Nguồn cầu tăng nhưng công suất thuê không tăng
Theo báo cáo thị trường quý II/2018 của Savills cho thấy, thị trường căn hộ dịch vụ chứng kiến nhiều sự biến đổi về nguồn cung. Hiện, phân khúc này đang đạt 4.600 căn, giảm khoảng 100 căn so với quý I/2018. Nguyên nhân khiến tổng nguồn cung của thị trường sụt giảm là do các căn hộ dịch vụ tại Royal City chính thức ngừng hoạt động. Tuy nhiên, thị trường vẫn có thêm nguồn cung mới là dự án Lexington tại Cầu Giấy với 42 căn. Theo đó, công suất toàn thị trường đang đạt 88%.
Đặc biệt, việc thu hút đầu tư vào các khu công nghiệp Việt Nam trong nửa đầu năm 2018 là 7 tỷ USD, chiếm 34% tổng vốn FDI đăng kí là yếu tố thu hút một lượng lớn người lao động nước ngoài đến Việt Nam. Tuy nhiên, công suất thuê của căn hộ dịch vụ một năm trở lại đây vẫn chỉ duy trì ở mức này, không thể bứt lên mức 90% như nhiều năm trước.
Theo bà Đỗ Thu Hằng, Phó giám đốc Bộ phận Nghiên cứu - Tư vấn Savills Hà Nội phân tích, công suất cho thuê của phân khúc này đang rất tốt, trung bình đạt 88% tại Hà Nội và trên 80% tại TP.HCM tính đến quý II/2018. Đây có thể là lực hút, khuyến khích sự tham gia của các thương hiệu điều hành căn hộ dịch vụ trong nước và quốc tế mới và sự mở rộng của các thương hiệu hiện có. Từ phía các chủ đầu tư, cần tích cực đàm phám hơn nữa với các nhà điều hành để sớm định vị sản phẩm của mình, xác định khách hàng mục tiêu để đưa ra thiết kế và tiện ích phù hợp.
Bên cạnh đó, bà Hằng cũng cho rằng: “Nếu so sánh với căn hộ mua để cho thuê thì hiện nay giá cho thuê của căn hộ dịch vụ đang ở mức kém cạnh tranh. Nguyên nhân là bởi căn hộ dịch vụ không có sự linh hoạt trong diện tích, số phòng để khách hàng lựa chọn. Những căn hộ dịch vụ có 1 - 2 phòng ngủ trong khi căn hộ thông thường có từ 2 - 3 phòng ngủ. Thông thường, ngân sách của khách thuê là cố định, không có sự thay đổi về giá nên sẽ khó cạnh tranh với các loại hình căn hộ đang phát triển đa dạng trên thị trường. Nếu căn hộ dịch vụ linh hoạt về diện tích và số phòng thì cơ hội tăng giá và hút khách thuê sẽ cao hơn”.
Phân khúc còn nhiều tiềm năng
Nói về tiềm năng của phân khúc này, bà Hằng cho hay, căn hộ dịch vụ là một phân khúc bất động sản hướng đến đối tượng khách thuê đa phần là người nước ngoài làm việc ở Việt Nam, khách du lịch – công tác dài ngày và một số lượng nhỏ là khách du lịch ngắn ngày. Khác với khách sạn, sản phẩm căn hộ dịch vụ cung cấp không gian rộng rãi và những tiện ích sẵn sàng cho việc sinh hoạt lâu dài của khách thuê như bếp, máy giặt, không gian làm việc, phòng ngủ cho khách. Khác với căn hộ để bán hay biệt thự cho thuê, sản phẩm căn hộ dịch vụ cung cấp đầy đủ nội thất đi kèm và được quản lý điều hành chuyên nghiệp với những dịch vụ dọn phòng, ăn uống 24/24.
Mức độ phát triển của thị trường căn hộ dịch vụ tại Hà Nội chưa thực sự tương xứng với tiềm năng
Một số dự án chuyên biệt còn phục vụ cho một nhóm khách thuê nhất định, ví dụ như khách Nhật. Đây cũng là điểm hấp dẫn của một số dự án căn hộ dịch vụ nói riêng và sản phẩm căn hộ dịch vụ nói chung bởi giá trị cộng đồng và chuyên biệt nó đem lại cho các khách hàng là người nước ngoài làm việc ở các công ty FDI, đại sứ quán, khu công nghiệp, ngân hàng quốc tế và các doanh nghiệp nước ngoài khác tại Việt Nam.
Mặt khác, nguồn cung căn hộ dịch vụ hiện nay chưa thực sự tương xứng với tiềm năng của thị trường này. Các dự án chất lượng chủ yếu tập trung tại các thành phố lớn như Hà Nội, Hải Phòng, TP.HCM… Trong khi đó, nhu cầu cho sản phẩm này trải khắp các khu công nghiệp trên cả nước, bao gồm cả các tỉnh lân cận các thành phố lớn như Bình Dương, Long An, Bắc Ninh, Vĩnh Phúc, Hải Dương, Hà Nam.
Tính đến cuối năm 2017, tổng số lượng khu công nghiệp đang hoạt động ở Việt Nam đã đạt 220 với quy mô lên đến 69.000ha. Có thể thấy có một sự thiếu cân bằng giữa cung và cầu của thị trường căn hộ dịch vụ. Riêng tại Hà Nội và các tỉnh lân cận, đã có hơn 70 khu công nghiệp, tuy nhiên thị trường mới ghi nhận số lượng dự án căn hộ dịch vụ hạn chế, với một vài thương hiệu điều hành quốc tế.
Bà Hằng nhận định: “Quy mô hiện tại của các thương hiệu này tại Hà Nội cho thấy mức độ phát triển của thị trường căn hộ dịch vụ tại Hà Nội chưa thực sự tương xứng với tiềm năng khi so sánh với quy mô trong khu vực và thế giới. Theo đó, căn hộ dịch vụ cần có có sự linh hoạt trong chính sách cho thuê để sản phẩm này tận dụng được nguồn cầu về nơi ở của khách du lịch ngắn ngày, đặc biệt là khách du lịch quốc tế hiện đang có sự tăng trưởng rất tốt tại Việt Nam. Điều này sẽ giúp tối đa hóa công suất thuê căn hộ dịch vụ và doanh thu của dự án.
Một xu hướng khác là sự ra đời của các sản phẩm lai tạo giữa căn hộ dịch vụ và khách sạn hay condotel tại thị trường du lịch. Những hướng đi này mở ra nhiều cơ hội cải thiện tình hình hoạt động và phát triển hơn nữa cho sản phẩm căn hộ dịch vụ tại Việt Nam. Ngoài ra, vấn đề đặt ra là liệu các chủ đầu tư và các đơn vị điều hành có đủ nhanh nhạy để tận dụng cơ hội, nắm bắt và đón đầu xu hướng được hay không”.
