Định nghĩa lại giá trị bất động sản công nghiệp trong mô hình phát triển mới

Nghị quyết 19-NQ/TW đã đặt ra yêu cầu đổi mới mô hình phát triển theo hướng dựa nhiều hơn vào năng suất, khoa học - công nghệ, đổi mới sáng tạo, chuyển đổi số và chuyển đổi xanh; Quyết định 46/2026/QĐ-TTg tiếp tục cụ thể hóa các tiêu chí đối với dự án xanh, tuần hoàn và ESG. Trong bối cảnh đó, giá trị bất động sản công nghiệp cũng cần được nhìn nhận lại, gắn với hiệu quả sử dụng nguồn lực, yêu cầu chuyển đổi xanh và khả năng tạo ra những đóng góp lớn hơn cho nền kinh tế trong mô hình tăng trưởng mới.

Tại Khu công nghiệp DEEP C Hải Phòng 1, chuyển đổi xanh đang hiện diện bằng những thay đổi khá cụ thể trong hoạt động sản xuất. Sau khi tham gia Chương trình Khu công nghiệp sinh thái toàn cầu từ năm 2020, đến cuối giai đoạn đầu, khu công nghiệp này đạt 52/64 chỉ tiêu áp dụng theo Khung khu công nghiệp sinh thái quốc tế. Trong đó, 15 doanh nghiệp đã triển khai 65 giải pháp sử dụng hiệu quả tài nguyên và sản xuất sạch hơn, giúp tiết kiệm hơn 4,8 triệu kWh điện, hơn 79.000m³ nước và giảm trên 3.000 tấn CO₂ tương đương mỗi năm.

Từ một lát cắt nhỏ của thị trường bất động sản công nghiệp xanh có thể thấy một chuyển động tích cực: Giá trị của khu công nghiệp ngày càng gắn với cách năng lượng, tài nguyên, hạ tầng và hoạt động sản xuất được tổ chức hiệu quả trên cùng một không gian.

Đặt trong bức tranh chung, bất động sản công nghiệp Việt Nam vẫn đang trong quá trình mở rộng về quy mô. Số liệu của Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Tài chính) cho thấy, đến hết quý I/2026, cả nước có gần 500 khu công nghiệp đã được thành lập, với tổng diện tích đất tự nhiên khoảng 146.000ha, tạo quỹ đất công nghiệp gần 102.000ha. Hiện có hơn 300 khu công nghiệp đã đi vào hoạt động, với khoảng 68.000ha đất công nghiệp; hàng trăm khu công nghiệp đang trong quá trình xây dựng, dự kiến bổ sung thêm gần 33.000ha đất công nghiệp trong thời gian tới.

Theo báo cáo thị trường bất động sản công nghiệp quý III/2026 của DTJ Industrial, riêng trong quý III, cả nước ghi nhận 18 dự án khu công nghiệp khởi công với tổng quy mô gần 5.580ha, cùng 21 dự án cụm công nghiệp có tổng quy mô hơn 1.216ha.

Điều đó cho thấy nhu cầu tạo lập thêm không gian cho sản xuất, đầu tư vẫn rất lớn. Việt Nam vẫn cần thêm khu công nghiệp, nhà xưởng và hệ thống hạ tầng để đáp ứng tiến trình công nghiệp hóa, cũng như những dịch chuyển mới của chuỗi sản xuất toàn cầu. Cùng với đó, một vấn đề khác cần được quan tâm xứng đáng: Những ngành sản xuất nào đang tìm đến Việt Nam và họ cần một khu công nghiệp như thế nào?

