Đề xuất quy định thời hạn sử dụng chung cư: Đi tìm tiếng nói chung
Nhiều lo ngại khi đề xuất bổ sung quy định mới về thời hạn sử dụng chung cư của Bộ Xây dựng được đưa ra. Song, giới hạn thời gian sử dụng chung cư là xu hướng tất yếu của xã hội, xét trên các mặt khoa học, thực tiễn và pháp lý. Vấn đề đặt ra là cần đưa Dự thảo đến gần hơn với người dân để họ thấy những lợi ích lâu dài, đồng thời tìm ra tiếng nói chung giữa Nhà nước, người dân và doanh nghiệp trong vấn đề này.
Hiện nay, căn hộ chung cư đang có hai dạng là căn hộ sở hữu lâu dài và căn hộ có thời hạn sở hữu chỉ từ 50 - 70 năm ở những tòa nhà có khối đế là trung tâm thương mại, văn phòng và có mục đích sử dụng hỗn hợp vừa để ở, vừa để kinh doanh. Khi hết thời hạn sử dụng chung cư, cư dân vẫn được bảo lưu quyền sử dụng đất và quyền sở hữu công trình của mình.
Vừa qua, khi trình Chính phủ trình hồ sơ đề nghị sửa đổi Luật Nhà ở 2014 lần thứ hai, Bộ Xây dựng đã đề xuất bổ sung quy định mới về thời hạn sử dụng chung cư với hai phương án là: (i) Xác định theo thời hạn sử dụng công trình (theo quy định của pháp luật về xây dựng), hoặc (ii) xác định theo thời hạn sử dụng đất xây dựng tòa chung cư (theo quy định của Luật Đất đai). Như vậy, theo đề xuất này khi thời hạn sử dụng đất không còn, giá trị sử dụng của chung cư không còn cũng sẽ đồng nghĩa với việc người dân hết quyền sở hữu đất và căn hộ chung cư, Nhà nước sẽ được quyền thu hồi toàn bộ các tài sản này.
Sau khi được công bố, đề xuất này đang nhận được nhiều ý kiến trái chiều từ phía các nhà đầu tư hoạt động trong lĩnh vực bất động sản và những người dân đã, đang và sẽ có nhu cầu sở hữu nhà ở trong tương lai. Nhiều ý kiến phản đối, lo ngại đề xuất này được thông qua và luật hoá sẽ khiến tài sản dần mất giá, người dân không được đảm bảo cuộc sống khi thời gian sử dụng chung cư hết hạn.
Song, việc giới hạn thời gian sử dụng chung cư là xu hướng tất yếu của xã hội tương lai, xét trên tất cả các mặt khoa học, thực tiễn và pháp lý. Vấn đề cần giải quyết là nỗ lực để công chúng hiểu được các lợi ích của quy định mới, tìm ra tiếng nói chung trong vấn đề hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người dân và doanh nghiệp.
Về mặt khoa học
Căn cứ quan trọng nhất mà Bộ Xây dựng dựa vào để đưa ra đề xuất quy định thời hạn sử dụng chung cư thay vì lâu dài như từ trước đến nay là theo tuổi thọ công trình. Thông tư 06/2021/TT-BXD ngày 30/06/2021 quy định về phân cấp công trình xây dựng và hướng dẫn áp dụng trong quản lý hoạt động đầu tư xây dựng do Bộ trưởng Bộ Xây dựng ban hành, nêu rõ công trình chung cư được xếp vào “Công trình nhiều tầng có sàn”. Theo đó, cấp công trình được chia thành 5 cấp (từ cấp 4 đến cấp 1 và cấp đặc biệt) tuỳ theo các tiêu chí về chiều cao, số tầng cao, tổng diện tích sàn, nhịp kết cấu lớn nhất, độ sâu ngầm và số tầng ngầm của công trình.
