Thị trường bất động sản Thanh Hóa còn chịu nhiều tác động từ kinh tế vĩ mô
Vướng mắc trong thủ tục đầu tư, pháp lý dự án chưa được tháo gỡ đồng bộ, thống nhất về chính sách, đặc biệt là thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư, giao đất, tính tiền sử dụng đất; khó tiếp cận nguồn vốn, lãi suất cho vay cao, tỷ giá ngoại tệ biến động; giá xăng dầu, giá vật liệu xây dựng tăng, dẫn đến chi phí đầu vào cũng tăng cao gây ảnh hưởng đến hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp.
Ngoài ra, báo cáo tại kỳ họp thường kỳ tháng 10/2023 tỉnh Thanh Hóa cho thấy đến thời điểm hiện tại, tỉnh mới thu được 5.200 tỷ đồng (dự toán là 7.100 tỷ đồng). Thu tháng 10/2023 tiếp tục giảm mạnh so với cùng kỳ năm ngoái (giảm 43%), nhất là số thu tiền sử dụng đất (giảm 43,4%).
Từ nay đến cuối năm 2023, trên địa bàn tỉnh không còn nguồn thu từ đất, không còn mặt bằng mới đấu giá và việc xác định giá đất cụ thể gặp nhiều khó khăn. Theo ông Ngô Đình Hùng, Cục trưởng Cục Thuế Thanh Hóa, nếu thời điểm này đấu giá quyền sử dụng đất thì theo quy định, doanh nghiệp trúng đấu giá sau 120 ngày mới phải hoàn thành nghĩa vụ thuế thì nguồn thu sẽ trôi sang năm 2024.
Bên cạnh đó, kết cấu hạ tầng chưa đáp ứng được yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội và thu hút đầu tư. Tiến độ triển khai thực hiện một số dự án lớn, trọng điểm chưa đảm bảo theo yêu cầu. Nhiều dự án đã được giao đất từ nhiều năm, đã được gia hạn nhiều lần nhưng vẫn chưa triển khai thực hiện hoặc triển khai thực hiện chậm.
Tiến độ đầu tư hạ tầng các khu công nghiệp, cụm công nghiệp còn chậm và rất chậm, thiếu đồng bộ. Một số khu công nghiệp được quy hoạch trong thời gian dài nhưng vẫn chưa thu hút được nhà đầu tư hạ tầng. Một số khu công nghiệp có nhà đầu tư, nhưng triển khai đầu tư kinh doanh hạ tầng rất chậm. Nhiều dự án đầu tư công chậm tiến độ; công tác chuẩn bị đầu tư của các dự án nhìn chung còn chậm, ảnh hưởng đến tiến độ giải ngân và hiệu quả sử dụng vốn.
Chỉ số năng lực cạnh tranh cấp tỉnh (PCI) giảm bậc. Môi trường đầu tư kinh doanh vẫn chưa thật thông thoáng, hấp dẫn. Một số quy hoạch chậm được điều chỉnh, bổ sung, hoàn thiện; còn thiếu đồng bộ và thiếu thống nhất giữa các quy hoạch. Các nhà đầu tư tiếp cận đất đai còn khó khăn; thiếu quỹ đất sạch để sẵn sàng thu hút đầu tư; giải quyết thủ tục đầu tư còn có tình trạng gây phiền hà; tái định cư, bồi thường, giải phóng mặt bằng, giao đất, cho thuê đất, tính tiền sử dụng đất của không ít dự án còn rất chậm, ảnh hưởng lớn đến tiến độ triển khai các dự án và kết quả thu ngân sách.
Hoạt động xúc tiến và hỗ trợ đầu tư hiệu quả chưa cao; kết quả thu hút đầu tư, nhất là thu hút đầu tư nước ngoài còn hạn chế, chưa tương xứng với tiềm năng, lợi thế của tỉnh. Hoạt động của nhiều doanh nghiệp gặp khó khăn; hiệu quả hoạt động, khả năng cạnh tranh của các doanh nghiệp chậm được nâng lên.
Nhiều khu dân cư còn đầu tư dở dang, chưa đồng bộ, hiện đại; tiến độ đầu tư một số dự án chậm, kéo dài, gây bức xúc trong nhân dân. Quản lý quy hoạch ở các đô thị còn nhiều bất cập; cung cấp các dịch vụ cơ bản tại một số khu đô thị mới còn chậm, tính kết nối giữa các khu đô thị chưa cao. Nhiều vướng mắc về đất đai chưa được giải quyết, nhất là việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức, cá nhân, hộ gia đình ở nhiều nơi còn chậm. Tình trạng khai thác khoáng sản trái phép, khai thác sai thiết kế, ngoài vị trí mốc giới còn diễn ra.
Ngoài ra, nhu cầu dòng tiền của chủ đầu tư để trả cho doanh nghiệp cung ứng và trả lương người lao động gặp nhiều khó khăn; khách hàng mua bất động sản khó tiếp cận vốn vay; nhiều dự án đang trong quá trình thanh tra, kiểm tra, kiểm toán, rà soát lại thủ tục pháp lý, thậm chí bị điều tra, dẫn đến các sở, ngành liên quan chậm phối hợp cho ý kiến hoặc giải quyết thủ tục pháp lý dự án.
