Đến giờ Khánh Hoà mới thay BT bằng đấu giá đất: Muộn còn hơn không?

Đến giờ Khánh Hoà mới thay BT bằng đấu giá đất: Muộn còn hơn không?

Khánh Hoà đã trở thành tỉnh đi đầu trong đấu giá quỹ đất đối ứng còn lại của hợp đồng BT để lấy tiền xây dựng sân bay Phan Thiết. Ý tưởng này được đề xuất từ lâu nhưng dẫu muộn còn hơn không, đấu giá đất cần nhân rộng.

Trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội, nhu cầu về dịch vụ công tăng nhanh dẫn đến tình trạng chi phí cho những dịch vụ này vượt quá khả năng đáp ứng của ngân sách Nhà nước. 

Thực tế, không một chính phủ nào có đủ khả năng để trang trải mọi khoản đầu tư và chi phí xây dựng, vận hành kết cấu hạ tầng. Việc kiếm tìm các hình thức đầu tư mới, với sự tham gia của tư nhân trong đầu tư, cung cấp dịch vụ công là sự lựa chọn của nhiều quốc gia, nhất là khi ngân sách suy giảm. Hợp đồng BT ra đời là một sự kỳ vọng lớn vào công cuộc kiến tạo đất nước. Nhưng tiếc thay, hơn 10 năm triển khai và đi vào thực tế, hình thức BT đã bị biến tướng, tạo ra sự lãng phí nguồn lực kép.

BIẾN TƯỚNG BT VÀ SỰ LÃNG PHÍ NGUỒN LỰC KÉP

Báo cáo của Kiểm toán Nhà nước đã chỉ ra, trong giai đoạn 2014 - 2018, có tới 21 dự án BT trao đổi không ngang giá và bộc lộ hàng loạt những bất cập. Hai dấu hiệu của sự biến tướng trong hợp đồng BT bao gồm: 

Thứ nhất là việc chỉ định thầu mà không thông qua đấu thầu đối với hình thức BT. Các dự án BT đa số lựa chọn nhà đầu tư theo hình thức chỉ định thầu.

Thứ hai, chi phí đổi đất lấy hạ tầng không ngang giá. Theo đó, tổng mức đầu tư được lập và phê duyệt chưa đảm bảo theo quy định làm tăng vốn cho dự án. Một số chi phí trong tổng mức đầu tư lập cao so với thực tế và quy định, thiếu căn cứ, chưa chú trọng cắt giảm chi phí những hạng mục không cần thiết làm tăng tổng mức đầu tư không hợp lý nhằm chiếm dụng tiền từ ngân sách Nhà nước.

Phân tích rõ hơn về sự lãng phí nguồn lực kép của loại hợp đồng này, PGS.TS. Nguyễn Đình Hòa, quyền Giám đốc Trường Đào tạo và Bồi dưỡng nghiệp vụ kiểm toán (Kiểm toán Nhà nước) nêu rõ: “Thất thoát thứ nhất là hàng hoá “cơ sở hạ tầng” mà dự án BT đưa ra chào do không có cạnh tranh cho nên không phản ánh theo giá trị trường. Việc xác định tổng mức đầu tư, quyết toán thực hiện “hàng đổi hàng” đều do các cơ quan quản lý và doanh nghiệp tự thương thảo với nhau".

"Thất thoát thứ hai là thất thoát từ đất đai. Theo quy định của chính sách tài chính đất đai, việc xác định tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất cả quỹ đất thanh toán chỉ được thực hiện khi Nhà nước có quyền quyết định giao đất, cho thuê đất. Nhiều ý kiến cho rằng, thực tế ở thời điểm ký hợp đồng BT, hầu hết quỹ đất thanh toán chưa có quyết định giao đất, cho thuê đất. 

Do đó, việc xác định giá trị quỹ đất thanh toán tại thời điểm ký hợp đồng BT là không có căn cứ pháp lý để thực hiện. Ai cũng biết rằng, để đầu tư theo hình thức dự án, doanh nghiệp luôn luôn cần có quỹ đất được sử dụng như mặt bằng để xây dựng công trình hay nhà máy phục vụ sản xuất - kinh doanh”, PGS.TS. Nguyễn Đình Hòa phân tích.

Thực tế, những thương vụ trao đổi BT đều bất ngang giá. Mới đây nhất, đầu năm 2020, dư luận đặt ra dấu nghi hoặc về 99ha đất ở các vị trí đắc địa tại TP. Hải Phòng được dùng để đổi lại hợp đồng xây dựng 2 toà chung cư cũ tại P. Đồng Quốc Bình (Q. Ngô Quyền) cho Công ty Hoàng Huy.

