Đã có không ít kỳ vọng về sự bật tăng trở lại đối với thị trường bất động sản ngay từ đầu năm 2022. Thực tế cho thấy, bất động sản đã sớm trở lại quỹ đạo hấp dẫn và thậm chí còn tăng nhiệt. Tuy nhiên, từ nay đến cuối năm, việc tăng tốc phục hồi của thị trường bất động sản sẽ phụ thuộc rất lớn vào các yếu tố như kinh tế vĩ mô, dòng vốn, lạm phát. Reatimes đã có cuộc trao đổi với bà Nguyễn Hoài An - Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn phát triển, CBRE Việt Nam để nhìn lại bức tranh nửa đầu năm và nhận diện thị trường bất động sản nửa cuối năm 2022.
PV: Nhìn lại thị trường bất động sản nửa đầu năm 2022, bà nhận thấy các phân khúc có những điểm ấn tượng gì?
Bà Nguyễn Hoài An: Trong nửa đầu năm 2022, thị trường bất động sản đã có những dấu hiệu cho thấy sự phục hồi tại tất cả các phân khúc. Sau một thời gian dịch bệnh, thị trường đã xuất hiện trở lại những hoạt động mở bán, đầu tư xây dựng, đầu tư mua bán.
Thị trường cũng ít nhiều chịu tác động từ một số yếu tố vĩ mô, vấn đề huy động vốn, tín dụng, trái phiếu, lạm phát, bất ổn chính trị trên thế giới. Tuy nhiên, các phân khúc vẫn cho thấy sự sôi động.
Đầu tiên là nguồn cung nhà ở chung cư, nhà ở thấp tầng có trầm lắng hơn so với giai đoạn trước dịch nhưng về nguồn cầu là vẫn có. Song việc duy trì nguồn cung - cầu được bao nhiêu sẽ phụ thuộc vào nhiều yếu tố vĩ mô như huy động vốn, dòng tiền, lạm phát.
Với bất động sản văn phòng cũng có dấu hiệu phục hồi tốt, thời điểm gần đây việc đi lại đã dễ dàng hơn, lượng khách hàng đi xem, khảo sát mặt bằng có tăng trưởng trở lại. Từ đó, giúp cho tỷ lệ lấp đầy mặt bằng ở cả Hà Nội và TP.HCM khả quan hơn.
Với bất động sản công nghiệp - phân khúc điểm sáng của thị trường tiếp tục chứng kiến sự quan tâm lớn đến từ các đối tác nước ngoài, các khách thuê từ nhiều lĩnh vực khác nhau. Xu hướng này tiếp tục được dự báo có nhiều điểm sáng trong 2 năm tới.
Với bất động sản du lịch nghỉ dưỡng - phân khúc chịu ảnh hưởng nhiều nhất từ dịch Covid-19, ngay sau khi mở cửa trở lại, lượng khách quốc tế đã tăng trưởng tích cực, lượng khách nội địa cũng đang góp phần gia tăng công suất lấp đầy các khách sạn, khu nghỉ dưỡng.
PV: Thưa bà, phân khúc nào đang tăng tốc trong quý vừa qua và những dấu hiệu nào cho thấy điều đó?
Bà Nguyễn Hoài An: Phân khúc nhà ở vẫn đang vướng một số khó khăn về cung cầu; bất động sản công nghiệp và văn phòng với các dấu hiệu tích cực đã diễn ra từ nhiều quý nay rồi. Vì thế để nói chính xác về phân khúc diễn biến tăng tốc từ đầu năm đến nay thì chính là bất động sản nghỉ dưỡng.
Các dấu hiệu chính là việc mở cửa đường bay, số chuyến bay, số lượt khách du lịch… Đặc biệt, Việt Nam đã nối lại đường bay quốc tế đến nhiều nước như: Nhật Bản, Hàn Quốc, Singapore, Thái Lan, Úc, Đức, Nga, Pháp, Anh, Mỹ, Malaysia, Thổ Nhĩ Ký, Qatar, UAE, Trung Quốc... là cơ sở để đón dòng khách quốc tế.
