Các doanh nghiệp đang trông ngóng vào nguồn vốn tín dụng
Chia sẻ tại tọa đàm: “Hồi phục và phát triển lành mạnh dòng vốn trên thị trường bất động sản Việt Nam” do Hiệp hội Tư vấn Tài chính Việt Nam tổ chức, PGS.TS. Ngô Trí Long cho biết, các doanh nghiệp bất động sản luôn cần lượng vốn lớn nên việc vay vốn từ ngân hàng và các tổ chức tín dụng là giải pháp tốt và dễ dàng nhất.
Tuy nhiên, các ngân hàng chủ yếu là vốn ngắn hạn trong khi các doanh nghiệp bất động sản lại cần vốn trung và dài hạn. Vì vậy, huy động vốn ngắn hạn của ngân hàng để cho vay trung và dài hạn đã làm cho lãi suất của dòng vốn khi đến tay các nhà đầu tư bất động sản thường rất cao. Thêm vào đó, sau một thời kỳ cho vay ồ ạt, các ngân hàng, các tổ chức tín dụng hiện nay đang cẩn trọng hơn với các dự án bất động sản. Điều này dẫn đến tình trạng, cộng đồng doanh nghiệp, người mua nhà và nhà đầu tư bất động sản đều rất khó tiếp cận nguồn vốn này.
Chưa kể năm 2023, doanh nghiệp bất động sản còn phải chịu áp lực lớn từ các đợt trái phiếu đến hạn và nhu cầu tất toán trước hạn của nhà đầu tư. Chính vì vậy, doanh nghiệp bất động sản đang vô cùng “khát vốn” ở bối cảnh hiện tại.
Theo ông Long, nếu không có các giải pháp tháo gỡ kịp thời về thể chế và dòng vốn, cộng đồng doanh nghiệp bất động sản khó vượt qua năm 2023.
“Cần thiết có các giải pháp đồng bộ về thể chế pháp luật, về thủ tục hành chính, về thị trường vốn và trước hết là giải pháp về tín dụng. Điểm mấu chốt hiện nay là do khó khăn huy động vốn, nên các doanh nghiệp bất động sản buộc phải lệ thuộc nhiều và trông ngóng nhiều hơn nguồn vốn tín dụng ngân hàng”, ông Long nói.
Theo đó, để khơi thông dòng vốn tín dụng đầu tư trên thị trường bất động sản, PGS.TS. Ngô Trí Long đưa ra một số khuyến nghị.
Một là, cần xây dựng danh mục chung về cơ sở pháp lý cho các doanh nghiệp, tạo thuận lợi cho việc cấp tín dụng. Bộ Xây dựng cần làm rõ khái niệm đầu cơ bất động sản để các tổ chức thực hiện trong việc cấp tín dụng.
khó vượt qua năm 2023. (Ảnh H. Hà)
Hai là, tập trung tín dụng cho các dự án bất động sản có tính khả thi, đảm bảo pháp lý, rót vốn tín dụng cho phân khúc nhà ở phù hợp về giá và nhu cầu thực. Để dòng vốn tín dụng vào bất động sản không bị tắc, ngay lúc này, Ngân hàng Nhà nước nên xem xét phân loại dự án, chủ đầu tư để ổn định thị trường cũng như tâm lý người mua nhà.
Cụ thể, với phân khúc nhà ở thương mại, mang tính đầu cơ, nhiều khó khăn thì tạm thời chưa cấp. Theo đó, phân khúc cần được quan tâm gỡ khó cho thị trường trong thời gian này là nhà ở xã hội - một sản phẩm phù hợp với túi tiền chi trả của người dân.
Ba là, kiểm soát rủi ro cấp tín dụng đối với phân khúc bất động sản đang dư thừa; kiểm tra, kiểm soát chặt chẽ việc cấp tín dụng, việc sử dụng vốn nhất là đối với các doanh nghiệp, tập đoàn hay dự án sân sau.
Song song với đó là nâng cao chất lượng hệ thống số liệu thống kê; thường xuyên phân tích các dự án bất động sản có dư nợ lớn, nhóm khách hàng liên quan, đánh giá thị trường bất động sản, khách hàng cấp tín dụng để có giải pháp tín dụng phù hợp; đảm bảo an toàn trong hoạt động.
Thứ tư là, nhanh chóng triển khai gói tín dụng 120.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội theo công văn chỉ đạo, hướng dẫn của Ngân hàng Nhà nước, thực hiện chương trình cho vay phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ theo Nghị quyết số 33/NQ-CP. Hệ thống ngân hàng nên có những giải pháp để khuyến khích các doanh nghiệp tham gia vào phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân.
