Diễn đàn Bất động sản Mùa Thu lần 1: Dự báo thời điểm phục hồi của thị trường và khuyến nghị đầu tư

Qua trao đổi cho thấy, chúng ta còn đang đối diện với nhiều khó khăn, thách thức, nhưng chúng ta đã nhận diện được khó khăn đó là gì và thời điểm khó khăn nhất đã vượt qua. Với tinh thần như vậy, phần lớn chuyên gia đều dự báo, năm 2024 có thể phục hồi. 

Tuy nhiên, khi đã nói đến dự báo thì phải nói đến xác suất và điều kiện. Điều kiện ở đây là sự quyết liệt của Chính phủ  trong việc điều hành chính sách, trong việc hoàn thiện pháp lý và đặc biệt là thực thi chính sách. Cùng với đó là thị trường cần tái cấu trúc, niềm tin dần dần sẽ quay trở lại. 

Sau cùng, tôi muốn nhấn mạnh, trong tất cả các kênh đầu tư, bất động sản vẫn là kênh chúng ta nên quan tâm. 

Một lần nữa, cảm ơn các diễn giả và các anh, chị có mặt tại đây.

Từ quý III/2023 đến  hai quý đầu của năm 2024 sẽ thấy nhiều hơn các điểm sáng tích cực. Trong đó, phân khúc nhà ở xã hội, bất động sản công nghiệp sẽ có nhiều dấu hiệu tích cực nhất.

Về khả năng phục hồi, thì phải nói rõ phục hồi ở mức nào và so với thời điểm nào. Chứ chúng ta không thể nói chung chung đã phục hồi, đang phục hồi. 

Từ quý 2 - quý 3/2024, thị trường bất động sản sẽ chính thức bước vào chu kỳ phục hồi, các dự án được triển khai mạnh mẽ hơn, tạo ra nguồn cung lớn cho thị trường. Trong đó, mảng nhà ở xã hội và bất động sản công nghiệp vẫn chiếm ưu thế. 

Với nhà ở thương mại, 47% các dự án đã triển khai vẫn đang gặp phải vướng mắc liên quan đến pháp lý. Trong đó, vướng mắc về việc dự án phải có đất ở để được chấp thuận chủ đầu tư là vướng mắc lớn nhất.

Với các dự án nhà ở thương mại mới thì hy vọng việc hoàn thiện luật tới đây sẽ giúp các dự án dễ dàng hơn trong việc phát triển.

Nói về thị trường bất động sản, chúng ta không thể nói chung chung. Việc nhận định thị trường bất động sản phải theo từng phân khúc, bởi mỗi phân khúc sẽ có những chuyển biến khác nhau. 

Dự báo vẫn chỉ là dự báo. Có vai trò rất lớn đối với nền kinh tế nên bất cứ khó khăn nào của thị trường bất động sản đều ảnh hưởng đến nền kinh tế. Vì vậy, dự báo thị trường bất động sản phải đi vào dự báo từng phân khúc. 

Ngoài ra, việc dự báo thị trường bất động sản trong tương lai còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố. Yếu tố đầu tiên là nền kinh tế thế giới. Thứ hai là diễn biến kinh tế vĩ mô trong nước.

Kỳ vọng của nhà điều hành bao giờ cũng là nhanh chóng hồi phục nhưng để kỳ vọng thành hiện thực thì phụ thuộc rất lớn vào việc điều hành của Nhà nước như thế nào. Trong đó, có thể khắc phục được hai khó khăn lớn nhất là pháp lý và nguồn vốn hay không là yếu tố quan trọng. 

Với quan điểm cá nhân, tôi kỳ vọng thị trường bất động sản sẽ bắt đầu phục hồi vào cuối quý IV/2023. Những khó khăn không thể xử lý ngày một ngày hai nên phải đến quý IV năm sau mới phục hồi rõ nét.

Tôi xin bổ sung 3 nội dung sau:

Thứ nhất, hiện nay cơ hội nhiều hơn thách thức vì thách thức lớn nhất thì thị trường bất động sản đã vượt qua rồi.

Thứ hai, thị trường bất động sản đã và đang phục hồi. Tất nhiên so với thời điểm hoàng kim thì thị trường hiện nay mới chỉ phục hồi được khoảng 20-30%.

Thứ ba, thời gian tới, thị trường bất động sản sẽ diễn biến theo kịch bản tốt hơn, cú hích lớn sẽ bắt đầu từ đầu quý I/2024, bởi lãi suất đã và đang giảm; độ ngấm của chính sách tại thời điểm đó cũng sẽ tốt hơn, đặc biệt với mức độ tường minh khi 4 luật được Quốc hội thông qua trong tháng 10 sắp tới. Ngoài ra, những vụ việc vi phạm pháp luật, pháp lý trong năm nay về cơ bản sẽ được xử lý; thời điểm đó, tình hình phục hồi kinh tế và vĩ mô của Việt Nam, thế giới cũng sẽ rõ nét hơn.

Vì vậy, tôi có lời khuyên cho các nhà đầu tư là đầu năm 2024 sẽ là thời điểm thuận lợi để đưa ra quyết định đầu tư, bởi lãi suất giảm và giá bất động sản được điều hoà hợp lý.

Ngoài ra, tôi rất mong muốn Chính phủ phát triển quỹ phát triển nhà ở xã hội bởi đây là chính sách kinh tế nhân văn, vừa giúp phát triển kinh tế thị trường, vừa đem đến tác động lớn với an sinh xã hội.

Chúng ta đang ở thời điểm “lên chưa lên mà xuống cũng không xuống”, nhưng cơ hội chắc chắn nhiều hơn thách thức. Và cơ hội lớn nhất là chúng ta đang hoàn thiện các quy hoạch và pháp luật liên quan đến thị trường bất động sản, cùng với đó, mối quan hệ Việt - Mỹ đã được nâng cấp. 

Hiện nay, chúng ta không thể khó khăn hơn được nữa mà chỉ tốt lên thôi, vì khó khăn lớn nhất đã đi qua. Tuy nhiên, tốt lên như thế nào phụ thuộc rất lớn vào tháng 11 tới đây, khi các luật quan trọng đến bất động sản như Luật Đầu tư, Luật Doanh nghiệp, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở sẽ được sửa đổi và thông qua. 

Nhận định thời điểm nào hồi phục thì phải dựa trên các cơ sở là Chính phủ điều hành như thế nào, nguồn tiền được khơi thông ra sao và chúng ta mong muốn như thế nào?

Tôi thấy thị trường bất động sản đang có 2 vấn đề mà hiện nay chúng ta phải tập trung xử lý. 

Thứ nhất là đất không đến nỗi thiếu, tiền cũng không thiếu, ngân sách nhiều mà sao dân thiếu nhà ở, cứ liên tục trầm lắng? Nên tôi đồng ý với quan điểm của GS. Đặng Hùng Võ, vướng mắc lớn nhất hiện nay là vấn đề quản lý. Bản thân chúng tôi cũng từng chứng kiến những dự án triển khai 6 năm rồi vẫn còn nằm đó. Vấn đề là cần nhìn lại chính chúng ta, chứ cũng chẳng do ai khác.

Thứ hai, tôi đồng ý với ý kiến của Thủ tướng rằng khủng hoảng của thị trường bất động sản là khủng hoảng phân khúc. Hiện nay, phân khúc thiếu nhất là nhà ở giá rẻ, cần phải bổ sung thêm nhiều nguồn cung để thị trường được phát triển dựa trên giá trị thực. Tuy nhiên đối với vấn đề này, nói thực hiện nay chúng ta vẫn chưa làm được. Mặc dù chúng ta cũng đã tập trung xử lý cho một số doanh nghiệp nhưng thị trường nhà ở giá rẻ vẫn chưa đâu vào đâu, chưa có tiến triển nào về thủ tục, chính sách, tài chính. Đây là “tử huyệt” của thị trường, mà tôi cho rằng nên tập trung vào tháo gỡ phân khúc này để thúc đẩy thị trường bất động sản đi lên. 

Thứ ba là vấn đề tài chính, tôi đồng ý là chúng ta phải có quỹ cho vay nhà ở hoặc quỹ tín thác nhà ở. Nếu hiện nay ngân hàng đang “thừa tiền”, chúng ta có thể phát hành trái phiếu Chính phủ để ngân hàng mua, sau đó thành lập quỹ để cho vay mua nhà ở giá rẻ, cho người mua nhà vay trực tiếp.

Cùng với đó, đừng để cho những nhà phát triển bất động sản giá rẻ bị thiệt thòi tài chính so với nhà phát triển bất động sản thương  mại. Ví dụ quy định lợi nhuận chỉ 15%, nhà phát triển phải xác định ai là đối tượng chính sách để cho mua, nếu sai phải chịu trách nhiệm hình sự là không hợp lý. Chính vì nhiều trách nhiệm đổ lên đầu như vậy nên chủ đầu tư mới không muốn làm.  

Cuối cùng kinh nghiệm của tôi, việc thành lập quỹ tại Việt Nam nói chung là thất bại, hoạt động vô cùng yếu ớt, nhiều rủi ro. Nếu thành lập quỹ thì Chính phủ cần thành lập dưới dạng công ty tư nhân, không nên hành chính hóa nó rồi vướng mắc vào vấn đề quản trị, tham nhũng. 

Về dự báo, tôi xin đưa ra ví dụ là gần đây nhất có doanh nghiệp phát hành trái phiếu nhiều nhất trên thị trường, một đợt phát hành 10.000 tỷ, đợt 2 phát hành 2.000 tỷ, tuy nhiên chỉ bán được 800 tỷ cho thấy niềm tin thị trường khá thấp. Tôi hy vọng đợt phát hành sắp tới bán được thêm thì quý III năm 2024 mới có dấu hiệu phục hồi nhưng cũng phụ thuộc rất lớn vào hành động của Chính phủ.

