Đi tìm lời giải cho bài toán chung cư hết “hạn sử dụng”

Một trong những giá trị cốt lõi của quy hoạch đô thị đang bị “bỏ quên” là niên hạn sử dụng chung cư. Để rồi mỗi lần ngồi lại bàn, câu hỏi trách nhiệm thuộc về ai lại được đặt ra và rơi vào bế tắc.

Theo quy định của pháp luật, người mua chung cư sẽ chỉ được sử dụng trong niên hạn 30 năm, 50 năm, hay 70 năm, tùy vào “vòng đời” cụ thể của từng dự án. Hết thời hạn này, nếu chung cư vẫn chất lượng tốt vẫn cho sử dụng tiếp, nhưng phải có kiểm định lại đảm bảo an toàn. Nếu chung cư hư hỏng, xuống cấp phải cải tạo lại.

Theo thống kê, Thành phố Hà Nội hiện đang có 1.579 chung cư cũ, tập trung ở 76 khu, với 1.273 chung cư và 306 chung cư riêng lẻ với quy mô từ 2 đến 5 tầng với khoảng gần 30.000 hộ dân đang sinh sống. Đa số các chung cư cũ đã hết niên hạn sử dụng và phân bố tại 4 quận nội thành cũ, hiện đã có hiện tượng sụt lún, xuống cấp khá nghiêm trọng như khu tập thể Giảng Võ, Thành Công, Vĩnh Hồ, Nghĩa Tân, Nguyễn Công Trứ, Thanh Xuân, Thượng Đình... 

Các chuyên gia dự đoán, nếu động đất với cường độ khoảng 4-5 độ richter sẽ rất có thể gây sụp đổ hàng loạt chung cư cũ.

Những con số biết nói đã cho thấy rõ hàng loạt hệ lụy từ việc quá tải xây dựng đến chung cư hết hạn sử dụng đã kéo theo hàng loạt hệ lụy gây ảnh hưởng đến không gian sống của hàng chục nghìn cư dân sinh sống tại đây nói riêng và đời sống của người dân Hà Nội nói chung.

Mỗi năm, Thành phố Hà Nội thống kê được dân số tăng thêm khoảng 200.000 người, trong khi đó, tốc độ phát triển kết cấu hạ tầng đồng bộ chỉ tăng khoảng 3%/năm, quỹ đất dành cho giao thông tăng chưa đến 1%/năm. Trong khi đó, số lượng phương tiện cá nhân gia tăng chóng mặt và đa số di chuyển đều hướng đến hoặc xuyên qua khu vực lõi đô thị, nơi mà diện tích đất dành cho giao thông rất hạn chế.

Hạ tầng giao thông chưa đáp ứng được lưu lượng phương tiện, cùng với việc mất cân đối trong quy hoạch hạ tầng giao thông, tỷ lệ quỹ đất dành cho giao thông mới đạt 8,65% diện tích đất đô thị khiến Hà Nội đang phải đối diện với tình trạng thiếu hạ tầng giao thông trầm trọng. Tình trạng ùn tắc, thiếu điểm dừng đỗ phương tiện giao thông… vẫn đang là vấn đề nan giải.

Các chuyên gia đã chỉ ra nguyên nhân lớn nhất dẫn đến thực trạng này đó là quy hoạch giao thông không đồng bộ với quy hoạch sử dụng đất. TS. KTS Đào Ngọc Nghiêm - Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch Phát triển Đô thị Hà Nội cho rằng, giữa giao thông và quy hoạch luôn có sự kết hợp chặt chẽ. Hà Nội có đồ án Quy hoạch chung xây dựng từ tháng 4/2011 nhưng phải đến tháng 3/2016 mới phê duyệt Quy hoạch GTVT. Ngay từ khâu làm quy hoạch đã bất cập như vậy nên đương nhiên quá trình phát triển đô thị của Hà Nội sinh ra nhiều hệ lụy.