Những thay đổi đó đang thể hiện khá rõ tại thị trường khu công nghiệp phía Bắc. Theo Cushman & Wakefield, đến hết quý III/2026, tổng quỹ đất khu công nghiệp tại các thị trường được khảo sát đạt 25.455ha, tăng 7,4% so với cùng kỳ năm trước. Tính chung 9 tháng năm 2026, thị trường bất động sản công nghiệp miền Bắc bổ sung gần 1.500ha đất khu công nghiệp từ 9 dự án mới tại Bắc Ninh, Hải Phòng, Ninh Bình và Phú Thọ. Cùng với các cực công nghiệp đã định hình, những thị trường vệ tinh cũng ngày càng được chú ý nhờ quỹ đất, chi phí và kết nối hạ tầng được cải thiện.Song, đáng chú ý hơn tốc độ gia tăng nguồn cung là sự thay đổi trong cấu trúc nhu cầu. Cushman & Wakefield nhận định điện tử, bán dẫn, sản xuất công nghệ cao và logistics tiếp tục là những nhóm ngành quan trọng đối với nhu cầu đất công nghiệp phía Bắc trong thời gian tới. Đồng thời, xu hướng nhà đầu tư ưu tiên các khu công nghiệp chất lượng cao, đáp ứng tiêu chuẩn ESG cũng ngày càng rõ hơn.Bên cạnh các ngành sản xuất truyền thống vẫn giữ vai trò quan trọng, nhu cầu phát triển công nghiệp đang có xu hướng mở rộng sang những lĩnh vực có hàm lượng công nghệ cao, đòi hỏi hệ thống hạ tầng ổn định, khả năng kết nối chuỗi cung ứng và các tiêu chuẩn kỹ thuật, vận hành khắt khe hơn.Sự thay đổi của dòng cầu cũng kéo theo sự dịch chuyển của các sản phẩm bất động sản công nghiệp. Đến hết quý III/2026, tổng nguồn cung nhà xưởng xây sẵn tại miền Bắc đạt khoảng 6,1 triệu m², tăng 19,1% so với cùng kỳ năm 2025. Riêng 9 tháng đầu năm, thị trường ghi nhận gần 700.000m² nguồn cung mới được đưa vào vận hành, cho thấy tốc độ mở rộng khá nhanh của phân khúc nhà xưởng xây sẵn, nhằm đáp ứng nhu cầu thuê ngày càng đa dạng của các doanh nghiệp sản xuất.

Xu hướng này cũng cho thấy bất động sản công nghiệp đang dần vượt ra khỏi vai trò cung cấp mặt bằng, hướng tới cung ứng một môi trường sản xuất ngày càng hoàn chỉnh hơn. Tiêu chuẩn cạnh tranh của khu công nghiệp cũng đang được nâng lên.

Chia sẻ với Reatimes, bà Phan Thu Hằng, Chủ tịch Hội đồng Công trình xanh Việt Nam (VGBC) cho rằng, Nghị quyết 19 - NQ/TW đã tạo ra định hướng rất rõ ràng cho tiến trình phát triển công nghiệp của Việt Nam trong giai đoạn mới.

Nếu trước đây khu công nghiệp chủ yếu cạnh tranh bằng vị trí địa lý, chi phí nhân công và hạ tầng kỹ thuật, thì hiện nay các yếu tố như phát thải carbon, hiệu quả sử dụng tài nguyên, năng lượng tái tạo, quản trị ESG và khả năng thích ứng với biến đổi khí hậu đang trở thành những tiêu chí quan trọng trong quyết định đầu tư của các doanh nghiệp toàn cầu.

“Có thể thấy, các khu công nghiệp đang đứng trước yêu cầu chuyển đổi từ mô hình phát triển truyền thống sang mô hình khu công nghiệp sinh thái và bền vững. Đây không chỉ là yêu cầu từ phía Chính phủ, mà còn là áp lực từ thị trường, vì ngày càng nhiều tập đoàn đa quốc gia yêu cầu chuỗi cung ứng phải đáp ứng các tiêu chuẩn môi trường và phát triển bền vững”, bà Phan Thu Hằng chia sẻ.

Những chuyển động đó cho thấy bất động sản công nghiệp Việt Nam đang diễn ra hai quá trình song hành. Một mặt, quy mô vẫn tiếp tục được mở rộng. Thêm quỹ đất và hạ tầng công nghiệp vẫn cần thiết để đáp ứng nhu cầu sản xuất, thu hút đầu tư và mở rộng năng lực của nền kinh tế.

