Thời gian gần đây, Chính phủ liên tục đưa ra rất nhiều chính sách nhằm ổn định thị trường bất động sản. Sự quyết liệt vào cuộc của Chỉnh phủ đã giúp phần nào khơi dậy niềm tin vào thị trường, các chính sách đưa ra phần nào tác động để thị trường không rơi vào cảnh đổ vỡ.
Thống nhất chính sách
Tuy nhiên, thực tế vấn đề mấu chốt hiện tại là hoàn thiện pháp lý để doanh nghiệp có thể triển khai các dự án được thì còn nhiều hạn chế. Do đó, dù thị trường có được bơm vốn vào lúc này thì nhiều doanh nghiệp cũng không có dự án để làm, hay dù thị trường sôi động thì nguồn cung chính thống cũng rất ít.
Thực tế, trước đây vẫn là những quy định pháp lý đó, mỗi địa phương áp dụng một cách khác nhau nhưng đều thông thoáng và tạo điều kiện cho doanh nghiệp. Nhưng sau khi siết lại, các quy định, thanh kiểm tra lại, địa phương đã dừng lại và có tâm lý sợ sai khi xử lý thủ tục. Một số trường hợp đã có văn bản đề nghị bộ, ngành giải thích cách áp dụng nhưng quy định lại trong thời gian xem xét tháo gỡ, cuối cùng các địa phương không có cơ sở thực hiện nên không có dự án mới.
Đơn cử như vướng mắc lớn nhất hiện là thủ tục giao đất. Ví dụ, trong trường hợp đấu thầu dự án nhưng chỉ có 1 nhà đầu tư đủ hồ sơ năng lực, theo Luật Đầu tư có thể giao đất để doanh nghiệp triển khai. Nhưng nếu áp dụng Luật Đất đai thì việc giao đất đó là không đúng quy định. Đây là lỗ hổng khiến doanh nghiệp và địa phương tiến thoái lưỡng nan.
Như vậy điều kiện cần cho thị trường là nguồn cung, pháp lý các dự án sau đó mới đến tài chính, vốn, thị trường, cơ cấu lại sản phẩm.
Cần đẩy nhanh tốc độ hoàn thiện chính sách
Thủ tướng Chính phủ vừa ban hành văn bản số 178/TTg-CN 27/3/2023 đã chỉ đạo địa phương làm việc cùng doanh nghiệp, rà soát lại các dự án, phương án để đẩy nhanh nguồn cung cho thị trường.
Doanh nghiệp rất hoan nghênh tinh thần cùng làm việc để tìm ra các phương án cụ thể, nhưng từ thực tế đã thực hiện trước đó, các địa phương, bộ ngành vẫn cần thời gian đưa ra phương án lấy ý kiến liên bộ, sau đó mới trình lên để thông qua. Tốc độ xử lý công việc rất chậm, dù quyết liệt xử lý nhưng với tốc độ như hiện tại thì doanh nghiệp vẫn trong tình trạng ngồi chờ.
Cũng tại chỉ đạo trên, Thủ tướng cũng đốc thúc NHNH triển khai gói tín dụng 120.000 tỷ đồng cho vay nhà ở xã hội với lãi suất thấp hơn 1,5 - 2% trên thị trường. Khi đưa ra gói tín dụng, Chính phủ hướng đến các loại hình nhà ở thiết yếu hiện tại cho người có thu nhập thấp, nhưng nếu chỉ giảm 1,5 - 2% so với vay thương mại hiện tại thì vẫn rất cao so với giai đoạn trước (4,8 - 5%).
Ví dụ như một bài toán cụ thể, Hà Nội vừa phê duyệt mở bán nhà ở xã hội có mức giá chào bán lần 1 là 20 triệu đồng/m2, tức mỗi căn hộ từ 1,2 - 1,5 tỷ đồng. Người mua nhà có sẵn 200 - 300 triệu đồng và vay thêm khoảng 1 tỷ đồng.
Tính như lãi suất hiện nay, mỗi tháng người mua phải chi trả riêng lãi là hơn 10 triệu đồng, chưa kể thanh toán gốc. Đây là mức chi trả người lao động thu nhập thấp và công nhân khó có thể chi trả nổi. Việc đưa ra gói tín dụng này trong bối cảnh hiện tại là không thực tế, chưa kể tình hình thị trường khó khăn, nguồn cung cho phân khúc này là rất ít.
Doanh nghiệp cần một chính sách ổn định. Ở giai đoạn trước, doanh nghiệp nhiều lần rơi vào cảnh tiến thoái lưỡng nan vì chính sách không ổn định nhất quán. Đặc biệt trong công tác định giá đất, tính tiền sử dụng đất tạm tịnh và tiền sử dụng đất cụ thể chênh lệch rất lớn. Điều này phá vỡ cấu trúc đầu tư của doanh nghiệp.
Ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc EZ Property