Để “giải cứu” thị trường bất động sản, cần có sự vào cuộc quyết liệt và đặc biệt là thông minh của toàn hệ thống chính trị. Bởi vì ách tắc lớn nhất của thị trường bất động sản nằm ở quy hoạch và pháp luật. Trong đó, chúng ta chưa định hình quy hoạch trong phát triển thị trường bất động sản.

Theo tôi, thứ nhất, quy hoạch trong cơ chế bao cấp là pháp lệnh, nhưng trong cơ chế thị trường là định hướng. Trong khi đó, pháp luật Việt Nam luôn quy định chi tiết, theo tôi, một nguyên tắc của pháp luật là điều chỉnh mô hình của hành vi chứ không điều chỉnh từng loại hành vi chi tiết. Điều chúng ta cần là quy định bản chất.

Cách xây dựng pháp luật hiện nay vừa thừa vừa thiếu, cách xây dựng quy hoạch chưa rõ ràng. Trong khi trên thế giới quy định rất rõ quy hoạch phát triển kinh tế xã hội là quy hoạch chiến lược, quy hoạch sử dụng đất là quy hoạch vùng. Đến quy hoạch đô thị và nông thôn mới là quy hoạch chi tiết.

Còn thực tế, cơ hội phát triển bất động sản còn rất lớn. Theo tính toán của Ngân hàng Thế giới, 20% dân số không đủ tiền mua nhà, 60% tiếp theo chỉ đủ tiền mua nhà ở xã hội mà nhà ở xã hội chỉ tính ở Việt Nam hiện nay đã có giá gấp đôi 10 năm trước. 

Trong khi giá nhà cao, chúng ta lại chỉ dùng gói hỗ trợ tín dụng thấp hơn 1,5-2% so với tín dụng thương mại. Và chỉ có 20% người đủ tiền mua nhà ở trung cấp và cao cấp, trong đó 8% đủ tiền mua nhà ở cao cấp. 

Điều thứ hai tôi muốn nói là các số liệu chúng ta đưa ra hiện nay chủ yếu vẫn là số liệu từ các dự án chủ đầu tư chứ chưa có số liệu từ người dân hay các cơ quan quy hoạch. 

Về thời điểm phục hồi thị trường bất động sản, tôi không dám trả lời vì nó phụ thuộc vào việc cải tiến pháp luật như thế nào. Còn nếu phục hồi nhưng vướng mắc của pháp luật chưa được giải quyết thì chu kỳ mới sẽ duy trì được bao lâu? Tôi cho rằng không được lâu dài. 

Và nếu thị trường lại đi xuống, tính ì của thị trường sẽ kéo dài, khi đó muốn kéo lên cũng sẽ rất khó.

Có mấy từ khoá được truyền thông, doanh nghiệp, nhà đầu tư nói nhiều về thị trường bất động sản hiện nay là thiếu nguồn cung, giảm cầu, thiếu sự quan tâm của chính quyền điạ phương, thiếu vốn.

Điều này cũng chứng tỏ, sức khoẻ của các doanh nghiệp bất động sản hiện nay đang rất suy yếu: từ quy mô, số lượng, nhận sự và cả tiềm lực tài chính.

Theo khảo sát của chúng tôi, có khoảng 23% doanh nghiệp chỉ có thể “cầm cự” được hết quý III năm nay nếu chúng ta không có các chính sách điều hành vĩ mô, sự tác động mạnh mẽ của các chính sách.

Tuy nhiên, nhận định về khả năng hồi phục của thị trường bất động sản, tại thời điểm này, tôi cho rằng, thị trường đã có những chuyển biến tốt hơn. Với sự vào cuộc quyết liệt của Chính phủ, quý I nguồn cung sụt giảm nghiêm trọng, gần như đứng im, giao dịch chỉ có hơn 1.000 thì sang quý II đã có sự chào bán trở lại, với khoảng 3.700 giao dịch thành công. Sang đến quý III, trong hai tháng đầu quý đã có hơn 5.000 giao dịch thành công và 300 dự án trên toàn quốc đã ra hàng mở bán.

Nếu quý I/2023 chưa sẵn sàng đưa hàng ra bán thì quý III do niềm tin có dấu hiệu tăng lên nên giao dịch tăng và nguồn hàng tăng hơn.

Với đà như vậy, hiện tượng tăng cung ra thị trường xuất hiện nhiều hơn, tất nhiên chủ yếu là các dự án cũ. Các dự án đưa ra đều có dấu hiệu tái cấu trúc sản phẩm và mức giá điều chỉnh tương đối sát với thị trường nên giao dịch thực tế đang được tăng lên.

Trong đó, 70% giao dịch đến từ các căn hộ chung cư, còn phân khúc đất nền giao dịch còn ít do giá cả chưa có nhiều điều chỉnh mạnh.

Những điều này cho thấy, điều hành của Chính phủ bắt đầu có kết quả. Tuy nhiên, thời gian tới cần đẩy nhanh hơn việc hoàn thiện các luật, các cơ chế, chính sách.

Trong quá trình chờ đợi các quy định pháp luật có hiệu lực, cần xem xét đẩy nhanh các nghị định, quy trình, thủ tục hành chính để hỗ trợ thủ tục đầu tư được nhanh chóng, giải quyết vướng mắc, thực sự tháo gỡ khó khăn cho các dự án mới để đưa vào thị trường, từ đó tăng nguồn cung. Nguồn cung dồi dào sẽ tăng giao dịch, tăng mua bán trên thị trường.

Chúng tôi dự đoán quý IV năm 2023 là thời điểm bắt đầu phục hồi. Từ quý III năm nay đã có nhiều tín hiệu mừng, tất nhiên so với thời điểm 2018 - 2019 thì vẫn còn xa, chỉ là con số vài nghìn so với vài chục nghìn lượt giao dịch trong quá khứ. Nhưng trong thời điểm khó khăn này, vài nghìn đã là một con số đáng khích lệ, có nhiều tín hiệu đáng mừng để tạo động lực cho quý IV/2023 và quý I năm 2024, chúng tôi hy vọng có nhiều khởi sắc khi các chính sách tháo gỡ khó khăn có tác động tốt với thị trường.

TS. Võ Trí Thành: Cảm ơn anh Đính. TS. Nguyễn Văn Đính đưa ra nhận định lạc quan hơn, dự báo thời điểm phục hồi sẽ sớm hơn so với PGS. TS. Đinh Trọng Thịnh. Tuy nhiên, anh Đính và anh Thịnh đều có quan điểm là cần điều kiện là có sự tham gia quyết liệt của hệ thống chính trị để chính sách được đi vào thực tế.

Trước hết trong giai đoạn hiện nay, thị trường bất động sản có một số động lực để phục hồi như sau: 

Thứ nhất là sự vào cuộc quyết liệt của Chính phủ, các bộ ban ngành, đã chỉ đạo sâu xát để giải quyết các vấn đề khó khăn trên thị trường bất động sản, từ đó tháo gỡ vướng mắc về cả cơ chế, chính sách, thủ tục hành chính, tiếp cận vốn…

Thứ hai là thị trường bất động sản đang tiếp tục quá trình tái cấu trúc ở các phân khúc, đặc biệt với nhà ở cao cấp, du lịch nghỉ dưỡng…, các chủ đầu tư đang cân nhắc để tập trung nguồn lực vào các dự án khả thi để nhanh chóng đưa ra thị trường, thúc đẩy dòng tiền quay trở lại. Đó là yếu tố quan trọng cho thấy việc tái cấu trúc trên toàn thị trường, không tập trung cụ thể ở phân khúc nào. 

Thứ ba, từ năm 2023, Chính phủ có đề án xây dựng 1 triệu căn nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, từ đó đẩy nhanh quá trình tái cấu trúc thị trường, đổi mới hoạt động, tăng cường năng lực của thị trường một cách nhanh nhất.

Chính vì lẽ đó, từ cuối năm 2022 đến nay chúng ta đã có hơn 400 dự án nhà ở xã hội được triển khai, vì thế tôi cho rằng cơ hội để phục hồi rất lớn. 

Tuy nhiên, hiện nay quá trình tái cấu trúc đang tạo ra sự thay đổi tới nhu cầu của người mua nhà và thị trường. Theo tôi, sự thay đổi tương đối rõ rệt của thị trường chỉ xảy ra vào cuối quý I và đầu quý II/2024 khi lượng nhà ở xã hội được bán ra thị trường nhiều hơn.

Chúng tôi kiến nghị Chính phủ cần quan tâm, chỉ đạo chính quyền địa phương thực hiện kiểm tra, rà soát những khó của địa phương và phối hợp sát sao với bộ ban ngành giải quyết.

Bên cạnh đó, các chủ đầu tư cần tiếp tục đẩy mạnh quá trình tái cấu trúc và thực hiện phát triển nhà ở xã hội đã được đăng ký và khi gặp khó khăn cần chủ động trao đổi, trình bày với cơ quan quản lý. Các nhà đầu tư nên xem xét và chuẩn bị nguồn lực khi lãi suất đã xuống thấp, trong thời điểm phù hợp thì nên tham gia thị trường.

TS. Võ Trí Thành, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Chiến lược Thương hiệu và Cạnh tranh điều phối Tọa đàm.

TS. Võ Trí Thành: Tôi xin nêu 3 câu hỏi chung cho tất cả các vị chuyên gia tại đây, như sau:

Câu hỏi thứ nhất: Trong ba báo cáo tại sự kiện hôm nay đều nhận định, cơ hội từ nay đến 2024 rất nhiều nhưng thách thức cũng rất lớn. Vậy cơ hội nhiều hơn hay thách thức nhiều hơn?

