Mới đây nhất, với nỗ lực tìm kiếm các giải pháp hữu hiệu nhằm khuyến khích phát triển nhà ở thương mại giá thấp, đại diện Bộ Xây dựng đã đề xuất lên Chính phủ về giá trần dành cho các căn hộ thương mại.
Theo đề xuất, các chung cư sẽ có diện tích căn hộ nhỏ hơn 70m2, giá bán dưới 20 triệu/m2. Điều này một lần nữa thể hiện những đổi mới rất tích cực trong việc thay đổi và bổ sung các chính sách của Nhà nước, nhằm tạo điều kiện cho lĩnh vực bất động sản có thêm cơ hội phục hồi hậu đại dịch Covid-19.
Thực tế cho thấy, bài toán căn cơ để xây dựng, phát triển nhà ở thương mại có giá bán khoảng 20 triệu đồng/m2 không quá khó khăn. Song, để thực hiện được, ngoài điều kiện cần là nhu cầu của người dân, thì phải kèm theo điều kiện đủ là các chính sách ưu đãi. Bởi lẽ, liên tục trong nhiều năm qua, các đề xuất về cơ chế chính sách khuyến khích phát triển nhà ở thương mại giá thấp, nhằm phù hợp với khả năng tài chính của người có thu nhập trung bình và thấp đã được đưa ra bàn luận rất nhiều, nhưng đến nay vẫn chưa được thực hiện.
Phân khúc ở nhà thương mại giá rẻ luôn là nhóm sản phẩm thu hút sự quan tâm của thị trường, đặc biệt với bối cảnh Việt Nam hiện đại, dân số trẻ, tập trung vào các đô thị lớn để học tập, làm việc. Theo nhận định của nhiều chuyên gia, đây là một gói chủ trương tốt của Chính phủ cũng như các Bộ ngành liên quan, tác động tích cực đến người có thu nhập vừa và thấp cũng như là người yếu thế trong xã hội, và điều này là sự phát triển tất yếu cho các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng...
Bài toán căn cơ xây dựng nhà ở thương mại có giá bán khoảng 20 triệu đồng/m2 không quá khó khăn.
Mặc dù vậy, TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam cho rằng, để hiện thực hóa nghị quyết đến thực tế cuộc sống thì vẫn còn một số nút thắt cần được giải quyết triệt để.
Thứ nhất, đó là vấn đề về quỹ đất. Quỹ đất dành cho nhà ở thương mại giá rẻ trong nội đô TP.HCM và Hà Nội đang là bài toán khó cho các doanh nghiệp bất động sản hiện nay.
Thứ hai là những tồn tại trong vấn đề pháp lý, phê duyệt chính sách từ lúc chấp thuận chủ trương, nghị quyết của Bộ Xây dựng, tới việc thống nhất của các ban ngành liên quan, cho đến khi ra được giấy phép xây dựng và quyết định khởi công của dự án.
Thứ ba là biên độ lợi nhuận của doanh nghiệp thực hiện dự án. Nhu cầu và sức mua tuy lớn nhưng biên độ lợi nhuận lại rất mỏng. Điều đó giải thích cho việc trong thời gian vừa qua, rổ hàng của phân khúc này không nhiều, phải chăng có khúc mắc gì khiến các nhà đầu tư không mặn mà với thị trường này?!
Và cuối cùng có thể kể đến chất lượng của bản thân sản phẩm nhà ở thương mại giá rẻ. Tuy không thể so sánh với các phân khúc trung và cao cấp hơn, nhưng theo TS. Sử Ngọc Khương, sản phẩm vẫn cần đảm bảo được những tiêu chuẩn cơ bản trong hệ thống Tiêu chuẩn Việt Nam, về chất lượng an toàn xây dựng, cơ sở hạ tầng đi kèm như điện, đường, trường, trạm, hệ thống cảnh quan, hệ thống hạ tầng giao thông.
Vị chuyên gia này cho rằng, nếu những rào cản trước mắt này được giải quyết một cách triệt để và đồng bộ, tạo ra quỹ đất tốt, thủ tục trôi chảy và thuận tiện, thì nghị quyết mới của Chính phủ sẽ có khả năng rất cao được hiện thực hóa, mang lại nhiều động lực và hứng thú cho các nhà đầu tư bất động sản trong tương lai. Việc này cũng đồng thời là câu trả lời cho những vướng mắc của các nhà phát triển bất động sản hiện nay, về những kiến nghị yêu cầu trong việc miễn giảm và gia hạn thời gian thực hiện nghĩa vụ thuế sử dụng đất.
