Thị trường bất động sản có dấu hiệu hạ nhiệt, nhưng giá vẫn còn cao

Thông tin với báo chí, ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, trong năm 2021, Bộ Xây dựng đã có báo cáo Thủ tướng về thực trạng thị trường bất động sản tại nhiều khu vực có những dấu hiệu bất bình thường, đặc biệt là các dự án ở một số khu vực dự kiến lên quận hoặc có dự án hạ tầng giao thông chạy qua, giá đất bị đẩy lên cao, thậm chí có nơi tăng đột biến. Ngoài ra, giá nhà chung cư cũng tăng trung bình 5 - 7%, giá nhà ở riêng lẻ tăng 30%.

“Như vậy giá bất động sản đã có xu hướng tăng cao ở cả đất nền và nhà ở”, ông Khởi nói.

Nguyên nhân của việc tăng giá, theo ông Khởi lý giải, là do nguồn cung trên thị trường hạn chế, tín dụng điều chỉnh chưa tốt, các thông tin về quy hoạch và thị trường chưa được kịp thời, chặt chẽ và chính xác, dẫn đến có hiện tượng lợi dụng những thông tin chưa chính xác để nâng giá, thổi giá.

Ông Khởi thông tin thêm, vừa qua, Bộ Xây dựng đã có nhiều văn bản đôn đốc, đề nghị các địa phương tăng cường kiểm soát tình trạng này.

“Với sự vào cuộc của các địa phương, thị trường bất động sản đến thời điểm hiện nay so với cùng kỳ năm 2021 và so với quý IV năm 2021 đã có dấu hiệu hạ nhiệt hơn, song giá vẫn còn cao”, ông Khởi khẳng định.

Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản cho hay, với yêu cầu làm sao để đảm bảo nguồn cung nhà ở cho đối tượng thu nhập thấp và trung bình, Bộ Xây dựng cũng đã đề xuất nhiều giải pháp:

Thứ nhất, cần đẩy mạnh phát triển các dự án mới.

Thứ hai, phải tăng cường tính công khai, minh bạch thông tin, đặc biệt là các thông tin về các dự án, quy hoạch, nguồn hàng, tránh hiện tượng lợi dụng, câu kết để nâng giá, trục lợi.

Thứ ba, là gia tăng nguồn vốn để đầu tư các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân.

NGUỒN CUNG NHÀ Ở CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP, TRUNG BÌNH SẼ ĐƯỢC ĐẨY MẠNH

“Chúng tôi đánh giá, trong 6 tháng cuối năm 2022, thị trường bất động sản sẽ tiếp tục phát triển, tất nhiên vẫn cần phải có những công cụ điều chỉnh để tránh các hiện tượng tiêu cực, sốt ảo xảy ra như năm 2021. Nguồn cung nhà ở cho người thu nhập thấp và trung bình sẽ tiếp tục được đẩy mạnh khi nhu cầu ngày càng lớn”, ông Khởi nói.

Ông Nguyễn Mạnh Khởi cho hay, tính đến tháng 4/2022, cả nước có khoảng 339 dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân được đầu tư xây dựng, với tổng diện tích khoảng 18 triệu mét vuông sàn. Theo đánh giá của Bộ Xây dựng, đây là nguồn cung khá lớn, tất nhiên vẫn thấp hơn so với nhu cầu.

Sau khi có Nghị quyết 43/2022/QH15 ngày 11/1/2022 của Quốc hội về chính sách tài khóa - tiền tệ, hỗ trợ chương trình phục hồi và phát triển kinh tế - xã hội, trong đó có chính sách hỗ trợ lãi suất 2% cho phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, Bộ Xây dựng đã phối hợp cùng các địa phương tích cực triển khai nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, đến nay, đã khởi công được 11 dự án với khoảng 25.800 căn, trong đó có nhà ở xã hội có 8 dự án với quy mô hơn 22.000 căn tại một số tỉnh như Quảng Ninh, Bắc Ninh, TP.HCM…

“Vừa rồi, Chính phủ ban hành Nghị định 31 về việc hỗ trợ vay vốn theo tinh thần Nghị quyết 43. Theo Nghị định này, UBND các tỉnh sẽ lập danh sách các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân gửi đến Bộ Xây dựng để Bộ Xây dựng thông báo công khai. Hiện nay, Bộ Xây dựng đã có văn bản chỉ đạo các tỉnh. Và UBND các tỉnh đang tổng hợp để gửi danh mục dự án để Bộ công bố. Khi Bộ công bố thì ngân hàng sẽ cho vay và các chủ đầu tư sẽ được hưởng lãi suất 2%”, ông Khởi cho biết thêm.

