Doanh nghiệp khó càng thêm khó
Cụ thể, Hướng dẫn 3224/HD-UBND về tính tiền sử dụng đất bằng phương pháp thặng dư quy định: “Thời gian xây dựng hạ tầng kỹ thuật là 30 tháng kể từ thời điểm giao đất; chi phí xây dựng hạ tầng kỹ thuật cuối tháng thứ 12 là 40% tổng chi phí xây dựng; chi phí xây dựng hạ tầng kỹ thuật cuối tháng thứ 24 là 40% tổng chi phí xây dựng; chi phí xây dựng hạ tầng kỹ thuật cuối tháng thứ 30 là 20% tổng chi phí xây dựng.
Thời gian bán hàng là 30 tháng; thời điểm tính doanh thu (Cả doanh thu đất nền và nhà ở) là thời điểm cuối tháng thứ 24 kể từ thời điểm giao đất; tỷ lệ doanh thu cuối tháng thứ 24 là 40% tổng doanh thu; tỷ lệ doanh thu cuối tháng thứ 36 là 40% tổng doanh thu; tỷ lệ doanh thu cuối tháng thứ 42 là 20% tổng doanh thu”.
Theo các doanh nghiệp đang trực tiếp đầu tư bất động sản tại Hải Dương, việc xác định thời điểm phân bổ chi phí xây dựng, thời điểm xác định doanh thu… như Hướng dẫn 3224 là chưa phù hợp, thiếu nhất quán với thời điểm các doanh nghiệp trúng thầu. Điều này dẫn đến mọi tính toán, dự phòng của doanh nghiệp gần như bị “vỡ trận”.
“Việc hướng dẫn như trên thể hiện sự áp đặt tùy tiện, chủ quan của người ban hành bởi lẽ, tại Điều 194 Luật Đất đai 2013 và Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 quy định: Để có thể kinh doanh bán đất đúng quy định, nhà đầu tư cần hoàn thành hạ tầng kỹ thuật và được nghiệm thu, có giấy tờ về quyền sử dụng đất, tức là ít nhất đến tháng thứ 30 (đối với dự án 20-50ha) nhà đầu tư mới đủ điều kiện kinh doanh dẫn đến chênh lệch về thời điểm bắt đầu kinh doanh 18 tháng (tháng thứ 12 theo hướng dẫn).
Mặt khác, các dự án chưa được xác định tiền sử dụng đất nên thời điểm kinh doanh thực tế còn kéo dài hơn nữa (đến thời điểm hiện tại các dự án đã giao đất từ 24 - 44 tháng)”, đại diện một doanh nghiệp cho biết.
Cũng theo vị này, trong văn bản hướng dẫn, UBND tỉnh Hải Dương đã yêu cầu áp dụng suất vốn đầu tư xây dựng làm căn cứ để tính tiền sử dụng đất. Tuy nhiên, yêu cầu này không phù hợp với quy định của pháp luật, nhất là không phù hợp với tinh thần quan điểm của Bộ Xây dựng theo Công văn số 5143/BXD-KTXD.
Ngoài ra, sau khi giao đất, các dự án chưa được các cơ quan quản lý nhà nước tỉnh Hải Dương xác định và thông báo tiền sử dụng đất phải nộp, đây là nguyên nhân khách quan ngoài khả năng của chủ đầu tư. Tuy nhiên, đến ngày 7/11/2022, Hướng dẫn 3224/HD-UBND được ban hành, áp dụng hồi hoàn cho cả các dự án chưa được UBND tỉnh xác định giá đất dẫn đến tiền sử dụng đất tăng lên đến hơn 150% (tức là tăng gấp 1,5 so với Quyết định số 3311/QĐ-UBND ngày 25/9/2019 được UBND tỉnh Hải Dương ban hành trước đó để làm căn cứ xác định giá đất).