Nhưng khi khát vọng phát triển của đất nước đang hướng tới một nền công nghiệp năng suất hơn, công nghệ cao hơn, xanh hơn và có khả năng giữ lại nhiều giá trị hơn, bất động sản công nghiệp cũng cần dịch chuyển theo những yêu cầu của mô hình tăng trưởng mới.

TS. Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, thành viên Hội đồng Tư vấn cải cách thủ tục hành chính của Thủ tướng Chính phủ, nguyên Ủy viên Ban Thường vụ Thành ủy, nguyên Phó Chủ tịch UBND TP. Hà Nội cho rằng, bất động sản công nghiệp cần được nhìn nhận trong mối quan hệ chặt chẽ với mục tiêu phát triển đất nước, đặc biệt là định hướng đưa Việt Nam trở thành nước phát triển, có nền công nghiệp hiện đại vào năm 2045. 

Theo ông, vai trò của bất động sản công nghiệp không chỉ giới hạn ở hoạt động đầu tư, kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, nhà xưởng, kho bãi và các công trình phục vụ sản xuất. Lĩnh vực này còn tạo lập không gian và điều kiện vật chất cần thiết để tổ chức các hoạt động sản xuất, kinh doanh, nghiên cứu, đổi mới sáng tạo và cung ứng dịch vụ công nghiệp.

Trên cơ sở đó, Chủ tịch VNREA nhìn nhận, bất động sản công nghiệp trở thành một trong những động lực thúc đẩy tăng trưởng thông qua việc hình thành năng lực sản xuất mới, thu hút và nâng cao chất lượng dòng vốn đầu tư trong nước và nước ngoài, đồng thời tạo sức lan tỏa tới các ngành kinh tế liên quan. Quá trình này không chỉ thúc đẩy chuyển dịch cơ cấu kinh tế, tổ chức lại không gian phát triển mà còn góp phần nâng cao chất lượng và tính bền vững của tăng trưởng.

Trong đó, cần chuyển từ tư duy phát triển khu công nghiệp theo diện tích sang chú trọng hiệu quả kinh tế, hướng tới tạo ra giá trị gia tăng cao hơn và những lợi ích kinh tế - xã hội bền vững.

"Phát triển bất động sản công nghiệp không nên chỉ dừng lại ở việc mở rộng quy mô hay gia tăng số lượng khu công nghiệp, mà quan trọng hơn là nâng cao hiệu quả khai thác và đóng góp thực chất cho nền kinh tế. Mỗi khu công nghiệp cần tạo ra năng suất cao hơn, giá trị gia tăng lớn hơn và đóng góp thiết thực hơn cho sự phát triển của đất nước", Chủ tịch VNREA nhấn mạnh.

Đằng sau những chuyển động trên thị trường bất động sản công nghiệp là sự dịch chuyển sâu sắc hơn trong nội tại để phù hợp với mô hình tăng trưởng mới.

Nghị quyết 19 - NQ/TW về đổi mới mô hình phát triển Việt Nam đã khẳng định rõ hơn xu hướng chuyển dịch này, với trọng tâm hiện đại hóa các động lực tăng trưởng truyền thống, đồng thời phát triển những động lực mới từ khoa học - công nghệ, đổi mới sáng tạo, dữ liệu, kinh tế xanh, kinh tế tuần hoàn và kinh tế carbon thấp.

Với khu vực công nghiệp, định hướng này được cụ thể hóa ở yêu cầu phát triển công nghiệp xanh, công nghiệp năng lượng, hình thành các hệ sinh thái công nghiệp có năng lực cạnh tranh cao; đồng thời xây dựng hạ tầng theo hướng hiện đại, thông minh, xanh và tăng cường liên kết giữa các trung tâm sản xuất với logistics, giao thông và các hành lang kinh tế.

