Doanh nghiệp bất động sản phải tái cấu trúc để tự cứu chính mình

Quý I/2023, thị trường bất động sản tiếp tục đối mặt với nhiều khó khăn và thách thức. Trong báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) chỉ rõ: “Trong khoảng hai năm qua, có hàng ngàn dự án đang được các doanh nghiệp triển khai, đầu tư trên cả nước phải dừng lại để xem xét sự phù hợp về pháp lý với tổng giá trị ước đạt khoảng 30 tỷ USD. Sự việc này đã làm giảm nguồn cung và nghiêm trọng hơn là dẫn đến tình hình đóng băng tạm thời của thị trường”.

Tình trạng khan hiếm nguồn cung, khó khăn về dòng tiền càng làm giảm sức mua của người tiêu dùng, thanh khoản yếu, doanh nghiệp khó thu hồi dòng tiền… làm “tắc mạch” thị trường.

Bên cạnh đó là dòng vốn cho thị trường bất động sản vẫn đang được kiểm soát, chính sách đối với thị trường tài chính cũng chưa ổn định.

Phát biểu tại Hội nghị "Tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững" vừa qua, thông điệp của Thủ tướng đã rõ: Các doanh nghiệp bất động sản phải tái cơ cấu, phải điều chỉnh cho phù hợp với nhu cầu của người mua để có giao dịch trở lại, có thanh khoản và có dòng tiền lúc cấp bách.

Trao đổi với Reatimes, nhiều chuyên gia cũng đồng tình với quan điểm các doanh nghiệp bất động sản phải tự tái cơ cấu để phát triển trong giai đoạn khó khăn. Giới chuyên gia cũng đánh giá, thời điểm này thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn tăng trưởng chậm, nhưng những giải pháp vĩ mô của Chính phủ được kỳ vọng sẽ kịp thời để giúp thị trường thanh lọc và phát triển bền vững.

TS. Cấn Văn Lực: Tín dụng ngân hàng cho bất động sản không thiếu, nhưng cần “chảy” đúng hướng

PV: Thưa TS. Cấn Văn Lực, một trong những khó khăn lớn nhất của thị trường bất động sản thời điểm hiện tại mà chúng ta hay nghe nhắc đến là thách thức về dòng vốn. Thị trường có đang thực sự khan hiếm nguồn vốn như vậy hay không, thưa ông?

TS. Cấn Văn Lực: Liên quan đến vốn cho thị trường bất động sản, đầu tiên có vốn tín dụng ngân hàng cho bất động sản. Trong năm 2022, tín dụng bất động sản là một trong những lĩnh vực tăng trưởng cao nhất trong 5 năm qua, chiếm tỷ trọng khoảng 21,2% tổng dư nợ đối với nền kinh tế. Điều này chứng tỏ, kênh tín dụng ngân hàng cho bất động sản không phải là thiếu. Tuy nhiên, ở năm 2023, chúng ta cần phải điều hành làm sao để dòng vốn này không bị đứt quãng đột ngột như năm 2022.

Vấn đề này Ngân hàng Nhà nước cũng đã và đang tích cực đi theo hướng đảm bảo cung ứng đủ tốt vốn tín dụng cho nhu cầu thực, cho thị trường bất động sản, đặc biệt là bất động sản nhà ở và khu công nghiệp.

Thứ hai là nguồn vốn từ trái phiếu doanh nghiệp. Năm 2022, kênh trái phiếu doanh nghiệp, trong đó có trái phiếu doanh nghiệp bất động sản phát hành rất ít, chỉ khoảng 52 nghìn tỷ đồng, giảm rất nhiều (khoảng 70% ) so với năm 2021, và đây chính là “ách tắc” lớn cho thị trường bất động sản. Vì vậy, ở năm 2023, chúng ta cần phải sớm giải quyết nếu không thị trường sẽ tiếp tục khó khăn.

Bên cạnh đó, trong năm vừa qua, chi phí đầu vào hay chi phí vật liệu xây dựng cũng bị tăng lên khiến cho doanh nghiệp khó khăn hơn. Thêm nữa là giải ngân đầu tư công mặc dù được Chính phủ rất quan tâm nhưng vẫn còn chậm, dẫn đến việc doanh nghiệp bất động sản, doanh nghiệp xây dựng bị nợ đọng tăng lên.

PV: Vậy theo ông, giải pháp nào để điều hành dòng vốn “chảy” đến đúng hướng, giải quyết bài toán cho doanh nghiệp bất động sản trong năm 2023?

TS. Cấn Văn Lực: Quan điểm của tôi là phải áp dụng đồng bộ nhiều giải pháp:

Thứ nhất, chúng ta vẫn phải đảm bảo thực hiện tốt Nghị quyết 01 của Chính Phủ, phải ổn định kinh tế vĩ mô, kiểm soát lạm phát và thúc đẩy tăng trưởng. Bởi vì, khi kinh tế vĩ mô ổn định và phát triển tốt thì thị trường bất động sản mới có thể phát triển tốt.