KHƠI THÔNG ĐỂ CÁC DÒNG VỐN TÍN DỤNG, TRÁI PHIẾU “CHẢY” VÀO CÁC DỰ ÁN CÓ TÍNH KHẢ THI CAO

Theo ông Nguyễn Mạnh Khởi, đối với thị trường bất động sản, tín dụng không phải là kênh duy nhất để các doanh nghiệp huy động vốn, mà còn nhiều kênh vốn khác như phát hành trái phiếu, liên doanh, liên kết, vốn ứng trước từ khách hàng và vốn chủ sở hữu. Do hầu hết các doanh nghiệp bất động sản có vốn chủ sở hữu không nhiều nên phụ thuộc rất lớn vào nguồn vốn tín dụng. Khi Ngân hàng Nhà nước điều chỉnh theo hướng kiểm soát chặt hơn vốn tín dụng thì các doanh nghiệp lại chuyển sang huy động vốn trái phiếu.

Liên quan đến phát hành trái phiếu, Bộ Xây dựng đánh giá, thời gian qua đã có hiện tượng làm sai quy định, dẫn tới những dấu hiệu rủi ro cho thị trường.

Tuy nhiên, giống như Bộ Tài chính hay Ngân hàng Nhà nước, Bộ Xây dựng cũng chưa bao giờ có đề xuất siết phát hành trái phiếu. Bộ Xây dựng đánh giá, giữa thị trường vốn và thị trường trái phiếu có mối liên hệ mật thiết với nhau và gắn kết với thị trường bất động sản. Do vậy, khi điều chỉnh thị trường vốn hay thị trường trái phiếu, tất yếu sẽ có ảnh hưởng đến thị trường bất động sản.

“Bộ Xây dựng cũng đã đề xuất không dùng từ siết chặt mà là điều chỉnh và kiểm soát chặt chẽ dòng vốn vào thị trường bất động sản, ưu tiên cho các dự án có tính khả thi cao, có khả năng cung cấp nguồn cung nhà ở cho thị trường nhanh chóng. Thời gian qua, nguồn cung cho thị trường bất động sản đặc biệt là nhà ở xã hội, nhà ở cho các đối tượng có thu nhập trung bình và thấp đang thiếu”, ông Khởi nhấn mạnh.

Thực tế, trong thời gian vừa qua, khi thị trường trái phiếu nóng lên thì thị trường bất động sản cũng có hiện tượng nóng theo, dẫn đến có những trường hợp tiêu cực, khiến thị trường mất ổn định. Do vậy, Bộ Xây dựng cũng cho rằng, cần phải có những quy định cụ thể để việc phát hành trái phiếu của các doanh nghiệp bất động sản được bảo đảm ổn định, tránh những hiện tượng phát triển nóng như thời gian vừa qua.

Bộ Xây dựng đề xuất, nên điều chỉnh lại việc phát hành trái phiếu theo hướng sửa đổi Nghị định 153 do Bộ Tài chính chủ trì, để làm sao việc phát hành trái phiếu phải đúng mục đích và quản lý dòng vốn từ trái phiếu một cách hiệu quả.

“Bộ Xây dựng vẫn mong muốn, nguồn vốn thông qua tổ chức tín dụng và thông qua trái phiếu doanh nghiệp vẫn tiếp tục được “chảy” vào thị trường bất động sản nhưng phải có sự điều chỉnh và kiểm soát tốt hơn, để các dự án đáp ứng nhu cầu thực có thể huy động vốn đầu tư, đẩy nhanh nguồn cung cho thị trường”, ông Khởi khẳng định.

CẦN THIẾT PHẢI CÓ QUY ĐỊNH SỞ HỮU CHUNG CƯ CÓ THỜI HẠN

Về thời hạn sở hữu nhà chung cư, ông Khởi thông tin, năm 2014, khi Bộ Xây dựng trình Chính phủ, sau đó Chính phủ trình Quốc hội thông qua Luật Nhà ở 2014 cũng đã đặt ra 2 tình huống, nên quy định sở hữu nhà chung cư có thời hạn hay lâu dài.