Câu hỏi thứ hai: Điểm rơi phục hồi rõ nét của thị trường bất động sản sẽ là thời điểm nào? Và lý giải rõ nét như thế nào, ở điểm nào? 

Câu hỏi thứ ba: Các chuyên gia đưa ra lời khuyên gì cho chủ đầu tư, nhà đầu tư và có kiến nghị gì đối với Chính phủ? 

Dưới sự chỉ đạo của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam (VIRES) và Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam (Reatimes) phối hợp thực hiện. Trong đó, Báo cáo Tổng quan do đội ngũ chuyên gia cấp cao của VIRES trực tiếp thực hiện, thông qua phương pháp phân tích số liệu, dữ liệu chuyên sâu, khảo sát, điều tra xã hội học và một số phương pháp chuyên ngành khác. 

Báo cáo đã chỉ rõ hiện trạng của thị trường bất động sản Việt Nam, với hàng loạt khó khăn, và thách thức chưa từng có. Trong bối cảnh khó khăn ấy, vẫn có những doanh nghiệp bất động sản còn bám trụ trên thị trường và có hành trình tái cấu trúc mạnh mẽ, nỗ lực rất lớn bằng sự kiên tâm, sáng tạo, đổi mới và thích ứng mới để đem lại những luồng sinh khí mới thúc đẩy thị trường bất động sản hồi phục. 

Báo cáo cũng đưa ra dự báo về thời điểm phục hồi và bước vào chu kỳ tăng trưởng mạnh mẽ. 

Đội ngũ chuyên gia của Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam và các chuyên gia, nhà khoa học hàng đầu trong lĩnh vực tài chính, ngân hàng, pháp lý, quy hoạch… đã có những bài viết đánh giá thực trạng thị trường, phân tích động lực và dự báo thời điểm phục hồi cũng như đưa ra một số kiến nghị, tư vấn về câu chuyện đầu tư bất động sản trong thời gian tới. 

Kết cấu nội dung báo cáo gồm 4 phần:

- PHẦN 1: BÁO CÁO TỔNG QUAN

- PHẦN 2: GÓC NHÌN CHUYÊN GIA

- PHẦN 3: ĐỒNG HÀNH CÙNG DOANH NGHIỆP

- PHẦN 4: DANH MỤC DỰ ÁN XÚC TIẾN ĐẦU TƯ

1. Thực trạng và dự báo kinh tế vĩ mô 2023 - 2025, những tác động và hàm ý đối với thị trường bất động sản Việt Nam

Báo cáo nghiên cứu: Thị trường Bất động sản Việt Nam - Hành trình vượt bão và động lực phục hồi đã nêu rõ các diễn biến của tình hình kinh tế thế giới, quan hệ quốc tế và phân tích tác động đến thị trường bất động sản trong nước. 

Kinh tế trong nước gặp nhiều thuận lợi như kinh tế vĩ mô được duy trì ổn định, các động lực tăng trưởng có nhiều chuyển biến theo chiều sâu. Các cân đối vĩ mô lớn có sự cải thiện, môi trường đầu tư, kinh doanh từng bước được cải thiện, sự nổi lên của tầng lớp trung lưu ở Việt Nam. 

Bên cạnh đó, cũng không tránh khỏi những khó khăn: Những điểm nghẽn của nền kinh tế vẫn chưa được giải quyết triệt để; thách thức từ việc thực thi các FTAs; xu thế phát triển công nghệ và mô hình kinh doanh mới có thể đem lại cả lợi ích; vấn đề già hóa dân số, sự nổi lên của tầng lớp trung lưu và sự phát triển của khoa học - công nghệ.

Trong bối cảnh đó, theo đánh giá của Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam và các chuyên gia cố vấn, GDP Việt Nam giai đoạn 2021 - 2025 dự báo ở mức trung bình 6,2 - 6,8%/năm và giai đoạn 2026 - 2030 được dự báo có thể đạt được mức tăng trưởng kinh tế cao hơn (khoảng 7%) nếu Việt Nam chuyển đổi số tốt, cơ cấu lại nền kinh tế và chuyển đổi mô hình tăng trưởng đạt kết quả tốt hơn.

Nguồn vốn cho thị trường bất động sản thời gian qua đã đóng góp vai trò quan trọng cho sự ổn định và phát triển của thị trường. Trong đó có 6 nguồn vốn chính gồm: 

- Nguồn vốn tín dụng là nguồn vốn có quy mô lớn nhất và luôn giữ vai trò chủ đạo trên thị trường; 

- Nguồn vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp bất động sản bao gồm vốn từ thị trường chứng khoán;

- Nguồn vốn FDI tăng trưởng mạnh trong những năm gần đây nhưng không chiếm tỷ trọng lớn trên thị trường; 

- Nguồn vốn trái phiếu doanh nghiệp bất động sản; 

- Nguồn vốn từ các quỹ đầu tư;

- Nguồn vốn ngân sách. 

Dự báo giai đoạn 2021 - 2030, các nguồn vốn hỗ trợ cho thị trường bất động sản tiếp tục tăng trưởng và phát triển ổn định, thậm chí còn mạnh mẽ hơn nhờ sự phát triển của thị trường tài chính và chứng khoán trong thời gian tới. 

2.  Nhận diện các cơ hội và kênh đầu tư giai đoạn 2023 - 2025

Những tháng còn lại của năm 2023 và năm 2024 sẽ là giai đoạn nhiều thách thức, song cũng có không ít các cơ hội. Việc đầu tư vào lĩnh vực nào sẽ phụ thuộc chủ yếu vào tình hình tài chính, kiến thức, kinh nghiệm và khẩu vị rủi ro của từng cá nhân; sẽ không có một công thức chung nhất cho toàn bộ các nhà đầu tư. Tuy nhiên, nhà đầu tư có thể cân nhắc một trong những kênh đầu tư chính như sau: Gửi tiết kiệm tại các ngân hàng; đầu tư vàng; đầu tư trái phiếu; đầu tư cổ phiếu và đầu tư bất động sản.

3. Thực trạng thị trường bất động sản Việt Nam 

Đánh giá thực trạng thị trường và tình hình doanh nghiệp bất động sản Việt Nam giai đoạn 2022 - 2023, chúng tôi nhận thấy: Sự sụt giảm nghiêm trọng nguồn cung; Sụt giảm nguồn cầu, suy giảm niềm tin của nhà đầu tư; Sụt giảm lượng giao dịch; Số lượng các doanh nghiệp đầu tư, phát triển bất động sản giảm mạnh; Tính lan tỏa và sự ảnh hưởng đến các ngành, nghề liên quan đến thị trường bất động sản.

Theo khảo sát của Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam, trên thang điểm 10, mức độ tác động và ảnh hưởng của bất động sản đến các doanh nghiệp ngành vật liệu xây dựng trong 1 năm qua như sau: Ngành xi măng ở mức 6 - 7 điểm; còn ngành gốm sứ xây dựng, kính xây dựng ở mức 8 - 9 điểm, bởi nó hoàn toàn phụ thuộc vào bất động sản.

Báo cáo cũng đã nhận diện những khó khăn, vướng mắc của thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay là: Sự suy giảm tổng cầu và suy giảm niềm tin của nhà đầu tư; Các vướng mắc về chính sách, pháp lý chưa được xử lý triệt để gây ảnh hưởng đến nguồn cung - đây chính là nút thắt lớn nhất hiện nay; Trở ngại về dòng vốn gây khó khăn cho cả doanh nghiệp và người mua nhà; Tại nhiều địa phương còn tình trạng né tránh, đùn đẩy công việc, tâm lý sợ trách nhiệm, không dám tham mưu, đề xuất xử lý công việc trong một bộ phận cán bộ, công chức, ảnh hưởng đến tiến độ triển khai các dự án.

4. Động lực, thời điểm phục hồi của thị trường bất động sản Việt Nam và một số khuyến nghị đầu tư trong bối cảnh mới

Dự báo thị trường bất động sản Việt Nam trong giai đoạn 2023-2030 sẽ phát triển mạnh hơn, minh bạch hơn và chuẩn mực hơn nhờ những bước tiến về môi trường pháp lý; triển vọng tăng trưởng kinh tế khả quan cùng với đà tăng trưởng của các hoạt động thương mại, đầu tư, tiêu dùng; sự phát triển hạ tầng đồng bộ, hiện đại; xu hướng chuyển đổi số và ứng dụng công nghệ của cách mạng công nghiệp lần thứ tư. 

Bên cạnh những cơ hội, thuận lợi, thị trường bất động sản đang và sẽ tiếp tục phải đối diện với một số thách thức như những bất cập trong cơ chế chính sách, pháp luật, thủ tục hành chính, áp lực lạm phát, tăng lãi suất, khó khăn về nguồn vốn, công tác quy hoạch chậm,.. hệ quả là tình trạng sụt giảm thanh khoản, chênh lệch cung cầu, giá nhà đất leo thang, ảnh hưởng đến khả năng phát triển bền vững, lành mạnh trong dài hạn. 

Khuyến nghị đầu tư: 

Trong quá trình thực hiện Báo cáo, chúng tôi đã có những nghiên cứu chuyên sâu về thực trạng và phân tích về khả năng tăng trưởng của các phân khúc trên thị trường như bất động sản nhà ở, bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, bất động sản KCN và bất động bán lẻ, văn phòng. 

Trong đó, theo đánh giá của nhóm nghiên cứu, triển vọng của phân khúc nhà ở thương mại giá vừa túi tiền là rất khả quan, do 2 lý do chính sau đây:

Thứ nhất, nhu cầu của người dân rất lớn nhưng nguồn cung ngày càng khan hiếm.  

Thứ hai, định hướng đa dạng hóa các phân khúc trên thị trường BĐS, trong đó chú trọng đẩy mạnh phát triển nhà ở thương mại giá vừa túi tiền. 