Cũng theo ông Đào Ngọc Nghiêm, Hà Nội có quy hoạch 30 năm nhưng thậm chí chưa có sự gắn kết giữa quy hoạch phát triển không gian với kết cấu hạ tầng, đặc biệt là quy hoạch mạng lưới giao thông. Khu đô thị thường do tư nhân đầu tư, giao thông lại do Nhà nước đảm nhận. Do nguồn vốn khó khăn nên hiện TP vẫn chưa thực hiện được đồng thời, điều này dẫn tới nhiều bất cập.

Đơn cử, tuyến đường Lê Văn Lương dự kiến mở rộng từ năm 2003 nhằm kết nối với hai tuyến đường vành đai để giảm tải giao thông tại khu vực này nhưng việc bố trí ngân sách rất chậm. Trong khi đó, do thiếu chính sách quản lý, từ 2011 đến nay có trên 20 dự án cao tầng được xây dựng, dẫn tới những ùn tắc giao thông ngày càng nghiêm trọng hơn.

Và vấn đề chung của quy hoạch không chỉ nằm ở phát triển, xây dựng đề án các dự án mới, mà còn nằm ở việc xử lý tồn đọng, bất cập ở các dự án cũ.

Đối với trường hợp chung cư hết hạn sử dụng (hạn sử dụng chung cư căn cứ vào cấp công trình và kiểm định chất lượng của cơ quan chức năng), không đảm bảo an toàn cho cuộc sống người dân thì các cơ quan kiểm định kiểm tra và gửi thông báo bằng văn bản cho chủ sở hữu nhà ở về việc tháo dỡ, xây dựng lại nhà chung cư mới.

Thế nhưng, nhiều chung cư cũ giữa lòng Thủ đô đã quá hạn sử dụng hoặc xuống cấp trầm trọng nhưng công tác cải tạo, di dời vẫn “dậm chân tại chỗ” sẽ tiềm ẩn rất nhiều nguy cơ, rủi ro cho cộng đồng cư dân trong khu vực.

Theo thông tin từ Sở Xây dựng Hà Nội, có 4 cụm chung cư cũ thuộc nhóm cấp độ D (cấp cực kỳ nguy hiểm, có thể sập đổ bất cứ lúc nào) ở quận Ba Đình, gồm các đơn nguyên 1 và 2 nhà G6A Thành Công (phường Thành Công); đơn nguyên 1 nhà A Ngọc Khánh (phường Ngọc Khánh); đơn nguyên 1 và 3 tập thể Bộ Tư pháp (phường Cống Vị); đơn nguyên 3 nhà C8 tập thể Giảng Võ (phường Giảng Võ).

Đơn nguyên 2 - nhà A Ngọc Khánh (Ba Đình) trong tình trạng "chống nạng" bởi sự xuống cấp trầm trọng.

Nằm trong danh sách danh sách 42 nhà chung cư cũ xuống cấp gây nguy hiểm phải di dời khẩn cấp do UBND thành phố Hà Nội đã công bố vào năm 2016, tòa nhà G6A thuộc khu tập thể Thành Công (quận Ba Đình, TP Hà Nội) bị đánh giá là 1 trong 2 chung cư nguy hiểm nhất Thủ đô. Khu tập thể Thành Công gồm 67 dãy nhà nhà cao từ 2 - 5 tầng, được xây dựng từ năm 1960 - 1970, cho đến nay hầu hết những khu nhà tại đây đều đã dần xuống cấp một cách nghiêm trọng. Các khu nhà này được xây dựng ngay cạnh đường Nguyên Hồng và đối diện với hồ Thành Công. Tại đây, nhiều mảng tường đã bong tróc, lộ ra phần cốt sắt hoen gỉ, những vết nứt xuất hiện khắp nơi, đơn nguyên 1 và 2 thuộc khu G6A đã bị sụt lún, tách ra làm đôi.

Tập thể Thành Công - cụm chung cư bị coi là nguy hiểm nhất Hà Nội bởi tình trạng xuống cấp trầm trọng.

Sau đó, UBND TP Hà Nội có ra quyết định di dời những hộ dân sống 2 đơn nguyên của nhà G6A khu tập thể Thành Công. Tuy nhiên, theo khu dân cư 12 (bao gồm khu nhà G5 - G6 tập thể Thành Công) tại thời điểm đó cho biết: "Nếu thành phố cho phép xây dựng lại nhà G6 và cho người dân tái định cư tại chỗ cũ này thì các cư dân tại nhà G6 sẽ đồng ý di dời".

