Trong khi đó, các định chế tài chính ở Việt Nam chưa đa dạng, vốn ngân hàng bị kiểm soát, các doanh nghiệp buộc phải tự chủ nguồn vốn. Vấn đề đặt ra là doanh nghiệp bất động sản sẽ tự chủ nguồn vốn bằng cách nào? Ông Nguyễn Việt Cường - Chủ tịch HĐQT Kosy Group đã có những chia sẻ thú vị xung quanh vấn đề này.
PV: Mới đây Ngân hàng nhà nước đã ban hành chính sách kiểm soát tín dụng bất động sản, ông có nhận xét gì về động thái này?
Ông Nguyễn Việt Cường: Bất động sản là một lĩnh vực có nhu cầu nguồn vốn lớn, song nhiều báo cáo thống kê cho thấy, có tới khoảng 70% vốn đầu tư vào lĩnh vực này có được từ vốn ngân hàng (trong khi ở các nước tỉ lệ này vào khoảng 35%). Tổng dư nợ cho vay bất động sản trong năm 2017 là 450.000 tỷ đồng, chiếm 6,53% dư nợ nền kinh tế.
Câu chuyện này phơi bày thực tế về thị trường vốn của chúng ta còn nhiều hạn chế, tạo ra cơ cấu vốn bất cập, tiềm ẩn nhiều rủi ro, đặc biệt là khi nhà nước đưa các chính sách hạn chế dòng tiền chảy vào bất động sản như hiện nay.
Việc ra đời công văn số 563/NHNN-TTGSNH quy định giới hạn tỉ lệ tín dụng đầu tư vào bất động sản là một động thái thắt chặt của Ngân hàng nhà nước. Điều này tạo ra một thách thức lớn song cũng là cơ hội để các doanh nghiệp giảm dần sự phụ thuộc vào ngân hàng, tìm cách tự chủ nguồn vốn, đảm bảo cho doanh nghiệp phát triển ổn định, góp phần đưa thị trường bất động sản phát triển bền vững hơn.
PV: Ông có đề cập đến việc doanh nghiệp tự chủ nguồn vốn. Vậy theo ông, làm thế nào để doanh nghiệp có thể tự chủ được nguồn vốn?
Ông Nguyễn Việt Cường: Theo tôi, trước tiên, doanh nghiệp cần tập trung vào nhóm các giải pháp chủ động, tự tạo lợi thế so sánh như xây dựng và phát triển các giá trị doanh nghiệp, tạo dựng niềm tin nơi đối tác, khách hàng và cán bộ nhân viên bằng uy tín và thái độ nghiêm túc, trung thực. Đây chính là sức mạnh cạnh tranh khác biệt nhất, giúp doanh nghiệp nâng cao uy tín và duy trì vị thế.
Ngoài ra, doanh nghiệp cần chọn phân khúc thị trường phù hợp với chiến lược và thế mạnh của mình. Chẳng hạn, thay vì theo đuổi phân khúc cao cấp đang dư thừa nguồn cung và cạnh tranh gay gắt với các doanh nghiệp nước ngoài, doanh nghiệp có thể tìm kiếm lợi nhuận ở phân khúc trung bình khá, đáp ứng nhu cầu thực và được chính phủ khuyến khích, tạo nhiều ưu đãi.
Doanh nghiệp cần đẩy mạnh công tác nghiên cứu đầu tư và khảo sát thị trường trước khi quyết định đầu tư triển khai dự án, nên lựa chọn dự án đẹp, có vị trí thuận lợi, phù hợp, dễ thanh khoản. Doanh nghiệp cũng cần chuyên nghiệp hóa công tác bán hàng, tạo dòng tiền bằng cách hoạch định các chiến lược kinh doanh và truyền thông bài bản với các chính sách hấp dẫn, kích thích khách hàng nhằm thanh khoản tốt, giảm thiểu tối đa hàng tồn kho và thu hồi vốn nhanh.
Bên cạnh các yếu tố trên, các doanh nghiệp có thể nâng cao được năng lực vốn của mình bằng các phương thức như tăng vốn điều lệ để nâng quy mô và tiềm năng phát triển trong tương lai. Thực tế cho thấy, hầu hết các công ty bất động sản đều tiến hành tăng vốn điều lệ. Ví dụ tập đoàn của chúng tôi năm 2018 tăng lên trên 1.000 tỷ đồng và kế hoạch năm 2019 tăng lên 2.000 tỷ đồng.
