Thị trường tê liệt
Theo báo cáo mới đây của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), 7 tháng đầu năm 2019, thị trường bất động sản TP.HCM sụt giảm mạnh. Nhiều doanh nghiệp bất động sản gặp khó khăn, rủi ro rất lớn, thậm chí có doanh nghiệp đứng trước nguy cơ phá sản.
Cụ thể, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho biết, trong 7 tháng đầu năm nay, trên địa bàn TP.HCM chỉ có 3 dự án mới được Sở Xây dựng đề xuất UBND Thành phố công nhận chủ đầu tư, giảm 16 dự án so với nửa đầu năm 2018. Sở Xây dựng cũng chỉ đề xuất chấp thuận đầu tư 10 dự án nhà ở thương mại mới, giảm đến 46 dự án so với cùng kỳ năm ngoái.
Cùng thời gian này, trên địa bàn cũng chỉ có 24 dự án đủ điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai, với tổng số 7.313 căn hộ được đưa ra thị trường, giảm 10 dự án và 2.336 căn hộ so với cùng kỳ năm 2018. Trong đó, phân khúc căn hộ cao cấp giảm đến 43,8%; căn hộ bình dân giảm 34,7%. Điều đáng quan tâm là quý II/2019, không có dự án nhà ở bình dân, vừa túi tiền nào ra thị trường.
Theo HoREA, ách tắc của các dự án nhà ở thương mại tại TP.HCM tập trung vào các nguyên nhân như Sở Quy hoạch - Kiến trúc không tiếp nhận hồ sơ đề xuất quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500; các dự án nhà ở thương mại có một phần diện tích đất nông nghiệp, đất kênh rạch, đất làm đường xen cài trong dự án đều bị ách tắc do chờ thủ tục thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất, giao đất cho chủ đầu tư với phần diện tích đất công xen cài.
Ngay cả những dự án đã có quyết định công nhận chủ đầu tư; chủ đầu tư đã khởi công xây dựng sau khi đã được cấp phép, nhưng chỉ cần “dính” một phần diện tích nhỏ đất công xen cài trong dự án cũng vẫn bị cơ quan có thẩm quyền yêu cầu tạm ngừng thi công để hoàn thành thủ tục cho phần đất công.
Ông Châu cho biết, theo quy định của Luật Đất đai và Luật Quản lý, sử dụng tài sản công, về nguyên tắc, đất công phải thực hiện đấu giá. Tuy nhiên, quy định này không thể áp dụng trong các trường hợp nêu trên, vì không sát thực tế, không hợp tình, hợp lý, bất khả thi và đang là ách tắc khiến chủ đầu tư không được giao đất để triển khai, thực hiện dự án, dẫn đến vô vàn khó khăn cho doanh nghiệp. Trong khi đó, thị trường bất động sản bị thiếu hụt nguồn cung sản phẩm và ngân sách nhà nước cũng bị hụt nguồn thu. Do vậy, cần phải bổ sung quy định để xử lý loại hình vướng mắc này.
“Chính việc khan hiếm căn hộ mới mở bán, lệch pha cung cầu, cũng như không đồng đều ở các phân khúc đang tạo ra sự bất ổn trên thị trường bất động sản. Bởi thiếu cung khiến giá căn hộ tăng và nếu không được kiểm soát, sẽ kéo theo giá nhiều phân khúc khác như nhà ở riêng lẻ, biệt thự, đất nền... tăng theo, gây mất ổn định xã hội”, ông Châu nói.
Trao đổi về vấn đề này, ông Võ Văn Hoan, Phó chủ tịch UBND TP.HCM cho biết, Luật Đất đai chưa quy định rõ tình huống đất công xen cài, phân tán trong quỹ đất của chủ đầu tư thực hiện dự án sẽ được giải quyết thế nào, nên Thành phố phải xin hướng dẫn của Tổng cục Quản lý Đất đai (Bộ Tài nguyên và Môi trường). Thành phố sẽ chủ động xây dựng những nguyên tắc xử lý trình các bộ, ngành xin ý kiến để được hướng dẫn thực hiện một cách đồng bộ, thay vì phải hỏi ý kiến trong từng trường hợp cụ thể như hiện nay. Những dự án sau này gặp phải vướng mắc tương tự, thì căn cứ vào đó làm chứ không phải đi xin ý kiến của bộ đối với từng trường hợp riêng lẻ nữa.