Bên cạnh đó, theo quy định tại Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia QCVN 03:2012/BXD về nguyên tắc phân loại, phân cấp công trình dân dụng, công nghiệp và hạ tầng kỹ thuật đô thị do Bộ Xây dựng ban hành, tuổi thọ công trình được hiểu là khả năng của công trình xây dựng đảm bảo các tính chất cơ lý và các tính chất khác được thiết lập trong thiết kế và đảm bảo điều kiện sử dụng bình thường trong suốt thời gian khai thác vận hành. Cũng tại Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia, cấp công trình phải phù hợp với yêu cầu về độ bền vững và bậc chịu lửa của nhà và công trình, cụ thể như sau:
Đối với chung cư đến 25 tầng phải được xây dựng với cấp công trình không nhỏ hơn cấp II, chung cư trên 25 tầng (trên 75m) phải được xây dựng với cấp công trình không nhỏ hơn cấp I, trong đó:
- Công trình cấp II phải tương ứng với độ bền vững Bậc II: niên hạn sử dụng từ 50 năm đến 100 năm.
- Công trình cấp I và cấp đặc biệt phải tương ứng với độ bền vững Bậc I: niên hạn sử dụng trên 100 năm.
Như vậy, chúng ta cần phải thừa nhận rằng bản chất công trình chung cư cũng là một loại công trình xây dựng và đương nhiên cũng có tuổi thọ như bất kỳ các loại tài sản hữu hình nào khác. Xuyên suốt quá trình sử dụng chung cư, chất lượng công trình luôn cần được chủ đầu tư và các cơ quan quản lý theo dõi và có biện pháp đảm bảo an toàn cho cư dân khi có nguy cơ xảy ra sự cố. Sau khi hết thời hạn sử dụng, vấn đề này càng cần được quan tâm hơn.
Nói cách khác, bản chất chung cư sẽ xuống cấp theo thời gian, không thể tồn tại vĩnh cửu, vì vậy đề xuất của Bộ Xây dựng cần được đón nhận và xem xét tính hợp lý dưới góc độ khoa học.
Về mặt thực tiễn
Thứ nhất, quy định thời hạn sử dụng chung cư nếu được thông qua sẽ trở thành một trong những công cụ để giải quyết thực trạng các toà chung cư cũ xuống cấp nguy hiểm nhưng không thể cải tạo ngay giữa lòng Thủ đô và các thành phố lớn như TP.HCM, Đà Nẵng.
Đi qua các con phố ở nội đô, không khó để tìm thấy một số tập thể cũ đã xuống cấp nghiêm trọng, nghiêng ngả, bong tróc, đầy vết nứt trên tường và cột chống, thậm chí có cả bảng thông báo chất lượng công trình “không thể đáp ứng được yêu cầu sử dụng bình thường, xuất hiện tình trạng nguy hiểm tổng thể” ngay tại lối ra vào toà chung cư. Tuy vậy, nhiều người dân vẫn bám trụ ở các chung cư cũ với những dầm thép được dựng nên để gia cố những công trình nguy hiểm này. Thực tế, do vướng mắc trong việc đền bù nên rất khó đạt được sự đồng thuận của toàn bộ cư dân, dù chính quyền địa phương nhiều lần vận động di dời đến nơi ở mới để xây mới chung cư thì vẫn không thể thực hiện được.
Dưới góc độ luật pháp, chung cư có phần sở hữu chung hợp nhất không thể phân chia, vậy nên việc giải toả, di dời, cải tạo hay xây mới buộc phải có sự đồng ý của toàn bộ (100%) cư dân sống tại chung cư. Cụ thể:
- Khoản 2 Điều 100 Luật Nhà ở năm 2014 quy định về phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung của chung cư gồm:
“a) Phần diện tích còn lại của chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng quy định tại khoản 1 Điều này; nhà sinh hoạt cộng đồng của chung cư;
b) Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong chung cư bao gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, hệ thống cấp điện, cấp nước, cấp ga, hệ thống thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, cứu hỏa và các phần khác không thuộc phần sở hữu riêng của chủ sử dụng chung cư”.
- Bên cạnh đó, Khoản 1 Điều 214 Bộ luật dân sự năm 2015 về sở hữu chung của chung cư cũng nêu rõ: “1. Phần diện tích, trang thiết bị và các tài sản khác dùng chung trong chung cư theo quy định của Luật Nhà ở thuộc sở hữu chung hợp nhất của tất cả chủ sở hữu các căn hộ trong nhà đó và không phân chia, trừ trường hợp luật có quy định khác hoặc tất cả các chủ sở hữu có thỏa thuận khác”.
