Thị trường biến động mạnh, doanh nghiệp chia thành 4 nhóm
Trong quá khứ, có nhiều giai đoạn các doanh nghiệp bất động sản đã chuyển mình để thích ứng. Và ở giai đoạn hiện tại, các doanh nghiệp cũng đang tính toán chiến lược mới. Trong báo cáo quý I/2023, Batdongsan.com.vn cho hay, hiện tại có thể chia doanh nghiệp bất động sản đang hoạt động trên thị trường thành 4 nhóm điển hình là: Rủi ro, cân bằng, tiềm lực và “người chơi mới”. Việc phân chia này dựa trên đánh giá về áp lực nợ ngắn hạn và tổng nợ so sánh với quy mô tài sản của các doanh nghiệp dựa theo số liệu từ báo cáo tài chính mà doanh nghiệp công bố.
Theo đó các doanh nghiệp ở nhóm “rủi ro” khi áp lực nợ ngắn hạn và tổng nợ lớn hơn so với quy mô tài sản. Nhóm này bao gồm một số đơn vị như Novaland (NVL), Vinhomes (VHM), Viglacera (VGC), Sunshine Homes (SSH), Phát Đạt (PDR), Hà Đô (HDG), Becamex IDC (BCM), Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Đô thị và Khu công nghiệp Sông Đà (SJS)... Các doanh nghiệp thuộc nhóm này đang nỗ lực thu gọn quy mô để cân bằng thông qua tái cơ cấu nợ và cân bằng dòng tiền bằng việc bán bớt tài sản, giảm lượng hàng tồn kho bằng cách điều chỉnh giá bán hoặc đưa ra chính sách ưu đãi, khuyến mãi phù hợp.
Còn nhóm các doanh nghiệp có vị thế “cân bằng” với tỷ lệ nợ và quy mô tài sản ở mức hợp lý. Đại diện của nhóm này là Văn Phú Invest (VPI), Đất Xanh (DXG), IDICO (IDC), Nam Long (NLG), Sài Gòn Thương Tín (SCR), C.E.O (CEO), Kinh Bắc (KBC)... Giải pháp của các doanh nghiệp này là tối ưu vận hành và tập trung vào thế mạnh sản phẩm lõi để củng cố dòng tiền ổn định, ưu tiên tái cơ cấu các khoản nợ rủi ro lớn trong ngắn hạn.
Thị trường đang trông chờ vào nhóm chủ đầu tư bất động sản “tiềm lực” có tỷ lệ nợ ngắn hạn và tổng nợ thấp, quy mô tài sản lớn, điển hình có thể kể tới Khang Điền (KDH) và một nhà đầu tư phát triển dự án nước ngoài. Những doanh nghiệp nhóm này tập trung vào các sản phẩm bất động sản tạo dòng tiền bền vững, tìm kiếm cơ hội với phân khúc, loại hình mới và thu mua quỹ đất hợp lý, mở rộng đến khu vực địa lý mới.
Ngoài các nhóm hiện tại, thị trường xuất hiện nhóm “người chơi mới”, song hiện nhóm này là một ẩn số với các doanh nghiệp, quỹ đầu tư... đang tìm kiếm cơ hội thâm nhập thị trường bất động sản thông qua M&A, thu mua quỹ đất với những doanh nghiệp bất động sản phù hợp hoặc tự thành lập doanh nghiệp bất động sản để phát triển sản phẩm riêng.
Hàng loạt tính toán mới của doanh nghiệp
Theo ghi nhận của Reatimes, trong mùa ĐHĐCĐ vừa qua, lãnh đạo các doanh nghiệp bất động sản đã đưa ra kế hoạch kinh doanh năm nay dựa trên kịch bản hết sức thận trọng. Đặc biệt là việc doanh nghiệp phải đánh giá lại nhu cầu cũng như sức tiêu thụ của thị trường hiện tại để đưa ra sản phẩm phù hợp.
Chia sẻ tại ĐHĐCĐ thường niên 2023, ông Dennis Ng Teck Yow, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Tập đoàn Đầu tư Địa ốc NoVa (Novaland, Mã: NVL), năm 2022, thị trường bất động sản đã đối mặt với những khó khăn khôn lường do lạm phát, các chính sách kiểm soát tín dụng, kiểm soát các kênh huy động vốn bị nghẽn, mặt bằng lãi suất tăng, các vướng mắc pháp lý dự án bất động sản kéo dài,… Điều này đã gây ra ảnh hưởng nặng nề đến các doanh nghiệp và Novaland cũng nằm trong guồng khó khăn khốc liệt này.
