Diện tích tối thiểu để tách thửa đất thổ cư [cập nhật 2023]

Diện tích tối thiểu để tách thửa đất thổ cư [cập nhật 2023]

Tách thửa đất thổ cư là hình thức chia một mảnh đất thành hai hoặc nhiều mảnh có diện tích nhỏ hơn. Tuy nhiên, người sử dụng đất cần phải đảm bảo diện tích tối thiểu để tách thửa đất thổ cư theo các quy định của pháp luật. Vậy diện tích bao nhiêu được tách thửa đất ở?

1. Điều kiện để tách thửa đất thổ cư

Đất thổ cư hay đất ở là phần đất được sử dụng với mục đích xây nhà ở hoặc các công trình khác phục vụ cho đời sống sinh hoạt của con người bao gồm đất ở nông thôn và đất ở thành thị.

Tách thửa đất thổ cư là việc chia nhỏ một diện tích đất thành các diện tích đất nhỏ hơn và phải tuân theo quy định của pháp luật về diện tích tối thiểu. Mỗi địa phương sẽ có những yêu cầu nhất định về điều kiện để tách thửa đất thổ cư. Tuy nhiên, hầu hết các khu vực, chủ sở hữu đất muốn tách thửa đất thổ cư cần phải đảm bảo các điều kiện:

●      Đất được tách thửa phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nếu chưa có thì phải xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước khi tách thửa. Tuy nhiên, có một số địa phương chỉ yêu cầu chủ sở hữu có đủ điều kiện để sổ đỏ là đã có thể tách thửa chứ không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

●      Đất tách thửa phải đảm bảo không có bất kỳ tranh chấp, khiếu nại nào liên quan đến đất đai.

●      Đất muốn tách thửa phải đảm bảo được diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tại nơi có đất đã được phê duyệt.

●      Đất được tách thửa phải không thuộc các dự án phát triển nhà ở theo quy hoạch, các dự án đấu giá quyền sử dụng đất theo quy hoạch.

●      Đất không thuộc các thửa đất nằm trong khu vực đã có thông báo thu hồi đất hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Các thửa đất không đủ điều kiện cấp Sổ đỏ cũng sẽ có được tách thửa.

Đất tách thửa phải đảm bảo những quy định về điều kiện tích thửa của UBND tỉnh

2. Diện tích tối thiểu để tách thửa đất thổ cư là bao nhiêu?

Theo Điều 31 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP sửa đổi Điều 43d Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định diện tích tối thiểu để tách thửa. Cụ thể, Ủy ban nhân dân (UBND) cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất căn cứ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng, đảm bảo phù hợp với điều kiện cụ thể của địa phương.

Như vậy, diện tích tối thiểu để tách thửa đất thổ cư sẽ do UBND cấp tỉnh quyết định. Do đó, mỗi địa phương sẽ có những quy định khác nhau về diện tích đất thổ cư tối thiểu được tách thửa.

Dưới đây là quy định diện tích tách thửa tối thiểu của Thủ đô Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh và thành phố Đà Nẵng mà bạn có thể tham khảo:

Diện tích tối thiểu để tách thửa đất thổ cư tại Hà Nội

Căn cứ theo Quyết định 20/2017/QĐ-UBND, diện tích tách thửa tối thiểu tại các khu vực thuộc Thủ đô Hà Nội được quy định như sau:

Hạn mức giao đất ở tái định cư hoặc làm nhà ở nông thôn các khu vực thuộc Thủ đô Hà Nội

●      Các thửa đất được hình thành từ tách thửa phải đảm bảo các điều kiện:

o   Chiều rộng mặt tiền và chiều sâu so với đường giới hạn cho phép xây dựng công trình trên thửa đất từ 3m trở lên.

o   Có diện tích không nhỏ hơn 30m2 đối với khu vực các phường, thị trấn và không nhỏ hơn 50% hạn mới giao đất ở (mức tối thiểu) quy định ở trên đối với các xã còn lại.

