Giá đất Vân Phong tăng hơn 100 lần/m2
Trong vài tháng trở lại đây, thị trường bất động sản sôi sục bởi sốt đất, người người, nhà nhà đổ xô đi buôn đất, làm cò đất kiếm lợi, khiến cho giá đất liên tục tăng nhanh, khó kiểm soát. Cơn sốt đất rải rác khắp các tỉnh, thành phố trên cả nước, từ khu vực giáp ranh TP.HCM, ven Hà Nội, đến các khu vực tương lai trở thành đặc khu kinh tế như Vân Đồn, Bắc Vân Phong, Phú Quốc.
Ông Phạm Thanh Hưng, Phó Chủ tịch HĐQT CEN Group cho biết, doanh nghiệp của ông vừa có chuyến khảo sát khá chi tiết ở Vân Phong. Đất ở đó trong 2 năm qua đã tăng hơn 100 lần/m2. Từ 200 nghìn đồng/m2 ở khu tái định cư thị trấn Tuần Lễ, một mảnh đất ở mặt tiền 10m sâu 20m, 2 năm trước có giá dưới 50triệu đồng/lô, năm 2017 đã tăng lên 400 triệu đồng (gấp 10 lần), năm nay vẫn mảnh đất đó đã có giá 5,5 tỷ đồng.
Thị trường nóng sốt liên tục, giá đất tăng đột biến làm dấy lên tâm lý hoang mang cho các doanh nghiệp bất động sản.
Lý giải cho thực tế này, ông Hưng nói: "Toàn bộ thị trấn có khoảng 3.000 hộ dân, tất cả 111.000ha trong quy hoạch chưa biết ở đâu. Câu chuyện có từ năm 2006 có chủ trương, 2009 có quy hoạch sơ bộ, 2017 có điều chỉnh, 2018 chuẩn bị phê duyệt nhưng chúng ta vẫn chưa nhìn thấy sản phẩm của bất kỳ một dự án hay khu đô thị, đất đai nào ra thị trường để đáp ứng cơn khát của các nhà đầu tư. Thiếu cung tăng giá là chuyện bình thường".
Tương tự, tại Vân Đồn (Quảng Ninh), một số khu vực tăng đến 200% chỉ sau vài tháng. Hiện tượng giá đất tăng đột biến khiến người dân có đất tại khu vực chuyển đổi tách thửa để bán giá cao, cùng với đó là hiện tượng đầu cơ, giao dịch tách thửa phân lô mua bán đất rừng, đất nông nghiệp tăng mạnh. Nhiều câu chuyện dở khóc dở cười khác cũng diễn ra trong “cơn say” đất tại Phú Quốc những ngày vừa qua.
Theo ông Hưng, việc nghe phong phanh có quy hoạch trong khi nguồn cung chưa có dẫn đến hiện tượng tăng giá là chuyện dễ hiểu. "Tôi cho rằng, vẫn là yếu tố quan hệ cung cầu. Nếu chúng ta tác động vào yếu tố khách quan, cung cầu đó bằng việc minh bạch nguồn cung cho nhiều nhà đầu tư phát triển khi đã sơ bộ quy hoạch trước khi đưa ra những quyết định phê duyệt về chủ trương, luật, chính sách ưu đãi với đặc khu thì sẽ kiểm soát tình hình này tốt hơn nhiều, so với việc để thị trường tự động tăng giá, tự động khan hiếm một cách thiếu kiểm soát như thế này", ông Hưng thông tin thêm.
Chia sẻ tại Diễn đàn, ông Nguyễn Hữu Cường, Chủ tịch Hội đồng Quản trị Công ty Cổ phần VITC đặt câu hỏi: "Hiện nay, nhiều nhà đầu tư rất quan tâm tới bất động sản tại 3 khu vực sắp được lên đặc khu Vân Đồn, Bắc Vân Phong và Phú Quốc. Tuy nhiên chúng tôi băn khoăn là không biết khó khăn, thách thức cũng như thuận lợi khi đầu tư vào 3 khu vực này là như thế nào?".