Trước đó, năm 2017, Tập đoàn Bitexco khiến dư luận đưa vào danh sách những doanh nghiệp kiến tạo ra tuyến đường đắt nhất hành tinh khi tuyến đường dài 3,7km bao quanh công viên Chu Văn An được đổi lấy quỹ đất khổng lồ, tương đương khoảng 90ha, trải dọc trên đường Nguyễn Xiển. Sau đó, đại diện Bitexco cho rằng, quỹ đất đối ứng chỉ rơi vào khoảng hơn 40ha cho tuyến đường dài gần 4km.

Không chỉ khiến dư luận bức xúc về công thức trao đổi bất đồng đẳng mà những dự án BT còn chậm thi công đến nỗi: Đất đối ứng đã "thành nhà, thành của" còn công trình bị lãng quên trong mưa, trong nắng.

Điển hình như tuyến đường 2,5 (đoạn Đầm Hồng - Quốc lộ 1A) là một trong những dự án giao thông trọng điểm của Hà Nội, được đầu tư theo hình thức hợp đồng BT. Nhưng 10 năm trôi qua, dự án này vẫn đang trong quá trình chờ đợi… giải phóng mặt bằng.

Hay như dự án đầu tư xây dựng tuyến đường nối ĐT 603 với ĐT 607 theo hình thức BT tại tỉnh Quảng Nam với chiều dài 1,9km. Xây hơn 3 năm vẫn chưa xong còn quỹ đất đối ứng 105ha đã được nhà đầu tư đưa vào khai thác sử dụng.

Trong khi đó, tuyến đường bao quanh công viên Chu Văn An dài 3,7km do Tập đoàn Bitexco thực hiện cũng phải kéo dài tới gần 10 năm, từ khi nhận quyết định đầu tư năm 2011 đến đầu năm 2020 mới có thể đi vào thực tế triển khai.

Đó là những thương vụ đổi đất lấy hạ tầng đầy bất cập "rõ như ban ngày" đến nỗi dư luận phải thốt lên lên rằng “biết rồi, khổ lắm, nói mãi". Khi biết BT là biến tướng, là chậm tiến độ nhưng tại sao, năm này qua năm khác, tháng này qua tháng khác, BT vẫn cứ tiếp tục được thực hiện và triển khai?

VÌ SAO HỢP ĐỒNG BT VẪN "SỐNG KHOẺ" NHIỀU NĂM?

Bởi những biến tướng khiến dư luận bất bình mà trong năm 2018, Chính phủ đã có những chỉ đạo nhằm xử lý triệt để các dự án sai phạm. Nhưng rồi, đến đầu năm 2019, vấn nạn BT lại một lần nữa “nóng” lên trên các diễn đàn. Dù đã nhiều năm trôi qua, dù các cơ quan quản lý Nhà nước đã vào cuộc chỉ đạo quyết liệt nhưng những sai phạm liên quan đến hợp đồng BT vẫn như căn bệnh nan ý khó chữa. Và phải tới tháng 6/2020, hợp đồng BT mới chính thức được “khai tử”.

Chỉ ra tình trạng khó chữa của "căn bệnh nan y" này, PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến (Đại học Luật Hà Nội) nhấn mạnh, đầu tiên, do năng lực quản lý yếu kém của các địa phương dẫn tới các doanh nghiệp lợi dụng hợp đồng BT. Doanh nghiệp đang lợi dụng để phục vụ lợi ích của mình nhưng không làm lợi cho Nhà nước và xã hội.

“Mặt khác, hợp đồng BT đã dẫn tới tình trạng tham nhũng, tiêu cực, lợi ích nhóm. Điều khiến dư luận bức xúc là không phải doanh nghiệp nào muốn nhảy vào đổi đất lấy hạ tầng cũng vào được. Đó là tính công khai minh bạch và công bằng còn hạn chế. Các nhà nghiên cứu hay dùng thuật ngữ “chủ nghĩa tư bản thân hữu”, tức là doanh nghiệp sân sau của một số quan chức. Có nhiều trường hợp không có đấu thầu hoặc đấu thầu chỉ là hình thức theo kiểu “quân xanh, quân đỏ” dẫn tới một số doanh nghiệp được nhảy vào nhưng những doanh nghiệp khác không được tham gia”, PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến chỉ ra.

Một nguyên nhân không thể bỏ qua, đó là những năm qua, các địa phương bỗng ồ ạt đua nhau triển khai theo "phong trào" BT. Tình trạng này cũng không loại trừ khả năng làm lấy phiếu cho đủ chỉ tiêu của các địa phương.

Sự khó khăn của chính quyền trong eo hẹp nguồn ngân sách xây dựng, huy động vốn, cộng với năng lực yếu kém, dẫn tới việc đấu giá đất bị bỏ lơ, vì chẳng có gì dễ hơn là thực hiện hợp đồng BT.