Huy động vốn ứng trước từ khách hàng cũng là một nguồn quan trọng, phổ biến và chỉ xếp sau nguồn từ ngân hàng đối với các doanh nghiệp bất động sản. Tuy nhiên, để thu hút được nguồn vốn này, doanh nghiệp cần xây dựng được niềm tin và uy tín với khách hàng, đặt lợi ích của khách hàng lên hàng đầu, cam kết về tiến độ và chất lượng dự án, coi trọng công tác hậu mãi sau bán hàng.
Phát hành trái phiếu cũng là một kênh huy động vốn đáng chú ý. Trong khi thị trường vốn ở Việt Nam còn nhiều hạn chế thì ở nước ngoài lại rất dồi dào, sôi động và giá cả hợp lý. Đây là cơ hội để các doanh nghiệp Việt có năng lực tốt chủ động phát hành trái phiếu ra nước ngoài để huy động vốn đầu tư.
Huy động vốn trên thị trường chứng khoán cũng là kênh dẫn vốn rất quan trọng cho nền kinh tế, đặc biệt với các doanh nghiệp bất động sản. Hiện nay quy mô vốn hóa của thị trường đã trên 70% GDP, vượt cả mục tiêu tới năm 2020.
Ngoài ra, hợp tác, liên doanh, liên kết, chuyển nhượng là giải pháp giúp doanh nghiệp tận dụng được thế mạnh của các bên, vừa thu hút được nguồn vốn lớn hơn, vừa học hỏi được kinh nghiệm phát triển bất động sản từ các nước tiên tiến đi trước, học hỏi kinh nghiệm quản lý…
Trên thực tế, tôi cho rằng, để huy động được vốn hiệu quả, doanh nghiệp cũng cần phải trang bị sẵn cho mình những lợi thế khác biệt cả về mục tiêu chiến lược phát triển trong dài hạn, về bộ máy nhân sự cũng như phải xây dựng các cơ chế riêng dành cho các nhà đầu tư.
PV: Theo ông, nhà nước cần tạo sự thông thoáng về cơ chế chính sách như thế nào để thúc đẩy doanh nghiệp nâng cao năng lực vốn để phát triển?
Ông Nguyễn Việt Cường: Theo tôi, nhà nước cần điều chỉnh thời hạn nộp tiền sử dụng đất các dự án. Theo Nghị định số 45/NĐ/2014-CP của Chính phủ quy định về việc thu tiền sử dụng đất các dự án, thì doanh nghiệp buộc phải nộp toàn bộ khoản tiền này ngay giai đoạn đầu triển khai dự án. Song trên thực tế, hầu hết các dự án ở thời điểm đó mới chỉ bắt đầu triển khai, chưa có nguồn thu, trong khi có rất nhiều khoản chi lớn để đền bù giải phóng mặt bằng, san lấp, thi công…
Vì vậy, tôi kiến nghị các cơ quan quản lý nhà nước nghiên cứu điều chỉnh lại quy định này. Nên chăng, có thể chia thành nhiều phân kỳ trong thời hạn triển khai dự án hoặc theo vòng đời dự án, tạo điều kiện cho doanh nghiệp chủ động nguồn vốn.
Nhà nước cũng cần ban hành cơ chế, chính sách để phát triển thị trường vốn, hoàn thiện cơ chế phát triển thị trường tài chính, nhà ở để cung cấp vốn trung và dài hạn ổn định cho thị trường bất động sản. Bên cạnh đó, nhà nước thành lập các quỹ tín thác đầu tư bất động sản để thu nhận vốn đầu tư trên thị trường chứng khoán, từ đó đầu tư vào bất động sản.
Về quy định huy động vốn ứng trước từ khách hàng, theo quy định đã ban hành, các dự án đất nền sẽ đủ điều kiện huy động vốn trước từ khách hàng khi chủ đầu tư triển khai thi công xong các hạng mục hạ tầng cơ bản. Điều này khiến các doanh nghiệp e ngại khi xét về năng lực vốn trong điều kiện khó khăn của thị trường.
Do đó, tôi đề nghị các cơ quan nhà nước nghiên cứu, xem xét nới lỏng quy định này, cho phép doanh nghiệp được huy động vốn ứng trước của khách hàng sớm hơn. Đồng thời đặt ra những quy định, điều kiện ràng buộc cần thiết để kiểm soát hoạt động của doanh nghiệp, đảm bảo việc sử dụng nguồn vốn ứng trước đúng mục đích và cam kết, bảo vệ quyền lợi của khách hàng.
- Xin cảm ơn ông về cuộc trò chuyện này!
