Điều gì sẽ quyết định giá trị của bất động sản Vĩnh Long trong 10 năm tới?

Trong một thời gian dài, giá trị bất động sản thường được quyết định bởi vị trí, hạ tầng và kỳ vọng tăng giá. Nhưng trong chu kỳ phát triển mới của Vĩnh Long sau sáp nhập, khi thị trường chuyển từ "đón sóng" sang "đón giá trị", những yếu tố quyết định giá trị của bất động sản cũng đang thay đổi. Theo các chuyên gia, lợi thế về quy hoạch, chuẩn sống, chất lượng vận hành và năng lực của nhà phát triển sẽ ngày càng đóng vai trò quan trọng hơn.

*****

Triển vọng thị trường tích cực, nhưng phải dựa trên giá trị thực

Sau quá trình hợp nhất ba tỉnh Vĩnh Long, Bến Tre và Trà Vinh, Vĩnh Long đang bước vào một không gian phát triển hoàn toàn mới với quy mô dân số hơn 4,2 triệu người, GRDP gần 289 nghìn tỷ đồng cùng dư địa đô thị hóa thuộc nhóm lớn của Đồng bằng sông Cửu Long. Theo Báo cáo thị trường "Bất động sản đô thị tỉnh Vĩnh Long 2026 - 2030: Bứt phá trong không gian phát triển mới" của Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam (VIRES), sự cộng hưởng của hạ tầng liên vùng, công nghiệp, logistics, du lịch và quá trình tái cấu trúc không gian kinh tế đang tạo nền tảng để địa phương bước vào một chu kỳ phát triển mới của thị trường bất động sản. Tuy nhiên, báo cáo cũng nhấn mạnh rằng hạ tầng và quy hoạch chỉ là điều kiện cần; sức bật thực sự chỉ hình thành khi những lợi thế đó được chuyển hóa thành đầu tư, việc làm, dòng dân cư và nhu cầu ở thực.

Đồng quan điểm với kết quả nghiên cứu của VIRES, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam nhận định, Vĩnh Long đang sở hữu nhiều lợi thế phát triển hiếm có, từ điều kiện tự nhiên, hệ sinh thái sông nước đến không gian phát triển mới sau quá trình sắp xếp đơn vị hành chính và đầu tư hạ tầng. Theo ông, đây là một thị trường còn nhiều dư địa của khu vực phía Nam nhưng chưa được khai thác đúng mức.

TS. Nguyễn Văn Đính lý giải: "Những lợi thế của thị trường bất động sản Vĩnh Long có thể thay thế, bù đắp được rất nhiều điểm yếu của thị trường TP.HCM. Đơn cử như dân số của TP.HCM đang quá đông, hạ tầng thì quá tải. Điều này khiến các dịch vụ giảm chất lượng, giá cả thì đắt đỏ. Trong khi đó, Vĩnh Long cách TP.HCM không xa nhưng lại đang được đầu tư hạ tầng, các vành đai xuyên tâm, quỹ đất rộng rãi, khí hậu tốt… Chưa kể, đây còn là khu vực được đầu tư mạnh dịch vụ logistics. Có thể nói, Vĩnh Long là khu vực chưa bị những yếu tố tiêu cực của thị trường xâm nhập. Đây là thị trường nhiều tiềm năng, dư địa phát triển và đặc biệt là mức giá còn ở mức phù hợp".

Tuy nhiên, theo lý giải của chuyên gia, chu kỳ tăng trưởng lần này sẽ khác với trước đây. "Cầu hiện nay đã chuyển hướng từ đón sóng sang đón giá trị. Như vậy, không còn hoạt động thu lợi ngắn hạn. Nhu cầu thực đang trở thành động lực chính dẫn dắt thị trường", Phó Chủ tịch VNREA nhận định. Theo chuyên gia, việc nguồn cung tăng nhưng khả năng hấp thụ chậm lại phản ánh sự thận trọng của dòng tiền và đánh dấu một "khoảng nghỉ" cần thiết để thị trường sàng lọc những sản phẩm thực sự có chất lượng trước khi bước vào chu kỳ tăng trưởng mới.