CÁI GIÁ CỦA ĐẤU GIÁ ĐẤT 

Nối sau quyết định tuyên bố khai tử BT, Khánh Hoà trở thành tỉnh đi đầu trong đấu giá quỹ đất còn lại của sân bay Nha Trang cũ, phần đất trước giao doanh nghiệp triển khai dự án BT. Việc đấu giá đất chắc chắn sẽ mang lại sự tối ưu hoá nguồn lực đất đai. Đúng như PGS.TS Ngô Trí Long nhận định, nền kinh tế thị trường hoạt động hiệu quả là khi đảm bảo yếu tố cạnh tranh. Đấu giá là hình thức tạo ra sự cạnh tranh vì hình thức này lựa chọn ra người trả khoản tiền cao nhất cho quỹ đất.

“Lẽ ra việc đấu giá cho hình thức BT phải được thực hiện từ lâu. Hình thức BT đúng ra phải thực hiện theo hướng đấu giá quỹ đất và Nhà nước lấy khoản tiền đó thực hiện tổ chức đấu thầu triển khai công trình, hạ tầng. Như vậy, vừa đảm bảo được tạo ra nguồn lợi tốt nhất, vừa đảm bảo công bằng minh bạch”, ông Long nhấn mạnh.

Khu đất sân bay Nha Trang cũ được đem ra đấu giá. (Ảnh: Khải An)

Cần phải nhắc và nhấn mạnh lại, ý tưởng đấu giá quỹ đất đối ứng cho công trình BT đã được khởi xướng từ lâu.

Chia sẻ trên Reatimes vào tháng 3/2019, TS. Vũ Đình Ánh đã đề xuất: “Trước mắt, việc định giá đất đối ứng cho các dự án theo hình thức BT nhất định phải thông qua đấu giá, không có ngoại lệ. Về lâu dài hơn cần thiết lập cơ chế đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư theo hình thức BT và đấu giá mảnh đất dành để đối ứng dự án BT đó, lấy tiền thanh toán cho nhà đầu tư thay vì cho nhà đầu tư BT hưởng lợi kép như hiện nay, cả từ nâng cao giá trị dự án lẫn giảm thấp giá trị đất đối ứng cho dự án”.

Ý tưởng này cũng đã được các chuyên gia như TS. Trần Ngọc Hùng, Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam chia sẻ nhiều lần.

Lấy đơn cử như quỹ đất đối ứng tại dự án The Manor Central Park của Tập đoàn Bitexco, theo đại diện doanh nghiệp này, quỹ đất còn lại sau khi thanh toán trước cho hợp đồng BT là hơn 50ha. 

Hiện nay, giá 1m2 đất tại dự án này dao động ở mức 110 triệu đồng/m2 đến 140 triệu đồng/m2. Thử một phép tính đơn giản, Nhà nước đem đấu giá 50ha đất còn lại. Mật độ xây dựng là 40% và mức giá áp cho 1m2 đất theo ngưỡng thị trường là 60 triệu đồng/m2 (giả thiết lấy con số ở mức bằng 1/2 so với mức giá mà doanh nghiệp rao bán). 

Nguồn thu từ đấu giá đất ước tính đạt 12.000 tỷ đồng. Số tiền này có thể xây dựng được ít nhất 4 tuyến đường bao quanh công viên Chu Văn An (tổng dự toán của tuyến đường này là 2.754 tỷ đồng). Chưa kể, nếu như thực hiện minh bạch, tổng dự toán của tuyến đường còn thấp hơn con số dự toán ban đầu và dĩ nhiên, số tuyến đường thực hiện được phải gia tăng. 

Khoản thu 12.000 tỷ đồng hoàn toàn có thể tiến hành xây dựng công viên Chu Văn An và các hạ tầng xã hội đi kèm trong một thời gian ngắn, chất lượng và tiến độ được đảm bảo.

“Nếu quỹ đất hơn 50ha còn lại mà thành phố có chủ trương giao cho doanh nghiệp thực hiện thì hình thức bắt buộc là phải đấu giá công khai theo đúng quy định về đấu thầu. Nếu doanh nghiệp nào trả giá cao thì bán, để thu lấy nguồn ngân quỹ lớn phục vụ các hoạt động khác”, TS. Vũ Đình Ánh từng nói.

Đấu giá quỹ đất bản chất không phải là đề xuất mới, thậm chí là rất cũ, nhưng lại mới với những dự án cũ. Phải chăng, ai cũng biết phương án tối ưu nhưng lại bỏ lơ mà không thực hiện vì quyền lợi khó bỏ qua?

Khi BT đã tạm dừng, những phát sinh của việc chạy đấu thầu, chạy dự án gấp... có thể diễn ra thì rõ ràng những dự án đang triển khai nhưng chưa hoàn thành, đã triển khai nhưng sai phạm, triển khai chậm nhưng bị thu hồi cần áp dụng triệt để sớm phương pháp đấu giá công khai này. 

Ý kiến của bạn

Bạn còn 500/500 ký tự


TOP