Trong bối cảnh còn nhiều thách thức như hiện nay, Novaland đã và đang tập trung tái cấu trúc, linh hoạt điều chỉnh kế hoạch triển khai các dự án đang phát triển cũng như các dự án mới cho phù hợp với tình hình hiện tại.
Công ty cũng đang thương lượng, đàm phán để thu xếp nguồn vốn, song song đó phối hợp với các địa phương tháo gỡ, hoàn thiện pháp lý các dự án trong thời gian sớm nhất,…
Ông Dennis Ng Teck Yow cho rằng, năm 2023 là năm bản lề của giai đoạn kinh tế 2021 - 2025. Đây cũng sẽ là một năm để đo lường nội lực, sức bền và sự phục hồi của thị trường bất động sản. Bản chất bất động sản có tính chu kỳ, khi đi hết chu kỳ thì sẽ bắt đầu phục hồi và đi lên.
Trước các tín hiệu tích cực của thị trường trong thời gian vừa qua đến từ sự nỗ lực của toàn hệ thống vận hành, đó là những quyết sách quyết liệt của Chính phủ; là sự chung tay, đồng hành của các cơ quan ban ngành địa phương, các tổ chức, doanh nghiệp tài chính, doanh nghiệp xây dựng và vật liệu xây dựng cũng như sự nỗ lực của bản thân các doanh nghiệp sẽ giúp hồi phục và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, bền vững trong thời gian tới.
Tương tự, lãnh đạo Công ty Cổ phần Địa ốc Sài Gòn Thương Tín (TTC Land, Mã: SCR) chia sẻ, năm nay doanh nghiệp không theo đuổi mục tiêu lợi nhuận mà tập trung vào công tác chuẩn bị, chấp nhận có những buồn bã, thất vọng để có những bước đi vững vàng cho năm 2024 và các năm tiếp theo. Kế hoạch kinh doanh năm nay của TTC Land loại trừ sự đóng góp từ mảng bất động sản, chỉ tính mảng cho thuê, dịch vụ.
Trong khi đó, Công ty Cổ phần Đầu tư Nam Long (Mã: NLG) sẽ tiến hành lọc lại danh mục bất động sản sẵn sàng bán và quyết định giữ lại sản phẩm có giá trị cao (vài chục tỷ đồng mỗi sản phẩm) để tập trung bán các sản phẩm vừa túi tiền với nhiều phân khúc khách hàng khác nhau, được hấp thụ tốt ngay thời điểm khó khăn.
Còn Công ty Cổ phần Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (Mã: KDH) sẽ đẩy mạnh kinh doanh các sản phẩm còn lại của dự án The Classia và đưa vào kinh doanh dự án The Privia ở phía Tây TP.HCM. Tính đến tháng 3/2023, tỷ lệ bán hàng tại dự án The Classia đã đạt khoảng 80%.
Ông Vương Văn Minh, Tổng Giám đốc Khang Điền cho hay: “Năm 2023 được dự báo là năm với nhiều khó khăn và thử thách, Khang Điền không ngoại lệ. Tuy nhiên, với pháp lý sạch và tiến trình triển khai dự án hiện nay, công ty tự tin hoàn thành kế hoạch”.
Trong kế hoạch kinh doanh của Công ty Cổ phần Tập đoàn Hà Đô (Mã: HDG) năm nay, lợi nhuận được đóng góp phần lớn từ mảng năng lượng với tỷ trọng khoảng 70% và 30% còn lại là bất động sản.
Ông Nguyễn Trọng Thông, Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Tập đoàn Hà Đô nhận định, sắp tới có một số luật được ban hành nhưng chính sách bất động sản thường có độ trễ rất dài. Do đó, không nên quá hy vọng rằng năm 2024 sau khi một số luật được ban hành sẽ đổi mới thị trường bất động sản ngay lập tức, điều này là không thể. Bởi nghị định thường đã có độ trễ kéo dài thì luật sẽ càng trễ lâu hơn.
Theo ông Thông, bất động sản là ngành dẫn dắt ngành công nghiệp xây dựng, thị trường chứng khoán, tài chính ngân hàng. Nếu không tháo gỡ được khó khăn cho bất động sản thì các ngành khác cũng gặp khó khăn.
Tuy nhiên, với tình hình hiện tại, ông Nguyễn Trọng Thông cho rằng, rất khó để tháo gỡ được hết vấn đề nếu cứ loanh quanh xử lý như hiện nay. Do đó, doanh nghiệp phải thay đổi chiến lược kinh doanh, không thể trông chờ hoàn toàn vào những gì đang có./.