TS. Nguyễn Văn Đính cũng nhấn mạnh, triển vọng tích cực của Vĩnh Long không đồng nghĩa với việc mọi dự án đều sẽ gia tăng giá trị như nhau. "Không phải cứ nơi nào có thông tin quy hoạch hay đầu tư hạ tầng thì đều sẽ trở thành cực tăng trưởng. Một cực tăng trưởng thực sự phải hội tụ được các yếu tố nền tảng, đặc biệt là khả năng thu hút dòng người, dòng vốn và các hoạt động sản xuất, kinh doanh", ông phân tích. Chính vì vậy, giá trị bất động sản trong giai đoạn tới sẽ ngày càng tập trung vào những dự án có nền tảng thực, gồm quy hoạch đồng bộ, pháp lý minh bạch, hạ tầng hoàn thiện, năng lực của chủ đầu tư, chất lượng sản phẩm và khả năng hình thành cộng đồng cư dân. Đó cũng là những tiêu chí mà người mua ở thực và nhà đầu tư cần ưu tiên quan sát thay vì chạy theo những kỳ vọng tăng giá ngắn hạn.

Chuẩn sống mới và "khẩu vị" của tầng lớp trung lưu sẽ định hình giá trị bất động sản

Trong chu kỳ phát triển mới của Vĩnh Long, yếu tố quan trọng chính là sự thay đổi trong nhu cầu của người mua. Theo nhà báo Phạm Nguyễn Toan, Phó Chủ tịch VNREA, cùng với quá trình phát triển công nghiệp, logistics và dịch vụ, Vĩnh Long sẽ hình thành một tầng lớp trung lưu mới gồm doanh nhân, chuyên gia, nhà quản lý, lực lượng lao động chất lượng cao và những người con xa quê trở về. Đây sẽ là nhóm khách hàng dẫn dắt thị trường bất động sản trong 5 - 10 năm tới.

TS. Nguyễn Văn Đính cho rằng, để hiểu xu hướng của thị trường, trước hết cần hiểu đúng chân dung của nhóm khách hàng này. "Nhóm khách hàng có thu nhập cao, tầng lớp trung lưu mới và giới tinh hoa hiện nay không còn chỉ quan tâm đến một căn nhà để ở, mà họ lựa chọn cả một môi trường sống. Không gian đó phải đáp ứng đồng thời các yêu cầu về chất lượng sống, điều kiện làm việc, hạ tầng công nghệ, hệ thống dịch vụ, môi trường và các tiện ích đạt tiêu chuẩn cao", ông phân tích.

Theo TS. Nguyễn Văn Đính, xu hướng này đang làm thay đổi cách thức cạnh tranh của thị trường bất động sản. Nếu trước đây vị trí và diện tích là những tiêu chí được đặt lên hàng đầu, thì hiện nay hệ thống tiện ích, chất lượng môi trường sống, không gian xanh, khả năng quản lý vận hành và cộng đồng cư dân mới là những yếu tố tạo nên lợi thế cạnh tranh. Những khu đô thị được quy hoạch đồng bộ, có hệ sinh thái dịch vụ hoàn chỉnh và đáp ứng nhu cầu sống toàn diện sẽ ngày càng trở thành lựa chọn ưu tiên của nhóm khách hàng có khả năng chi trả cao.

Đồng quan điểm, TS. Võ Trí Thành, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Chiến lược Thương hiệu và Cạnh tranh, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia cho rằng, phát triển đô thị trong giai đoạn mới phải bắt đầu từ con người thay vì những công trình bê tông. Theo ông, "đô thị được tạo ra để phục vụ con người, vì vậy mọi tư duy quy hoạch và phát triển đều phải xuất phát từ nhu cầu của con người". Một khu đô thị hiện đại không chỉ là nơi để ở mà còn phải là không gian để làm việc, học tập, nghỉ ngơi, giao lưu và phát triển toàn diện. Đặc biệt, cùng với xu hướng đô thị xanh, đô thị thông minh và phát triển bền vững, các nhà phát triển ngày càng phải hướng tới cá nhân hóa trải nghiệm và đáp ứng nhu cầu riêng của từng nhóm cư dân.

Ở góc độ quy hoạch, TS. KTS. Trương Văn Quảng, Phó Tổng Thư ký Hội Quy hoạch Phát triển Đô thị Việt Nam cũng cho rằng nhu cầu của tầng lớp trung lưu đã thay đổi rất nhiều. "Người mua không còn lựa chọn chỉ vì hình thức hay thương hiệu của dự án, mà quan tâm nhiều hơn đến giá trị thực mà khu đô thị mang lại". Theo ông, nếu không xuất phát từ nhu cầu thực và những giá trị thực thì mọi giá trị khác chỉ mang tính ngắn hạn. Ngược lại, những khu đô thị được phát triển trên nền tảng chất lượng sống, có bản sắc riêng, môi trường sống bền vững, hệ sinh thái đầy đủ và quản trị chuyên nghiệp sẽ luôn duy trì được sức hấp dẫn và giá trị lâu dài.

Những nhận định này cũng hoàn toàn tương đồng với kết quả khảo sát của VIRES. Có tới 91% người được khảo sát cho rằng họ không chỉ mua một căn nhà mà đang lựa chọn một môi trường sống cho gia đình; 93% đánh giá Vĩnh Long vẫn thiếu những khu đô thị được quy hoạch đồng bộ và phát triển bài bản; trong khi 87% sẵn sàng chi trả nhiều hơn để được sống trong một khu đô thị có hệ thống tiện ích hoàn chỉnh. Điều đó cho thấy, trong giai đoạn phát triển mới, "chuẩn sống" đang dần trở thành thước đo quan trọng nhất quyết định giá trị của bất động sản.

Khi giá trị của bất động sản được quyết định ngày càng nhiều bởi chất lượng sống, câu hỏi đặt ra là: Đâu sẽ là những khu đô thị đủ khả năng kiến tạo chuẩn sống mới và dẫn dắt thị trường Vĩnh Long trong thập kỷ tới?

Khu đô thị tri thức kiến tạo chuẩn sống mới sẽ dẫn dắt thị trường

TS. KTS. Trương Văn Quảng cho rằng, những dự án được quy hoạch bài bản, có định hướng phát triển bền vững sẽ không chỉ tạo ra giá trị cho riêng dự án mà còn trở thành mô hình tham khảo trong quá trình phát triển đô thị của địa phương. Theo ông, "những mô hình khu đô thị tiên phong của T&T Group tại Vĩnh Long không chỉ thể hiện tư duy phát triển mới mà còn cho thấy cách kết hợp hài hòa giữa yếu tố đương đại với việc gìn giữ, phát huy bản sắc văn hóa và điều kiện tự nhiên của địa phương. Đó chính là yếu tố tạo nên sự khác biệt và sức hấp dẫn lâu dài của đô thị. Vĩnh Long cần những 'người cầm cờ' như vậy".

Đồng quan điểm, PGS. TS. KTS. Trần Minh Tùng, Khoa Kiến trúc và Quy hoạch, Trường Đại học Xây dựng Hà Nội cho rằng, sự xuất hiện của những dự án tiên phong theo mô hình khu đô thị thế hệ mới là tín hiệu tích cực đối với quá trình phát triển của Vĩnh Long. Theo ông, mỗi địa phương muốn nâng tầm diện mạo đô thị đều cần những dự án có vai trò dẫn dắt, góp phần hình thành những chuẩn mực phát triển mới. Doanh nghiệp tiên phong có thể đối mặt với nhiều thách thức, nhưng nếu kiên định với định hướng phát triển bền vững và đặt lợi ích của cộng đồng cư dân làm trung tâm, những giá trị tạo ra sẽ không chỉ dừng lại ở phạm vi một dự án mà còn lan tỏa tới toàn bộ thị trường.

Điều PGS. TS. KTS. Trần Minh Tùng đánh giá cao là cách tiếp cận quy hoạch gắn với bản sắc địa phương. Theo ông, việc khai thác hệ thống sông nước, cảnh quan sinh thái miệt vườn, mạng lưới kênh rạch và những giá trị văn hóa đặc trưng của vùng đất Nam Bộ để tổ chức không gian đô thị là hướng đi phù hợp với xu thế quy hoạch đương đại trên thế giới. "Một khu đô thị hiện đại không nên đánh mất ký ức của vùng đất mà cần tiếp tục gìn giữ và phát huy những giá trị vốn có. Những đô thị thành công không phải là những nơi có kiến trúc giống nhau, mà là những nơi biết khai thác bản sắc riêng để tạo nên bản sắc đô thị", ông nhấn mạnh.

Một khu đô thị hiện đại không nên đánh mất ký ức của vùng đất mà cần tiếp tục gìn giữ và phát huy những giá trị vốn có. Những đô thị thành công không phải là những nơi có kiến trúc giống nhau, mà là những nơi biết khai thác bản sắc riêng để tạo nên bản sắc đô thị.

PGS. TS. KTS Trần Minh Tùng

Theo chuyên gia, khi cư dân được sống trong một không gian vừa hiện đại, tiện nghi, vừa mang đậm hơi thở văn hóa địa phương, khu đô thị sẽ không chỉ tạo ra giá trị sử dụng mà còn hình thành sự gắn kết, niềm tự hào và sức hấp dẫn lâu dài. Đó cũng chính là nền tảng để kiến tạo một chuẩn sống mới, nơi chất lượng hạ tầng, hệ thống tiện ích, môi trường sinh thái và bản sắc văn hóa cùng trở thành những yếu tố quyết định giá trị của bất động sản.

Ở góc nhìn phát triển kinh tế đô thị, TS. Võ Trí Thành cũng nhấn mạnh rằng giá trị lớn nhất của một khu đô thị không nằm ở quy mô hay số lượng công trình, mà ở khả năng tạo ra các kết nối và lan tỏa giá trị. Theo ông, các nhà phát triển ngày nay không chỉ bán một sản phẩm bất động sản mà đang góp phần định vị thương hiệu cho một địa phương, nâng cao năng lực cạnh tranh và tạo ra những giá trị mới cho cộng đồng. Chính tư duy kiến tạo giá trị, thay vì chỉ phát triển dự án đơn lẻ, sẽ quyết định sức hấp dẫn của các khu đô thị trong dài hạn.

Chính ở góc nhìn đó, T&T Group cho biết doanh nghiệp không đặt mục tiêu đơn thuần phát triển một dự án bất động sản tại Vĩnh Long, mà hướng tới kiến tạo một hệ sinh thái đô thị mới gắn với quá trình phát triển lâu dài của địa phương. Theo ông Đỗ Vinh Quang, Phó Chủ tịch HĐQT Tập đoàn T&T Group, Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Bất động sản T&T Homes, trong bối cảnh Vĩnh Long đang bước vào giai đoạn phát triển mới sau sáp nhập, cùng với sự phát triển của công nghiệp, hạ tầng và logistics sẽ hình thành một tầng lớp trung lưu mới gồm doanh nhân, chuyên gia, đội ngũ quản lý và lực lượng lao động chất lượng cao. Đây sẽ là nhóm khách hàng tạo ra nhu cầu ngày càng lớn đối với những khu đô thị hiện đại, được quy hoạch bài bản và có chất lượng sống cao.

