Sau gần 10 năm kể từ khi Luật được ban hành, thị trường bất động sản Việt Nam đã có sự phát triển về quy mô, sản phẩm và nguồn lực huy động; nhiều dự án nhà ở, khu đô thị mới, các công trình sản xuất, kinh doanh, thương mại, dịch vụ với hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đồng bộ đã được hình thành, đóng góp vào tăng trưởng kinh tế, đáp ứng nhu cầu của xã hội.
Tuy nhiên, trong những năm gần đây, thị trường bất động sản đã xuất hiện nhiều loại hình bất động sản mới, hoạt động kinh doanh bất động sản đòi hỏi sự quản lý phù hợp, đầy đủ hơn; đồng thời, với các luật đang trong quá trình sửa đổi (Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Các tổ chức tín dụng…) cần có chính sách quản lý đồng bộ, thống nhất, bảo đảm thị trường bất động sản phát triển ổn định, minh bạch, lành mạnh theo cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa.
Thường trực Ủy ban Kinh tế nhất trí sự cần thiết sửa đổi toàn diện Luật Kinh doanh bất động sản theo mục đích, quan điểm đã nêu tại Tờ trình số 108/TTr-CP của Chính phủ. Để có thêm cơ sở nghiên cứu, xem xét các quy định tại dự thảo Luật, đề nghị Cơ quan soạn thảo tiếp tục hoàn thiện một số tài liệu sau:
Hoàn thiện Báo cáo đánh giá tác động chính sách theo hướng đánh giá kỹ lưỡng hơn về nội dung từng chính sách cụ thể, bảo đảm bao hàm được hết các khía cạnh ảnh hưởng đến các chủ thể trong quan hệ kinh doanh bất động sản. Bổ sung đánh giá rõ hơn tác động của chính sách về kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng có sẵn để khắc phục các vướng mắc, bất cập đã nêu tại Báo cáo tổng kết thi hành, đặc biệt là liên quan đến các sản phẩm bất động sản đặc thù như căn hộ du lịch (condotel), văn phòng kết hợp lưu trú (officetel)… Đề nghị cân nhắc về báo cáo đánh giá tác động hiện đang nhận định một số loại chi phí thi hành Luật, chi phí phát sinh thêm cho doanh nghiệp và người dân để tuân thủ quy định mới là “không đáng kể”.
Hoàn thiện Báo cáo rà soát các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan đến dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi): phân tích, làm rõ sự phù hợp, thống nhất của các quy định trong dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) với quy định tại các luật hiện hành và các dự thảo Luật đang được trình Quốc hội có liên quan để có hiệu lực thi hành đồng thời với dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) sau khi được Quốc hội thông qua, đặc biệt là dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), bảo đảm sự thống nhất, rõ ràng, khả thi, tạo điều kiện cho hoạt động kinh doanh bất động sản và sự vận hành thông suốt của thị trường bất động sản; bổ sung nội dung rà soát một số luật khác có liên quan như: Luật Quy hoạch, Luật Công chứng, Luật Doanh nghiệp, Luật Quản lý, sử dụng tài sản công…
Tiếp tục rà soát, hoàn thiện dự thảo Nghị định quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản bảo đảm đầy đủ nội dung giao Chính phủ quy định chi tiết tại dự thảo Luật; nghiên cứu cụ thể hóa tối đa tại Luật những nội dung đã rõ, đã được kiểm nghiệm và thực hiện ổn định, hiệu quả trên thực tế, phù hợp với nguyên tắc tại Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật.
Về các loại bất động sản đưa vào kinh doanh (Điều 6 dự thảo Luật)
Ủy ban Kinh tế cho biết, một số ý kiến đề nghị làm rõ “công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích sản xuất, kinh doanh thương mại, dịch vụ, du lịch, lưu trú” tại điểm b khoản 1 Điều 6 dự thảo Luật; trong khi đó tại khoản 1 Điều 45 mới đưa ra quy định về hợp đồng đối với căn hộ du lịch (condotel), văn phòng kết hợp lưu trú (officetel), chưa có các loại bất động sản mới khác như cửa hàng kết hợp lưu trú (shophouse), căn hộ dịch vụ (serviced apartment)…
Thường trực Ủy ban Kinh tế cho rằng trên thực tế thị trường đã hình thành phân khúc cho các loại hình bất động sản có sử dụng vào mục đích lưu trú du lịch trên đất thương mại dịch vụ. Về nguyên tắc, quyền sở hữu của các loại bất động sản phải gắn với quyền sử dụng đất, bảo đảm đúng mục đích và thời hạn sử dụng đất. Hiện nay đã có quy định về chứng nhận quyền sở hữu đối với loại bất động sản là công trình xây dựng có sử dụng vào mục đích lưu trú du lịch trên đất thương mại dịch vụ nhưng chưa xử lý được về quyền sử dụng đất. Chính phủ vừa ban hành Nghị định số 10/2023/NĐ-CP ngày 03/4/2023 trong đó cho phép “Đối với công trình xây dựng có sử dụng vào mục đích lưu trú du lịch theo quy định của pháp luật về du lịch trên đất thương mại, dịch vụ nếu đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về xây dựng, pháp luật về kinh doanh bất động sản thì được chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng gắn liền với đất theo mục đích sử dụng đất thương mại, dịch vụ”.
