Theo Điều 167 Luật Đất đai 2013 về quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất quy định: hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam. Như vậy, thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn ngân hàng là một trong những quyền cơ bản của người sử dụng đất.
Tuy nhiên, đối với đất thuê trả tiền hàng năm thì người sử dụng đất chỉ được thế chấp bằng tài sản thuộc sở hữu mình gắn liền với đất thuê theo quy định tại điểm đ khoản 2 Điều 179 Luật Đất đai 2013 về Quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất.
Người sử dụng đất được thực hiện quyền thế chấp sổ đỏ đất khi đáp ứng các điều kiện quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013 như sau: Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trừ trường hợp pháp luật đất đai có quy định khác và trường hợp nhận thừa kế quy định tại luật đất đai; Đất không có tranh chấp; Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; Trong thời hạn sử dụng đất.
Việc thế chấp quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
Theo quy định tại khoản 1 Điều 179 Luật Đất đai 2013, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuộc một trong những loại đất sau được quyền thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng: Đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức; Đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất; Đất được cho thuê trả tiền đất một lần cho cả thời gian thuê; Đất được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; Đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế.
Theo quy định tại Luật Đất đai 2013 thì người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây: Có Giấy chứng nhận (Trừ trường hợp nhận thừa kế (khoản 1 Điều 186 Luật Đất đai 2013) và trường hợp tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài (khoản 3 Điều 86 Luật Đất đai 2013)); Đất không có tranh chấp; Vẫn còn thời hạn sử dụng đất; Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án.
Như vậy, nếu muốn thế chấp sổ đỏ để vay vốn ngân hàng thì đất được thế chấp phải đồng thời đáp ứng đủ cả 4 điều kiện trên, chỉ cần thiếu 01 trong 04 điều kiện trên thì người sử dụng đất sẽ không đủ điều kiện được thế chấp sổ đỏ.
Ngoài ra, phí công chứng hợp đồng thế chấp sổ đỏ được quy định cụ thể tại Thông tư 257/2016/TT-BTC.
Căn cứ theo Khoản 2 Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC, mức thu phí công chứng hợp đồng thế chấp tài sản được tính trên giá trị tài sản. Nếu trong hợp đồng thế chấp tài sản có ghi giá trị khoản vay thì tính trên giá trị khoản vay, cụ thể:
1. Dưới 50 triệu đồng mức thu là 50.000 đồng.
2. Từ 50 - 100 triệu đồng mức thu là 100.000 đồng.
3. Từ trên 100 triệu đồng đến 01 tỷ đồng mức thu là 0,1% giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch.
4. Từ trên 1 - 3 tỷ đồng mức thu là 1 triệu đồng + 0,06% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 1 tỷ đồng.
5. Từ trên 3 - 5 tỷ đồng mức thu là 2,2 triệu đồng + 0,05% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 3 tỷ đồng.
6. Từ trên 5 - 10 tỷ đồng mức thu là 3,2 triệu đồng + 0,04% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 5 tỷ đồng.
7. Từ trên 10 - 100 tỷ đồng mức thu là 5,2 triệu đồng + 0,03% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 10 tỷ đồng.
8. Trên 100 tỷ đồng mức thu là 32,2 triệu đồng + 0,02% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 100 tỷ đồng (mức thu tối đa là 70 triệu đồng/trường hợp)./.