Dù vậy, TS. Khương khẳng định: “Vẫn cần sự quyết liệt trong việc thực hiện nghị quyết của Chính phủ cho đến các bộ ban ngành địa phương, đặc biệt là sự chung tay hợp sức của toàn bộ hệ thống chính trị - xã hội, để thực hiện hóa ước mơ “an cư lạc nghiệp” của người dân”.
Còn theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, sự cần thiết của các dự án nhà ở thương mại giá thấp là điều thấy rõ trong bối cảnh hiện tại.
"Đây là dòng sản phẩm phù hợp nhu cầu của đại bộ phận người dân, những người có thu nhập chính bằng đồng lương, không có thu nhập khác. Do đó, đề xuất của cơ quan quản lý với định hướng tạo ra thêm nguồn cung cho dòng sản phẩm này là động thái rất tích cực. Tuy nhiên, để thực hiện được thì không hề dễ dàng, cần sự vào cuộc đồng bộ từ rất nhiều phía", ông Đính bày tỏ sự lo ngại.
Bởi, trên thực tế đã có không ít những dự án nhà ở giá thấp được xây dựng với mục đích ban đầu là bán cho phân khúc người thu nhập thấp. Nhưng sau một thời gian, nhiều dự án trong đó do thủ tục đầu tư bị kéo dài, giải phóng mặt bằng gặp khó khăn, thủ tục hành chính phức tạp,... thì đã không thể bán với mức giá đưa ra ban đầu bởi chi phí bị đẩy lên cao, từ 17 - 18 triệu/m2 theo kế hoạch nhưng thực tế đội lên đến hơn 30 triệu/m2 mới hòa vốn.
Lý giải vì sao doanh nghiệp không mặn mà với các dự án nhà ở giá thấp, ông Đính cho hay, đó là do chi phí cấu thành nên mỗi mét vuông sản phẩm hiện tại khá cao, mà với yêu cầu giá bán ra phải thấp thì chủ đầu tư khó có thể lựa chọn khu vực có vị trí đắc địa, và để triển khai dự án một cách thuận lợi thì còn cần sự ủng hộ, vào cuộc của chính quyền cũng như các thủ tục tín dụng ngân hàng thì mới đảm bảo được. Hơn nữa, doanh nghiệp có năng lực đáp ứng cũng không nhiều, nên họ sẽ né tránh, không muốn tham gia vào dự án có mức giá “đánh đố” và tiềm ẩn nhiều rủi ro, nguy cơ.
Ông Đính cho hay: “Phân khúc nhà ở giá thấp chỉ khả thi khi chính quyền địa phương cùng doanh nghiệp trở thành một ekip hợp tác chặt chẽ. Bởi với dự án ở xa trung tâm mà không có hạ tầng, không có kết nối giao thông thì sẽ không hiệu quả. Lúc này, phải tính đến vai trò của chính quyền cũng như cơ quan quản lý trong việc quy hoạch đồng bộ, có sự nhất quán về kế hoạch đầu tư, luôn luôn có hạ tầng đi trước rồi mới phê duyệt dự án. Đây là điều kiện tiên quyết để tạo ra các khu dân cư. Nói cách khác, phải tạo ra chất lượng sống, điều kiện sống rồi mới xây dựng nhà ở thì mới thành công”.
Ông Đính cho biết thêm, hiện Việt Nam đã cơ bản thành công trong phòng chống dịch Covid-19, và hiện tại chính là giai đoạn cần đẩy mạnh khôi phục nền kinh tế, tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp. Đối với lĩnh vực bất động sản, cần căn cứ vào tình hình thực tế của doanh nghiệp, hiến kế từ các chuyên gia, nhà khoa học để từ đó có giải pháp hỗ trợ phù hợp nhất. Đồng thời, tháo gỡ các quy định pháp luật còn vướng mắc để hoạt động kinh tế trở lại bình thường, cùng với đó là kích thích các hoạt động ngành nghề trong đó có bất động sản, để đạt được mục tiêu cuối cùng là nâng cao hiệu quả thị trường.