●      Đối với các thửa đất sau khi tách có hình thành ngõ đi sử dụng riêng thì phải đảm bảo các điều kiện ở trên. Đồng thời, phải đảm bảo:

●      Đối với thửa đất thuộc khu vực các xã thì mặt cắt ngang ngõ đi phải từ 2m trở lên

●      Đối với thửa đất thuộc khu vực các phường, thị trấn và các xã giáp ranh thì mặt cắt ngang ngõ đi phải từ 1m trở lên.

Diện tích tách thửa tối thiểu ở các tỉnh, thành sẽ có sự khác nhau

Diện tích tối thiểu để tách thửa đất thổ cư tại Thành Phố Hồ Chí Minh

Căn cứ theo Quyết định số 60/2017/QĐ-UBND quy định về diện tích đất tối thiểu để tách thửa đất thổ cư như sau:

Diện tích tối thiểu, chiều rộng mặt tiền thửa đất ở mới hình thành và phần còn lại sau khi tách thửa tại các khu vực thuộc TP.HCM

- Trường hợp thửa đất mới sau khi tách thửa có hình thành đường giao thông và hạ tầng kỹ thuật thì phải giao cho UBND quận, huyện rà soát các điều kiện về diện tích, cơ sở hạ tầng kỹ thuật - xã hội theo quy định.

- Đối với các khu đất đã được cấp sổ đỏ có phần diện tích đất thuộc hành lang công trình công cộng và đất nông nghiệp mà Nhà nước chưa thu hồi đất để thực hiện quy hoạch thì phần diện tích đất nông nghiệp này được tách cùng với đất ở. Khi đó phần đất này sẽ không bị điều chỉnh về diện tích tối thiểu tách thửa đất nông nghiệp.

Diện tích tối thiểu để tách thửa đất thổ cư tại Đà Nẵng

Theo Quyết định 29/2018/QĐ-UBND và Quyết định 31/2020/QĐ-UBND, diện tích đất ở tối thiểu của thửa đất hình thành và phần còn lại sau khi tách thửa phải đảm bảo:

Diện tích tối thiểu, chiều rộng mặt tiền thửa đất ở mới hình thành và phần còn lại sau khi tách thửa tại các khu vực thuộc TP Đà Nẵng

- Trong trường hợp thửa đất mới hình thành lối đi thì người sử dụng đất cần có văn bản tự nguyện hiến đất mở đường được UBND phường, xã ký xác nhận. Đồng thời, lối đi mới hình thành tối thiểu phải bằng với lộ giới kiệt hẻm theo quy định là 5m tr lên đối với các quận: Hải Châu, Thanh Khê, Sơn Trà, Ngũ Hành Sơn, Cẩm Lệ, Liên Chiểu và huyện Hòa Vang.

- Đối với các khu vực có quy hoạch tỷ lệ 1/2000 - 1/500 thực hiện dự án mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm thuộc cấp huyện, chưa có thông báo hoặc quyết định thu hồi thì diện tích tối thiểu để tách thửa đất thổ cư được quy định như sau:

Diện tích tối thiểu để tách thửa đất thổ cư các khu vực có quy hoạch tỷ lệ 1/2000 - 1/500 thực hiện dự án

3. Một số nội dung liên quan đến tách thửa đất

Bên cạnh việc tìm hiểu diện tích tối thiểu để tách thửa đất thổ cư thì một số nội dung liên quan đến quy trình, thủ tục và các loại lệ phí khi tách thửa bạn cần nắm được là:

Thủ tục, trình tự tách thửa đất như thế nào?

Sau khi đã đảm bảo những điều kiện và diện tích tối thiểu tách thửa theo quy định tại địa phương thì bạn nộp hồ sơ lên cơ quan có thẩm quyền để đề nghị tách thửa đất ở. Thủ tục và trình tự tách thửa được thực hiện theo các bước như sau:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

●      Đơn đề nghị tách thửa theo mẫu số 11/ĐK Thông tư 24/2014/TT – BTNMT;

●      Bản gốc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp của thửa đất được tách;

●      Hợp đồng tặng/cho/chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các bên liên quan;

●      Chứng minh nhân dân/căn cước công dân, sổ hộ khẩu của các bên (bản sao công chứng).