Thứ hai, cần phải tiếp tục đẩy nhanh giải ngân vốn đầu tư công, các chương trình mục tiêu Quốc gia giúp cho kinh tế phục hồi để tạo ra nguồn vốn đặc biệt trong lĩnh vực xây dựng và phát triển cơ sở hạ tầng, qua đó cũng hỗ trợ cho doanh nghiệp bất động sản.

Bên cạnh đó, phải chú trọng tháo gỡ các vướng mắc về pháp lý cho thị trường bất động sản để đồng bộ, góp phần thu hút dòng vốn FDI đầu tư vào Việt Nam. Đặc biệt là liên quan đến sửa đổi một số quyết định cho phép, cho vay để góp vốn, thực hiện các giao dịch M&A đối với phần tiền còn bị thiếu trong dự án…

Thứ ba, đồng bộ các giải pháp để tháo gỡ các vướng mắc về vốn cho doanh nghiệp bất động sản. Riêng về vốn tín dụng, cũng đã có nhiều ngân hàng, tổ chức tín dụng kiến nghị Ngân hàng Nhà nước sớm công bố phân bổ hạng mức tín dụng, để họ có thể chủ động tiếp tục cho vay nền kinh tế nói chung và bất động sản nói riêng.

Thứ tư, Bộ Xây dựng cũng cần sớm phân loại, phân nhóm thị trường bất động sản theo các phân khúc để Bộ Tài chính và Ngân hàng Nhà nước có cơ sở định hướng tín dụng, định hướng vốn theo từng phân khúc.

Thứ năm, cần tháo gỡ những vướng mắc trên thị trường trái phiếu doanh nghiệp, nhất là sửa đổi Nghị định 65. Tiếp tục khuyến khích doanh nghiệp phát hành trái phiếu ra công chúng. Vì thế, Bộ Tài chính nên có giải pháp để đơn giản hoá hơn khâu thủ tục, phê duyệt, do đây là kênh dẫn vốn quan trọng ngoài kênh phát hành trái phiếu riêng lẻ.

Thứ sáu, Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ về bất động sản nên sớm trình Chính phủ báo cáo các vấn đề vướng mắc, đồng thời đề xuất các giải pháp tháo gỡ thị trường bất động sản mang tính khả thi, kịp thời và hiệu quả.

Thứ bảy, đặc biệt bản thân các doanh nghiệp cũng phải nỗ lực tự tái cơ cấu và đa dạng hoá nguồn vốn và phải xử lý tốt trái phiếu đáo hạn trong thời gian tới.

PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh: Doanh nghiệp phải tự tái cơ cấu để phát triển

PV: Những khó khăn về dòng vốn với các doanh nghiệp bất động sản đang hiện hữu rất rõ, nhất là vốn tín dụng ngân hàng. Vậy trong bối cảnh này, xin PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh hãy cho biết các doanh nghiệp bất động sản cần xoay xở ra sao để tìm cơ hội chuyển mình vượt khó?

PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh: Ngân hàng Nhà nước không có can thiệp gì vào dòng vốn của thị trường bất động sản.

Hiện nay, giá trị của thị trường bất động sản đang cao hơn giá trị thực rất nhiều, cho nên việc Ngân hàng Nhà nước phải yêu cầu các ngân hàng thương mại nâng mức độ rủi ro cho vay bất động sản là cần thiết để đảm bảo hệ số an toàn về vốn nói riêng và cho hệ thống của ngân hàng thương mại nói chung, từ đó đảm bảo hệ thống tài chính tiền tệ ổn định bền vững.

Chính vì vậy, các doanh nghiệp bất động sản nếu không đủ điều kiện thì đương nhiên sẽ không được vay, còn nếu đã vay thì phải chấp hành chịu sự quản lý giám sát của ngân hàng.

Do đó, tôi cho rằng, trước tiên doanh nghiệp phải tự cứu chính mình. Chúng ta thấy, những năm 2020 và 2021 khi đại dịch xảy ra, không sản xuất kinh doanh được gì nên có nhiều nhà đầu cơ, đầu tư vào lĩnh vực chứng khoán, khiến cho giá chứng khoán tăng lên. Sau một thời gian tăng giá thì chứng khoán đứng lại thì họ lại bán ra chốt lời và “ôm” tiền này, tiếp tục đầu tư vào bất động sản, vòng luân hồi này lặp đi lặp lại dẫn đến tạo ra làn sóng bất động sản tăng giá.