Chia sẻ với Reatimes, TS. Lê Xuân Thịnh, Giám đốc Công ty TNHH Trung tâm Sản xuất sạch hơn Việt Nam (VNCPC) cho biết, nếu trước đây hiệu quả của một khu công nghiệp thường được nhìn nhận qua diện tích, tỷ lệ lấp đầy, quy mô vốn đầu tư hay giá trị sản xuất, thì trong mô hình phát triển mới, chất lượng tăng trưởng và hiệu quả sử dụng nguồn lực đang trở thành những tiêu chí quan trọng hơn.

“Điều đó có nghĩa là, bên cạnh việc thu hút đầu tư, cần quan tâm nhiều hơn đến giá trị tạo ra trên mỗi đơn vị nguồn lực: Một hecta đất KCN tạo ra bao nhiêu giá trị gia tăng; một đơn vị năng lượng, nước hay nguyên vật liệu tạo ra bao nhiêu giá trị kinh tế; đồng thời phát sinh bao nhiêu chất thải và phát thải. Tôi cho rằng đây là sự chuyển dịch quan trọng từ tư duy tiết kiệm tài nguyên sang tư duy nâng cao hiệu quả và giá trị tạo ra từ tài nguyên. Mục tiêu không chỉ là sử dụng ít điện, ít nước hay ít nguyên liệu hơn, mà là tạo ra nhiều giá trị hơn với cùng một lượng nguồn lực, đồng thời giảm tác động đến môi trường”, TS. Lê Xuân Thịnh phân tích.

Theo chuyên gia VNCPC, cách tiếp cận này phù hợp với định hướng của Nghị quyết 19-NQ/TW về đổi mới cơ chế huy động, phân bổ và sử dụng nguồn lực quốc gia, phát huy hiệu quả nguồn lực và ưu tiên các lĩnh vực có năng suất, giá trị gia tăng và sức lan tỏa cao.

“Những định hướng mới thúc đẩy KCN phát triển xanh hơn, đồng thời hướng tới một mô hình phát triển dựa nhiều hơn vào hiệu quả sử dụng nguồn lực, giá trị gia tăng và sự liên kết giữa các doanh nghiệp”, theo TS. Lê Xuân Thịnh.

Từ cách nhìn này, KCN sinh thái được xác định rõ hơn về bản chất. Đó là phương thức tổ chức sản xuất và quản trị nguồn lực hiệu quả hơn ở quy mô toàn khu. Các nguồn lực đang được từng doanh nghiệp quản lý riêng có thể được xem xét trong mối liên hệ chung, qua đó nâng hiệu quả sử dụng hạ tầng, năng lượng, nước, nguyên vật liệu và các dịch vụ sản xuất.

Chuyên gia VNCPC cũng chỉ ra, mô hình này có thể tạo ra giá trị ở ít nhất ba cấp độ: “Với doanh nghiệp, đó là giảm chi phí, nâng cao hiệu quả sử dụng tài nguyên, giảm phát thải và tăng khả năng đáp ứng các yêu cầu về môi trường, carbon, ESG và chuỗi cung ứng xanh. Với chủ đầu tư hạ tầng, đó là nâng cao chất lượng dịch vụ, hiệu quả khai thác hạ tầng và mở ra các hình thức hợp tác mới. Với địa phương và nền kinh tế, KCN sinh thái góp phần sử dụng hiệu quả hơn quỹ đất và tài nguyên, giảm áp lực lên hạ tầng và môi trường, đồng thời thúc đẩy các chuỗi liên kết sản xuất có giá trị gia tăng cao hơn”.

Một giá trị khác được Giám đốc VNCPC nhấn mạnh là khả năng chống chịu. Nếu KCN sử dụng tài nguyên hiệu quả hơn, tăng tái sử dụng nước, đa dạng hóa nguồn năng lượng, phát triển hạ tầng dùng chung và tăng cường liên kết giữa các doanh nghiệp, thì khả năng thích ứng trước biến động giá năng lượng, gián đoạn nguồn cung, thiếu hụt tài nguyên và tác động của biến đổi khí hậu cũng được cải thiện.