Trong thời gian tới, Chính phủ cần triển khai nhiều giải pháp quyết liệt, đồng bộ để thu hút vốn đầu tư vào phân khúc này (thuế, lãi suất, cơ chế huy động vốn, chính sách ưu đãi…); cũng như có những chính sách hỗ trợ, giúp người dân dễ dàng tiếp cận phân khúc nhà ở thương mại giá vừa túi tiền hơn nữa. 

Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam đã tiến hành khảo sát (cập nhật tháng 9/2023) từ 500 nhà đầu tư lớn đến từ 10 tổ chức xã hội nghề nghiệp của doanh nghiệp, nhà đầu tư bất động sản các quốc gia có thị trường bất động sản phát triển trên thế giới như Hiệp hội Bất động sản Hoa Kỳ, Hiệp hội Bất động sản Hàn Quốc, Hiệp hội Bất động sản Singapore,… Kết quả thu về khẳng định tâm lý tích cực và nhu cầu đầu tư rất cao vào thị trường bất động sản Việt Nam.

Trong giai đoạn thị trường tồn tại nhiều cơ hội song hành cùng thách thức như hiện nay, các nhà đầu tư khi tham gia đầu tư bất động sản cần chú trọng tìm hiểu cách thức nhận diện phân khúc đầu tư tiềm năng, đồng thời cần tìm hiểu sâu về thông tin và năng lực của chủ đầu tư các dự án, Những dự án có vị trí tốt, đảm bảo hạ tầng xã hội và tiện ích cho những nhu cầu cơ bản và sáng tạo luôn có thanh khoản tốt. Dự án cũng cần có đầy đủ các giấy tờ pháp lý cần thiết, và nhà đầu tư cũng cần xem kỹ Hợp đồng mua bán khi giao dịch bất động sản. Khách hàng và nhà đầu tư cũng nên tham khảo quan điểm của các chuyên gia, đơn vị tư vấn tài chính uy tín trước khi đưa ra quyết định. Và quan trọng hơn cả là cần lựa chọn thời điểm đầu tư thích hợp để không bỏ lỡ cơ hội mới nhưng cũng không bị chìm vào trong điểm trầm lắng của thị trường. 

5. Một số kiến nghị, đề xuất phục hồi nhanh và phát triển bền vững thị trường bất động sản Việt Nam

Phần cuối cùng của báo cáo, Nhóm nghiên cứu đã đề xuất một số kiến nghị, đề xuất phục hồi nhanh và phát triển bền vững thị trường Bất động sản Việt Nam. 

Trong giai đoạn 2023 - 2030, dự báo thị trường bất động sản Việt Nam sẽ phát triển mạnh hơn, minh bạch hơn và chuẩn mực hơn nhờ những bước tiến về môi trường pháp lý; triển vọng tăng trưởng kinh tế khả quan cùng với đà tăng trưởng của các hoạt động thương mại, đầu tư, tiêu dùng; sự phát triển hạ tầng đồng bộ, hiện đại; xu hướng chuyển đổi số và ứng dụng công nghệ của cách mạng công nghiệp lần thứ tư. Hiện nay, thị trường bất động sản Việt Nam đang ở đáy của hình “chữ U” và đang trong chu kỳ đi ngang. Dự kiến, chu kỳ “đi ngang” và có xu hướng nhích dần lên (dù nhích rất chậm) sẽ kéo dài đến hết năm 2023. Bước sang năm 2024, thị trường bắt đầu bước vào giai đoạn tạo đà phục hồi. Theo dự báo của Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam, thị trường bất động sản Việt Nam sẽ chính thức phục hồi theo xu hướng hình “chữ V” từ giữa quý 2/2024.

Tham luận chuyên đề: Những tham khảo quốc tế để phát triển ngành bất động sản và du lịch Việt Nam

Để hồi phục và phát triển thị trường bất động sản, tôi xin kiến nghị một số vấn đề như sau:

Thứ nhất, về thể chế, chúng ta cần khai thác tối ưu các sân chơi quốc tế. Với xu hướng ký kết nhiều hơn các Hiệp định thương mại tự do (FTA) thì điều này là rất cần thiết. Để thu hút tốt hơn khách du lịch đến với Việt Nam nói riêng và các nước ASEAN nói chung thì có thể cho phép khách du lịch đi một nước được dễ dàng di chuyển các nước khác cùng khu vực. 

Thứ hai là kiến nghị cho phép người nước ngoài là đối tượng sử dụng đất, tạo điều kiện cho người nước ngoài mua và sở hữu nhà ở, bất động san du lịch theo quy định của pháp luật Việt Nam, đồng bộ giữa Luật Đất đai với Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản.

Thứ ba, theo quan sát của chúng tôi, hầu hết các nước trên thế giới, nước nào cũng có các cơ chế phát triển đặc khu kinh tế. Thậm chí có những đặc khu kinh tế rất hấp dẫn mà các doanh nghiệp nước ngoài đến đầu tư và phát triển. Vì vậy, nếu có thể, chúng ta cũng nên xem xét một vài khu kinh tế ven biển để phát triển thành đặc khu kinh tế. 

Thứ tư, theo quan sát hạ tầng trên thế giới, các sân bay không chỉ là nơi đi lại mà ở đó còn là nơi mua sắm, vui chơi, giải trí. Và quan trọng nhất là trở thành điểm đến của khu vực. Đặc biệt, sân bay là cỗ máy kiếm tiền và mang du khách đến đất nước. Do đó, nếu sân bay Long Thành sắp tới làm được điều này sẽ rất tốt để thu hút thêm khách du lịch, nâng cao phát triển kinh tế Việt Nam.  

Ngoài ra, việc phát triển tàu cao tốc chỉ 200km/h theo tôi là đang hơi lạc hậu, vì nhiều nước trên thế giới, và gần ta nhất là Trung Quốc đã xem xét có những tàu siêu tốc có tốc độ 1.000km/h

Tiếp đến là dân số và nguồn nhân lực. Nhiều nước trên thế giới có nhiều việc nhưng lại thiếu người làm, có người thì lại không thích làm. Vì vậy, chúng ta cần duy trì tỷ lệ sinh trên 2 con để đảm bảo nguồn lực.

Thứ năm, kiến nghị Nhà nước xem xét tham gia trực diện hơn vào việc cung cấp nhà ở xã hội (Nhà nước tạo lập và sở hữu nhà ở xã hội cho thuê song song với các doanh nghiệp), tạo lập thị trường cạnh tranh, theo cơ chế thị trường, đa dạng phân khúc, mở rộng đối tượng, linh hoạt về địa điểm. Gắn thêm các dịch vụ hỗ trợ cùng với noxh là dịch vụ cung cấp việc làm. Vì có việc làm mới có thu nhập để trả tiền thuê, thuê mua nhà ở xã hội. Dịch vụ khác như dịch vụ vận chuyển...

Chúng tôi có sang Brunei, Singapore, New Zealand để nghiên cứu học tập. Mô hình nhà ở HDB của Singapore chúng ta đã nghe nhiều.

Mô hình của New Zealand cũng rất hay, nhà ở xã hội ở New Zealand có 2 bên cung cấp. Bên thứ nhất là nhà nước xây nhà ở xã hội để cho thuê và cũng tạo điều kiện cho tổ chức tư nhân tham gia. Trên thị trường, nhà nước cung cấp khoảng 65% nhà ở xã hội, 35% còn lại là của 61 nhà phát triển tư nhân. Nhà ở xã hội của nhà phát triển tư nhân có giá cho thuê bằng 80% giá thị trường, nhà nước bù 20% tiền thuê cho doanh nghiệp tư nhân. Như vậy thì nhà nước vẫn điều hành, tạo ra một thị trường cạnh tranh, vận hành theo cơ chế thị trường, quan trọng là tạo ra một sân chơi bình quyền cho nhà ở xã hội, vị trí nhà có thể là ở bất kỳ đâu, các phân khúc nhà ở xã hội cũng rất đa dạng từ trung cấp đến cao cấp.

Thông qua các mô hình nhà ở xã hội cho thấy điểm chung là Chính phủ tham gia trực diện hơn, vận hành bằng cơ chế thị trường, không phân biệt nhà ở xã hội hay nhà ở giá rẻ, đa dạng địa điểm. 

Thứ sáu là chuyển đổi số, chúng ta có thể học tập mô hình của Singapore là mô hình thành phố nhà nước rất thông minh, số hóa vận hành giao thông và thủ tục hành chính.

Thứ bảy, về dữ liệu bất động sản cũng rất quan trọng, như mô hình ở Mỹ, các dữ liệu nhà ở hàng trăm năm qua vẫn đang sử dụng rất tốt. 

Thứ tám, về xu hướng ngôi nhà thứ hai, hiện nay Malaysia, Indonesia, Campuchia cũng đang làm rất tốt, rất mong cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét để thu  hút thêm nguồn lực đầu tư.

Thứ chín là sàn giao dịch quyền sử dụng đất, trong hơn 10 hiệp hội bất động sản quốc tế mà chúng tôi có trao đổi, chỉ một vài nước có ngân hàng đất để điều tiết đất cho nông dân sản xuất nông lâm nghiệp chứ không phải điều tiết thị trường bất động sản. Chúng tôi đề xuất có thể gộp sàn kinh doanh bất động sản và sàn giao dịch quyền sử dụng đất. Nếu được sẽ bớt thủ tục hành chính, bớt chi phí mà vẫn kiểm soát được thị trường. 

Thứ mười là xây dựng trung tâm tài chính của khu vực và thế giới. 

Mười một là về quỹ đầu tư tín thác (REITS), trong thời gian tới VNREA sẽ có kiến nghị liên quan đến các quỹ này để cung cấp nguồn vốn bền vững cho thị trường.

