Sáng nay (31/10), Quốc hội thảo luận về những ý kiến còn khác nhau trong dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) và dự kiến sẽ biểu quyết thông qua vào ngày 27/11/2023.
Trình bày báo cáo tóm tắt một số vấn đề lớn tiếp thu, giải trình, chỉnh lý dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), ông Vũ Hồng Thanh – Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội cho biết, đối với “nguyên tắc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai”, một số ý kiến nhất trí về sự cần thiết quy định về đặt cọc, thời điểm nhận đặt cọc, số tiền đặt cọc tại dự thảo Luật. Một số ý kiến đề nghị bổ sung quy định đặt cọc để đảm bảo giao kết hợp đồng trước thời điểm nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai đủ điều kiện để đưa vào kinh doanh. Một số ý kiến nhất trí chỉ cho nhận đặt cọc khi “nhà ở, công trình xây dựng có đủ điều kiện đưa vào kinh doanh” và “đã thực hiện giao dịch theo quy định”.
Trên cơ sở ý kiến của Chính phủ, các ĐBQH tại Kỳ họp thứ 5, các Đoàn ĐBQH, các cơ quan của Quốc hội, UBTVQH đề xuất 2 phương án:
Phương án 1: “Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo đúng quy định của Luật này”.
Phương án này ít rủi ro hơn đối với khách hàng, bên yếu thế trong giao dịch bất động sản, do việc đặt cọc chỉ được thực hiện khi bất động sản đã đủ điều kiện kinh doanh và hai bên đã chính thức ký kết hợp đồng, hạn chế phát sinh tranh chấp.
Hạn chế của phương án này là chủ đầu tư không có cơ hội nhận đặt cọc để bảo đảm ký kết hợp đồng với những khách hàng tiềm năng; việc nhận đặt cọc từ những khách hàng đã ký kết hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai không phải là đặt cọc bảo đảm ký kết hợp đồng mà là đặt cọc bảo đảm thực hiện hợp đồng theo quy định tại Điều 328 Bộ luật Dân sự, không còn quá nhiều ý nghĩa của đặt cọc do trong hợp đồng đã có quy định về việc thu tiền thanh toán giá trị hợp đồng theo tiến độ và điều khoản phạt nếu các bên không thực hiện đúng nghĩa vụ.
Ông Vũ Hồng Thanh cho biết, phương án này được Chính phủ và 15/40 ý kiến của các Đoàn đại biểu Quốc hội, cơ quan của Quốc hội lựa chọn.
Phương án 2: “Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc theo thỏa thuận với khách hàng khi dự án có thiết kế cơ sở được cơ quan nhà nước thẩm định và chủ đầu tư có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại khoản 2 Điều 24 của Luật này. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng. Số tiền đặt cọc tối đa theo quy định của Chính phủ nhưng không vượt quá 10% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, bảo đảm phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế - xã hội trong từng thời kỳ, từng loại hình bất động sản”.
Phương án này giúp chủ đầu tư được ký kết hợp đồng đặt cọc để bảo đảm thực hiện giao kết với khách hàng tiềm năng trước thời điểm bất động sản đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.
Cụ thể là về thời điểm nhận đặt cọc, khi thiết kế cơ sở được thẩm định bởi cơ quan chuyên môn về xây dựng , số lượng, diện tích, mặt bằng của từng sản phẩm trong dự án cơ bản đã được xác định ; đồng thời việc bắt buộc có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất nhằm bảo đảm chủ đầu tư đã được Nhà nước trao quyền sử dụng đất để triển khai dự án; các công việc tiếp theo mà chủ đầu tư cần triển khai gồm: thiết kế kỹ thuật, thiết kế bản vẽ thi công, xin cấp Giấy phép xây dựng, khởi công xây dựng… cần thời gian nhưng không mang lại rủi ro lớn về pháp lý; tạo điều kiện cho chủ đầu tư nghiên cứu cụ thể hơn về nhu cầu của các khách hàng tiềm năng, từ đó hoàn thiện thiết kế xây dựng sau thiết kế cơ sở.
Về số tiền đặt cọc, căn cứ quy định về số tiền đặt cọc, ký quỹ để bảo đảm thực hiện hợp đồng trong đấu thầu hàng hóa, dịch vụ tại khoản 1 Điều 231 Luật Thương mại, Phương án này đề xuất quy định số tiền đặt cọc tối đa do Chính phủ quy định để phù hợp với điều kiện từng thời kỳ và các loại hình bất động sản nhưng không vượt quá 10% giá bán, cho thuê mua.
Ngoài ra, do giá bán, cho thuê mua chỉ được chính thức ghi nhận tại thời điểm ký kết hợp đồng, khoản 6 Điều 23 dự thảo Luật bổ sung quy định các bên phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua trong thỏa thuận đặt cọc để làm cơ sở xác định số tiền đặt cọc.
Hạn chế của phương án này là công trình chưa được khởi công xây dựng dẫn đến khách hàng phải chịu rủi ro; trường hợp chủ đầu tư thực hiện các bước thiết kế kỹ thuật, thiết kế bản vẽ thi công, xin cấp Giấy phép xây dựng và thực hiện xây dựng kéo dài hơn cam kết thì sẽ ảnh hưởng đến quyền lợi của khách hàng, có thể phát sinh tranh chấp. UBTVQH đề nghị Chính phủ bổ sung nội dung đánh giá tác động đối với Phương án.