Vì vậy, giá trị thực chất của KCN sinh thái không hẳn là đáp ứng bộ tiêu chí hay đạt được một danh hiệu. “Giá trị thực chất nằm ở khả năng tổ chức lại các dòng tài nguyên, hạ tầng và mối quan hệ giữa các doanh nghiệp để toàn hệ thống hoạt động hiệu quả hơn và tạo ra nhiều giá trị hơn từ các nguồn lực hiện có”, TS. Lê Xuân Thịnh nhìn nhận.

Để tạo ra những giá trị nói trên, các yêu cầu về sử dụng hiệu quả tài nguyên, bảo vệ môi trường và liên kết giữa doanh nghiệp cần được đưa vào xuyên suốt quá trình quy hoạch, xây dựng hạ tầng và vận hành KCN. Vì vậy, chuyển đổi xanh cần được triển khai ở quy mô toàn khu, gắn với vai trò tổ chức và đầu tư hạ tầng của chủ đầu tư KCN.

Những chuyển động theo hướng này đã xuất hiện trong hoạt động đầu tư và quản lý hạ tầng. Theo Chủ tịch Hội đồng Công trình Xanh Việt Nam Phan Thu Hằng, nhiều chủ đầu tư KCN đã đầu tư điện mặt trời, tăng diện tích cây xanh, cải thiện hệ thống quản lý nước, hướng tới tái sử dụng nước thải, giảm phát sinh chất thải và phát triển công trình xanh. Các khái niệm ESG, Net Zero hay kinh tế tuần hoàn cũng đang dần trở thành một phần trong chiến lược phát triển của nhiều KCN lớn.

Việt Nam đồng thời có những điều kiện thuận lợi để thúc đẩy quá trình này, như cam kết Net Zero vào năm 2050, khung chính sách về KCN sinh thái và khả năng thu hút các dòng vốn đầu tư chất lượng cao đang tìm kiếm địa điểm sản xuất xanh, đáp ứng yêu cầu ngày càng cao của thị trường quốc tế. Tuy nhiên, số lượng các hạng mục xanh chưa phản ánh đầy đủ mức độ chuyển đổi của một KCN.

Theo bà Hằng, nhiều dự án vẫn tập trung vào chi phí đầu tư ban đầu mà chưa đánh giá đầy đủ lợi ích kinh tế dài hạn, thông qua việc tối ưu năng lượng, nước và tài nguyên. Cùng với đó, nhiều KCN đã triển khai các giải pháp xanh riêng lẻ nhưng thiếu một khung đánh giá tổng thể để xác định mình đang ở đâu trong quá trình chuyển đổi và cần tiếp tục cải thiện những gì.

“Thách thức lớn nhất hiện nay không phải là thiếu công nghệ mà là thiếu một cách tiếp cận có hệ thống. Chuyển đổi xanh không thể chỉ dừng ở việc lắp đặt điện mặt trời hay tăng diện tích cây xanh, mà cần được quản trị như một chiến lược phát triển dài hạn của toàn khu công nghiệp”, Chủ tịch Hội đồng Công trình Xanh Việt Nam chỉ ra. Đây cũng là ranh giới giữa việc xanh hóa một số hạng mục với chuyển đổi thực sự mô hình KCN.

“Một KCN không thể được coi là “xanh” chỉ vì có một vài nhà máy đạt chứng nhận công trình xanh. Muốn tạo ra tác động thực sự, tư duy phát triển phải được nâng từ quy mô công trình lên quy mô toàn khu công nghiệp”, bà Hằng chia sẻ.

Theo cách tiếp cận đó, một KCN bền vững cần tạo ra giá trị đồng thời trên ba phương diện: môi trường, kinh tế và xã hội. Đích đến không phải là một KCN có thêm vài công trình được chứng nhận xanh, mà là một hệ sinh thái được quy hoạch, xây dựng và vận hành theo hướng sử dụng tài nguyên hiệu quả hơn, phát thải thấp hơn, thích ứng tốt hơn với biến đổi khí hậu và tạo giá trị bền vững cho doanh nghiệp, người lao động và cộng đồng.