Trong quá trình sử dụng, hầu hết các hộ đều cải tạo, chất tải thêm cho công trình, đua dầm thép, cơi nới làm thành “chuồng cọp”, cùng với việc lún nứt tự nhiên đã khiến các đơn nguyên tách rời nhau.

"Chuồng cọp" - "đặc sản" của các chung cư cũ.

Ghi nhận thực tế của PV, tại các khu chung cư C4, C5, C6, C8 Giảng Võ (Ba Đình, Hà Nội), thực trạng cơ sở hạ tầng tại các cụm chung cư này đang xuống cấp khá nghiêm trọng. Tường nứt, nghiêng, tay bám cầu thang, ban công các tầng “lỏng lẻo”, cổng sắt từng tầng gần như đã hoen gỉ toàn bộ… Quan sát từ phía ngoài, nhiều khu nhà ở như sắp “sụp đổ” bất cứ lúc nào.

Cơ sở hạ tầng xuống cấp cùng với mật đô dân cư cao còn gây ra hàng loạt hệ lụy khác về cháy nổ, ngập lụt, rác thải, giáo dục... Các thiết bị đảm bảo công tác phòng cháy chữa cháy gần như không có, hệ thống thoát nước kém khiến khu dân cư thường xuyên phải “lội nước” mỗi khi mưa lớn. Vấn đề xử lý rác thải cũng không được chú trọng xử lý dẫn tới ô nhiễm môi trường đã khiến sinh hoạt hằng ngày trở thành “nỗi ác mộng” với cư dân.

“Ở trong chung cư đang xuống cấp nguy hiểm, chúng tôi cũng bất an. Nhưng, do chưa rõ việc định giá nhà như thế nào, ai là chủ đầu tư, bao giờ mới xây, xây trong bao lâu, bao giờ được quay lại, nên chúng tôi chưa muốn đi. Ngoài ra, chúng tôi cần sự minh bạch về chính sách tạm cư sau di dời” - một người dân tại C5 Giảng Võ cho biết.

Theo quan sát, tình trạng cơi nới “chuồng cọp” quá nhiều, cộng thêm lún nứt tự nhiên đã khiến các đơn nguyên tách rời nhau hình chữ V. Ở các khu vực công cộng như cầu thang cũng xuất hiện những đường nứt chạy dọc từ dưới lên trên, tường bong tróc nhiều mảng loang lổ.

“Về việc phương án di dời để khắc phục, người dân cũng chưa được trực tiếp nghe phổ biến. Dự án tái định cư đã có từ lâu nhưng chưa biết đến bao giờ mới thực hiện được. Chúng tôi kiến nghị việc sửa chữa, đề xuất giải pháp và thậm chí chấp nhận việc sau cải tạo phải bù thêm một khoản chi phí để được quay trở lại nhưng thực tế mọi chuyện vẫn đang “dậm chân tại chỗ” trong khi rủi ro thì vẫn ngày ngày hiện hữu” là những chia sẻ, lo lắng của chị H.V - cư dân đang sinh sống tại C4 Giảng Võ.

Việc nhiều hộ dân cơi nới "chuồng cọp" cũng là một phần nguyên nhân dẫn tới sự xuống cấp của cả cụm chung cư khi nó phá vỡ kết cấu của tòa nhà.

Ông Nguyễn Chí Dũng, Phó Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội từng cho biết, khi cải tạo chung cư cũ, một trong những khó khăn lớn là quy định khống chế chiều cao, hạn chế mật độ dân số tại các dự án xây mới. Cụ thể, ngân sách Nhà nước không có khả năng cải tạo số lượng chung cư lớn như vậy, nên phải huy động nguồn lực xã hội, kêu gọi các doanh nghiệp tham gia.