Vì vậy, Thường trực Ủy ban Kinh tế đề nghị Cơ quan soạn thảo phối hợp với Bộ Tài nguyên và Môi trường và Bộ Tư pháp báo cáo Chính phủ nghiên cứu thiết lập khung pháp lý đối với loại hình bất động sản này để bảo đảm minh bạch, bảo vệ quyền lợi chính đáng của nhà đầu tư cũng như của khách hàng, người mua và bảo đảm tính thống nhất của hệ thống pháp luật, nhưng phải tuân thủ nguyên tắc không hợp pháp hóa các sai phạm; đồng thời, rà soát hoàn thiện quy định tại Điều 45 về hợp đồng kinh doanh bất động sản bảo đảm đồng bộ, thống nhất với quy định tại Điều 6.
Có ý kiến đề nghị nghiên cứu bổ sung quy định về “bất động sản nghĩa trang”, do đây cũng là một loại hình bất động sản đặc biệt.
Về điều kiện đối với nhà ở, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh (Điều 15 dự thảo Luật); đặt cọc trong kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai (điểm d, khoản 4 Điều 24 dự thảo Luật); điều kiện đối với nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh (Điều 25 dự thảo Luật): Đề nghị rà soát, bảo đảm thống nhất quy định về điều kiện đối với nhà ở, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh giữa Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở và Luật Đất đai, cụ thể như sau:
Về điều kiện đối với nhà ở, công trình xây dựng có sẵn đưa vào kinh doanh, điểm e, khoản 3 Điều 15 dự thảo Luật quy định trường hợp bán, cho thuê mua các phần diện tích sàn xây dựng của công trình xây dựng thì công trình xây dựng phải được xây dựng trên đất được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê trả tiền một lần cho cả thời gian thuê. Trong khi đó, theo quy định tại dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), tổ chức kinh tế, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được bán tài sản gắn liền với đất nếu đáp ứng các điều kiện theo quy định, bao gồm cả thuê đất trả tiền hằng năm.
Thường trực Ủy ban Kinh tế đề nghị rà soát để có quy định thống nhất giữa dự án Luật Đất đai (sửa đổi) và dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) về nội dung này.
Về đặt cọc trong kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, điểm d khoản 4 Điều 24 dự thảo Luật quy định chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được nhận tiền đặt cọc từ khách hàng khi “nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ điều kiện đưa vào kinh doanh” và “đã thực hiện giao dịch theo đúng quy định của Luật này”. Có ý kiến cho rằng không cần thiết quy định nội dung về đặt cọc tại Luật Kinh doanh bất động sản, mà thực hiện theo quy định chung của Bộ luật Dân sự. Có ý kiến đề nghị nghiên cứu quy định cụ thể tỷ lệ đặt cọc tối đa tại dự thảo Luật để bảo vệ quyền lợi cho bên mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.
Thường trực Ủy ban Kinh tế nhận thấy, quy định về “đặt cọc” là quy định mới tại dự thảo Luật; đề nghị Cơ quan soạn thảo báo cáo, làm rõ sự cần thiết, cơ sở đề xuất quy định, đặc biệt là cơ sở thực tiễn. Trường hợp cần thiết, chỉ quy định tại dự thảo Luật những nội dung đặc thù của việc “đặt cọc” trong giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai, không cần thiết lặp lại những nội dung đã được quy định tại Bộ luật Dân sự.