Sự thay đổi ấy trước hết phải bắt đầu từ quy hoạch. Các mục tiêu về phát thải carbon, quản lý nước, bảo tồn sinh thái, giao thông bền vững và khả năng thích ứng với rủi ro khí hậu cần được tích hợp ngay từ giai đoạn đầu.

“Những quyết định ở giai đoạn quy hoạch sẽ ảnh hưởng đến hiệu quả vận hành trong nhiều thập kỷ sau đó”, bà Phan Thu Hằng lưu ý.Chủ tịch Hội đồng Công trình Xanh Việt Nam

Trong giai đoạn thiết kế và xây dựng, Chủ tịch Hội đồng Công trình Xanh Việt Nam nhấn mạnh, cần ưu tiên các giải pháp giúp giảm nhu cầu sử dụng năng lượng và nước, sử dụng vật liệu có tác động môi trường thấp, đồng thời xây dựng hạ tầng dùng chung để tối ưu tài nguyên cho toàn khu.

Đến giai đoạn vận hành, KCN cần có hệ thống quản trị ESG rõ ràng, đo lường liên tục các chỉ số về năng lượng, nước, chất thải, phát thải carbon, đa dạng sinh học và sức khỏe môi trường.

Trong bối cảnh đó, Việt Nam cần những công cụ và chuẩn mực rõ ràng để định hướng quá trình chuyển đổi. Đây cũng chính là lý do LOTUS IP được phát triển. LOTUS IP không đánh giá từng hạng mục riêng lẻ, mà nhìn KCN như một hệ sinh thái hoàn chỉnh, từ quản trị, hạ tầng, tài nguyên, môi trường, cộng đồng cho tới khả năng chống chịu với biến đổi khí hậu.

"LOTUS IP giúp các chủ đầu tư khu công nghiệp có một lộ trình cụ thể để chuyển hóa các mục tiêu về tăng trưởng xanh, kinh tế tuần hoàn và phát thải thấp thành các hành động đo lường được trong quy hoạch, đầu tư và vận hành", bà Hằng cho biết.

Song, để cả KCN cùng chuyển đổi, thay đổi trong quy hoạch và hạ tầng phải đi cùng với sự thay đổi trong cách doanh nghiệp tổ chức sản xuất và liên kết với nhau.

Từ thực tiễn triển khai các chương trình về Sử dụng Hiệu quả tài nguyên và Sản xuất sạch hơn (RECP), cộng sinh công nghiệp và chuyển đổi hướng tới mô hình KCN sinh thái tại Việt Nam, TS. Lê Xuân Thịnh cho biết, quá trình chuyển đổi đã có những thay đổi khá rõ, dù mức độ giữa các KCN và doanh nghiệp còn khác nhau.

“Trước đây doanh nghiệp thường tập trung nhiều vào việc đáp ứng quy định và xử lý chất thải sau khi đã phát sinh - tức cách tiếp cận “cuối đường ống”. Hiện nay, ngày càng nhiều doanh nghiệp quan tâm đến phòng ngừa ngay từ nguồn và nâng cao hiệu quả sử dụng tài nguyên”, TS. Lê Xuân Thịnh chia sẻ.

Thông qua đánh giá Sử dụng hiệu quả tài nguyên và Sản xuất sạch hơn (RECP), doanh nghiệp có thể rà soát toàn bộ quá trình sản xuất để xác định các điểm tiêu hao, thất thoát nguyên liệu, năng lượng và nước, từ đó tìm giải pháp vừa giảm chi phí vừa giảm tác động môi trường. Khi những dòng tài nguyên này được đo lường và định lượng, doanh nghiệp có thể nhận diện các cơ hội vừa giảm chi phí, vừa giảm tác động môi trường.