Muốn doanh nghiệp tham gia thì phải đảm bảo lợi nhuận cho các đơn vị này. Trong khi đó, theo quy định việc cải tạo yêu cầu phải giữ quy mô dân số hiện hành. Thậm chí, khu vực trung tâm Hà Nội còn yêu cầu giảm dân số từ 1,2 triệu người xuống 0,8 triệu người. Tuy nhiên, qua khảo sát của các nhà đầu tư, hiện dân số ở các khu vực này đã gấp đôi so với dân số quy hoạch chung và phân khu được duyệt…

Do có hàng loạt vướng mắc nên sau nhiều năm triển khai, việc cải tạo chung cư cũ trên địa bàn Thủ đô gần như vẫn “dậm chân tại chỗ” mặc dù nhiều khu nhà đã xuống cấp trầm trọng không đảm bảo an toàn tính mạng, tài sản và chất lượng sống của người dân.

Nhiều chuyên gia quy hoạch cho rằng đề xuất cho phép nâng tầng, nâng chiều cao công trình dự án tại khu nội đô cải tạo chung cư cũ của Hà Nội cần được xem xét kỹ lưỡng, nó sẽ đi đôi với các quy hoạch phân khu; quy chế quản lý nhà cao tầng mới ban hành của Hà Nội… trong việc kiểm soát nhà cao tầng, hạn chế dân số tăng ở khu nội đô.

Để tháo gỡ khó khăn trong việc này, ông Nguyễn Trần Nam - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam từng đề nghị nên linh động cho phép tăng mật độ dân số ở mức độ nhất định bằng cách cho phép tăng chiều cao, số tầng của dự án. Mặt khác, có thể chuyển dự án cải tạo chung cư cũ thành dự án trung, cao cấp để tận dụng ưu thế vị trí bù đắp chi phí tài chính mà không tăng mật độ dân số quá cao.

Nhưng hiện tại, khi các cơ chế cải tạo chung cư cũ vẫn chưa rõ ràng, chưa có sự thống nhất về mặt quyền lợi cho cư dân thì những khó khăn trong việc di dời các hộ ra khỏi chung cư xuống cấp nguy hiểm sẽ vẫn tiếp tục rơi vào bế tắc.

Quyền sở hữu căn hộ chung cư được Nhà nước bảo hộ theo đúng pháp luật, đất đai thuộc sở hữu chung. Chẳng hạn, một chung cư bất ngờ bị sụp thì cũng có quy định rõ ràng, Nhà nước đứng ra chịu trách nhiệm. Luật Nhà ở năm 2014 đã có hẳn một chương về chung cư, thêm vào đó là Nghị định của Chính phủ, Thông tư của Bộ Xây dựng. Bất cứ tác động nào tới chung cư, Nhà nước đều có trách nhiệm, cùng với người dân xây lại chung cư. Nếu cộng đồng người dân trong chung cư có điều kiện thì họ cùng bàn bạc xây dựng chung cư mới. Nhiều khu nghèo thì sẽ có Nhà nước đứng ra mời gọi chủ đầu tư đến tham gia cùng cải tạo lại.

Đây được coi là vấn đề nóng của thị trường bất động sản trong nhưng năm vừa qua, do đó dự thảo kiến nghị việc “Sở hữu nhà ở có thời hạn” được quy định tại Điều 99 Luật nhà ở năm 2014 đã tạo được sự chú ý của dư luận. Rất nhiều cư dân tỏ ra bức xúc với loại hình hình sở hữu căn hộ có thời hạn. Họ cho rằng, một căn hộ trên chẳng khác gì đi thuê một chỗ ở dài hạn, khi hết hạn sử dụng lại “cuốn gói ra đường” và cuối cùng nó vẫn không phải của mình.

Người dân hoang mang, lo lắng về "tương lai" của các chung cư cũ. Chúng sẽ bị thu hồi hay được cải tạo, xây dựng mới?

“Hai vợ chồng tiết kiệm để mua căn hộ chung cư năm 30 tuổi, phải trả góp trong khoảng 25 năm, quy định căn hộ của chỉ được sử dụng trong thời hạn 50 hoặc 60 năm, vậy đến lúc tuổi già họ lấy căn hộ thì gia đình sẽ đi đâu, ở đâu?” - anh T.Hoàn (chung cư C6 chia sẻ).