Mặc dù Chính phủ đã ban hành Nghị định 69/2021/NĐ-CP về cải tạo, xây dựng lại chung cư (thay thế cho Nghị định 101/2015/NĐ-CP đã hết hiệu lực), xong thực tiễn cho thấy các quy định hiện nay vẫn chưa giải quyết được tình trạng này. Do đó, quy định thời hạn sử dụng chung cư tuy không thể giải quyết tận gốc vấn đề giữa chính quyền và cư dân sinh sống tại chung cư cũ, tuy nhiên đây cũng là một trong những giải pháp tình thế mà Bộ Xây dựng cần cân nhắc kỹ lưỡng khi quyết định áp dụng, tránh đẩy cả chính quyền và người dân vào tình thế càng giải quyết lại càng khúc mắc hơn.
Thứ hai, về vấn đề quản lý thị trường bất động sản, việc đưa thời hạn sử dụng chung cư chắc chắn sẽ tác động đến giá chung cư hiện nay.
Thực tế những năm gần đây, chỉ số giá nhà ở của Việt Nam được đánh giá cao gấp hơn 20 lần so với thu nhập trung bình của xã hội, trong khi chỉ số giá nhà ở các nước công nghiệp chỉ cao gấp 6-7 lần thu nhập, giá bán chung cư giao động rất lớn trong khoảng từ vài tỷ cho đến vài trăm tỷ tuỳ phân khúc thị trường và vị trí cũng như tiện ích của khu chung cư. Trong đó, thời hạn sử dụng chung cư lâu dài như trước đây chính là một trong những yếu tố quan trọng đẩy giá các chung cư lên cao. Khi quy định về thời hạn sử dụng chung cư được thông qua, giá nhà chung cư có thể giảm, góp phần tạo ra cơ hội an sinh cho người dân có thu nhập thấp và trung bình trong xã hội.
Thứ ba, tâm lý “tích sản” của người dân hiện nay không thực sự phù hợp với suy nghĩ và nhu cầu của thế hệ trẻ trong tương lai, chưa kể tới việc khi hết niên hạn, chung cư xuống cấp và lỗi thời sẽ không còn phù hợp với nhu cầu của người trẻ.
Có thể đề xuất của Bộ Xây dựng về thời hạn sử dụng chung cư có phần đi ngược lại so với tâm lý của người dân Việt Nam nhiều năm nay, song ở thời điểm hiện tại, tâm lý “tích sản”, an cư lạc nghiệp cũng cần thay đổi theo hướng tiến bộ, linh hoạt và mở rộng hơn.
Về vấn đề khoa học pháp lý
Chúng tôi cho rằng quy định về thời hạn sử dụng chung cư dù được thông qua ngay tại thời điểm này cũng sẽ không ảnh hưởng quá lớn đến lợi ích của nhiều người dân.
Thứ nhất, về quyền sở hữu căn hộ chung cư.
Có ý kiến cho rằng, quyền tài sản và thời hạn sử dụng nhà chung cư vốn là hai chế định riêng biệt và không thể đồng nhất, nói cách khác, việc lồng ghép khái niệm “sở hữu chung cư” vào khái niệm “thời hạn sử dụng công trình” có thể không đúng với quy định của hệ thống pháp luật về bất động sản hiện nay. Đồng thời, ngay cả trong trường hợp pháp luật đặt ra giới hạn về thời gian sử dụng đối với một tài sản nào đó vì yếu tố an toàn, bao gồm cả nhà chung cư, thì điều đó chỉ có nghĩa là “không được sử dụng” tài sản đó nữa, chứ không phải là “không được sở hữu”.