Bên cạnh nghỉ dưỡng biển và sở hữu các bất động sản du lịch biển, xu hướng nghỉ dưỡng ven đô, đặc biệt là ở các địa phương có điều kiện tự nhiên phong phú như ven sông, tựa núi, và nằm trong bán kính lái xe 2 - 3 giờ từ các thành phố lớn, sẽ được thị trường chú ý nhiều hơn.
Nhu cầu nghỉ dưỡng, tái tạo sức khỏe sau thời gian bận rộn đến từ người dân thành phố, cùng với sự gia tăng nhanh chóng của thu nhập và tài sản tích lũy, là động lực cho xu hướng này phát triển trong thời gian tới.
Nói tóm lại, nhu cầu dồn nén trong thời gian qua từ phía khách du lịch sẽ là động lực để mảng thị trường này từng bước quay trở lại đà tăng trưởng. Nhu cầu đầu tư vào phân khúc nghỉ dưỡng sẽ tăng mạnh vào nửa cuối năm 2022. Hoạt động đầu tư sôi động hơn trước những thông tin lạc quan về sự hồi phục nhanh chóng của du lịch và sức bật tăng trở lại của ngành kinh doanh khách sạn.
PV: Thời gian qua, trước tình trạng giá đất nền tăng nóng ở nhiều địa phương, một số ngân hàng đã có động thái dừng cấp tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản. Bà đánh giá ra sao về động thái này? Liệu điều này có khiến thị trường nguội lạnh không?
Bà Nguyễn Hoài An: Theo quan sát của chúng tôi, giá đất nền có mức tăng nóng ở nhiều địa phương, nhất là những địa phương nằm xa các trung tâm thành phố lớn. Với mức tăng này, việc kiểm soát rủi ro của các ngân hàng cũng cần kích hoạt. Động thái xem xét lại việc cấp tín dụng tại một số địa phương có bất động sản tăng nóng là hoạt động hợp lý. Tuy nhiên, nếu động thái này áp dụng đại trà ở tất cả các khoản vay bất động sản, nhất là những khoản vay mua nhu cầu ở thực thì lại có tác động tiêu cực hơn tới hoạt động của thị trường.
Quyết định phê duyệt tín dụng, cấp tín dụng sẽ tuỳ thuộc vào room của mỗi ngân hàng với những ngành nghề khác nhau. Về phía các cơ quan quản lý Nhà nước, các bộ ngành thì sẽ nhìn ở góc độ vĩ mô là sự tăng giá của bất động sản đang ở mức độ nào để đưa ra quyết định phù hợp.
Hai năm vừa qua, chúng ta cũng thấy hiện tượng tăng giá đất nền ở những khu vực không phải là trung tâm của bất động sản. Sự tăng giá ở những khu vực như vậy thường mang tính đầu cơ và nếu như không được kiểm soát sẽ dẫn đến nhiều rủi ro. Trong tình huống như vậy, việc kiểm soát tín dụng là cần thiết.
Tuy nhiên, các áp lực về lạm phát và khả năng tăng lãi suất cũng sẽ là một yếu tố có thể khiến cho việc tiếp cận vốn vay ngân hàng khó khăn hơn và tốn kém hơn, đối với cả các nhà đầu tư và người mua nhà để ở.
PV: Hiện tượng giá nhà tăng cao đang khá phổ biến tại các thành phố lớn, thậm chí vượt quá khả năng chi trả của người dân. Vậy thực trạng này có gây ra ảnh hưởng xấu nào đến thị trường bất động sản hay không, thưa bà?
Bà Nguyễn Hoài An: Trong vài năm trở lại đây, thị trường cũng đã chứng kiến sự tăng giá của bất động sản nhà ở, nhất là tại những thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM. Hiện tượng giá nhà tăng cao tại Việt Nam không phải là trường hợp cá biệt.
