Đề xuất siết cho vay với người mua nhà thứ hai: Ranh giới mong manh giữa đầu tư và đầu cơ bất động sản

Bộ Xây dựng vừa đưa ra đề xuất siết tín dụng đối với người mua nhà thứ hai trở đi, với mục tiêu hạn chế đầu cơ và bình ổn giá bất động sản. Theo đó, hạn mức cho vay với căn nhà thứ hai tối đa là 50%, còn nhà thứ ba trở đi không quá 30%.

Tuy nhiên, thực tế thị trường cho thấy không phải ai mua thêm nhà cũng nhằm mục đích "lướt sóng". Có những gia đình muốn mua để con cái đi học, có người đầu tư cho thuê, hoặc đơn giản để ổn định cuộc sống ở nơi làm việc mới. Vậy, liệu có công bằng khi đánh đồng mọi giao dịch mua nhà thứ hai với hành vi đầu cơ?.

Ranh giới mong manh giữa ở thực, đầu tư và đầu cơ 

Trên thị trường bất động sản, khái niệm 'đầu tư' và 'đầu cơ' thường bị dùng lẫn lộn, nhưng thực tế lại khác biệt rõ rệt. Đầu tư là bỏ vốn để sở hữu tài sản nhằm khai thác lâu dài, chẳng hạn mua để ở, cho thuê, hoặc xem như một kênh tích sản an toàn. Ngược lại, đầu cơ là mua với mục đích bán lại trong ngắn hạn, chờ giá tăng để hưởng chênh lệch - hoạt động này thường không tạo thêm giá trị sử dụng cho xã hội, thậm chí có thể làm méo mó cung – cầu.

Song song với đó, còn có nhóm 'mua ở thực' – là những người tìm kiếm chỗ ở lâu dài cho gia đình. So với đầu tư (mua để khai thác sinh lời dài hạn) và đầu cơ (mua để 'lướt sóng' chênh lệch giá ngắn hạn), nhu cầu mua ở thực mang tính xã hội và an sinh rõ rệt. Đây là nhu cầu mang tính an sinh rõ rệt, vốn là đối tượng cần được các chính sách nhà ở xã hội và tín dụng ưu đãi hỗ trợ.

Thực tế nhu cầu mua nhà thứ hai

Trong thực tế, việc mua nhà thứ hai ở Việt Nam không hẳn đồng nghĩa với đầu cơ. Nhiều gia đình mua thêm nhà cho con cái đi học xa; có người mua gần nơi làm việc để tiết kiệm thời gian di chuyển; không ít trường hợp mua để cha mẹ hoặc người thân có chỗ ở tiện nghi hơn. Một nhóm khác xem bất động sản là kênh tích sản dài hạn, cho thuê căn hộ dịch vụ, nhà ở sinh viên, hay homestay – góp phần bổ sung nguồn cung cho thị trường cho thuê.

Tất nhiên, cũng tồn tại tình trạng đầu cơ: Săn dự án mới, găm giữ chỉ chờ giá tăng rồi bán. Ranh giới giữa đầu tư và đầu cơ, vì thế, rất mong manh. Cùng là "mua nhà thứ hai", nhưng sự khác biệt nằm ở động cơ và tác động đến thị trường: Đầu tư góp phần mở rộng nguồn cung và dịch vụ, trong khi đầu cơ có thể làm thị trường trở nên khó đoán, dễ bị 'thổi giá', dễ khiến thị trường mất cân bằng.

Chị H. một người đang tính 'xuống tiền' mua nhà cho con ra Hà Nội học đại học vào năm tới cho biết: Bất ngờ khi đọc thông tin này. Nếu mua, chị sẽ không thể đủ tiền 'trả một lần', nhưng không mua, con chị sẽ lại phải chịu cảnh thuê trọ. Chưa hết, đây là đứa thứ 2 nhà chị ra học tại Hà Nội, nếu không tính đến 1 căn nhà 'gần nhất' với 2 đứa, chị cũng không yên tâm.

Anh N. một người đang sinh sống ở khu chung cứ ngoại thành Hà Nội cũng lại 'đau đầu' hơn nữa. Anh kể, gia đình anh khá đông người, gồm bố mẹ đang sống cùng 3 con. Chưa kể, ông bà nội ở quê đã cao tuổi, anh muốn đón lên ở gần dễ bề chăm sóc. Trong tính toán của anh, năm tới sẽ mua 1 căn cho cậu con trai lớn 'ra riêng' tiện riêng tư trong công việc, cũng ở gần để qua lại với bố mẹ hơn. Ngoài ra còn phải mua 1 căn đón ông bà nội lên. 'Tôi đã nhắm tới 2 căn hộ trong cùng tòa nhà, nếu chính sách được áp dụng, kế hoạch mua nhà cho con và đón ông bà lên sống cùng của tôi sẽ đảo lộn hoàn toàn" - anh N. chia sẻ.

Khi chính sách đánh đồng tất cả

Nếu xem mọi giao dịch mua nhà thứ hai đều là đầu cơ và áp dụng chính sách siết tín dụng một cách cào bằng, hệ quả có thể đi ngược lại mục tiêu ban đầu. Trước hết, tầng lớp trung lưu – vốn có tích lũy và mong muốn mua thêm nhà cho con cái, cha mẹ hoặc để cho thuê dài hạn – sẽ gặp khó trong việc tiếp cận vốn vay. Khi nhu cầu chính đáng bị hạn chế, động lực tích lũy và đầu tư hợp pháp cũng suy giảm.

Điều này còn ảnh hưởng đến sự phát triển của thị trường cho thuê. Ở Việt Nam, thị trường cho thuê nhà, homestay đang khá phát triển. Nếu bị siết, lượng cung cho thuê có thể giảm, khiến giá thuê tăng và tạo thêm gánh nặng cho người thu nhập trung bình, thấp.

Ở góc độ xã hội, việc đánh đồng "người mua nhà thứ hai" với "đầu cơ" dễ tạo ra phản ứng tiêu cực. Người dân có thể cảm thấy nhu cầu hợp pháp không được thừa nhận, từ đó nảy sinh tâm lý tìm cách lách luật như nhờ người thân đứng tên. Hệ quả là pháp luật trở nên kém hiệu lực, niềm tin vào chính sách giảm sút.

Quan trọng hơn, cần nhìn rộng ra tác động kinh tế. Bất động sản hiện đóng góp khoảng 10% GDP và lan tỏa sang hơn 40 ngành nghề khác. Nếu áp dụng đồng loạt, chính sách siết tín dụng có nguy cơ làm thị trường chững lại, nhất là khi nhiều dự án chỉ vừa mới tái khởi động sau giai đoạn trầm lắng. Bài học từ Trung Quốc là lời nhắc đáng giá: siết vốn không hạ được giá nhà, mà còn khiến doanh nghiệp phá sản hàng loạt, kéo theo hệ lụy cho toàn nền kinh tế.