Mặt khác, nhà chung cư cần được xem xét dưới hệ quy chiếu riêng vì những đặc tính không thể đồng nhất với các loại tài sản khác. Cụ thể, đây là loại tài sản đặc biệt có những chế định pháp lý riêng biệt, đồng thời, pháp luật quy định nhà chung cư bao gồm phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung của các chủ sở hữu nhà chung cư dẫn đến ý chí của một chủ sở hữu ít nhiều sẽ có ảnh hưởng tới việc quyết định chung của tập thể. Vì vậy, quan điểm trên đã chỉ ra việc cần phân biệt khái niệm “thời hạn sở hữu” và khái niệm “thời hạn sử dụng” một cách chính xác theo quy định của pháp luật dân sự nói chung, tuy nhiên nếu áp dụng toàn bộ lập luận này cho nhà chung cư thì chưa hợp lý.
Bên cạnh đó, về mong muốn sở hữu lâu dài: Có thể tin rằng quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư có hiệu lực sẽ không làm mất đi quyền sở hữu tài sản lâu dài của người dân. Luật Nhà ở 2014 cho phép được tiếp tục sử dụng theo thời hạn ghi trong kết luận kiểm định nếu chung cư còn bảo đảm chất lượng và an toàn cho người sử dụng; được cải tạo, xây dựng lại chung cư mới trong trường hợp khu đất có chung cư vẫn phù hợp với quy hoạch xây dựng nhà ở; được bố trí tái định cư bằng quyền mua, thuê, thuê mua nhà ở thương mại, nhà ở xã hội hoặc thanh toán tiền nếu chung cư phải phá dỡ để xây dựng công trình khác,…
Thứ hai, về quyền sử dụng đất của chủ sở hữu căn hộ chung cư.
Theo quy định hiện nay, chủ sở hữu căn hộ chung cư không chỉ có quyền sở hữu đối với căn hộ của mình mà còn có quyền sử dụng đất chung bao gồm: Diện tích đất xây dựng khối nhà chung cư, làm sân, trồng hoa, cây xanh xung quanh nhà và đất xây dựng các công trình hạ tầng bên ngoài phục vụ trực tiếp cho nhà chung cư. Do đó, quyền sở hữu căn hộ chung cư và quyền sử dụng đất xây chung cư vẫn được coi là hai vấn đề pháp lý tách biệt.
Đối với đề xuất xác định thời hạn sử dụng chung cư theo thời hạn sử dụng công trình, khi chung cư hết hạn sử dụng, buộc phải phá dỡ thì quyền sử dụng đối với phần đất xây dựng nhà chung cư của các chủ sở hữu căn hộ vẫn được bảo lưu và không bị mất đi. Tương tự như trường hợp sở hữu nhà mặt đất, khi xuống cấp, người dân có quyền cải tạo hoặc phá dỡ, xây mới trên chính diện tích đất đó, căn nhà mới vẫn thuộc quyền sử dụng của họ. Đây là điều dễ hiểu và dễ dàng được người dân đón nhận.
Tóm lại, dù đề xuất lần hai của Bộ Xây dựng có được thông qua hay không thì pháp luật vẫn luôn có những quy định đảm bảo quyền lợi cho người dân sở hữu căn hộ chung cư. Lợi ích của chủ sở hữu căn hộ chung cư có thời hạn sẽ không có nhiều khác biệt so với chủ sở hữu căn hộ lâu dài như hiện tại.
Bên cạnh đó, quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư cũng là giải pháp được nhiều quốc gia áp dụng để giải quyết nhu cầu về nhà ở và chất lượng sống của người dân tăng nhanh trong khi tài nguyên đất đai là có giới hạn, chất lượng công trình xuống cấp do nhiều nguyên nhân khác nhau. Đây là một điểm sáng trong quản lý đô thị, quản lý tài nguyên đất và thị trường bất động sản của các nước khác mà Việt Nam có thể học tập
Một vài đề xuất hướng đến hài hòa lợi ích giữa các bên
Trên cơ sở những đánh giá về tầm quan trọng và ý nghĩa của các đề xuất từ Bộ Xây dựng về vấn đề thời hạn sở hữu chung cư nói trên, cơ quan soạn thảo luật cần lắng nghe ý kiến cộng đồng, các nhà làm luật, nhà đầu tư để hoàn thiện hệ thống quy định pháp luật theo từng đề xuất. Trong đó, ưu tiên đảm bảo lợi ích của chủ sở hữu căn hộ chung cư và cân đối lợi ích giữa các bên. Đây cũng là cách để đưa Dự thảo đến gần hơn với người dân, bởi xét cho cùng, khi người dân mới chỉ thấy những thiệt hại, mất mát nhãn tiền mà chưa thấy những điểm tích cực của đề xuất, thì Nhà nước và người dân chưa thể tìm được tiếng nói chung.