Cụ thể, năm 2020, giá bất động sản tăng 40% và năm 2021 tăng 60%. Rõ ràng, lượng vốn đầu tư vào kênh này rất nhiều, nhưng khi cả 2 thị trường chứng khoán và bất động sản gặp biến động thì người dân lại rút vốn ra. Cổ phiếu của các doanh nghiệp nói chung và của doanh nghiệp bất động sản nói riêng cũng giảm đi, nên vốn hoá cũng giảm khiến cho vốn của doanh nghiệp bất động sản giảm theo. Doanh nghiệp bị tuột vốn và dù muốn đi vay cũng khó vì không đủ điều kiện vay, do tài sản đảm bảo nhỏ. Trong khi đó, doanh nghiệp cũng không thể phát hành thêm trái phiếu hoặc kể cả có phát hành ra chưa chắc nhà đầu tư sẽ mua. Vốn trái phiếu cũng dừng và không phát hành được trái phiếu riêng lẻ.

Chính vì những nguyên do trên mà dòng vốn chảy vào bất động sản thiếu nghiêm trọng, mặc dù vốn ngân hàng vẫn chiếm 21,2% thậm chí cao hơn năm 2021. Song, tín dụng ngân hàng cũng không thể đáp ứng được khi mà các nguồn vốn khác dừng lại. Bây giờ nếu muốn gỡ thì phải bắt đầu từ các nguồn khác:

Thứ nhất, doanh nghiệp phải tự tái cơ cấu, giảm bớt đầu tư các dự án để không phải lo thiếu vốn và có dòng vốn luân chuyển. Doanh nghiệp chỉ nên tập trung đầu tư những dự án sắp hoàn thành và bán sản phẩm với giá hợp lý, hoặc nếu thấy không hiệu quả thì có thể bán dự án.

Thứ hai, doanh nghiệp phải làm sao giữ được uy tín, bởi thị trường chứng khoán có khả năng sẽ lên trong tháng 3 năm nay. Nếu đà lên tốt thì doanh nghiệp có thể phát hành cổ phiếu bổ sung để tăng trưởng phát triển.

Thứ ba, doanh nghiệp tích cực đóng góp ý kiến để sửa đổi Nghị định 65 sớm nhất để phát hành trái phiếu riêng lẻ. Từ đó, doanh nghiệp mới có vốn mà trả nợ trái phiếu trước đây cũng như đẩy mạnh quá trình đầu tư sản xuất.

TS. Đinh Thế Hiển: Dòng vốn được kỳ vọng sẽ khởi sắc sau những giải pháp vĩ mô của Chính phủ

PV: Trong dự thảo nghị quyết về phát triển thị trường bất động sản, Chính phủ cũng đã nêu những giải pháp khá toàn diện. Thưa TS. Đinh Thế Hiển, ông nhìn nhận như thế nào về những giải pháp này?

TS Đinh Thế Hiển: Những chính sách, những quy định hay những giải pháp vĩ mô của Chính phủ, Bộ Tài chính, Ngân hàng Nhà nước được nhìn dưới 2 góc độ.

Góc độ thứ nhất, là của các doanh nghiệp và nhà đầu tư bất động sản cho rằng những chính sách này làm thị trường bị suy thoái, kẹt cứng như hiện nay.

Góc độ ngược lại, theo tôi, những động thái của Chính phủ là kịp thời để bảo vệ an toàn cho hệ thống kinh tế tài chính và làm lành mạnh thị trường bất động sản. Đồng thời, chúng ta cũng kiểm soát được lạm phát, hệ thống tiền tệ ngân hàng được an toàn và vấn đề huy động cho vay lãi suất cao sẽ từng bước hạ nhiệt. Hiện nay lãi suất huy động không còn tăng, lãi suất cho vay mặc dù vẫn ở mức cao nhưng đã có một số ngân hàng giảm dần. Tuy nhiên, ở góc độ thứ hai sẽ phải có trả giá, đó là thiệt hại đối với các nhà đầu tư và doanh nghiệp bất động sản. Do vậy, thị trường đang cần thời gian hồi phục.

Tôi cho rằng, quý I/2023 hệ thống ngân hàng ổn định lại, cân bằng lại giữa huy động và cho vay. Và đến quý III/2023 tiếp tục đà tích cực này, Nhà nước sẽ có những hỗ trợ cung ứng tiền hợp lý ra thị trường thì sẽ có nguồn vốn tương đối tốt và lãi suất lúc đó cũng sẽ về lại gần như giai đoạn 2019.

Một dòng tiền khác cũng được kỳ vọng sẽ được giải ngân sớm là gói 120 nghìn tỷ đồng của Chính phủ hỗ trợ cho nhà ở xã hội, cũng như vấn đề người mua chung cư.

Như vậy, tuỳ vào trạng thái tài chính và trạng thái sản phẩm mà doanh nghiệp cần dòng tiền thật để cấu trúc và phát triển thì phải có những giải pháp chủ động với các trái chủ và với ngân hàng để có những thoả thuận, giải pháp giúp cho họ có khoản trả nợ và xoay xở dòng tiền. Đồng thời, cùng nhịp với giải pháp vĩ mô của nhà nước vượt qua giai đoạn khó khăn này.