Từ những khó khăn trên, hiện thị trường bất động sản Thanh Hóa hầu như đóng băng, các giao dịch ít hẳn, các sản phẩm như đất nền, nhà phố giảm giá từ 20 - 30% nhưng không bán được. Thực trạng này đã khiến hàng loạt công ty xây dựng, kinh doanh bất động sản, sàn giao dịch, văn phòng môi giới bất động sản tại Thanh Hóa đối diện với nguy cơ phá sản, đóng cửa hoặc tạm dừng hoạt động.
Ông Trương Công Đ., giám đốc một sàn bất động sản ở TP. Thanh Hóa cho biết: “Sau gần 1 năm kể từ khi thị trường bất động sản chững lại, doanh nghiệp hầu như không có giao dịch nào. Mỗi tháng trôi qua, công ty phải chi trả nhiều khoản chi phí để duy trì vận hành bộ máy trong khi vẫn chịu áp lực dòng tiền cho các khoản lãi vay ngân hàng, đáo hạn thanh toán ngân hàng cùng với các chi phí như lương, hoa hồng môi giới. Bên cạnh đó, việc thiếu mặt bằng đấu giá mới, dự án đô thị mới tung ra thị trường càng khiến cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trở nên khó khăn hơn, không ít doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực lao đao, phá sản...".
Dự báo thị trường sẽ khởi sắc trong năm 2024
Khó khăn của thị trường bất động sản cả nước đang dần được tháo gỡ, nhiều địa phương có mức giao dịch tăng trưởng khá trước những chuyển biến tích cực của tình hình kinh tế xã hội nói chung. Nhiều kỳ vọng thị trường bất động sản có thể bước vào một giai đoạn phát triển mới trong thời gian tới.
Nhiều chính sách của Chính phủ được ban hành với quyết tâm giải quyết khó khăn cho thị trường bất động sản đã bước đầu cho thấy hiệu quả nhất định, những điểm sáng tích cực trên thị trường đã dần lộ diện.
Theo các chuyên gia, khó khăn lớn nhất của thị trường bất động sản là lãi suất và pháp lý. Các yếu tố này dần "dễ thở" là một tín hiệu để giúp thị trường từng bước phục hồi trở lại và bước dần đến chu kỳ mới. Điều này cũng đồng nghĩa với việc giá nhà đất rất có thể quay đầu tăng trở lại sau thời gian đóng băng.
Cụ thể, về phương diện pháp lý, các vướng mắc pháp lý ở các dự án đã và đang có những chuyển biến rõ nét hơn nhờ vào những chỉ đạo trực tiếp từ Chính phủ: Nghị quyết 33/NQ-CP về các giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển, Nghị định số 08/2023/NĐ-CP tháo gỡ các vấn đề về trái phiếu, Nghị định 10/2023/NĐ-CP về sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, mở ra cửa sáng cho việc cấp sổ condotel, Thông tư 10/2023/TT-NHNN về việc ngưng hiệu lực thi hành một số nội dung của Thông tư 06/2023/TT-NHNN, tạo điều kiện cho doanh nghiệp tiếp cận nguồn vốn tín dụng...
Nổi bật, trong tháng 8/2023, Ngân hàng Nhà nước đã ban hành Công văn 6385/NHNN/CSTT về giảm lãi suất cho vay, trong đó yêu cầu giảm lãi suất cho vay từ 1,5 - 2%/năm theo chỉ đạo của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ nhằm hỗ trợ doanh nghiệp, người dân phục hồi và phát triển sản xuất, kinh doanh. Bên cạnh đó, lãi suất tiền gửi tiết kiệm hiện nay ở các ngân hàng thương mại đã quay về với mức tại thời điểm trước dịch, khiến người dân dần chuyển dịch dòng tiền, tìm đến những kênh đầu tư sinh lời khác với mức sinh lợi hấp dẫn hơn.
Ông Nguyễn Văn Thuấn, một nhà đầu tư bất động sản lâu năm đánh giá: "Ngoài những yếu tố trên, trong thời gian gần đây, thị trường chứng khoán đã có những sự hồi phục, giải ngân đầu tư công tăng so với cùng kỳ. Hay như vừa qua, Thủ tướng Chính phủ cũng đã ban hành Công điện số 749/CĐ-TTg về việc chỉ đạo các sở ban ngành liên quan đẩy nhanh tiến độ giải ngân vốn đầu tư công những tháng cuối năm 2023. Điều này được kỳ vọng sẽ mang đến những cú huých hạ tầng giao thông, tạo tiền đề vững chắc cho những bước phát triển bền vững của thị trường bất động sản trong tương lai".
Theo ông Thuấn, đà hồi phục của thị trường bất động sản Thanh Hóa sẽ dần rõ nét vào các tháng cuối năm 2023 hay chậm nhất là vào quý I/2024.
Còn theo đánh giá của Bộ Xây dựng, thị trường bất động sản đã đi qua giai đoạn khó khăn nhất. Từ nay đến cuối năm, thị trường sẽ ấm dần lên khi niềm tin của khách hàng đang được vực dậy. Thời gian qua, một số nơi đã có giao dịch trở lại ở cả phân khúc đất nền, căn hộ.
Dự báo về diễn biến các phân khúc bất động sản từ nay đến cuối năm, các chuyên gia môi giới bất động sản dự báo giao dịch tiếp tục được cải thiện và dễ đạt được kết quả ấn tượng vào khoảng giữa đến cuối quý IV khi nguồn cung được cải thiện, niềm tin vào thị trường của khách hàng được vực dậy./.