Ông Nguyễn Hữu Cường chia sẻ băn khoăn về việc đầu tư vào 3 khu vực sắp lên đặc khu thời điểm hiện nay.
Liên quan đến vấn đề này, ông Nguyễn Việt Cường, Chủ tịch Kosy Group cho biết, trong thời gian vừa qua trị trường có hơi nóng sốt.
“Thực ra, tôi rất sợ nó sốt, đặc biệt là giai đoạn 2009 - 2013 nhiều doanh doanh nghiệp đã phá sản. Trước câu hỏi một loạt đặc khu giá đẩy lên cao, tôi ủng hộ biện pháp hành chính dù tôi rất tôn trọng nền kinh tế thị trường.
Tuy nhiên, bản thân chúng ta đầu tư theo số đông và theo phong trào sẽ làm méo mó thị trường, làm ảnh hưởng lớn đến tương lai đặc khu, ảnh hưởng đến nhà đầu tư nước ngoài hiện nay. Ví dụ như bây giờ giá đất lên đến 40 hay 50 triệu đồng/m2 nhưng mấy nữa khi doanh nghiệp đầu tư vào, giá chỉ là 1 hay 2 triệu đồng/m2 thì sẽ ảnh hưởng trực tiếp tới nhà đầu tư”, Chủ tịch HĐQT KOSY Group nói và chia sẻ thêm: “Hôm trước có người bạn hỏi tôi là đầu tư vào đặc khu với giá như thế có được không? Tôi khuyên rằng: Thứ nhất, nhà đầu tư hầu hết thu gom đất trong dân, chưa rõ quy hoạch, cứ mua để đó. Sau này, nếu đầu tư vào đất đó là khu đô thị, khu công nghiệp thì nhà đầu tư giải phóng”.
Chia sẻ thêm về vấn đề này, ông Nguyễn Anh Tuấn, Phó Chủ tịch HD MON Holdings cho biết, hiện nay HD Mon có dự án 300ha tại Vân Đồn. HD MON Holdings cũng là một trong những nhà đầu tư đầu tiên đầu tư vào Vân Đồn. Tuy nhiên, một trong những khó khăn của các khu Vân Đồn, Bắc Vân Phong và Phú Quốc mà đơn vị này gặp phải đó chính là chưa xong quy hoạch chung mà giá đất bị đẩy lên như vậy sẽ làm khó doanh nghiệp khi họ vào thực hiện đầu tư vào các dự án.
“Kể cả sau này, khi tỉnh đứng ra giải phóng mặt bằng giao đất cho nhà đầu tư họ sẽ gặp rất nhiều khó khăn. Bởi, nếu khi giá đất bị đẩy cao lên như vậy, mà nhỡ nhà đầu tư mua phải đất không phải là đất ở mà là khu công viên, hay công trình cây xanh, nhà đầu tư sẽ bị lỗ rất lớn”, ông Tuấn cho biết.
Có 10 dấu hiệu biểu hiện bong bóng thì nay đã có 8
Trả lời một phần những băn khoăn của doanh nghiệp, TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV - Thành viên Hội đồng tư vấn Chính sách Tài chính - Tiền tệ Quốc gia cho biết, thuận lợi khi đầu tư vào 3 khu vực này đó là giá bất động sản ở đây đã lên khá mạnh, những ai đã sở hữu bất động sản từ trước tại đây có thuận lợi lớn trong việc đầu tư. Ngoài ra, dòng vốn đầu tư FDI đăng kỳ đầu tư vào 3 khu vực này đang khá mạnh và với quy mô lớn.