Mười hai là về du lịch, từ ngày 15/8 chúng ta đã cấp visa online cho tất cả nước trên thế giới, tuy nhiên nhiều người nước ngoài cũng phản ánh tên website chưa thân thiện và khó tìm kiếm cho người nước ngoài, chúng tôi cũng đã có kiến nghị thay đổi. 

Mười ba là quy hoạch về cơ sở lưu trú. Mô hình đảo Hải Nam Trung Quốc là mô hình rất hay mà ngành du lịch của chúng ta chưa có. Ví dụ như tại Phú Quốc, Vân Đồn thì nguồn cung rất thừa, nhưng tại đồng bằng sông Cửu Long thì chưa có.

Cuối cùng là kiến nghị về vấn đề người nước ngoài mua bất động sản tại Việt Nam.

Lĩnh vực bất động sản là một trong những lĩnh vực quan trọng của nền kinh tế, liên quan mật thiết đến nhiều ngành, nghề khác như xây dựng, tài chính, du lịch, vật liệu xây dựng..., có sức lan tỏa đến khoảng 30-40 lĩnh vực. 

Theo thống kê, đóng góp của ngành xây dựng và bất động sản trong GDP những năm gần đây khoảng 10%, trong đó đóng góp trực tiếp của ngành bất động sản và gián tiếp qua các lĩnh vực khác ước khoảng 4,5%.

Tôi xin tổng kết một số đặc điểm của thị trường hiện nay: 

Một là hệ thống pháp luật liên quan đến đầu tư, xây dựng, kinh doanh bất động sản vẫn còn một số tồn tại, bất cập: chưa đồng bộ, chưa theo kịp thực tế, thủ tục chưa đơn giản hóa, chưa liên thông các cơ quan quản lý, chồng chéo nhau…

Hai là nhiều dự án bất động sản tại các địa phương gặp nhiều khó khăn trong triển khai thực hiện; có đến khoảng 70% dự án dừng thi công tại một số địa phương lớn.

Ba là nguồn cung giảm nhưng cơ cấu sản phẩm chưa hợp lý, thiếu nhà ở có giá phù hợp với khả năng chi trả của người thu nhập thấp ở đô thị, đặc biệt là nhà ở cho công nhân, nhà ở xã hội. 

Bốn là sức mua và thanh khoản giảm mạnh. Năm là doanh nghiệp khó khăn, phải cắt giảm nhân sự, cơ cấu lại, khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn...

Trước đây, thị trường, doanh nghiệp chờ đợi Chính phủ tháo gỡ nhưng hiện nay doanh nghiệp và Chính phủ cùng tháo gỡ, đồng hành.

Chúng tôi quan tâm đến 3 vấn đề chính của thị trường bất động sản là cơ chế chính sách, tiếp cận nguồn vốn và việc thực thi của cơ quan quản lý. Đây là 3 vấn đề ảnh hưởng lớn đến sự lên xuống của thị trường.

Qua làm việc với tổ công tác của Chính phủ, chúng tôi nhận thấy những vấn đề còn gây ra khó khăn vướng mắc.

Đầu tiên là vướng mắc về thể chế, pháp luật. Trong đó, liên quan quan đến pháp luật về đất đai như khó khăn về phát triển nhà ở xã hội; quỹ đất, giải phóng mặt bằng, xác định giá đất, đấu giá đất... Ngoài ra còn vướng mắc pháp luật về quy hoạch như quy hoạch chi tiết không phù hợp với quy hoạch cấp trên, thẩm quyền điều chỉnh quy hoạch chung...

Hay liên quan đến pháp luật về đầu tư, việc thẩm định, chấp thuận, điều chỉnh chủ trương đầu tư dự án, điều chỉnh tiến độ thực hiện dự án; việc không cho phép chấp thuận chủ trương đồng thời lựa chọn nhà đầu tư dự án nhà ở thương mại khi nhà đầu tư đã có quyền sử dụng "đất khác" nhưng không phải đất ở...

Liên quan đến pháp luật về nhà ở, đô thị, nhà ở xã hội, cải tạo chung cư cũ cũng có nhiều vấn đề. Như chưa có những ưu đãi trong việc lựa chọn chủ đầu tư đối với các dự án nhà ở xã hội; điều kiện mua nhà ở xã hội như cư trú, thu nhập… vẫn còn nhiều rắc rối.

Liên quan đến khó khăn về nguồn vốn, về trái phiếu hiện có hàng chục, hàng trăm nghìn tỷ đồng trái phiếu đã phát hành và cần trả nợ cuối năm nay. Về quản lý tổ chức của các địa phương, cũng còn tâm lý sợ sai, sợ trách nhiệm. Cuối cùng là một số thông tin không chính xác về tài chính, tín dụng, trái phiếu, cổ phiếu tràn lan dẫn đến tâm lý người dân e ngại nghe ngóng, chuyển sang kênh đầu tư khác, ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường bất động sản.

Vì vậy, sau khi nhận diện được các vấn đề, Chính phủ đã có Nghị quyết 33 như “cẩm nang cầm tay chỉ việc” cho doanh nghiệp, cơ quan quản lý để tháo gỡ khó khăn, phát triển thị trường lành mạnh an toàn.

Về kết quả thực hiện, Chính phủ đã dự thảo trình Quốc hội Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi... Chính phủ đã có Nghị định 08 về chào bán trái phiếu, Nghị định 10 về cấp sổ hồng cho condotel. Trong thẩm quyền các bộ, Bộ Xây dựng đã ban hành Thông tư 03; Ngân hàng Nhà nước cũng ban hành loạt văn bản, đã giảm lãi suất 4 lần; Bộ Tài nguyên Môi trường cũng ra Thông tư 02 liên quan đến chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. 

Về nguồn vốn, kiểm soát lạm phát hỗ trợ tăng trưởng kinh tế, cơ cấu lại thời hạn trả nợ... Dư nợ kinh doanh bất động sản 6 tháng đầu năm tăng vượt tốc độ tăng trưởng năm 2022, nhưng dư nợ tiêu dùng tự sử dụng bất động sản lại giảm, cho thấy những giải pháp đã bắt đầu phát huy tác dụng, nhưng nhu cầu mua lại giảm.

Về hoạt động của tổ công tác, đã nhận được 130 văn bản báo cáo khó khăn liên quan đến 180 dự án trên cả nước, đã xử lý 119 văn bản và Bộ Xây dựng đã có 35 văn bản hướng dẫn. Kết quả là hiện nay, TP.HCM có 180 dự án vướng mắc liên quan đến 30 nội dung gửi về tổ công tác và Sở Xây dựng, thì đã giải quyết được 67 dự án, tương đương 37,2%. Tại Hà Nội giải quyết được 419 dự án, tương đương 58,8% so với 712 dự án ban đầu, đang chỉ đạo giải quyết cho 293 dự án. Tại Hải Phòng, Đà Nẵng, Cần Thơ, Đồng Nai, Bình Thuận cũng đang tiếp tục tháo gỡ khó khăn cho các dự án.

Về đề án xây dựng 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội, thị trường bất động sản thiếu phân khúc này. Nhà ở xã hội và nhà có giá phù hợp là giải pháp quan trọng để bổ sung nguồn cung phù hợp cũng như điều tiết thị trường. Về đề án này, kết quả là đã hoàn thành 41 dự án với quy mô 19.516 căn, đang tiếp tục triển khai 294 dự án, quy mô 288.499 căn. Bên cạnh đó về gói giải ngân 120 ngàn tỷ, UBND tỉnh đang xem xét công bố 40 dự án, tổng nhu cầu vay khoảng 18 ngàn tỷ. Hiện nay, đã có 11 UBND tỉnh công bố danh mục 24 dự án đủ điều kiện vay với nhu cầu vay vốn khoảng 12 nghìn tỷ, còn quyết định có được vay hay không sẽ cần ngân hàng xem xét thêm.

Liên quan đến kiến nghị đầu tư, hiện nay chúng ta có 7 loại hình bất động sản, chứ ko chỉ có nhà ở. Nhà ở thì chúng ta hay quan tâm đến nhu cầu ở thực, nhưng ngoài ra còn có những loại hình bất động sản khác, mà nguyên tắc là đầu tư sinh lời, nên nhà đầu tư hoàn toàn có thể cân nhắc đầu tư vào những lĩnh vực khác như bất động sản công nghiệp, y tế, giáo dục, du lịch...

Tôi có một kết luận ngắn như sau: để các chính sách, giải pháp, biện pháp của Chính phủ, Thủ tướng, Bộ Xây dựng cùng các ban ngành đề ra đạt được kết quả như mong đợi thì cần có thời gian, và cần có sự vào cuộc phối hợp đồng bộ, nhịp nhàng giữa các cấp ban ngành, sự ủng hộ, đồng tình của doanh nghiệp, người dân và coi đây là nhiệm vụ cấp bách quan trọng cần tập trung giải quyết theo nguyên tắc thuộc thẩm quyền cơ quan nào thì cơ quan đó phải có trách nhiệm giải quyết.

Diễn đàn là cơ hội để chúng ta thảo luận về những giải pháp tháo gỡ vướng mắc, có những kiến nghị, đề xuất, là cơ sở nghiên cứu hoàn thiện cơ chế chính sách trong thời gian tới.

Tham luận: Khả năng phục hồi của thị trường bất động sản Việt Nam - Kiến nghị chính sách

Thị trường bất động sản hiện nay không hề khủng hoảng mà đây là khó khăn chung của thế giới. Nếu có thì chỉ “khủng hoảng niềm tin” chứ không phải “khủng hoảng thị trường”. 

Đúng 1 năm vừa qua, thị trường bất động sản rất khó khăn. Và thời điểm này là thời điểm rất thuận lợi để bàn thảo những vấn đề về hồi phục thị trường bởi các cơ sở để khẳng định điều này đã dần xuất hiện. 