Cụ thể, chúng tôi xin đưa ra một số ý kiến hoàn thiện các đề xuất của Bộ Xây dựng như sau:
Một là, đa dạng hóa phương thức sở hữu
Không chỉ tránh cho người dân bị “sốc”, việc đa dạng hoá phương thức sở hữu cũng là cách đảm bảo quyền lợi cho các chủ sở hữu căn hộ chung cư hiện tại. Theo đó, các chung cư được xây dựng kể từ thời điểm dự thảo thông qua sẽ áp dụng thời hạn theo quy định mới; các chung cư đã được ghi nhận thời hạn sở hữu lâu dài từ trước vẫn tiếp tục được ghi nhận, hoặc tối thiểu cần có cơ chế giải quyết riêng. Bởi thực tế, người dân đã mua căn hộ chung cư với giá mua tính trên cơ sở đất ở lâu dài, chủ đầu tư dự án nhà ở cũng không có cơ chế để tính lại giá chung cư và hoàn trả cho người dân phần chênh lệch phát sinh do thay đổi thời hạn sử dụng đất.
Hai là, thay đổi cách tiếp cận với việc cải tạo chung cư cũ
Như đã phân tích ở trên, nguyên nhân chính dẫn đến việc các toà chung cư cũ xuống cấp nguy hiểm nhưng không thể cải tạo là do người dân và Nhà nước không hoàn toàn thống nhất được phương án đền bù khi di dời. Bên cạnh quy định thời hạn sở hữu chung cư, Bộ Xây dựng và các cơ quan có liên quan có thể cân nhắc phương án bổ sung thêm các điều kiện ưu đãi, thu hút các doanh nghiệp thực hiện dự án cải tạo nhà chung cư cũ.
Nghị định 69 /2021/NĐ-CP về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư hiện nay đã quy định các cơ chế đã rất mở với các nhà đầu như: Xác định dự án cải tạo chung cư không phải là dự án nhà ở thương mại, do đó không yêu cầu phải giành quỹ đất 2% cho nhà ở xã hội; miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền chuyển mục đích sử dụng đất đối với diện tích đất được giao để thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư; hỗ trợ 2% lãi suất ngân hàng,... để chủ đầu tư sớm thu hồi vốn. Tuy nhiên, vướng mắc lớn nhất vẫn còn, vì vậy cần có thêm cơ chế thu hút, vận động các doanh nghiệp đưa ra giải pháp, xây dựng đề xuất linh hoạt, có hiệu quả hơn trong vấn đề thoả thuận phương án đền bù với người dân.
Cần phải hiểu rằng, đây không phải là cách Nhà nước “đá bóng” cho doanh nghiệp, mà đối với những vấn đề vướng mắc nghiêm trọng, cần có sự chung tay vào cuộc của cả Nhà nước, doanh nghiệp, các nhà đầu tư và người dân. Việc tìm ra giải pháp và hướng đi đúng đắn để cải tạo các chung cư cũ sao cho đảm bảo quyền lợi người dân, hài hoà lợi ích của tất cả các bên mới là điều cần ưu tiên nhất vào lúc này. Thay vì chỉ tập trung vào những bất cập, những lợi ích mà quy định này mang lại cũng cần được xem xét thấu đáo.
Tuy cần hoàn thiện ở nhiều nội dung, song đề xuất của Bộ Xây dựng cần nhận được sự ủng hộ từ phía các nhà đầu tư bất động sản và người dân, hơn là chỉ có những ý kiến phản đối mà không hiểu và nắm rõ những vấn đề sâu xa đằng sau nó. Điều này cũng yêu cầu các nhà làm luật cần xây dựng hệ thống quy định hoàn thiện và hài hoà lợi ích của cả người dân và chính quyền trước khi chính thức thông qua đề xuất và đưa vào áp dụng trên thực tế.