TS. Lê Xuân Thịnh Giám đốc Công ty TNHH Trung tâm Sản xuất sạch hơn Việt Nam (VNCPC)

Cách tiếp cận thực tế để quá trình chuyển đổi có thể duy trì lâu dài là đi từng bước, đo lường được hiệu quả và liên tục cải tiến; đặc biệt có ý nghĩa đối với các KCN hiện hữu, vì hệ thống hạ tầng đã hình thành và hoạt động sản xuất khó có thể thay đổi đồng loạt trong thời gian ngắn.

Điểm đáng chú ý là phạm vi cải tiến đang mở rộng từ từng doanh nghiệp sang mối liên kết giữa các doanh nghiệp.

“Nhiệt dư, phụ phẩm, vật liệu hoặc các nguồn lực chưa được khai thác hết của doanh nghiệp này, trong những điều kiện phù hợp, có thể trở thành nguồn lực cho doanh nghiệp khác. Đây là bước chuyển từ hiệu quả tài nguyên ở cấp nhà máy sang cộng sinh công nghiệp ở cấp KCN”, ông Thịnh phân tích.

Sự thay đổi này cũng đặt ra vai trò mới đối với chủ đầu tư hạ tầng KCN. Theo TS. Lê Xuân Thịnh, trong mô hình KCN sinh thái, chủ đầu tư từng bước đóng vai trò điều phối: kết nối thông tin, nhận diện nhu cầu dùng chung, phát triển các dịch vụ và hạ tầng chung, thúc đẩy cơ hội cộng sinh và tạo môi trường để các doanh nghiệp hợp tác.

Ông Thịnh đồng thời lưu ý, chuyển đổi KCN sinh thái là một quá trình liên tục, chứ không phải một dự án đầu tư đơn lẻ. Quá trình này có thể bắt đầu từ các giải pháp quản lý nội vi, giảm thất thoát, tối ưu vận hành với chi phí thấp, sau đó mới tiến tới đổi mới công nghệ, đầu tư hạ tầng hoặc các mô hình cộng sinh phức tạp hơn.

“Cách tiếp cận thực tế để quá trình chuyển đổi có thể duy trì lâu dài là đi từng bước, đo lường được hiệu quả và liên tục cải tiến. Cách tiếp cận này đặc biệt có ý nghĩa đối với các KCN hiện hữu, vì hệ thống hạ tầng đã hình thành và hoạt động sản xuất khó có thể thay đổi đồng loạt trong thời gian ngắn", chuyên gia VNCPC nhìn nhận.

Ở cấp độ tổ chức thực hiện rộng hơn, ông Phạm Nguyễn Toan, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Liên Chi hội Bất động sản Công nghiệp Việt Nam (VIREA) cho rằng, phát triển bất động sản công nghiệp xanh, sinh thái, thông minh cần gắn với chuyển đổi số, sử dụng năng lượng hiệu quả và logistics hiện đại. Trong định hướng hoạt động năm 2027, VIREA đặt trọng tâm vào nghiên cứu, trao đổi chuyên môn, kết nối đầu tư, hỗ trợ doanh nghiệp và thúc đẩy các chương trình chuyển đổi có chiều sâu.

"Liên Chi hội sẽ nghiên cứu triển khai Chương trình đồng hành chuyển đổi xanh, thông minh và tuần hoàn tại khu công nghiệp, lựa chọn các khu công nghiệp tự nguyện và đối tác chuyên môn để thí điểm. Chương trình dự kiến khảo sát hiện trạng sử dụng năng lượng, nước, tài nguyên, khả năng cộng sinh công nghiệp, quản lý dữ liệu môi trường, phát thải và vận hành số. Trên cơ sở đó, xây dựng lộ trình chuyển đổi cùng danh mục giải pháp, dự án ưu tiên; theo dõi kết quả bằng các chỉ tiêu cụ thể để chia sẻ kinh nghiệm và làm cơ sở nhân rộng mô hình", Chủ tịch VIREA cho biết.

Một điểm khác được ông Phạm Nguyễn Toan nhấn mạnh là quá trình chuyển đổi cần huy động đồng thời nhiều loại nguồn lực. Bên cạnh vốn của doanh nghiệp, cần phát huy tri thức chuyên gia, dữ liệu, công nghệ và mạng lưới đối tác; gắn với mục tiêu và sản phẩm cụ thể.