Về điều kiện đối với nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh, quy định tại khoản 1 Điều 25 dự thảo Luật và điểm a khoản 2 Điều 158 dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) không yêu cầu về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; trong khi đó, quy định tại khoản 1 Điều 46 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) yêu cầu phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì mới được phép thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Thường trực Ủy ban Kinh tế cơ bản tán thành với quy định như tại dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) về điều kiện đối với nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai đưa vào kinh doanh; đồng thời, đề nghị nghiên cứu, rà soát kỹ lưỡng, sửa đổi quy định tại dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) để bảo đảm sự thống nhất của hệ thống pháp luật.
Về bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai (Điều 27 dự thảo Luật)
Về vấn đề này, một số ý kiến nhất trí với quy định tại dự thảo Luật về chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được tổ chức tín dụng có đủ năng lực chấp thuận cấp bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với bên mua, thuê mua nhà ở khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng trong hợp đồng. Quy định này cơ bản kế thừa quy định của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014.
Một số ý kiến khác đề nghị cân nhắc việc tiếp tục quy định về bảo lãnh ngân hàng cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với bên mua, thuê mua nhà ở khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng trong hợp đồng. Thực tế gần 10 năm thực hiện quy định này theo Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 cho thấy: Việc bảo lãnh cũng được tính vào hạn mức tín dụng nên các tổ chức tín dụng không đủ hạn mức tín dụng để cấp bảo lãnh cho tất cả các dự án (thông thường, tổ chức tín dụng đã nhận thế chấp dự án để cung cấp tín dụng cho chủ đầu tư cũng sẽ tiếp tục cấp bảo lãnh); không kiểm soát được rủi ro do chủ đầu tư thực hiện nhiều dự án khác nhau cùng lúc; nhiều khách hàng có nhu cầu mua nhà đồng ý từ chối quyền được cấp bảo lãnh đối với các chủ đầu tư có uy tín; chi phí bảo lãnh ngân hàng được tính vào giá bán, cho thuê mua nên nhiều khách hàng từ chối quyền được cấp bảo lãnh để nhận chiết khấu trực tiếp tại hợp đồng; các tổ chức tín dụng chưa thực hiện đầy đủ trách nhiệm trong kiểm tra, giám sát chủ đầu tư được bảo lãnh.
Thường trực Ủy ban Kinh tế cho rằng quy định việc bảo lãnh của tổ chức tín dụng trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai tại Điều 27 dự thảo Luật là cần thiết nhằm bảo vệ quyền và lợi ích của bên mua, thuê mua, thường là bên “yếu thế” trong quan hệ hợp đồng thuê, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, đề nghị làm rõ mục đích, nội dung, nội hàm, phạm vi của bảo lãnh, để bảo đảm rõ ràng về quyền và nghĩa vụ, ràng buộc trách nhiệm của bên bảo lãnh, bên được bảo lãnh, bên nhận bảo lãnh.
Ngoài quy định về bảo lãnh, do các giao dịch liên quan đến nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai tiềm ẩn nhiều rủi ro, đề nghị quy định chặt chẽ các nội dung ràng buộc nghĩa vụ của chủ đầu tư sử dụng đúng mục đích vốn huy động từ khách hàng để thực hiện dự án đầu tư nhà ở hình thành trong tương lai, tăng cường quyền của khách hàng được tiếp cận thông tin, giám sát tiến độ thực hiện dự án và các quyền hợp pháp khác; bổ sung, làm rõ các nội dung bắt buộc phải có trong hợp đồng để bảo vệ quyền lợi của khách hàng; tăng cường quản lý nhà nước đối với việc thực hiện các dự án nhà ở hình thành trong tương lai, quy định các chế tài xử lý vi phạm bảo đảm tính răn đe.
Về chuyển nhượng dự án bất động sản (chương V dự thảo luật)
Về điều kiện chuyển nhượng dự án bất động sản (Điều 41 dự thảo Luật); quyền và nghĩa vụ của các bên trong chuyển nhượng dự án bất động sản (Điều 44 dự thảo Luật)
Liên quan đến Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, theo quy định tại khoản 4 Điều 41 dự thảo Luật, chủ đầu tư chuyển nhượng dự án bất động sản không cần có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với dự án bất động sản mà chỉ cần có quyết định giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án và đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất của dự án; trong khi đó, khoản 2 Điều 46 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định một trong những điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thực hiện dự án bất động sản là phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Thường trực Ủy ban Kinh tế cho rằng từ góc độ quản lý về đầu tư và thị trường bất động sản, cần có cơ sở pháp lý rõ ràng và tạo thuận lợi cho chủ đầu tư không còn đủ năng lực thực hiện dự án hoặc không muốn tiếp tục thực hiện dự án được chuyển nhượng dự án bất động sản, thay vì Nhà nước thu hồi dự án đầu tư và thực hiện lại quy trình lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án, góp phần đẩy nhanh tiến độ triển khai thực hiện các dự án bất động sản, bảo vệ quyền lợi của người mua, khơi thông cho thị trường bất động sản phát triển lành mạnh. Vì vậy, cần ràng buộc trách nhiệm của bên nhận chuyển nhượng trong việc triển khai dự án bất động sản bảo đảm theo đúng nội dung phương án đã được phê duyệt.
