Cho phép thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn quốc tế
Luật Đất đai 2013 hiện chưa cho phép doanh nghiệp trong nước thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn quốc tế. Trong dự thảo sửa đổi lần này, vấn đề này cũng chưa được đề cập.
Tuy nhiên, tại Hội thảo lấy ý kiến dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), chiều 15/3 ở TP.HCM, nhiều ý kiến đã đề xuất, nên cho phép doanh nghiệp Việt Nam được thế chấp tài sản trên đất cho tổ chức kinh tế nước ngoài. Điều này sẽ giúp doanh nghiệp tăng cơ hội tiếp cận nguồn vốn vay, kích thích dòng vốn đầu tư nước ngoài chảy mạnh hơn vào thị trường bất động sản.
Cụ thể, ông Darryl Dong, Phó giám đốc Công ty Tài chính quốc tế (IFC) cho rằng, việc sử dụng quyền sử dụng đất và tài sản trên đất làm tài sản thế chấp để huy động vốn từ các tổ chức tài chính quốc tế là một giải pháp vốn hóa quan trọng, đã được áp dụng ở nhiều nước trên thế giới, nhưng Việt Nam hiện chưa cho phép doanh nghiệp trong nước thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn quốc tế.
"Việc hạn chế này đang làm giảm nguồn tài trợ quốc tế cho các doanh nghiệp Việt Nam và làm tăng chi phí vay vốn, dẫn đến giảm lợi thế cạnh tranh so với doanh nghiệp nước ngoài một cách đáng kể. Lãi suất vốn vay nước ngoài của doanh nghiệp Việt Nam cũng sẽ bị đội lên do rủi ro khoản vay cao hơn thông thường và bên cho vay sẽ tính vào lãi suất cho vay", ông Darryl Dong nhìn nhận.
Vì vậy, đại diện IFC đưa ra đề xuất, các doanh nghiệp Việt Nam nên được phép thế chấp bất động sản để huy động vốn từ các tổ chức tài chính quốc tế thông qua hình thức trực tiếp hoặc gián tiếp.
Cụ thể, nếu thế chấp trực tiếp tại các tổ chức tài chính quốc tế thì nên quy định thêm giới hạn để giảm rủi ro nếu không trả được nợ mà vẫn đảm bảo nguyên tắc thực thể nước ngoài không được phép sở hữu bất động sản ở Việt Nam.
Đơn cử có thể đưa ra các điều kiện như quy định bên cho vay quốc tế không được nhận thế chấp quyền sử dụng đất của một số loại đất (khu vực có thể gây rủi ro cho quốc phòng, an ninh quốc gia); không được sở hữu, chiếm giữ tài sản thế chấp. Khi xử lý tài sản thế chấp, chỉ được nhận giá trị bất động sản sau khi chuyển nhượng cho tổ chức hợp pháp.
Về cơ chế thế chấp gián tiếp là cho phép các doanh nghiệp trong nước thế chấp thông qua một tổ chức tín dụng trong nước làm đại lý nhận tài sản bảo đảm cho bên cho vay nước ngoài. Với phương thức này, khi doanh nghiệp đi vay không trả được nợ, tổ chức tín dụng trong nước sẽ xử lý tài sản đảm bảo theo quy định và dùng số tiền thu được để trả nợ bên cho vay nước ngoài.
Có cùng quan điểm, ông Trần Tuấn Phong, Đồng trưởng nhóm công tác Cơ sở hạ tầng, Diễn đàn Doanh nghiệp Việt Nam cũng bày tỏ, vấn đề thế chấp để huy động vốn từ các bên cho vay nước ngoài hoàn toàn có thể được giải quyết thông qua một cơ chế thích hợp nhằm giảm thiểu rủi ro phát sinh khi không trả được nợ và phải xử lý tài sản thế chấp cũng như có cơ chế quản lý rủi ro.
"Nguồn tài chính quốc tế rất quan trọng, đặc biệt khi tín dụng trong nước không đảm bảo. Tuy nhiên, không thể vay vốn quốc tế nếu không cho thế chấp quyền sử dụng đất. Chúng ta chỉ cần đảm bảo không một tổ chức nước ngoài nào được có thẩm quyền tư pháp trên đất của Việt Nam", ông Phong nói.
Hai khái niệm cần làm rõ về quyền thế chấp sử dụng đất
Theo luật sư Nguyễn Văn Hậu, Phó chủ nhiệm Đoàn luật sư TP.HCM, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) vẫn chưa ghi nhận về việc doanh nghiệp Việt Nam được phép thế chấp quyền sử dụng đất cho tổ chức kinh tế nước ngoài để có thể vay vốn hoạt động.
Dự thảo chỉ mới có quy định, nếu thuộc trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần… mà nguồn gốc đất thuộc các trường hợp được quy định thì doanh nghiệp được quyền thế chấp bằng quyền sử dụng đất cho các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật.
Tuy nhiên, luật sư Hậu cho rằng, quy định này cũng có hai vấn đề cần làm rõ, bao gồm: Tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam và tổ chức kinh tế khác.
Cụ thể, việc cho thế chấp quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam có thể dẫn đến cách hiểu rằng, không được thế chấp tại các chi nhánh ngân hàng nước ngoài được thành lập và hoạt động tại Việt Nam, hay tại các tổ chức tài chính nước ngoài khác. Bởi Luật Các tổ chức tín dụng phân biệt rõ hai đối tượng khác nhau là "Tổ chức tín dụng" và "Chi nhánh ngân hàng nước ngoài".
Ngoài ra, nội dung của Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) và pháp luật đầu tư vẫn chưa có định nghĩa chính thức thế nào là "tổ chức kinh tế khác".
Vì vậy theo vị luật sư, nếu Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) vẫn giữ quy định chỉ cho doanh nghiệp được quyền thế chấp bằng quyền sử dụng đất cho các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật thì cần phải làm rõ hai khái niệm về "tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam" và "tổ chức kinh tế khác".
Còn với đề xuất cho phép doanh nghiệp thế chấp quyền sử dụng đất để huy động vốn từ các tổ chức tài chính nước ngoài, luật sư Nguyễn Văn Hậu cho rằng, đây là sẽ giải pháp để các doanh nghiệp mở rộng khả năng thu hút vốn đầu tư, có thêm sự lựa chọn trong các phương thức huy động vốn. Điều này cũng sẽ giúp doanh nghiệp Việt có khả năng cạnh tranh với các doanh nghiệp nước ngoài trong việc thu hút vốn quốc tế.
Tuy nhiên, Phó chủ nhiệm Đoàn luật sư TP.HCM lưu ý, nếu cho phép thế chấp quyền sử dụng đất mà không giới hạn khu vực sẽ gây nguy hiểm đến quốc phòng, an ninh, cũng như gây ảnh hưởng đến các khu vực trọng điểm có ý nghĩa quan trọng trong công tác quản lý.
Do đó, việc huy động vốn thông qua tổ chức tài chính nước ngoài nếu được thực hiện thì cần phải có sự kiểm soát chặt chẽ để không gây tác động đến thị trường ngoại hối và tạo ra những biến động mạnh mẽ, khó kiểm soát./.