Theo ông Khởi, thời điểm đó, cũng có nhiều ý kiến đồng tình với phương án sở hữu nhà chung cư có thời hạn. Quy định này thực tế đã được áp dụng ở nhiều nước trên thế giới, có nước thời hạn là 30 năm, có nước 99 năm, có nước sử dụng linh hoạt cả hai phương án lâu dài và có thời hạn để người dân lựa chọn. Tức là tùy vào mỗi nước sẽ có một quy định khác nhau phù hợp với nhu cầu và điều kiện. Còn đối với Việt Nam, tâm lý chung từ trước đến nay, nhà và đất luôn liên quan và gắn liền với nhau. Luật Đất đai quy định thời hạn sử dụng đất lâu dài, mà người dân đang hiểu là sử dụng vĩnh viễn.

Chính vì thế, khi đề xuất quy định sở hữu chung cư có thời hạn, thời điểm đó, Quốc hội thống nhất cần phải tiếp tục nghiên cứu thêm để đánh giá tác động một cách kỹ lưỡng.

Ông Khởi cho biết thêm, hiện nay, việc triển khai cải tạo nhà chung cư cũ rất khó khăn, trong 10 năm qua, số lượng dự án cải tạo được rất ít. Một trong những yếu tố gây ra hạn chế cho công tác này chính là quy định về quyền sở hữu.

“Người dân cho rằng, họ được sở hữu nhà vĩnh viễn nên khi hết niên hạn sử dụng, phá dỡ hay không là quyền của họ. Trong khi tất cả các vật chất của nhà chung cư đều có tuổi thọ, khi hết niên hạn thì đồng nghĩa với việc không thể sử dụng nữa”, ông Khởi nói.

Theo lãnh đạo Bộ Xây dựng, sau 7 năm nghiên cứu, đánh giá, mới đây Bộ Xây dựng đã đề xuất 2 phương án về thời hạn sở hữu chung cư.

Thứ nhất, thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định theo thời hạn sử dụng công trình (có công trình sử dụng 50 - 70 năm, có công trình lâu hơn). Thời hạn này có thể được tính dựa trên hồ sơ thiết kế và quá trình sử dụng. Và khi hết thời hạn sử dụng đó, quyền sở hữu của người dân cũng chấm dứt.

Thứ hai, thời hạn sở hữu nhà chung cư xác định theo thời hạn sử dụng đất.

Chính phủ đã xem xét và thống nhất sẽ trình Quốc hội hai phương án này.

Trước đó, Bộ Xây dựng cũng đã trình sang Bộ Tư pháp thẩm định, Bộ Tư pháp cũng đã cũng xác minh quy định này có hợp hiến, hợp pháp hay không.

“Hiến pháp quy định chỉ hạn chế quyền của chủ sở hữu khi ảnh hưởng đến tín mạng và an toàn của người dân, rõ ràng, nhà chung cư khi hết niên hạn sử dụng đang đe dọa rất lớn đến sự an toàn và tính mạng của người dân.

Bên cạnh đó, trong pháp luật dân sự cũng quy định, quyền sở hữu chấm dứt khi tài sản bị tiêu hủy theo quy định của luật. Do đó, đề xuất của Bộ Xây dựng về thời hạn sở hữu nhà chung cư theo hai phương án là phù hợp hoàn toàn với các quy định của pháp luật”, ông Khởi phân tích.

Tại Việt Nam, đến thời điểm hiện tại, Bộ Xây dựng cho rằng cần thiết phải đặt ra vấn đề sở hữu chung cư có thời hạn. Tuy nhiên, Bộ Xây dựng cũng lưu ý, hiện nay, Bộ mới chỉ đang trình chủ trương, đề xuất chính sách để Quốc hội đưa vào chương trình xây dựng luật. Tới đây, khi Quốc hội thống nhất đưa Luật Nhà ở vào chương trình xây dựng luật của Quốc hội năm 2023 thì trong quá trình đó sẽ tiếp tục lấy ý kiến rộng rãi. Quan điểm và mục tiêu của Bộ Xây dựng đưa ra đó là đảm bảo quyền lợi hợp pháp, tránh gây xáo trộn cuộc sống của người dân một cách tối đa.