Doanh nghiệp gặp khó
Làm sao đừng để doanh nghiệp địa ốc phải “chết chìm” vì chờ thủ tục chính là thông điệp khẩn thiết mà các chủ dự án muốn chuyển tải đến chính quyền TP.HCM hiện nay. Bởi hàng trăm dự án phát triển nhà ở bị “ngâm” hồ sơ trong nhiều năm, thiệt hại của chủ đầu tư là con số không nhỏ.
Điển hình trong ách tắc của dự án do liên quan đến đất công nằm xen kẹt trong đất dự án chưa có hướng tháo gỡ là trường hợp Công ty cổ phần Bất động sản Khải Thịnh. Doanh nghiệp này được TP.HCM giao hơn 77.000m2 đất để làm khu dân cư và thương mại hỗn hợp ở quận 7, nhưng trong đó lại có 1.758m2 đất công, chiếm 2,2% diện tích dự án nằm rải rác tại 5 thửa đất khác nhau. Phần đất công này gồm một ít diện tích thuộc đất rạch, một phần đất chờ thu hồi để ở đường giao thông và một phần là diện tích đất lưu không.
Một trường hợp điển hình khác là Công ty TNHH một thành viên Địa ốc Sài Gòn Nam Đô với dự án chung cư kết hợp thương mại dịch vụ và văn phòng tại quận Bình Thạnh. Dự án được UBND TP.HCM phê duyệt từ tháng 1/2015 và cũng đã được nghiệm thu công trình, đưa vào sử dụng từ cuối năm 2016. Tuy nhiên, đến nay, chủ đầu tư vẫn chưa được thành phố phê duyệt hồ sơ nộp tiền sử dụng đất để được cấp chứng nhận quyền sử dụng đất, nên không thể làm sổ hồng cho người mua nhà.
Tương tự, vụ việc hàng trăm cư dân mua căn hộ tại Chung cư Lexington ở quận 2 phản đối chủ đầu tư để đòi chủ quyền nhà, đòi khởi kiện chủ đầu tư ra tòa sau 4 năm chưa được cấp sổ hồng xảy ra đầu tháng 6/2019 cũng là một ví dụ điển hình cho sự bế tắc của dự án.
Bà Trần Thùy Linh, Phó Giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư xây dựng địa ốc Đức Linh cho biết, vì thị trường khó ra dự án mới, nên các doanh nghiệp địa ốc lớn tại TP.HCM đã đồng loạt chuyển hướng triển khai các dự án căn hộ, biệt thự nghỉ dưỡng, du lịch tại một số tỉnh lân cận. Đồng thời, việc không đủ căn hộ để bán đã tạo cơ hội cho dòng vốn đầu tư vào địa ốc chảy sang thị trường đất nền vùng ven. Xu hướng này đã kích thích giá đất nền vùng ven sốt ảo và tình trạng phân lô, bán nền trái phép trên đất nông nghiệp diễn ra tràn lan tại nhiều địa phương.
Theo bà Linh, trong bối cảnh hiện tại, những doanh nghiệp nào có tiềm lực về tài chính và có dự phòng thì có thể duy trì được vài năm, còn không thì chắc chắn sẽ “chết”, vì tín dụng cho bất động sản ngày càng hạn hẹp. Ngoài ra, các doanh nghiệp môi giới cũng khó khăn không kém vì không có nguồn hàng để bán. Thực tế, đã có không ít doanh nghiệp môi giới cắt giảm quy mô, điều chỉnh hoạt động do không đủ tiền trả lương nhân viên.
Ghi nhận của phóng viên, sau thời gian dài tạm ngưng tiến hành thủ tục pháp lý để rà soát lại đối với 150 dự án phát triển nhà ở có liên quan đến đất công, tháng 4 vừa qua, TP.HCM đã công bố chấp thuận cho 124 dự án được tiếp tục triển khai, nhưng đến nay, các dự án này hầu như vẫn chưa thể khởi động. Hơn 30 dự án thuộc diện tiếp tục phải chờ rà soát pháp lý về đất đai, chủ đầu tư và người mua nhà chỉ còn cách là phải chờ đợi. Còn chờ đợi đến khi nào, thì doanh nghiệp, người mua nhà chưa thể biết được.