Nhiều thành phố lớn tại các thị trường khu vực châu Á - Thái Bình Dương cũng có giá nhà tăng cao. Trong bối cảnh dịch bệnh, việc luân chuyển dòng vốn khá hạn chế, vì thế nhu cầu chuyển sang đầu tư bất động sản lớn hơn, khiến cho giá bất động sản nói chung đều tăng mạnh.
Bên cạnh đó, mức độ tăng giá bất động sản cũng phản ánh nhu cầu đầu tư và tính chất của dự án. Ví như một dự án nằm ở vị trí trung tâm thường có khả năng tăng giá và giữ giá tốt hơn so với dự án xa trung tâm.
Do đó, việc tăng giá nhà ở một số vị trí nhất định, dự án nhất định theo tôi là hoạt động bình thường của thị trường và thị trường dần dần sẽ có những điều tiết, thay đổi phù hợp với thực tế đầu tư. Ngược lại, nếu giá nhà tăng ở tất cả các vị trí, các dự án thì sẽ có những tác động tiêu cực, gây ra rủi ro cho nhà đầu tư, thậm chí đổ vỡ cho thị trường khi quá trình tăng giá quá nóng và nhanh.
PV: Giá đất nền nóng, giá nhà tăng cao khiến nhiều người lo ngại bong bóng bất động sản như 10 năm trước có thể quay trở lại. Quan điểm của bà về vấn đề này như thế nào?
Bà Nguyễn Hoài An: Diễn biến của thị trường bất động sản hiện tại hoàn toàn khác với thời điểm bong bóng của thị trường 10 năm trước.
10 năm trước, lạm phát và lãi suất đã tăng khá cao, song song đó, giá nhà tăng cao và hoạt động đầu cơ cũng diễn biến phức tạp. Ngoài ra, các sản phẩm bất động sản ở thời điểm đó cũng tương đối sơ khai, đang xây dựng dở dang ở những nơi thiếu và yếu hạ tầng, thậm chí có những sản phẩm mới chỉ ở trên giấy. Dẫn đến khi thị trường điều chỉnh, có đổ vỡ, những sản phẩm đó bị kẹt lại.
Còn ở thời điểm hiện tại, rõ ràng thị trường bất động sản phát triển tốt hơn, các dự án bất động sản đã tương đối hoàn chỉnh và đưa vào hoạt động. Bên cạnh đó, mặt bằng lãi suất dù có gia tăng nhưng chưa phải ở mức nguy hiểm như đã nhìn thấy cách đây 10 năm. Do đó, chúng ta không cần quá lo ngại về hiện tượng bong bóng bất động sản như 10 năm trước.
PV: Nhiều động thái của các doanh nghiệp cho thấy họ đang tập trung mở rộng quỹ đất ở các địa phương. Theo bà, những hoạt động này sẽ bổ trợ như thế nào cho thị trường bất động sản thời gian tới?
Bà Nguyễn Hoài An: Việc nhiều doanh nghiệp bất động sản tập trung mở rộng quỹ đất tại các địa phương cho thấy hoạt động đầu tư kinh doanh đã đón trước sự xuất hiện và phát triển của các đô thị tại địa phương. Điều đó cũng cho thấy chiến lược phát triển của doanh nghiệp có tầm nhìn dài hạn trong 10 năm tới, trước bối cảnh tốc độ đô thị hoá tại Việt Nam đang gia tăng, dân số đô thị ở mức thấp so với các quốc gia trong khu vực.
Sự dịch chuyển này chính là tiền đề cũng như tiềm năng để các doanh nghiệp khai thác quỹ đất phục vụ cho đầu tư kinh doanh trong những năm tiếp theo. Động thái này của các chủ đầu tư còn giúp hình thành các trục phát triển liên quan đến bất động sản nhà ở kết hợp bất động sản nghỉ dưỡng hay trục bất động sản công nghiệp. Từ phân tích trên có thể dự báo xu hướng dịch chuyển này sẽ tiếp tục tiếp diễn trong 10 - 20 năm tới.
PV: Xin cảm ơn những chia sẻ của bà!