Cụ thể, thứ nhất, về kinh tế vĩ mô, kinh tế thế giới và Việt Nam đang có dấu hiệu phục hồi, năm 2024 - 2025 sẽ tốt hơn. 

Thứ hai, lạm phát và lãi suất không còn tăng và đang giảm dần. Tính đến tháng 8, lạm phát đã duy trì được mức 4,57%. Về lãi suất, tính đến ngày 1/9, lãi suất qua đêm giảm gần bằng thời điểm đầu năm 2021, dưới 1%; lãi suất tái chiết khấu là 3%; lãi suất tái cấp vốn 4,5%. 

Thứ ba, là các vướng mắc về pháp lý, thể chế cũng đang dần được tháo gỡ và thực thi. 

Thứ tư, quy hoạch các cấp đang hoàn thiện; đầu tư công, phát triển cơ sở hạ tầng được đẩy mạnh. 8 tháng đầu năm, giải ngân đầu tư công đã đạt hơn 352 nghìn tỷ đồng. 

Thứ năm, nghĩa vụ tài chính trong tầm kiểm soát và tiếp cận vốn được duy trì. 

Cuối cùng là cung - cầu giảm và giá tiến tới cân bằng hơn, phù hợp hơn.

Vì vậy, tôi khẳng định đây không phải là giai đoạn khủng hoảng, mà là giai đoạn thanh lọc.

Các tổ chức quốc tế đều nhận định kinh tế năm nay khó khăn, năm sau sẽ sáng sủa hơn. Kinh tế Việt Nam đang tăng trưởng rất tốt, dự báo tăng trưởng từ 5-5,5%, năm tới dự báo khoảng 6,5%. Đây là mức bình thường nhất, khi chúng tôi lượng hóa các động lực tăng trưởng mới trong một cuộc họp với Quốc hội, nếu thuận lợi chúng ta có thể tăng trưởng thêm 0,4 đến 0,7 điểm phần trăm mỗi năm. 

Chúng tôi dự báo kinh tế quý 3 năm nay tăng trưởng gần 6%, quý 4 khoảng 7,5%. Rõ ràng Việt Nam đang phục hồi quý sau tốt hơn quý trước, tương tự Trung Quốc và các quốc gia châu Á cũng đang trên đà tăng trưởng tốt. Chỉ ngoại trừ Mỹ, sau quý II, kinh tế Mỹ quý III bắt đầu kém đi vì lãi suất còn cao, do đó chính FED cũng có sự điều chỉnh mặc dù họ vẫn quyết tâm duy trì chính sách thắt chặt tiền tệ. 

Xuất khẩu và sản xuất công nghiệp của chúng ta bắt đầu tốt lên, lũy kế xuất khẩu tuy vẫn giảm nhưng đang ít dần, sản xuất công nghiệp đang phục hồi: Tháng 1 chỉ số âm đến 10%, đến giờ chỉ âm 0,47%.

Về giải ngân đầu tư công, mặc dù còn nhiều thách thức nhưng đã tăng mạnh trong năm nay, bình quân giải ngân 95% là tăng 25-30% so với cùng kỳ, hiện đóng góp 1,5 - 2% tăng trưởng bổ sung. Thu hút FDI đang phục hồi, đến hết tháng 7 còn âm, nhưng mới nhất, hết 9 tháng năm 2023, vốn đăng ký là 20,2 tỷ đô, tăng 7%, trong khi giải ngân FDI tăng 2,2%. Trong khi thế giới thu hút FDI dự báo khoảng 10% thì sự tăng trưởng này rất đáng quý. 

Hiện nay, lạm phát toàn cầu đã và đang giảm, bình quân 8,4% và dự báo đến cuối năm nay còn 5 - 5,5%, cuối năm 2024 còn 3 - 3,5%.

Tại Việt Nam, tỷ lệ lạm phát đã và đang giảm dần, mặc dù tháng 10 có thể sẽ tăng nhẹ do một số yếu tố thời vụ như giá năng lượng, lương thực, thực phẩm nhưng xu hướng chính là đang giảm, tạo thuận lợi để ngân hàng có thể điều hành chính sách tiền tệ nới lỏng. 

Về cơ bản, việc điều hành lãi suất đi ngang, dự báo bắt đầu giảm từ quý III năm 2024 ở các nước khu vực châu Á, châu Âu. Việt Nam lãi suất điều hành về cơ bản đã và đang giảm 2% trong 4 tháng vừa qua, lãi suất liên ngân hàng đã và đang giảm tương đối thấp chứng tỏ thanh khoản ngân hàng tương đối dồi dào, hút tiền về để điều hoà thị trường.

Cung tiền bắt đầu tăng trở lại từ tháng 3/2023 đến nay, và so với cùng kỳ năm trước tăng trên 6%. Khi vòng quay tiền nhanh hơn sẽ thúc đẩy vốn cho doanh nghiệp và người dân tốt hơn. 

Về câu chuyện tỷ giá, so với đồng USD thì VNĐ đang mất giá khoảng 3%. Điều này có đáng lo không? Tôi cho rằng không đáng lo. Vì khi FED dừng tăng lãi suất thì khó mà đồng USD tăng giá. Vì vậy, dự báo đến hết năm 2023, tỷ giá vẫn chỉ khoảng 3 - 3,5%. Về chứng khoán, thời gian qua có bấp bênh nhưng cơ bản vẫn phục hồi và đang tăng so với đầu năm. 

Theo tôi, lạm phát năm nay không đáng lo. Lạm phát năm tới cũng vậy, chỉ dưới khoảng 4%. 

Về cơ chế chính sách, tôi liệt kê một số chính sách chính tác động mạnh đối tới thị trường bất động sản. Đơn cử như chính sách tiền tệ đang chuyển từ “chặt chẽ, chắc chắn” sang “linh hoạt, nới lỏng”. NHNN cũng đã 4 lần giảm lãi suất điều hành, mặt bằng lãi suất đang giảm dần. Ngoài ra, nhiều chính sách hỗ trợ doanh nghiệp và người dân được thực hiện như cơ cấu nợ, đảo nợ…

Đây là những chính sách chưa từng có đối với tài chính và thị trường bất động sản. Có thời điểm, chỉ trong vòng 1 tháng đã có 4 chính sách được thông qua như Nghị định 08, Nghị quyết 33, Nghị định 10 và đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội… Và cũng chưa bao giờ chúng ta có cơ hội sửa đổi nhiều luật cùng một lúc như hiện nay với Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Các tổ chức tín dụng, Luật Đấu giá, Luật Đấu thầu.

Đặc biệt, chính sách tài khóa tiếp tục mở rộng để hỗ trợ người dân và doanh nghiệp, tiếp tục giãn hoãn thuế, giảm phí. Chúng tôi ước tính tổng tất cả các gói tài khóa có giá trị danh nghĩa khoảng 200 ngàn tỷ, giá trị thực khoảng 70 - 80 ngàn tỷ. Rõ ràng, hiện nay chúng ta đang có nhiều chính sách hỗ trợ rất quyết liệt cho thị trường.

Về vốn cho thị trường bất động sản, dòng vốn vào bất động sản vẫn đang chảy đều. Tín dụng cho bất động sản vẫn tăng gần 5%, gần tương đương với mức tăng cho toàn hệ thống kinh tế, trong đó tín dụng kinh doanh bất động sản tăng 18%; tín dụng nhà ở tăng thấp, thậm chí giảm, chứng tỏ nhu cầu thực giảm do thu nhập giảm, lãi suất cao, người dân thận trọng hơn. Nguồn vốn FDI đăng ký mới tính đến 20/9 vào ngành bất động sản đạt gần 2 tỷ USD, chiếm khoảng gần 10% tỷ trọng FDI.

Về trái phiếu, doanh nghiệp bất động sản bắt đầu phát hành trái phiếu trở lại. Giá trị phát hành ít giảm hơn so với cùng kỳ năm ngoái, 8 tháng đầu năm nay toàn thị trường phát hành khoảng 132 ngàn tỷ, mức giảm khoảng 44% so với cùng kỳ năm ngoái, thấp hơn mức giảm toàn năm ngoái (47%).

Về cơ cấu phát hành, doanh nghiệp bất động sản chiếm tỷ trọng 35%, tổ chức tín dụng chiếm 41%, cho thấy doanh nghiệp bất động sản đã và đang phát hành trở lại. Quan trọng hơn, hiện nay bất động sản đã phát hành khoảng 47 nghìn tỷ, gần bằng mức phát hành của cả năm ngoái, cho thấy thị trường đang dần phục hồi.

Về câu chuyện đáo hạn, cơ bản thời điểm cuối năm nay không đáng lo, điểm rơi đáo hạn chính sẽ là vào tháng 3 năm 2024. Tôi nghĩ rằng vấn đề này không quá lo, vẫn trong tầm kiểm soát, hiện nay doanh nghiệp vẫn tích cực mua lại, giãn hoãn nợ trái phiếu.

Năm 2023 - 2024, thị trường bất động sản đối mặt với những rủi ro thách thức chính sau:

Thứ nhất, thách thức xuất phát từ bên ngoài còn rất rõ như sức cầu yếu, giảm đà tăng trưởng; lạm phát, giá năng lượng, lãi suất còn cao; rủi ro tài chính – tiền tệ cao (đang giảm dần). Những điều này tác động tiêu cực đến xuất khẩu, đầu tư và du lịch vào Việt Nam.

Thứ hai, rủi ro về tài chính liên quan đến tỷ giá, chứng khoản trở nên nhạy cảm hơn so với trước. Tín dụng tăng chậm chứng tỏ sức cầu đang yếu, không đủ khả năng đáp ứng điều kiện tín dụng dẫn đến tín dụng suy giảm.