Tương tự, anh Đ.Tuyên (D1 Giảng Võ) bày tỏ quan điểm: “Tôi năm nay 35 tuổi, đến nay mới để dành được 300 triệu, phải vay thêm từ ngân hàng 700 triệu để trả nợ mua nhà chung cư cũ. Khi về ở thực tế, tôi mới “vỡ lẽ” hà chung cư này tuổi thọ đã được 46, 47 năm, nếu luật ban ra cho nó tuổi thọ 50 năm, thì khi mua tôi chỉ còn sở hữu 3,4 năm, trong khi đó phải tiếp tục còng lưng trả nợ 20 năm cho ngân hàng nên chúng tôi cảm thấy vô cùng hoang mang”.

Liên quan đến tâm lý lo lắng của các cư dân về việc sẽ xử lý nhà chung cư như thế nào khi hết thời hạn, ở đâu khi công trình xây dựng bị xuống cấp. GS. Đặng Hùng Võ - Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên môi trường cho biết: “Việc xử lý các chung cư khi hết niên hạn sử dụng là vấn đề cực kỳ khó. Trước kia, Bộ Xây dựng và các chuyên gia đã tính đến vấn đề này và đưa ra đề xuất là cần phải chuyển sử dụng đất chung cư có thời hạn. Thời hạn này bằng thời hạn nhà chung cư. Chủ đầu tư bán nhà cho người mua cũng theo thời hạn đó, hết hạn người dân phải chuyển đi nơi khác ở”.

Theo ông, thực hiện điều này, thì lợi ích đầu tiên là việc cải tạo chung cư sẽ được giải quyết rất đơn giản. Hết hạn thì người dân sẽ chuyển đi nơi khác. Thứ hai là giá chung cư rất rẻ. Vì khi có thời hạn, người ta sẽ không bán tiền sử dụng đất theo chung cư mà theo giá trị xây dựng. Thứ ba là nhà chung cư sẽ về đúng với khái niệm nhà chung cư. Ở nước ngoài, đa số nhà chung cư được xây chỉ là để cho thuê. Nếu ai muốn sở hữu vĩnh viễn thì nên mua nhà đất.

Ngoài ra, một trong những yếu tố quan trọng tác động rất lớn vào tiến độ cải tạo chung cư cũ là việc thu hút các nhà đầu tư. Đánh giá về vấn đề này, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Quy hoạch và Thiết kế đô thị nông thôn Nguyễn Hoàng Minh cho rằng, Nhà nước đang thúc đẩy sự vào cuộc của các nhà đầu tư trong vấn đề này nhưng lại gặp bất cập về lợi ích giữa nhà đầu tư, người dân.

Để có lợi nhuận, hầu hết các chủ đầu tư đều mong muốn xây thêm tầng cao để tăng diện tích mặt sàn. Nhưng quy hoạch lại khống chế về dân số, độ cao của tòa nhà khiến chủ đầu tư không tạo ra quỹ sàn mới để bù đắp chi phí. Trong khi đó, nhà quản lý quan tâm đến phát triển đô thị bao gồm phát triển giao thông, cơ sở hạ tầng xã hội khác. Còn người dân lại mong muốn có mức bồi thường tốt nhất cho mình.

Sở hữu chung cư có thời hạn có nhiều mặt lợi của nó như: Giá nhà sẽ rẻ hơn, tránh được nạn đầu cơ tích trữ, khi hết hạn có thể thu hồi tái cơ cấu dễ dàng vào từng mục đích, không gây nhiều tranh chấp giữa nhà nước, chủ đầu tư và dân cư… Tuy nhiên, còn rất nhiều bất cập, hạn chế không phù hợp với người dân.

Với tâm lý muốn sở hữu nhà để “an cư lạc nghiệp” thì việc chung cư có hạn sử dụng, sau 50, 70 năm sẽ bị lấy lại khiến một bộ phận không nhỏ các cư dân nghĩ rằng, không khác gì đi thuê mà giá thuê lại đắt. Cuối cùng, người dân sẽ quay lưng với chung cư - điều này ảnh hưởng rất lớn tiêu cực tới cuộc sống người dân và thị trường bất động sản.