Cùng với đó, trong Hướng dẫn của UBND tỉnh Hải Dương còn đưa ra các hàng loạt các quy định tréo ngeo khi tài sản so sánh không tương đồng với tài sản đánh giá quy định tại Điều 3 của Thông tư 36/2014/TT-BTNMT. Lựa chọn tài sản so sánh ở vị trí có giá trúng đấu giá cao bất thường so với những khu đất đấu giá khác trong khu vực là chưa phù hợp theo quy định tại Điều 112 Luật Đất đai về nguyên tắc định giá đất phù hợp với giá phổ biến trên thị trường.
“Ngoài ra còn một số nội dung không phù hợp khác như: Không xem xét giảm trừ các yếu tố bất lợi khi so sánh các lô đất trong dự án có kích thước hình thang (2 cạnh không bằng nhau giữa cạnh mặt tiền và cạnh cuối lô đất) với lô đất làm tài sản so sánh có kích thước đồng nhất, vuông vắn vì các lô có dạng thang sẽ khó thanh khoản hơn, cũng như giá trị bị giảm nhiều so với các lỗ đất vuông vắn khác”, đại diện doanh nghiệp chia sẻ thêm.
Đồng tình với quan điểm trên, song ông Nguyễn Văn Sự, Phó Giám đốc Công ty Cổ phần Quốc tế An Lộc Phát (Nhà đầu tư thực hiện dự án khu dân cư mới xã Hồng Quang, huyện Thiện Miện, tỉnh Hải Dương, quy mô dự án hơn 7,6ha) còn cho biết thêm, công thức tính lợi nhuận cho nhà đầu tư tại Hướng dẫn 3224 đã bao gồm chi phí phải huy động vốn còn Hướng dẫn 3311 thì chưa. Điều này đang gây khó khăn rất lớn cho các dự án giao đất nhiều năm nhưng chưa xác định tiền sử dụng đất.
Đi ngược lại tinh thần hỗ trợ của Chính phủ
Từ nửa cuối năm 2022, thị trường bất động sản đảo chiều trầm lắng, gây ra không ít khó khăn cho các chủ thể trên thị trường, đặc biệt là những nhà đầu tư trực tiếp phát triển bất động sản. Điều này buộc Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ phải nỗ lực tìm kiếm các giải pháp để tháo gỡ, cởi trói khó khăn cho doanh nghiệp.
Tính từ nửa cuối năm 2022 đến nay, đã có khoảng 20 nghị quyết, nghị định, thông tư, quyết định… được Chính phủ ban hành nhằm hỗ trợ doanh nghiệp vượt qua khó khăn, vướng mắc. Trong đó, hầu hết các quyết sách đều nhấn mạnh: “Đề nghị các bộ, ngành, địa phương, người dân, doanh nghiệp, chủ thể có liên quan chung sức, đồng tâm, hợp lực để vượt qua khó khăn, thách thức, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững”.
Tại buổi làm việc với Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ về giải quyết khó khăn, vướng mắc trong triển khai thực hiện dự án bất động sản hồi giữa tháng 5/2023, Phó Thủ tướng Chính phủ Trần Hồng Hà cũng đã nhấn mạnh: “Phải tháo gỡ kịp thời để giải phóng nguồn lực từ các dự án bất động sản. Vướng mắc ở cấp nào thì cấp đó phải giải quyết, có thời hạn cụ thể, và chịu trách nhiệm trước Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ nếu để chậm trễ, gây thiệt hại về kinh tế...”.
Rõ ràng tinh thần xuyên suốt, quyết liệt trong chỉ đạo của Chính phủ là đồng hành và hỗ trợ doanh nghiệp, tuy nhiên, từ vụ việc UBND tỉnh Hải Dương ban hành Hướng dẫn 3224/HD-UBND ngày 7/11/2022 cho thấy, vẫn còn thực trạng “trên rải thảm, dưới rải đinh”.
Điều đáng nói, tại Điều 152 Luật Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật năm 2013 nêu rõ: "Văn bản quy phạm pháp luật của HĐND, UBND các cấp, chính quyền địa phương ở đơn vị hành chính - kinh tế đặc biệt không được quy định hiệu lực trở về trước", song Hướng dẫn 3224/HD-UBND vẫn mở rộng phạm vi áp dụng và điều kiện chuyển tiếp. Vì vậy, các doanh nghiệp vẫn bị áp đặt thu tiền sử dụng đất với giá “cắt cổ” khiến các doanh nghiệp cùng hàng nghìn lao động rơi vào cảnh lao đao, suy kiệt, nhiều dự án bị ngừng trệ vô thời hạn, phát sinh lãi vay khủng khiếp, chi phí sản xuất tăng cao và vô vàn khó khăn khác.