Thứ ba, đầu tư công tăng tốt nhưng rõ ràng chưa có yếu tố đột phá và tôi cho rằng cần đột phá hơn nữa.

Thứ tư, doanh nghiệp còn gặp nhiều khó khăn, đặc biệt câu chuyện tái cơ cấu (pháp lý, tài chính, nhân sự, đơn hàng…). Cơ cấu lại doanh nghiệp nhà nước và tổ chức tín dụng gặp nhiều thách thức.

Vấn đề nợ xấu đã và đang gia tăng nhưng vẫn trong khả năng kiểm soát, ổn định dưới mức 3,5% và thực tế là năng lực của ngân hàng đã tốt hơn.

Thứ năm, thị trường trái phiếu, bất động sản đang phục hồi nhưng cần thời gian và không thể phục hồi nhanh, đặc biệt niềm tin của nhà đầu tư hồi phục còn chậm mà đây là yếu tố quan trọng.

Thứ sáu, về vấn đề thể chế, mặc dù tích cực triển khai nhưng tôi cho rằng quá trình cải cách thể chế vẫn còn chậm so với nhu cầu. Ngoài ra, tình trạng sợ sai, sợ trách nhiệm còn khá phổ biến. Tôi cho rằng cần quyết tâm xử lý trong thời gian tới.

Theo đó, tôi xin đề xuất một số kiến nghị chính sách như sau:

Về cách tiếp cận của thị trường, nên nhớ rằng thị trường bất động sản cũng như các thị trường khác cần được kiến tạo để phát triển nhưng vẫn cần kiểm soát rủi ro. Chúng ta cần phát triển hài hoà cân bằng hơn từ cung cầu, giá cả đến quy hoạch,…

Chúng ta cần chú trọng điều tiết cung cầu, giá cả thị trường bất động sản, cần sớm giải quyết dứt điểm những vụ việc vướng mắc, vi phạm pháp lý còn tồn đọng để lấy lại niềm tin cho nhà đầu tư; thực hiện tốt các cơ chế chính sách, nghị quyết đã ban hành trong thời gian vừa qua.

Cần phân nhóm thị trường bất động sản để dễ dàng kiểm soát quản lý cung ứng, điều tiết đánh thuế phù hợp. Thị trường bất động sản có 4-5 phân khúc, từ đó phân nhỏ hơn để có hướng kiểm soát quản lý và đó cũng là nền tảng cho ngân hàng điều hành tín dụng phù hợp. 

Cùng với đó, cần hoàn thiện thể chế theo hướng sửa Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Các tổ chức tín dụng… đúng hạn, chất lượng; cân nhắc phương án tiếp tục thực hiện Nghị định 65 (2022) từ đầu năm 2024.

Với doanh nghiệp bất động sản, thị trường hiện tại rất khó khăn nên doanh nghiệp hãy lên tiếng cho trúng và đúng để cùng tháo gỡ. Cụ thể, cần quyết tâm thanh toán nợ nần; cơ cấu lại, đa dạng hóa sản phẩm, nguồn vốn; minh bạch trong việc quản lý; quản trị rủi ro tốt hơn. Đặc biệt, bất động sản xanh rất cần được quan tâm vì đây là xu hướng tất yếu.

Kính thưa Đồng chí Hoàng Hải, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng

Kính thưa các quý vị đại biểu, khách quý, thưa các chuyên gia, nhà khoa học, nhà báo!

Lời đầu tiên, thay mặt cho lãnh đạo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam và Ban Tổ chức, tôi xin gửi tới quý vị đại biểu, quý chuyên gia, các nhà khoa học, nhà báo và cộng đồng doanh nghiệp lời chào trân trọng và lời chúc sức khỏe tốt đẹp nhất!

Thưa Quý vị,

Thời gian qua, trước diễn biến phức tạp và nguy cơ mất ổn định của thị trường bất động sản, Quốc hội, Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ đã liên tiếp có các chỉ đạo nhằm phát triển lành mạnh và bền vững thị trường. Từ sau Đại hội V (tháng 6/2022 đến nay), Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cũng đã tổ chức gần 50 Hội nghị, hội thảo, tọa đàm và các chương trình xúc tiến đầu tư, làm việc trực tiếp với cộng đồng các doanh nghiệp, nhất là tại các địa phương để nắm bắt tình hình, cùng tháo gỡ khó khăn và có kiến nghị phù hợp, kịp thời cho thị trường. Hiệp hội Bất động sản Việt Nam thường xuyên dự họp các Bộ, ngành, các ủy ban Quốc hội, Chính phủ để tham gia sửa đổi Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản. Đồng thời, qua từng dự thảo các luật, Hiệp hội trực tiếp cùng các tập đoàn, doanh nghiệp tham gia cụ thể từng Điều, Khoản và trình văn bản kiến nghị đến Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên và Môi trường, các Ủy ban của Quốc hội và Chính phủ. Đến hôm nay, nhiều nội dung đã được Bộ, ngành, Chính phủ, Quốc hội ghi nhận vào dự thảo 03 Luật.

Theo khảo sát của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, trong gần hai năm qua, thị trường bất động sản đã xuất hiện những nút thắt lớn khiến doanh nghiệp và các nhà đầu tư bị suy giảm mạnh. Đặc biệt, từ nửa cuối năm 2022, các doanh nghiệp bất động sản rơi vào cảnh “tiến thoái lưỡng nan” khi dự án đình trệ, dòng tiền tắc nghẽn và áp lực trả nợ đè nặng. Những doanh nghiệp bất động sản còn bám trụ trên thị trường đã có hành trình tái cấu trúc mạnh mẽ, nỗ lực rất lớn bằng sự kiên tâm, sáng tạo, đổi mới và thích ứng mới để đem lại những luồng sinh khí mới thúc đẩy thị trường bất động sản hồi phục. Đến thời điểm tháng 9/2023, những điểm sáng tích cực trên thị trường đã dần xuất hiện. Tâm lý của các nhà đầu tư có dấu hiệu khôi phục tốt hơn giai đoạn trước.

Đặc biệt, Đề án xây dựng 1 triệu căn nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân được phê duyệt cùng sự vào cuộc của các doanh nghiệp bước đầu đã tạo dựng được niềm tin cho thị trường. Theo đề án được Thủ tướng phê duyệt, trong giai đoạn 2021-2030 cả nước sẽ xây dựng khoảng 1.062.200 nhà ở xã hội, trong đó giai đoạn 2021-2025 sẽ hoàn thành xây dựng khoảng 428.000 căn hộ, và trong giai đoạn 2026-2030 sẽ hoàn thành xây dựng khoảng 634.200 căn hộ cho người thu nhập thấp, công nhân các khu công nghiệp.

Dù giá nhà theo cung cầu thị trường nhưng theo đánh giá của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Đề án xây dựng ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp, công nhân là giải pháp an sinh quan trọng, vừa tạo chỗ ở cho người dân, vừa giảm giá nhà, bình ổn thị trường bất động sản. Vấn đề lúc này là cần tìm ra các mô hình và giải pháp mới để triển khai có hiệu quả Đề án này.

Các doanh nghiệp đã nhận thức được rằng, khi và chỉ khi phát triển các sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực của thị trường thì mới có thể thanh khoản và duy trì được nguồn sống. Đây cũng là điều mà Chính phủ đang khuyến khích và tạo điều kiện để các doanh nghiệp tái thiết lập lại cân bằng cung cầu trên thị trường, nhất là khi nhu cầu nhà ở của người dân vẫn rất lớn, tốc độ đô thị hóa của nước ta vẫn còn thấp.

Thưa Quý vị,

Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đã tham dự đầy đủ các Hội nghị, Diễn đàn do Quốc hội và các cơ quan của Quốc hội, Chính phủ và các cơ quan của Chính phủ tổ chức và nhận thấy rằng, sự vào cuộc quyết liệt của lãnh đạo các cấp đã tạo ra hiệu ứng thay đổi tâm lý và chính sách quan trọng cho thị trường bất động sản Việt Nam.

Việc Chính phủ kịp thời ban hành và triển khai Nghị quyết 33 là hết sức cần thiết, quan trọng với thị trường bất động sản, với các doanh nghiệp và nền kinh tế nói chung. Nghị quyết được xây dựng với các giải pháp đồng bộ, toàn diện, hướng tới mục tiêu tháo gỡ trên cả 3 phương diện, gồm pháp lý, tín dụng và cung cầu bất động sản, nhất là về nhà ở xã hội.

Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành nhiều chỉ đạo giải quyết, với nhiều biện pháp, giải quyết rất cụ thể và quyết liệt để giải quyết tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho thị trường bất động sản tại nhiều văn bản.

Để tháo gỡ khó khăn về mặt thể chế, Chính phủ đã trình Quốc hội dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Luật Các tổ chức tín dụng (sửa đổi)…; trình Quốc hội thông qua Luật Đấu thầu (sửa đổi).

Chính phủ đã ban hành Nghị định số 08/2023/NĐ-CP ngày 05/3/2023 sửa đổi, bổ sung và ngưng hiệu lực thi hành một số điều tại các nghị định quy định về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ tại thị trường trong nước và chào bán trái phiếu doanh nghiệp ra thị trường quốc tế; ban hành Nghị định số 10/2023/NĐ-CP ngày 03/4/2023 sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai và Nghị định số 35/2023/NĐ-CP ngày 20/6/2023 sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định thuộc lĩnh vực quản lý nhà nước của Bộ Xây dựng.