Năm là giám sát, kiểm soát chặt chẽ các tổ chức tín dụng có mức độ tập trung cao vào doanh nghiệp bất động sản có tính đầu cơ, dồn vốn cho doanh nghiệp sân sau. Ngân hàng Nhà nước tiếp tục sử dụng chỉ tiêu định hướng tín dụng khoảng 14 - 15%, có điều chỉnh phù hợp với diễn biến thực tế, đặc biệt là diễn biến về tăng trưởng và lạm phát. Trường hợp lạm phát kiểm soát ở mức thấp có thể tăng tính linh hoạt, trường hợp lạm phát cao, nếu Chính phủ chỉ đạo ưu tiên kiểm soát lạm phát thì Ngân hàng Nhà nước sẽ có sự cân nhắc phù hợp.
Giảm rủi ro thanh khoản để củng cố niềm tin thị trường trái phiếu
Bên cạnh khơi thông nguồn vốn tín dụng, các chuyên gia cho rằng, việc khôi phục thị trường trái phiếu cũng là điều quan trọng và cần thiết đối với các doanh nghiệp bất động sản ở giai đoạn hiện tại.
Cụ thể, theo chuyên gia kinh tế - TS. Vũ Đình Ánh, để thị trường trái phiếu doanh nghiệp phát hành riêng lẻ (liên quan đến bất động sản) thật sự phát triển ổn định, lành mạnh và an toàn, cần nhận diện rõ, đúng và đầy đủ các rủi ro. Trong đó, các rủi ro hàng đầu cần đặc biệt quan tâm là rủi ro về pháp lý và thanh khoản.
Vì vậy cần sớm có một khuôn khổ pháp lý phù hợp không chỉ để thị trường trái phiếu doanh nghiệp phát hành riêng lẻ phục hồi, phát triển lành mạnh theo đúng thông lệ và chuẩn mực quốc tế, bảo vệ lợi ích hợp pháp của nhà đầu tư trong trường hợp nhà phát hành trái phiếu doanh nghiệp vi phạm pháp luật và trở thành đối tượng xử lý của các cơ quan chức năng.
Về rủi ro thanh khoản, khi một số nhà đầu tư trái phiếu doanh nghiệp đứng trước nguy cơ mất cả vốn lẫn lãi do những vướng mắc pháp lý của nhà phát hành thì niềm tin vào thị trường trái phiếu doanh nghiệp phát hành riêng lẻ sụt giảm mạnh do hiệu ứng đám đông. Điều này kích hoạt cuộc rút tiền ồ ạt khỏi thị trường, ngay cả đối với những trái phiếu của nhà phát hành có uy tín, có tiềm lực tài chính tốt, có tài sản đảm bảo an toàn và có giá trị cao chưa đến thời gian đáo hạn. Hiệu ứng domino khiến cho thị trường đột ngột lâm vào tình trạng sụt giảm tính thanh khoản, thậm chí mất thanh khoản cục bộ.
TS. Vũ Đình Ánh nhấn mạnh, rủi ro thanh khoản trên thị trường trái phiếu càng trầm trọng hơn khi bản thân tính thanh khoản của thị trường bất động sản cũng sụt giảm mạnh do diễn biến thắt chặt trên thị trường tín dụng, lãi suất và tỷ giá hối đoái đều tăng trong khi rủi ro về giá bất động sản và lạm phát đang rình rập.
“Chính vì vậy, phục hồi và củng cố niềm tin vào thị trường trái phiếu khi và chỉ khi giảm được rủi ro thanh khoản trên thị trường trái phiếu cũng như trên thị trường bất động sản”, ông Ánh nhìn nhận.
Đồng quan điểm, ông Nguyễn Tú Anh, Vụ trưởng Vụ Tổng hợp, Ban Kinh tế Trung ương cũng cho rằng, vấn đề cốt lõi của thị trường trái phiếu doanh nghiệp hiện nay là niềm tin. Để thị trường được khôi phục thì cần lấy lại niềm tin cho nhà đầu tư. Và để lấy lại niềm tin, ngoài sự minh bạch, thị trường vĩ mô ổn định thì phải bảo vệ được lợi ích của các nhà đầu tư. Một trong các giải pháp bảo vệ nhà đầu tư mà chúng ta đang “quên” đó là vai trò của bảo hiểm.
“Nếu có bảo hiểm đầu tư tham gia (công ty bảo hiểm) thì nhà đầu tư sẽ mạnh dạn xuống tiền. Bảo hiểm là không bắt buộc nhưng giúp thị trường có thêm lựa chọn”, ông Anh nhấn mạnh./.