"Tuy nhiên, cũng chính vì giá bất động sản đang lên và tăng khá mạnh, nếu muốn đầu tư một dự án với quy mô lớn thì giá đền bù sẽ rất cao, thường thì nhà đầu tư khó có thể có năng lực chi trả cho hoạt động giải phóng mặt bằng", ông Lực chia sẻ.
Ngoài ra, cũng liên quan đến hoạt động gom mặt bằng lớn tại 3 khu vực này, theo ông Lực, có người dân muốn bán, có người chưa muốn bán vì nghĩ rằng giá đất sẽ tiếp tục tăng. Điều này khiến các doanh nghiệp khó có thể gom đất ở 3 khu vực này với quy mô lớn.
Ông Lực cũng cũng chỉ ra một khó khăn khác, đó chính là quy hoạch phân khu tại các khu vực này chưa rõ ràng vì vậy nhà đầu tư cũng rất khó để nắm bắt để có kế hoạch đầu tư rõ ràng.
"Nếu có 10 dấu hiệu để thị trường bất động sản lung lay, bong bóng thì thời điểm hiện tại có đến 8 điểm", ông Trần Kim Chung nói.
Trong buổi bàn luận, ông Trần Kim Chung, Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương cũng đưa ra cảnh báo đối với giới đầu tư khi thị trường đang nằm trong giai đoạn tiền bong bóng, tiếp tục chu kỳ 10 năm phục hồi - tăng trưởng - suy thoái - khủng hoảng của thị trường bất động sản.
Ông Chung cho biết, nếu có 10 dấu hiệu để thị trường bất động sản lung lay, bong bóng thì thời điểm hiện tại có đến 8 điểm.
Ông Chung nêu rõ 8 dấu hiệu đó là giao dịch; giá cả; các công trình khởi công; địa bàn triển khai tăng; chủ thể tham gia thị trường bất động sản; quy môl giá trị dự án; nguồn tiền vào các dự án bất động sản… đều tăng.
“Truyền thông cũng quan tâm nhiều hơn. Bây giờ truy cập vào internet thì 1/3 thông tin về bất động sản. Như vậy, chỉ còn 2 điểm nữa là chúng ta sẽ chạm ảnh hưởng vào khủng khoảng 2008 - 2009 là đầu tư công và nguồn vốn xây dựng nhà đất. Nếu hai nguồn này đang kéo ngược thị trường bất động sản. Cho nên, chúng ta vẫn còn có thể yên tâm”, ông Chung nói.
“Trên thực tế, từ năm 2011 đến 2013, chúng ta nằm ở đáy khủng khoảng, 2014 phục hồi, năm 2015 – 2016 - 2017 đạt mức bắt đầu tăng. Với năm 2018 thì không làm gì thị trường cũng tăng nhưng đây là thời điểm cực kỳ nhạy cảm, các nhà đầu tư cần suy xét kỹ để có thể ứng biến kịp thời nếu như thời kỳ khủng hoảng đấy một lần nữa quay lại”, ông Chung cho biết.
Trong khi đó, ông Phạm Thanh Hưng cho rằng, bất kỳ thị trường nào như chứng khoán, vàng bạc đá quý, ngoại tệ, bất động sản đều biến thiên và may mắn kinh tế thị trường không biến thiên một cách tuyến tính.
“Cái hay ở đây là biến thiên theo chu kỳ hình sin, không cùng pha, không cùng biên độ nên có lúc chứng khoán lên, bất động sản xuống, và có khi bất động sản xuống thì vàng bạc ngoại tệ lên,…", ông Hưng phân tích và khuyến cáo nhà đầu tư cần lựa chọn kênh phù hợp.
"Chúng tôi có muốn thay đổi quy luật thị trường cũng không được. Quy luật thị trường vận động một cách khách quan, đã là quy luật khách quan thì không có thế lực nào có thể can thiệp được. Vì vậy, chúng tôi sẽ chỉ có thể tư vấn thời điểm cho các nhà đầu tư tham gia hay rút khỏi thị trường”, ông Hưng khẳng định./.