Khi các doanh nghiệp bất động sản tại Hải Dương đồng loạt có kiến nghị gửi UBND tỉnh bằng văn bản thì đều bị chính quyền phớt lờ, không được xem xét, giải quyết thấu đáo, dứt điểm. Vì vậy, các doanh nghiệp này đề nghị Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Tỉnh ủy Tỉnh Hải Dương… vào cuộc, thanh tra, kiểm tra, làm rõ tính hợp hiến, hợp pháp và tính thống nhất, sự phù hợp của Hướng dẫn 3224/HD-UBND ngày 7/11/2022 do UBND tỉnh Hải Dương ban hành và sớm có giải pháp tháo gỡ khó khăn, vướng mắc, khuyến khích hoạt động đầu tư, sản xuất, kinh doanh của doanh nghiệp trên địa bàn tỉnh.
Theo TS. Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách Tài chính - Tiền tệ quốc, trong bối cảnh thị trường bất động sản được dự báo sẽ tiếp tục gặp khó khăn, để tránh nguy cơ đổ vỡ hàng loạt gây hệ lụy và tạo tiền lệ tiêu cực đến thị trường cũng như cứu doanh nghiệp trước bờ vực phá sản, mọi chính sách ban hành cần được cân nhắc cẩn trọng, tránh gây thêm áp lực cho doanh nghiệp. Ngoài ra, để thị trường được hồi phục nhanh chóng, cũng cần chữa căn bệnh "trên nóng, dưới lạnh" của chính quyền các địa phương.
"Thị trường bất động sản sẽ không thể hồi phục nếu không có sự chung sức, đồng lòng từ mọi chủ thể như Chính phủ, địa phương, doanh nghiệp, nhà đầu tư... Vì vậy, cùng với sự quyết tâm cao độ của cấp Trung ương là Chính phủ, các Bộ thì cấp địa phương là UBND các tỉnh cũng cần nỗ lực, thực hiện tốt vai trò và trách nhiệm của mình trong việc gỡ khó cho doanh nghiệp", TS. Cấn Văn Lực nói.
Tại phiên thảo luận về kinh tế - xã hội ngày 1/11, đại biểu Thạch Phước Bình, Đoàn ĐBQH tỉnh Trà Vinh cũng cho rằng, sự chậm trễ, kém hiệu quả trong việc thực thi chính sách pháp luật, tháo gỡ khó khăn của một số cơ quan, địa phương và một bộ phận cán bộ công chức né tránh, đùn đẩy công việc, sợ trách nhiệm, không quyết định những công việc thuộc thẩm quyền đã và đang đẩy cộng đồng doanh nghiệp lâm vào tình cảnh ngày càng khó khăn.
Đại biểu dẫn chứng: “Trong 9 tháng năm 2023, cứ 10 doanh nghiệp gia nhập có đến 8 doanh nghiệp rút khỏi thị trường. Nhất là thời điểm cuối quý I/2023, lần đầu tiên xảy ra tình cảnh số doanh nghiệp rút khỏi thị trường cao hơn số doanh nghiệp mới tham gia và quay trở lại thị trường. Bình quân trong quý I/2023 có khoảng 19.000 doanh nghiệp thành lập mới và quay lại hoạt động mỗi tháng, trong khi có gần 20.100 doanh nghiệp rút khỏi thị trường”.
Điều này cho thấy, hơn lúc nào hết, việc hỗ trợ cộng đồng doanh nghiệp thoát khỏi khó khăn là rất cần thiết. Bởi câu chuyện của các doanh nghiệp không đơn thuần chỉ ảnh hưởng đến sự sống còn của doanh nghiệp mà còn ảnh hưởng mạnh mẽ đến sự vận động của nền kinh tế./.