Thủ tướng đã đưa ra yêu cầu cần quyết liệt triển khai chính sách tiền tệ chủ động, linh hoạt, nới lỏng, kịp thời, hiệu quả hơn nhưng có kiểm soát (giảm lãi suất cho vay, tăng hạn mức tín dụng, đẩy mạnh cung tiền M2; đẩy mạnh việc khoanh nợ, cơ cấu lại nợ, giãn, hoãn nợ…); phối hợp đồng bộ, chặt chẽ, hài hòa với chính sách tài khoá mở rộng hợp lý, có trọng tâm, trọng điểm, hiệu quả, nhanh chóng, dứt khoát (với các biện pháp giảm, giãn hoãn thuế, phí, lệ phí…, trong đó giảm thuế VAT phải nhanh với tinh thần "cái gì được thì cho đi trước", không thể chờ cả gói mới thực hiện miễn là đúng luật pháp; đẩy mạnh giải ngân đầu tư công; triển khai 3 chương trình mục tiêu quốc gia, chương trình phục hồi và phát triển); chú trọng nâng cao hơn nữa hiệu quả phối hợp các chính sách.

Về hoạt động của Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho các dự án bất động sản, Bộ Xây dựng cho hay, Tổ công tác đã làm việc trực tiếp với nhiều địa phương, tiếp nhận, xem xét, xử lý 112 văn bản liên quan đến 174 dự án bất động sản, với nhiều nội dung kiến nghị về quy hoạch, nhà ở xã hội, cải tạo chung cư cũ, cấp phép xây dựng, chuyển nhượng dự án…

Thưa Quý vị,

Trên cơ sở đó, dưới sự chỉ đạo của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam (VIRES) và Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam (Reatimes) phối hợp thực hiện Báo cáo nghiên cứu: “Thị trường bất động sản Việt Nam – Hành trình “vượt bão” và động lực phục hồi” và tổ chức Diễn đàn bất động sản Mùa Thu lần thứ nhất, chủ đề: “Dự báo thời điểm phục hồi của thị trường bất động sản và khuyến nghị đầu tư”.

Tôi hoan nghênh Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam và Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam đã có sáng kiến tổ chức Diễn đàn Bất động sản mùa Thu thường niên. Hiện tại, chúng ta đã có Diền đàn Bất động sản Mùa Xuân thường niên, là dịp để lắng nghe tiếng nói của cộng đồng doanh nghiệp, tôn vinh, vinh danh những doanh nghiệp, thương hiệu bất động sản tiêu biểu. Với Diễn đàn Bất động sản Mùa Thu thường niên, đây là Hội nghị quan trọng của các chuyên gia, nhà quản lý đề đánh giá thực trạng thị trường bất động sản Việt Nam, dự báo xu hướng phát triển và đưa ra những kiến nghị chính sách phù hợp.

Báo cáo nghiên cứu tại Diễn đàn Bất động sản Mùa Thu của Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam cùng sự tham gia phân tích khoa học của gần 30 chuyên gia, nhà khoa học đã chỉ ra rằng, từ quý 2/2024, thị trường bất động sản Việt Nam sẽ chính thức phục hồi và bước vào chu kỳ tăng trưởng mạnh mẽ, dự báo quy mô và tốc độ tăng trưởng sẽ vượt xa những giai đoạn trước.

Tuy nhiên, trong bối cảnh kinh tế vĩ mô vẫn còn nhiều khó khăn, tổng cầu suy giảm; các chính sách thường có độ trễ nhất định, cần thời gian và rất nhiều nỗ lực trong quá trình thực thi mới có thể thẩm thấu, việc dự báo chính xác, toàn diện về khả năng và thời điểm phục hồi của thị trường bất động sản, đánh giá xu hướng phát triển hiện nay và đưa ra tư vấn cho các doanh nghiệp, nhà đầu tư là đặc biệt quan trọng và cần thiết để tạo ra cuộc tái cấu trúc đồng bộ, góp phần đưa thị trường bất động sản quay trở lại quỹ đạo tăng trưởng và phát triển vững chắc.

Trên cơ sở đó, thay mặt lãnh đạo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, tôi trân trọng mời các chuyên gia, nhà khoa học tham dự Diễn đàn cùng bàn thảo, đề xuất, kiến nghị để làm rõ thêm một số nội dung sau:

- Thứ nhất, phân tích thực trạng và dự báo kinh tế vĩ mô 2023 - 2025, những tác động và hàm ý đối với thị trường bất động sản Việt Nam.

- Thứ hai, đánh giá thực trạng thị trường bất động sản Việt Nam 2022 - 2023; đánh giá về những ưu điểm và hạn chế cần khắc phục trong điều hành chính sách và xây dựng cơ chế, pháp lý để phục hồi và phát triển thị trường bất động sản.

- Thứ ba, đề nghị các chuyên gia tập trung và ưu tiên phân tích, chỉ rõ những tiềm năng, động lực và dự báo thời điểm phục hồi thị trường bất động sản Việt Nam, một số khuyến nghị đầu tư trong bối cảnh mới.

- Cuối cùng, kiến nghị, đề xuất để phục hồi nhanh và phát triển bền vững thị trường bất động sản Việt Nam. Trên cơ sở đó, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam sẽ có kiến nghị gửi đến các cơ quan quản lý Nhà nước để có những điều chỉnh chính sách phù hợp, kịp thời cho thị trường bất động sản Việt Nam. Thời điểm này, Hiệp hội tiếp tục kiến nghị vào Dự thảo 03 Luật còn một số nội dung liên quan nhằm phục hồi và phát triển thị trường bất động sản:

1. Luật Đất đai: Điều kiện áp dụng và nguyên tắc đối với 4 phương pháp xác định giá đất; cấp giấy chứng nhận cho các trường hợp bất động sản du lịch; tổ chức cá nhân người nước ngoài được nhận, chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án có sử dụng đất thực hiện dịch vụ thương mại đã được câp có thẩm quyền chấp nhận đầu tư; sàn giao dịch quyền sử dụng đất nên kết hợp sàn giao dịch bất động sản…

2. Luật Nhà ở: Bổ sung mục ưu đãi Điều 63 cải tạo xây dựng chung cư cũ; Điều 83 ưu đãi nhà ở xã hội…

3. Luật Kinh doanh bất động sản: Vấn đề đặt cọc, chuyển nhượng toàn bộ hay một phần dự án; huy động vốn; nguyên tắc kinh doanh nhà ở, công trình có sẵn và hình thành trong tương lai; chuyển tiếp…

Những vấn đề trên, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đã có những bảng chi tiết Điều, Khoản góp ý cụ thể, đã gửi Bộ, ngành, Chính phủ, Quốc hội.

Thưa Quý vị,

Với sức mạnh và độ lan tỏa lớn, doanh nghiệp bất động sản Việt Nam là chủ thế chính để thực hiện Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia giai đoạn 2021 - 2030, tầm nhìn đến năm 2045; Đề án xây dựng 1 triệu căn nhà ở xã hội; Chiến lược phát triển du lịch đến năm 2030; Chiến lược phát triển ngành thương mại, dịch vụ và công nghiệp của Việt Nam… và hội nhập kinh tế quốc tế. Vấn đề còn lại chỉ là việc hoàn thiện thể chế để phát triển bền vững thị trường này, nhất là khi tháng 10 tới, Quốc hội sẽ họp và xem xét thông qua một loạt Luật có ảnh hưởng sống còn đến thị trường, như: Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản…

Thời gian vừa qua, các bộ, ngành và địa phương đã xác định việc tháo gỡ khó khăn của thị trường bất động sản và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững là nhiệm vụ cấp bách, quan trọng cần tập trung giải quyết theo nguyên tắc Thủ tướng Chính phủ đã chỉ đạo "khó khăn vướng mắc thuộc thẩm quyền của cấp nào, cơ quan nào thì cấp đó, cơ quan đó phải giải quyết dứt điểm".

Thời gian tới, các bộ, ngành địa phương cần tập trung, khẩn trương hoàn thành công tác quy hoạch với các ngành, vùng, địa phương, phân khu. Với những vấn đề thuộc thẩm quyền của địa phương đã rõ hoặc có thể tháo gỡ thì cần có sự vào cuộc quyết liệt hơn nữa, giải quyết dứt điểm các thủ tục pháp lý và hành chính cho doanh nghiệp. Đây là nút thắt quan trọng cần tháo gỡ để giúp doanh nghiệp và thị trường bất động sản phục hồi.

Kính thưa Quý vị,

Cũng nhân dịp này, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam và Ban Tổ chức xin được bày tỏ lòng biết ơn và trân trọng trước sự quan tâm, ủng hộ của Quý vị đã dành cho chúng tôi trong suốt thời gian qua.

Xin chúc Chương trình Diễn đàn Bất động sản Mùa Thu lần thứ nhất thành công tốt đẹp.

Chúc các Quý vị đại biểu nhiều sức khỏe, hạnh phúc và thành công.

Xin trân trọng cảm ơn!

Về phía cơ quan quản lý nhà nước

- Ông Hoàng Hải, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng

Về phía lãnh đạo Hiệp hội bất động sản Việt Nam

- TS. Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, nguyên Phó Chủ tịch UBND TP. Hà Nội

- TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam

- LS. TS. Đoàn Văn Bình, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch HĐQT CEO Group

- Nhà báo Phạm Nguyễn Toan, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Tổng biên tập Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam.

Về phía các chuyên gia, nhà khoa học:

- TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ Quốc gia

- TS. Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính, tiền tệ quốc Quốc gia

- GS.TSKH. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường

- TS. Võ Trí Thành, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Chiến lược Thương hiệu và Cạnh tranh

- PGS. TS. Nguyễn Quang Tuyến, Phó Chủ tịch Hội đồng Trường Đại học Luật Hà Nội

- PGS. TS. Trần Kim Chung, nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương

- PGS. TS. Ngô Trí Long, Chuyên gia kinh tế

- PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh, Chuyên gia kinh tế

Về phía Ban tổ chức:

- Ông Bùi Văn Doanh, Viện trưởng Viện nghiên cứu bất động sản Việt Nam

- Ông Nguyễn Thành Công, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam

- Bà Cao Thanh Nga, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam