Kể từ hôm nay (3/3) Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số nghị định hướng dẫn thi hành luật Đất đai 2013 có hiệu lực. Theo đó, nhiều loại đất vướng mắc vẫn được làm sổ đỏ.
Cụ thể, trường hợp diện tích đất tăng thêm do người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai trước ngày 01/7/2014 vẫn được xem xét xử lý và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất tăng. Nhiều ý kiến lo ngại việc cấp giấy chứng nhận như thế sẽ tác động không tốt, thậm chí tiếp tay cho sai phạm. Để làm rõ điều này, PV Reatimes đã PV luật sư Trần Tuấn Anh, Giám đốc Công ty Luật Minh Bạch (Hà Nội).
PV: Theo Nghị định 01/2017/NĐ-CP về sửa đổi, bổ sung một số nghị định hướng dẫn thi hành luật Đất đai 2013 có hiệu lực từ ngày 3/3, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có vi phạm pháp luật đất đai trước ngày 1/7/2014 sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Quan điểm của luật sư về việc này thế nào?
Luật sư Trần Tuấn Anh: Theo quan điểm của tôi, thực tế người dân đang sử dụng đất như thế nào thì nên cấp trên hiện trạng, tốt nhất là như vậy để đưa vào quản lý. Thay vì câu chuyện trước đây do lịch sử để lại và cách quản lý đất trước khi Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực. Với những hạn chế về công tác quản lý đất đai như trước đây, đến bây giờ người dân vẫn đang sử dụng ổn định và không vi phạm pháp luật thì tốt nhất lên cấp giấy chứng nhận cho người dân và thu tiền sử dụng đất.
Việc cấp giấy chứng nhận đất như trên cho người dân vừa giải quyết được việc người dân được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng. Bản chất người ta vẫn đang sử dụng, anh có muốn thu hồi lại cũng rất khó. Trong khi đó, nếu làm như vậy, Nhà nước lại thu được một nguồn ngân sách bằng việc thu tiền sử dụng đất.
Đặc biệt, việc làm này còn khắc phục được hạn chế của Luật Đất đai trước khi Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực.
Với những lý do như vậy, quan điểm của tôi là hoàn toàn ủng hộ với câu chuyện cấp giấy chứng nhận sử dụng đất cho diện tích ngoài diện tích đăng ký cho người dân, kể cả đất lấn chiếm nhưng phải phù hợp với quy hoạch. Đây là một chính sách hợp lý, phù hợp với thực tiễn quản lý và sử dụng đất đai ở Việt Nam hiện nay.
Luật sư Trần Tuấn Anh.
PV: Về việc này, một số ý kiến lo ngại rằng, việc cấp giấy chứng nhận cho đất vi phạm pháp luật sẽ tạo ra tiền lệ xấu, tiếp tay và khuyến khích người dân vi phạm. Ông nghĩ sao về điều này?
Luật sư Trần Tuấn Anh: Theo tôi, việc này không đáng lo ngại.Vì đất vi phạm đó là trước năm 2014, trước thời điểm Luật Đất đai 2013 có hiệu lực. Còn từ thời điểm bây giờ, nếu vi phạm sẽ không được cấp và sẽ bị xử lý.
Phải thừa nhận là, trước thời điểm Luật Đất đai 2013 có hiệu lực, công tác quản lý đất đai bị buông lỏng, dẫn đến nhiều trường hợp đất bị lấn chiếm hoặc dôi dư ra so với thực tế. Bởi trong quá trình sử dụng đất luôn có biến động, mặc dù đất không sinh ra.
Do vậy, bây giờ thay vì phải cưỡng chế, thu hồi thì nếu người ta đang sử dụng, lại được xã, phường xác nhận không thuộc quy hoạch thì cấp. Việc cấp này cũng không phải cấp không mà phải thu tiền. Do vậy, ngân sách nhà nước lại được thêm một khoản.
Ví dụ, trước đây là đất ao. Bây giờ cấp cho anh lên đất ở thì phải đóng tiền sử dụng đất 100% so với giá nhà nước quy định. Trong khi đó, thực tế thì nếu không được cấp, người dân vẫn sử dụng. Có thu hồi được cũng khó vì lịch sử để lại.
- Nghị định 01 lần này còn có điểm ưu việt nào, thưa luật sư?
Luật sư Trần Tuấn Anh: Ngoài điểm ưu việt trên, nghị định 01 có hiệu lực từ ngày 3/3 còn có điểm ưu việt nữa là kể cả mua bán viết tay với nhau cũng được cấp sổ đỏ.
Điều này là rất tiến bộ vì thực tế việc quản lý đất đai từ trước đến nay cũng xảy ra một số tồn tại. Vậy thì thay việc Nhà nước không cho sang tên, không cấp giấy chứng nhận cho trường hợp mua bán đất viết tay thì nay lên làm và tính theo lệ phí trước bạ và thuế thu nhập cá nhân tại thời điểm hiện tại thì vẫn thu được tiền mà đưa được vào quản lý, người dân cũng được lợi.
Nghị định 01 theo tôi đánh giá là rất tiến bộ vì Nhà nước dám đối diện với hiện trạng thực tại khi sử dụng đất đai ở Việt Nam. Tức là thừa nhận những cái quá khứ để lại, hướng tới việc tất cả đất đai phải được quản lý.
PV: Theo luật sư, nghị đình này sẽ tác động thế nào tới thị trường BĐS?
Luật sư Trần Tuấn Anh: Về thị trường BĐS, nghị định 01 chủ yếu điều chỉnh về góc độ quản lý đất đai nhiều hơn so với tác động vào thị trường. Tất nhiên, tín hiệu tốt với thị trường là bao giờ cũng làm minh bạch thị trường hơn, làm tất cả các giao dịch được Nhà nước quản lý.
Khi anh được cấp giấy quyền sử dụng đất, anh sang nhượng rõ ràng phải đóng phí cho Nhà nước, phí trước bạ thay vì trước đây anh viết tay không được cấp, Nhà nước thất thoát thêm một khoản nữa là phí trước bạ và thuế thu nhập cá nhân. Do đó nó sẽ làm minh bạch hơn cho thị trường BĐS.
- Xin cảm ơn luật sư về cuộc trao đổi!
|
Theo nghị định 01, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có vi phạm pháp luật đất đai trước ngày 1/7/2014, sẽ được cấp giấy chứng nhận khi đang sử dụng đất ổn định trong các trường hợp sau: - Sử dụng đất lấn, chiếm hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng mà nay đất đó không còn thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng, cũng không thuộc chỉ giới xây dựng đường giao thông, không có mục đích sử dụng cho trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp và công trình công cộng khác. - Đang sử dụng đất lấn, chiếm thuộc quy họach bị UBND cấp tỉnh thu hồi, nhưng được Ban Quản lý rừng xem xét giao khoán hoặc đã lấn, chiếm và nay đang dùng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, nhà ở và không thuộc quy họach bảo vệ và phát triển rừng. - Lấn, chiếm đất chưa sử dụng hoặc tự ý chuyển mục đích sử dụng đất thuộc trường hợp phải xin phép mà chưa được cơ quan có thẩm quyền cho phép nhưng đã có nhà ở và sử dụng đất ổn định trước 15/10/1993. |
