Thanh khoản hiện chỉ ở mức khá
Theo báo cáo tình hình kinh tế xã hội năm 2018 và dự kiến kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội năm 2019 mới đây của Bộ Kế hoạch và Đầu tư cho biết, thị trường bất động sản đang cơ bản được kiểm soát, tồn kho bất động sản tiếp tục giảm.
Cơ cấu hàng hóa bất động sản ngày càng đa dạng, phong phú cả về chủng loại và phân khúc sản phẩm, đáp ứng nhu cầu đa dạng của người dân và xã hội, hướng tới nhu cầu thực và khả năng thanh toán thực của thị trường, tồn kho bất động sản giảm mạnh.
Nhu cầu thực chất sử dụng bất động sản ngày càng tăng rõ rệt cho thấy dấu hiệu của thị trường phát triển. Tính đến ngày 20/6/2018, tổng giá trị tồn kho bất động sản còn khoảng 24.072 tỷ đồng, so với lúc đỉnh điểm ở quý I/2013 đã giảm 104.476 tỷ đồng (giảm 81,27%).
Thị trường bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng tại một số địa phương ven biển như Đà Nẵng, Nha Trang (Khánh Hòa), Phú Quốc (Kiên Giang), căn hộ văn phòng tại Hà Nội, TP.HCM tiếp tục thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư trong và ngoài nước.
Ngoài ra, con số ghi nhận từ các đơn vị nghiên cứu như CBRE, Savills, JLL cho thấy, trong 8 tháng đầu năm, thị trường các phân khúc trầm lắng so với cùng kỳ năm ngoái, đặc biệt phân khúc căn hộ. Nguyên nhân là do những tác động thông tin tiêu cực từ thị trường, nhất là vụ cháy chung cư Carina ảnh hưởng đến tâm lý người mua và đầu tư và đặc biệt còn có tháng 7 âm lịch.
Tính thanh khoản của thị trường bất động sản hiện được duy trì ở mức khá, với nhu cầu thực (Ảnh minh họa)
Cụ thể, báo cáo khảo sát từ CBRE cho thấy hết quý II, tại Hà Nội mới chỉ có khoảng 6.534 căn hộ được chào bán từ 19 dự án, giảm 20% so với cùng kỳ năm ngoái. Đáng chú ý, cả doanh số lẫn mặt bằng giá lao dốc đáng kể, tương ứng chỉ giao dịch được 5.900 căn hộ với mức giá sơ cấp 1.332 USD/m2, sụt giảm mạnh so với cùng kỳ năm ngoái.
Cũng ở một góc nhìn khác, lãnh đạo một sàn phân phối bất động sản tại Hà Nội cho hay, thanh khoản thị trường nửa đầu năm giảm nhanh do tính chu kỳ. Mặc dù các doanh nghiệp vẫn nỗ lực đẩy mạnh hoạt động kinh doanh ở mọi phân khúc, môi giới được phân chia bán ở nhiều địa bàn lân cận phía Bắc, song giao dịch chỉ lác đác chục căn/6 tháng. Theo đó, để cứu vãn thanh khoản, một số chủ đầu tư không chỉ tăng hoa hồng cho đơn vị phân phối mà còn chi mạnh với khoản thưởng nóng.
Ghi nhận từ các sàn cho thấy, hoa hồng sau mỗi giao dịch đạt khoảng 3 - 4,5%. Mức này tăng khoảng 0,5 - 1% so với trước đây. Bên cạnh đó, không ít doanh nghiệp còn đưa ra mức chi trả tới 3% cho môi giới trong khi thông thường các sàn chỉ trả khoảng 1 - 1,5%. Ngoài ra, nhận viên môi giới bán hàng còn được thưởng nóng 10 - 20 triệu đồng với mỗi căn hộ giao dịch thành công
Rào cản định giá
Dù đầu tư vào bất động sản ở trung tâm hay ngoại thành, thổ cư hay hay nông nghiệp, chung cư hay nhà phố, thậm chí là biệt thự thì tiêu chí đầu tiên nhà đầu tư đều quan tâm chính là tính thanh khoản. Tính thanh khoản của một dự án có thể được hiểu đơn giản là khả năng chuyển đổi thành tiền mặt từ dự án đó.
Tuy nhiên, theo phân tích từ chuyên gia CBRE Việt Nam cho rằng việc chuyển nhượng tài sản, đất dự án ở Việt Nam vẫn còn thấp hơn so với ở Thái Lan, Singapore, Hong Kong. Nguyên nhân là do việc tìm kiếm nguồn cung bất động sản phù hợp có thể thỏa mãn được nhu cầu của các nhà đầu tư lớn. Đặc biệt là tại thị trường đang phát triển với chỉ số minh bạch kém và thiếu thông tin, nhà đầu tư gặp rất nhiều thử thách trong giao dịch để đạt được mục tiêu nghiên cứu khả thi, tìm kiếm bên bán phù hợp và đáng tin cậy, năng lực của nhà đầu tư.
Bên cạnh đó, khoảng cách giữa mức giá đề ra từ bên bán và mức giá mong muốn của bên mua khiến quá trình đàm phán kéo dài và tạo nên vô số áp lực đẩy cả 2 bên rời xa đích đến. Khoảng cách này là do sự khác nhau trong quan điểm về thị trường, mức kỳ vọng tăng trưởng vốn đầu tư và tiềm năng lợi nhuận.
Đáng chú ý, cán cân cung cầu cũng là một trong những yếu tố ảnh hưởng chính, nhu cầu vượt quá cung, đặc biệt là sự xuất hiện của nhiều tập đoàn trong nước. Theo khảo sát của CBRE Việt Nam, nếu năm 2016 bên mua trong nước chỉ chiếm 25% thì đến năm 2017 là 52%. Sự khan hiếm các dự án đạt chuẩn tại phía đông và nam TP.HCM, điển hình là khu đô thị mới Thủ Thiêm, quận 2, quận 9 và quận 7, hoặc khu trung tâm tài chính của quận 1, cũng là nguyên nhân làm giá tăng chóng mặt.
Điều này không chỉ khiến các nhà đầu tư gặp khó khăn với các đối tác địa phương có kỳ vọng giá cao, mà còn phải đối mặt với áp lực cạnh tranh từ các nhà đầu tư khác, với sự xuất hiện của nhiều nguồn vốn có khả năng đẩy giá lên cao. Do vậy, để nâng cao tính thanh khoản của các tài sản bất động sản tại Việt Nam thì các rào cản về định giá, minh bạch cần sớm được giải quyết.