Liên Chi hội cũng định hướng tăng cường hợp tác với các tổ chức nghiên cứu, đào tạo và công nghệ để hỗ trợ chuyển giao kiến thức và ứng dụng các giải pháp phục vụ phát triển công nghiệp bền vững; ưu tiên chuyển đổi số, sử dụng năng lượng tiết kiệm và hiệu quả, phát triển năng lượng sạch, quản lý tài nguyên, giảm phát thải và ứng dụng công nghệ trong quản lý, vận hành hạ tầng KCN.

Cùng với đó, Chủ tịch VIREA đặt vấn đề phải xây dựng cơ chế đánh giá minh bạch cho quá trình chuyển đổi, công khai phương pháp, tiêu chí, trọng số và phạm vi dữ liệu và có cơ chế kiểm tra thông tin và tiếp nhận phản hồi. 

"Việc đánh giá mang tính tham khảo chuyên môn, không thay thế việc công nhận KCN sinh thái của cơ quan có thẩm quyền, nhưng có thể giúp nhận diện mức độ chuyển đổi, khuyến nghị cải thiện và chia sẻ cách thực hành tốt", ông Phạm Nguyễn Toan cho hay.

Song song với chuyển động từ doanh nghiệp và chủ đầu tư, khung chính sách cũng đang được cụ thể hóa. Nghị định 35/2022/NĐ-CP đã tạo lập khung pháp lý cho phát triển KCN sinh thái. Tiếp đó, Thông tư 05/2025/TT-BKHĐT hướng dẫn cụ thể hơn việc xây dựng, đánh giá và chứng nhận KCN sinh thái, doanh nghiệp sinh thái.

Gần đây, Quyết định số 46/2026/QĐ-TTg ngày 17/9/2026 của Thủ tướng Chính phủ, có hiệu lực từ ngày 1/11/2026, tiếp tục bổ sung cơ sở xác định dự án xanh, dự án đáp ứng tiêu chí tuần hoàn và áp dụng khung tiêu chuẩn môi trường, xã hội, quản trị (ESG). 

Quyết định xác định dự án phát triển KCN, CCN sinh thái là một loại hình dự án đáp ứng tiêu chí tuần hoàn; đồng thời đưa hạ tầng mạng lưới cộng sinh công nghiệp, sử dụng chung hạ tầng và trao đổi nguyên liệu, nước, năng lượng, chất thải giữa các doanh nghiệp vào nhóm dự án tuần hoàn. Qua đó, mô hình KCN sinh thái được cụ thể hóa rõ hơn về tiêu chí và cách thức tổ chức thực hiện, đặc biệt ở các nội dung cộng sinh công nghiệp và tuần hoàn tài nguyên.

Ở cấp địa phương, Hà Nội đã ban hành Quyết định 80/2026/QĐ-UBND quy định tiêu chí KCN, CCN sinh thái, đồng thời xây dựng lộ trình, cơ chế và chính sách hỗ trợ chuyển đổi các KCN, CCN đang hoạt động sang mô hình sinh thái.

Những bước đi này cho thấy trọng tâm chính sách đang từng bước chuyển từ việc hình thành khung cho những mô hình mới sang tổ chức chuyển đổi cả những KCN hiện hữu đang vận hành. Đây là vấn đề có ý nghĩa lớn bởi Việt Nam đã có hàng trăm KCN hình thành qua nhiều giai đoạn khác nhau. Nếu chuyển đổi xanh chỉ áp dụng cho dự án mới, phạm vi tác động sẽ khó đủ lớn.

Đó cũng là bài toán của giai đoạn tiếp theo: Tổ chức lại không gian công nghiệp ra sao, chuyển đổi các KCN hiện hữu thế nào và nguồn lực - cơ chế nào để KCN sinh thái thực sự trở thành động lực quan trọng của mô hình tăng trưởng mới?