Đối với các căn nhà sở hữu tư nhân bị nghiêng và có nguy cơ đổ sụp thì các cơ quan chức năng yêu cầu chủ sở hữu khắc phục. Thế nhưng, với một chung cư có nhiều chủ sở hữu thì các cơ quan chức năng rất khó yêu cầu nên đó là lý do để Bộ Bộ Xây dựng đưa ra đề xuất: chỉ cho sở hữu chung cư có thời hạn.

Vì rằng, nếu sở hữu chung cư 50 hoặc 70 năm (tùy theo chất lượng công trình) thì khi hết quyền sở hữu cũng đồng nghĩa với giá trị sử dụng của chung cư đó không còn. Khi đó Nhà nước tùy thuộc vào hạ tầng đô thị có thể cho xây lại chung cư hay chuyển đổi không gian này thành công viên, công trình công cộng…

Hơn nữa, thời hạn sở hữu chung cư sẽ là yếu tố hạn chế nạn đầu cơ - do thời gian găm giữ nhà đất càng dài, giá trị sẽ càng giảm. Ông Đặng Hùng Võ - Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng cho rằng, sở hữu chung cư có thời hạn sẽ giải quyết được nhiều mâu thuẫn, lực cản cho sự phát triển đô thị cũng như thị trường bất động sản.

Tuy nhiên, cần biết rằng, giá trị của các chung cư hiện nay không chỉ có công trình căn hộ chung cư mà bao gồm cả giá trị của khu đất; đất xây dựng chung cư là đất ở ổn định lâu dài giống như đất xây dựng nhà phố.

Vì vậy, đề xuất sở hữu chung cư có thời hạn là một đề xuất hay nhưng có thể gây bất công cho những người sở hữu chung cư so với người sở hữu nhà phố nếu không có những chính sách hợp lý đi kèm. Vì vậy, nếu áp dụng sở hữu chung cư có thời hạn thì Nhà nước chỉ có thể áp dụng cho các chung cư đang và sẽ xây dựng (chưa bán cho khách hàng) vì luật bất hồi tố.

Và để áp dụng điều này, Nhà nước phải mua lại quyền sử dụng đất chung cư của nhà đầu tư; hoặc không cho phép nhà đầu tư tính giá trị quyền sử dụng đất vào giá thành các căn hộ mà chỉ được bán nó cho một nhà đầu tư khác khai thác quyền sử dụng đất đó trong tương lai (khi chung cư hết hạn sử dụng).

Làm được điều đó, giá bán căn hộ chung cư sẽ giảm xuống đáng kể vì giá của căn hộ chỉ gồm phần “xác nhà” và giá trị hưởng lợi từ vị thế của chung cư ở khu vực trong vòng 50-70 năm. Riêng đối với các chung cư đã bán ra thị trường thì trách nhiệm xây lại chung cư khi nó hết hạn sử dụng (vài chục năm nữa) sẽ thuộc về ai: Nhà nước, chủ đầu tư hay các chủ sở hữu vẫn sẽ là một câu hỏi chưa có lời đáp! Có lẽ trách nhiệm sẽ thuộc về tập thể những người sở hữu chung cư là hợp lý nhất.

Trong trường hợp tái định cư tại chỗ cũ, các hộ dân sẽ được bồi thường bằng căn hộ có diện tích bằng 1,3 lần nhà cũ bị phá dỡ. Tái định cư ở nơi khác thì diện tích căn hộ được bố trí phải bằng 1,5 lần nơi ở cũ. Phần diện tích chênh lệch giữa nơi ở cũ và mới sẽ được trả bằng tiền theo giá thị trường.

Người dân tái định cư được miễn lệ phí trước bạ khi cấp giấy chủ quyền nhà đất. Với các chung cũ đã xuống cấp, tiềm ẩn nguy cơ sụp đổ nếu chưa tìm được chủ đầu tư thì UBND tỉnh thành phải khẩn cấp di dời dân và bồi thường, sau đó tiến hành đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án. Chính vì vậy, để giải quyết được bài toán trên là cả một quá trình đầy gian nan.

Theo quy định hiện hành, khi nhà chung cư hết niên hạn sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng hoặc bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho người sử dụng thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải tổ chức kiểm định chất lượng công trình nhà chung cư này để xử lý.

Chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư mới hoặc bàn giao cho cơ quan có thẩm quyền để phá dỡ và xây dựng công trình khác theo quy định.

Theo khoản 2 Điều 99 Luật Nhà ở năm 2014, khi nhà chung cư hết niên hạn sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng hoặc bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho người sử dụng thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải tổ chức kiểm định chất lượng công trình nhà chung cư này để xử lý theo quy định sau:

Trường hợp 1: Được tiếp tục sử dụng

Trường hợp nhà chung cư còn bảo đảm chất lượng và an toàn cho người sử dụng thì chủ sở hữu được tiếp tục sử dụng theo thời hạn ghi trong kết luận kiểm định, trừ 02 trường hợp sau:

- Nhà chung cư bị hư hỏng mà chưa thuộc diện bị phá dỡ nhưng nằm trong khu vực phải thực hiện cải tạo, xây dựng đồng bộ với khu nhà ở thuộc diện bị phá dỡ theo quy hoạch xây dựng được phê duyệt.

- Nhà chung cư không thuộc diện bị phá dỡ hoặc chưa thuộc diện bị phá dỡ nhưng được tất cả các chủ sở hữu thống nhất phá dỡ để xây dựng lại nhà chung cư mới thông qua Hội nghị nhà chung cư.

Trường hợp 2: Không được tiếp tục sử dụng

Trường hợp nhà chung cư bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không còn bảo đảm an toàn cho người sử dụng thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải ban hành kết luận kiểm định chất lượng và báo cáo UBND cấp tỉnh để thông báo bằng văn bản cho chủ sở hữu nhà ở.

Chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư mới hoặc bàn giao cho cơ quan có thẩm quyền để phá dỡ và xây dựng công trình khác theo quy định.

* Xử lý nhà chung cư và quyền sử dụng đất có nhà chung cư thuộc diện bị phá dỡ

Căn cứ theo khoản 3 Điều 99 Luật Nhà ở năm 2014, việc xử lý nhà chung cư và quyền sử dụng đất có nhà chung cư thuộc diện bị phá dỡ được quy định như sau:

- Trường hợp khu đất có nhà chung cư vẫn phù hợp với quy hoạch xây dựng nhà ở thì chủ sở hữu được cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư mới.

- Trường hợp khu đất có nhà chung cư không còn phù hợp với quy hoạch xây dựng nhà ở thì chủ sở hữu nhà chung cư phải bàn giao lại nhà chung cư này cho cơ quan có thẩm quyền để phá dỡ và xây dựng công trình khác theo quy hoạch được duyệt.

- Trường hợp chủ sở hữu nhà chung cư không chấp hành việc phá dỡ hoặc không bàn giao nhà ở thì Chủ tịch UBND cấp tỉnh quyết định cưỡng chế phá dỡ hoặc cưỡng chế di chuyển để bàn giao nhà ở.

Bên cạnh đó, điểm d khoản 3 Điều 99 Luật Nhà ở năm 2014 quy định về giải quyết chỗ ở và quyền sử dụng đất có nhà chung cư như sau:

“Việc giải quyết chỗ ở cho các chủ sở hữu có nhà chung cư bị phá dỡ được thực hiện theo quy định tại Điều 116 của Luật này.

Trường hợp phá dỡ để xây dựng lại nhà chung cư thì các chủ sở hữu được tiếp tục thực hiện quyền sử dụng đất có nhà chung cư đó; trường hợp phá dỡ để xây dựng công trình khác thì việc xử lý quyền sử dụng đất có nhà chung cư này được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai”.

Như vậy, người dân có nhà chung cư bị phá dỡ thì được bố trí nhà ở tái định cư (được trình bày ở phần sau). Đối với quyền sử dụng đất có nhà chung cư thì các chủ sở hữu chung cư được tiếp tục thực hiện quyền sử dụng đất nếu phá dỡ chung cư để xây dựng lại.

Trường hợp 1: Phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại chung cư

Căn cứ khoản 1 Điều 116 Luật Nhà ở năm 2014, bố trí tái định cư cho các chủ sở hữu có nhà chung cư thuộc diện phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được thực hiện như sau:

- Trường hợp chủ sở hữu không có nhu cầu tái định cư tại chỗ thì tùy theo điều kiện cụ thể của địa phương mà được bố trí nhà ở, đất ở tái định cư.

- Trường hợp chủ sở hữu có nhu cầu tái định cư tại chỗ thì được bố trí nhà ở mới có diện tích tối thiểu bằng hoặc lớn hơn diện tích nhà ở cũ.

Trường hợp Nhà nước đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư mà có chênh lệch về giá trị giữa nhà ở cũ và nhà ở mới thì việc thanh toán giá trị chênh lệch được thực hiện theo phương án bố trí tái định cư đã được phê duyệt; nếu doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và chủ sở hữu thỏa thuận đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thì việc thanh toán giá trị chênh lệch được thực hiện theo thỏa thuận giữa các bên.

Ngoài việc được bố trí tái định cư, người được bố trí tái định cư còn được xem xét hỗ trợ theo quy định của pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Trường hợp 2: Phá dỡ để xây dựng công trình khác

Theo khoản 2 Điều 116 Luật Nhà ở năm 2014, bố trí tái định cư cho các chủ sở hữu có nhà chung cư phải phá dỡ để xây dựng công trình khác được thực hiện như sau:

- Được thuê, thuê mua, mua nhà ở thương mại.

- Được thuê, thuê mua, mua nhà ở xã hội.

Lưu ý: Hộ gia đình, cá nhân được thanh toán tiền để tự lựa chọn việc mua, thuê, thuê mua nhà ở thương mại trên địa bàn làm nhà ở tái định cư hoặc được Nhà nước giao đất ở để tự xây dựng nhà ở theo quy hoạch được phê duyệt.

Về chỗ ở tạm thời khi cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư:

- Trường hợp Nhà nước đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thì chủ đầu tư dự án phải lo chỗ ở tạm thời hoặc thanh toán tiền để người được tái định cư tự lo chỗ ở trong thời gian cải tạo, xây dựng lại.

- Trường hợp doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và chủ sở hữu thỏa thuận đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thì các bên thỏa thuận về chỗ ở tạm thời của chủ sở hữu nhà chung cư trong thời gian cải tạo, xây dựng lại.

Kết luận: Khi chung cư hết thời hạn sử dụng hoặc bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ thì chủ sở hữu nhà chung cư vẫn được bảo đảm quyền lợi của mình như nhau:

- Nếu chung cư bảo đảm chất lượng và an toàn cho người sử dụng thì chủ sở hữu chung cư được tiếp tục sử dụng hoặc được quyền cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

- Nếu bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không còn bảo đảm an toàn thì bị phá dỡ:

+ Phá dỡ để xây dựng nhà chung cư mới mà có nhu cầu tái định cư tại chỗ thì được bố trí nhà ở mới và được tiếp tục thực hiện quyền sử dụng đất có nhà chung cư.

+ Phá dỡ để xây dựng công trình khác thì được bố trí tái định cư ở nơi khác, quyền sử dụng đất có nhà chung cư được xử lý theo quy định của pháp luật đất đai (được bồi thường về đất nếu đủ điều kiện,…).

Trong khi pháp luật đã quy định rõ, nhiều kiến nghị giải pháp cụ thể được đưa ra bàn luận thì việc giải quyết “chung cư hết hạn sự dụng” vẫn còn lúng túng. Nhìn từ góc độ quy hoạch đô thị thì giải pháp cho chung cư mới rất nhiều, rất khoa học, thể hiện rõ nét tầm nhìn không gian sống xanh-sạch-đẹp. Vậy với chung cư hết hạn sử dụng cũng cần có giải pháp xử lý nhanh chóng vừa đảm bảo quy hoạch đô thị cũng như quyền lợi chính đáng của người dân. 

Theo các chuyên gia, để thúc đẩy chương trình cải tạo nhà chung cư cũ, Hà Nội phải có các giải pháp đồng bộ nhằm giải bài toán cân bằng lợi ích các bên và hơn hết phải quan tâm đến lợi ích lâu dài của đô thị. Cải tạo phải đi kèm với tái thiết các khu vực lõi trong đô thị góp phần cho đô thị phát triển tốt hơn và có như vậy mới bền vững./.