Phương án này được 20/40 ý kiến của các Đoàn đại biểu Quốc hội, cơ quan của Quốc hội lựa chọn.
Đối với quy định thanh toán trong mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai (Điều 25), ông Vũ Hồng THanh cho biết, một số ý kiến nhất trí về việc bên mua, bên thuê mua nộp đủ 5% giá trị hợp đồng vào tài khoản phong tỏa của ngân hàng; một số ý kiến nhất trí giữ như quy định hiện hành.
Trên cơ sở ý kiến của Chính phủ, các ĐBQH tại Kỳ họp thứ 5, các Đoàn ĐBQH, các cơ quan của Quốc hội, UBTVQH đề xuất 2 phương án:
Phương án 1: “Nếu bên mua, bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua”.
Phương án này nhằm bảo đảm sự ổn định của chính sách hiện hành; có mức độ bảo vệ cao hơn đối với khách hàng do được giữ lại một phần giá trị hợp đồng trong thời gian chờ được cấp Giấy chứng nhận. Hạn chế của Phương án này là trong một số trường hợp khách hàng trì hoãn hoàn thành nghĩa vụ thanh toán do chưa có nhu cầu nhận Giấy chứng nhận ngay, mặc dù chủ đầu tư đã thực hiện đúng cam kết và cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận; trên thực tế, khách hàng muốn nhận Giấy chứng nhận và xác lập quyền sở hữu thì vẫn phải thanh toán đủ 100% giá trị hợp đồng.
Phương án này được 13/40 ý kiến của các Đoàn đại biểu Quốc hội, cơ quan của Quốc hội lựa chọn.
Phương án 2: “Nếu bên mua, bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng. Phần giá trị còn lại của hợp đồng được khách hàng chuyển vào tài khoản của chủ đầu tư mở tại tổ chức tín dụng để quản lý và chủ đầu tư không được sử dụng số tiền này; hình thức quản lý, các chi phí, lợi tức phát sinh liên quan đến khoản tiền này do chủ đầu tư và ngân hàng tự thỏa thuận. Chủ đầu tư chỉ được sử dụng số tiền này cùng với lợi tức (nếu có) khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua nhà ở, công trình xây dựng”.
Phương án này nhằm bảo đảm đồng bộ, thống nhất với quy định về thời điểm xác lập quyền sở hữu tại dự thảo Luật và Luật Nhà ở (sửa đổi) , quy định về việc hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) ; bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ thanh toán của khách hàng. Hạn chế của Phương án này là khách hàng phải nộp nốt 5% giá trị hợp đồng còn lại trong khi chưa được cấp Giấy chứng nhận.
Phương án này được Chính phủ và 11/40 ý kiến của các Đoàn đại biểu Quốc hội, cơ quan của Quốc hội lựa chọn.
Điều kiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản (Điều 39)
Ông Vũ Hồng Thanh cho biết, một số ý kiến nhất trí về việc bắt buộc hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất khi chuyển nhượng dự án. Một số ý kiến nhất trí cần tạo điều kiện cho chủ đầu tư không còn đủ năng lực hoặc không còn mong muốn thực hiện được chuyển nhượng dự án.
Về vấn đề này, tại Hội nghị đại biểu Quốc hội hoạt động chuyên trách lần thứ 4, nhiệm kỳ khóa XV đã báo cáo các vị đại biểu Quốc hội 2 phương án:
Phương án 1: Đề nghị bổ sung quy định “Trường hợp chủ đầu tư chuyển nhượng chưa hoàn thành toàn bộ nghĩa vụ tài chính về đất của dự án, phần dự án chuyển nhượng với Nhà nước thì bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng có thể thỏa thuận để bên nhận chuyển nhượng thực hiện toàn bộ nghĩa vụ tài chính mà bên chuyển nhượng chưa hoàn thành; trên cơ sở nghĩa vụ tài chính về đất của dự án, phần dự án chuyển nhượng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định, bên nhận chuyển nhượng đã ký quỹ tại Kho bạc nhà nước hoặc được ngân hàng bảo lãnh để bảo đảm hoàn thành toàn bộ nghĩa vụ tài chính này và các tài liệu này được kèm theo hợp đồng chuyển nhượng”.
Phương án 2: “Chủ đầu tư chuyển nhượng đã có quyết định giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có) của dự án, phần dự án chuyển nhượng đối với Nhà nước thì không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng”.
Qua quá trình nghiên cứu hoàn thiện dự thảo Luật, để bảo đảm quy định chặt chẽ, ngăn ngừa tình trạng lựa chọn nhà đầu tư không đủ năng lực chuyển nhượng dự án nhằm tìm kiếm lợi nhuận, UBTVQH xin giữ như dự thảo Luật do Chính phủ trình Quốc hội tại Kỳ họp thứ 5 tại khoản 3 Điều 39, theo đó chủ đầu tư chuyển nhượng phải “hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có) với Nhà nước đối với dự án, phần dự án chuyển nhượng”.