Theo ông Đỗ Vinh Quang, giá trị bền vững của một khu đô thị không chỉ được tạo nên bởi những công trình hiện đại, mà còn nằm ở khả năng kế thừa và lan tỏa các giá trị văn hóa, lịch sử của địa phương. Vì vậy, ngay từ giai đoạn quy hoạch, T&T Group đã lựa chọn cách tiếp cận "thuận thiên", bảo tồn hệ thống sông nước tự nhiên, phát huy bản sắc vùng đất Long Hồ và đưa những giá trị văn hóa đặc trưng của Vĩnh Long vào kiến trúc, cảnh quan cũng như hệ thống tiện ích. "Mục tiêu của chúng tôi là khi cư dân hay du khách đặt chân đến dự án, họ có thể cảm nhận ngay đây là một không gian mang đậm bản sắc Vĩnh Long, chứ không phải một khu đô thị có thể đặt ở bất kỳ địa phương nào", ông Quang chia sẻ.

Lãnh đạo T&T Group cho biết doanh nghiệp đang định hướng phát triển mô hình "đô thị tri thức", trong đó tri thức không chỉ được hiểu là công nghệ hay chuyển đổi số, mà còn bao gồm văn hóa, lịch sử, đổi mới sáng tạo và bản sắc địa phương. Khi kết hợp hài hòa những giá trị ấy với công nghệ hiện đại và hệ thống tiện ích đồng bộ, khu đô thị không chỉ đáp ứng nhu cầu an cư mà còn trở thành môi trường thu hút chuyên gia, doanh nhân, giới trẻ và lực lượng lao động chất lượng cao, góp phần hình thành cộng đồng cư dân mới và tạo động lực phát triển cho trung tâm hành chính mới của tỉnh.

Bên cạnh phát triển khu đô thị, T&T Group còn đầu tư khách sạn Hilton Garden Inn Vĩnh Long - khách sạn đầu tiên tại địa phương mang thương hiệu quản lý quốc tế Hilton. Theo ông Đỗ Vinh Quang, đây không đơn thuần là một công trình lưu trú cao cấp mà còn là một mắt xích trong hệ sinh thái đô thị - du lịch - dịch vụ mà doanh nghiệp đang từng bước xây dựng tại Vĩnh Long. Sự hiện diện của thương hiệu quốc tế không chỉ góp phần nâng cao chất lượng hạ tầng du lịch, mở rộng khả năng thu hút khách quốc tế mà còn hoàn thiện hệ sinh thái tiện ích, qua đó gia tăng sức hấp dẫn và giá trị lâu dài cho toàn bộ khu đô thị.

TS. Võ Trí Thành nhìn nhận rằng, khi một dự án hợp tác bài bản với những thương hiệu quốc tế lớn như Hilton hay các đơn vị quản lý hàng đầu thế giới, điều đó cũng đồng nghĩa với việc bản thân doanh nghiệp đã đáp ứng được những tiêu chuẩn rất khắt khe về năng lực, chất lượng và quản trị: "Không phải ngẫu nhiên mà các thương hiệu toàn cầu lựa chọn đồng hành với một dự án hay một doanh nghiệp. Tôi cho rằng đây chính là giá trị rất lớn mà thương hiệu mang lại. Nó không chỉ giúp gia tăng niềm tin của thị trường mà còn góp phần nâng cao giá trị lâu dài của dự án".

Trong không gian phát triển mới của tỉnh Vĩnh Long, giá trị bất động sản sẽ không còn được quyết định chủ yếu bởi vị trí hay kỳ vọng tăng giá, mà bởi khả năng kiến tạo một môi trường sống thực sự đáng sống, nơi hội tụ quy hoạch bài bản, bản sắc địa phương, hệ sinh thái tiện ích và cộng đồng cư dân chất lượng. Những khu đô thị đủ năng lực tạo lập các giá trị ấy sẽ không chỉ dẫn dắt thị trường, mà còn góp phần định hình diện mạo đô thị, nâng cao sức cạnh tranh và mở ra dư địa tăng trưởng mới cho Vĩnh Long trong thập kỷ tới./.