●      Một số giấy tờ khác liên quan nếu địa phương yêu cầu: hồ sơ kỹ thuật thửa đất,…

Bước 2: Nộp hồ sơ

Nộp hồ sơ yêu cầu tách thửa đất tại Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện nơi có đất tách thửa. Nếu hồ sơ đảm bảo các yêu cầu về pháp lý, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ ghi phiếu hẹn cho người nộp, sau đó thực hiện các vấn đề sau:

●      Chịu trách nhiệm cử cán bộ địa chính xuống đo đạc, kiểm tra để chia tách thửa đất theo yêu cầu và lập bản đồ đối với khu đất chia tách.

●      Lập hồ sơ để trình lên Sở tài nguyên và Môi trường yêu cầu cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với thửa đất mới hình thành cho người sử dụng đất.

●      Thực hiện các thủ tục chỉnh lý và đăng ký biến động đất đai, cập nhật cơ sở dữ liệu đất đai vào hồ sơ địa chỉ, chỉnh sửa thông tin vào sổ đất sau khi tách thửa.

Bước 3: Trả kết quả

Người sử dụng đất nhận hồ sơ theo lịch hẹn tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc UBND cấp xã. Người nộp hồ sơ yêu cầu tách thửa đất phải đảm bảo thực hiện tài chính cho cơ quan thuế theo quy định của Nhà nước.

Nộp hồ sơ yêu cầu tách thửa đất thổ cư tại Văn phòng đất đai cấp huyện

Thời hạn giải quyết thủ tục tách thửa là bao lâu?

Theo Nghị định 01/2017/NĐ-CP, thời gian giải quyết thủ tục tách thửa là:

●      Không quá 15 ngày sau khi nhận hồ sơ hợp lệ (không bao gồm các ngày nghỉ, lễ theo quy định, không tính thời gian nhận hồ sơ tại UBND cấp xã, không tính thời gian nộp phí, không tính thời gian xem xét và xử lý các trường hợp vi phạm pháp luật và không tính thời gian trưng cầu giám định đất đai).

●      Đối với hồ sơ không hợp lệ hoặc chưa đầy đủ thì cơ quan tiếp nhận phải thông báo và hướng dẫn bổ sung, hoàn chỉnh trong thời gian không quá 3 ngày làm việc tính từ thời điểm tiếp nhận hồ sơ.

●      Đối với các vùng thuộc miền núi, hải đảo, vùng sâu vùng xa, cùng có điều kiện kinh tế xã hội khó khăn và đặt biệt khó khăn thì thời gian thực hiện các thủ tục là 25 ngày (trừ trường hợp thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai).

Lệ phí để tách thửa đất là bao nhiêu?

Lệ phí tách thửa đất ở hiện nay sẽ bao gồm phí đo đạc, lệ phí trước bạ, thuế thu nhập cá nhân, phí thẩm định, cấp sổ đỏ, đăng ký biến động đất đai,… Trong đó:

Việc tìm hiểu những quy định về diện tích tối thiểu để tách thửa đất thổ cư sẽ giúp giúp ích cho bạn khi tách thửa cũng như đảm bảo thực hiện đúng theo pháp luật.Tuy nhiên, những thông tin trên chỉ mang tính chất tham khảo vì mỗi địa phương có thể áp dụng những quy định riêng về quản lý đất đai dựa theo kế hoạch quy hoạch và điều kiện thực tế. Do đó, nếu bạn có nhu cầu tách thửa đất, hãy liên hệ với các cán bộ địa chính tại địa phương để được hỗ trợ và đảm bảo nhận được thông tin chính xác nhất.