Ngoài ra, Bộ Xây dựng nhấn mạnh, nếu như trường hợp quyền sử dụng đất vẫn còn hiệu lực, thì người dân sẽ tiếp tục được sở hữu đất và được tái định cư tại chỗ, nhưng phải đóng góp tiền để xây nhà mới.

TIẾP TỤC ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG KỸ LƯỠNG KHI SỬA ĐỔI ĐIỀU 23, LUẬT NHÀ Ở 2014

Liên quan đến quy định về hình thức sử dụng đất đối với các dự án nhà ở thương mại, trả lời câu hỏi của PV Reatimes, ông Khởi cho biết, trước khi Quốc hội thông qua Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của 9 luật, nhiều ý kiến cho rằng, Luật Nhà ở quy định chỉ đất ở mới được làm dự án còn "đất khác" không được làm, điều này đã và đang gây ách tắc cho nhiều dự án. Trên cơ sở các ý kiến đề xuất sửa đổi, Chính phủ cũng đã thảo luận và trình Quốc hội, Quốc hội đã quyết định về nguyên tắc vẫn giữ lại những quy định cơ bản của Luật Nhà ở, chỉ bổ sung thêm các yêu cầu và điều kiện, làm rõ hơn các quy định cũ.

Cụ thể, trước mắt chỉ sửa đổi khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở để làm rõ và phân định các hình thức sử dụng đất thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại đã được Luật Nhà ở hiện hành quy định, tháo gỡ vướng mắc về trình tự, thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư với thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất; không bổ sung hình thức sử dụng đất không phải là đất ở làm dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, vì vấn đề này cần được đánh giá tác động kỹ lưỡng hơn và do chưa đạt được sự đồng thuận cao.

Ông Khởi nhìn nhận, trong thời gian qua, một số trường hợp chủ đầu tư có quyền sử dụng đất khác không phải là đất ở mong muốn được chỉ định làm chủ đầu tư dự án. Khi trong luật chưa cho phép, các chủ đầu tư không thực hiện được nên cho rằng quy định này gây ra ách tắc cho toàn bộ thị trường nhà ở. Tuy nhiên, theo ông Khởi, các hình thức lựa chọn chủ đầu tư cho dự án nhà ở rất đa dạng chứ không chỉ đơn thuần là chỉ định đầu tư. Cụ thể, hiện nay, theo quy định của pháp luật nhà ở, đấu thầu, đất đai, có 3 hình thức sử dụng đất để đầu tư xây dựng nhà ở: Thứ nhất là chỉ định nhà đầu tư, theo quy định hiện hành là có đất ở và đất khác phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và không thuộc diện bị thu hồi đất thì được đầu tư dự án nhà ở thương mại; Thứ hai, là đấu thầu; Thứ ba là đấu giá quyền sử dụng đất.

Đối với  quy định chưa cho phép doanh nghiệp có "đất khác" không phải là đất ở được làm chủ đầu tư dự án, Quốc hội đã giao Chính phủ tiếp tục nghiên cứu, đánh giá tác động đầy đủ, thận trọng. Trường hợp cần thiết, Chính phủ xây dựng Đề án thí điểm áp dụng hình thức sử dụng đất không phải là đất ở để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, sớm báo cáo Quốc hội xem xét, quyết định; tiến hành tổng kết để xem xét việc luật hóa khi sửa đổi toàn diện Luật Nhà ở, bảo đảm đồng bộ, thống nhất với Luật Đất đai (sửa đổi) và các quy định khác của pháp luật có liên quan.

Theo yêu cầu của Quốc hội, trong thời gian tới, khi sửa đổi Luật Nhà ở thì Chính phủ sẽ tiếp tục nghiên cứu, đánh giá toàn diện về vấn đề này.

“Bộ Xây dựng sẽ có những giải trình, báo cáo đầy đủ đánh giá tác động và làm rõ nếu không có quy định bổ sung các chủ đầu tư có đất khác cũng được chấp thuận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại thì sẽ gây vướng mắc cho các dự án hay không. Hay có phải do thiếu quy định này mà thị trường bất động sản bị trầm lắng, đóng băng? Cụ thể là tác động như thế nào, bao nhiêu phần trăm”, ông Khởi nói./.