Bên cạnh đó, dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đã quy định tương đối đầy đủ về điều kiện chuyển nhượng dự án bất động sản; ngoài ra, bên nhận chuyển nhượng còn phải đáp ứng điều kiện chung theo quy định của Luật Đầu tư hiện hành về điều kiện quy định tại văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư, Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc theo quy định khác của pháp luật có liên quan (nếu có).
Với những lý do nêu trên, Thường trực Ủy ban Kinh tế cơ bản tán thành quy định tại dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) về nội dung này, đề nghị Cơ quan soạn thảo phối hợp với Bộ Tài nguyên và Môi trường báo cáo Chính phủ rà soát quy định tại các luật có liên quan, đặc biệt là quy định tại khoản 4 Điều 41 dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) và khoản 2 Điều 46 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), bảo đảm sự thống nhất của hệ thống pháp luật.
Liên quan đến việc hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất của dự án, phần dự án chuyển nhượng, khoản 4 Điều 41 dự thảo Luật quy định chủ đầu tư chuyển nhượng dự án bất động sản phải “hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có) của dự án, phần dự án chuyển nhượng đối với Nhà nước”.
Thường trực Ủy ban Kinh tế đề nghị tiếp cận theo hướng chuyển nhượng dự án bất động sản là chuyển nhượng quyền phát triển dự án bất động sản theo nội dung đã được phê duyệt, gắn liền với trách nhiệm của bên nhận chuyển nhượng trong triển khai dự án bất động sản; việc bắt buộc thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất của dự án bất động sản đã được quy định tại Luật Đất đai. Quy định tại dự thảo luật chưa phù hợp với tình hình thực tế, trường hợp chủ đầu tư không còn khả năng tài chính để triển khai dự án thì cũng không có khả năng hoàn thành nghĩa vụ tài chính, dẫn đến dự án không thể chuyển nhượng.
Vì vậy, để bảo đảm nghĩa vụ tài chính về đất được thực hiện, đề nghị nghiên cứu theo hướng chủ đầu tư chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng có thể thỏa thuận về việc thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất. Đồng thời, để bảo đảm chặt chẽ về việc thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất, đề nghị bổ sung quy định khi ký kết hợp đồng chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng phải thực hiện ký quỹ hoặc phải có bảo lãnh ngân hàng về nghĩa vụ ký quỹ để bảo đảm hoàn thành toàn bộ nghĩa vụ tài chính của dự án, phần dự án chuyển nhượng.
Ngoài ra, đề nghị cơ quan soạn thảo tiếp tục rà soát để quy định điều kiện chặt chẽ đối với bên nhận chuyển nhượng, theo đó: bên nhận chuyển nhượng dự án bất động sản phải bảo đảm thực hiện đúng nội dung dự án, cả về tiến độ và chất lượng dự án, nhất là bên nhận chuyển nhượng dự án phải cam kết về hoàn thành hạ tầng kỹ thuật của dự án và các nghĩa vụ khác đối với bên thứ ba, bảo đảm quyền lợi hợp pháp của các tổ chức, cá nhân có liên quan; trường hợp chuyển nhượng một phần dự án, đề nghị quy định rõ nghĩa vụ của chủ đầu tư với bên thứ ba trong phạm vi nhận chuyển nhượng có xét đến tính tổng thể, liên thông, kết nối trong toàn bộ dự án.
Đề nghị làm rõ quy định về điều kiện chuyển nhượng một phần dự án bất động sản là “phần dự án chuyển nhượng phải độc lập với phần dự án không chuyển nhượng” tại điểm g khoản 1 Điều 41 dự thảo Luật, tránh cách hiểu khác nhau khi áp dụng trong thực tế.
