Thị trường bất động sản công nghiệp đang chứng kiến sự quan tâm liên tục từ các nhà sản xuất toàn cầu, nhu cầu thuê đất công nghiệp tiếp tục cao trong năm nay. Điểm đáng chú ý là xu hướng gia tăng đầu tư cho các sản phẩm chuyên biệt như nhà kho xây sẵn, nhà xưởng xây sẵn, logistics, data centers…
Chia sẻ với Reatimes, ông Paul Tonkes, Phó Giám đốc phụ trách bất động sản công nghiệp, Công ty Indochina Kajima Development cho rằng, bất động sản công nghiệp xây sẵn và xây theo yêu cầu sẽ trở nên hấp dẫn hơn trong những năm tới.
Doanh nghiệp BĐS Công nghiệp đang gặp khó khăn
trong việc tái phát triển dự án
PV: Trong bối cảnh thị trường bất động sản và nền kinh tế chưa ổn định, nhiều vấn đề chưa được giải quyết, với tư cách là chủ đầu tư, ông có gặp khó khăn hay áp lực nào trong quá trình phát triển các dự án của mình, thưa ông Paul Tonkes?
Ông Paul Tonkes: Từ khi chúng tôi được nhận quyền sử dụng đất cho đến thời điểm bắt đầu xây dựng dự án thì chính sách tài chính cho các dự án bất động sản đã có nhiều thay đổi, chưa kể đến chi phí xây dựng tăng cao. Tôi nhận thấy quy trình phê duyệt dễ gây ra chậm trễ, làm ảnh hưởng đến các thông số hoặc tạo thêm áp lực cho các giả định về kinh doanh và tài chính của dự án.
Việt Nam được các nhà đầu tư đánh giá cao trong kế hoạch giảm thiểu rủi ro chuỗi cung ứng. Sự dịch chuyển chuỗi cung ứng đã diễn ra từ trước đại dịch, tuy nhiên, đại dịch xảy đến kéo việc đứt gãy chuỗi cung ứng toàn cầu càng làm sự dịch chuyển này mạnh mẽ hơn. Do bị gián đoạn cộng thêm các yếu tố bất lợi của thị trường dẫn đến các nhà đầu tư gặp khó khăn trong việc xác định quy mô và vị trí đầu tư, cũng như dè dặt hơn khi đưa ra các quyết định đầu tư mới.
Tôi cho rằng, đã đến lúc chúng ta cần có thêm khung pháp lý cho việc tái phát triển, tái sử dụng một cách hợp lý và gia hạn thời gian thuê đất, đặc biệt đối với các khu công nghiệp đang chuyển đổi để tạo ra các chức năng mới, điều mà tôi gọi là tái phát triển các vùng “đất nâu” (những khu vực đất trước đây đã từng xây dựng khu công nghiệp và giờ có thể phát triển các dự án công nghiệp mới trên chính quỹ đất đó). Vì tôi cho rằng bất động sản công nghiệp xây sẵn và xây theo yêu cầu sẽ trở nên hấp dẫn hơn trong những năm tới.
Hy vọng rằng, Luật Đất đai sửa đổi sẽ có các quy định hợp lý hơn cho chiến lược phát triển bất động sản công nghiệp, giúp giảm thiểu phát thải carbon và dọn đường cho một thế hệ bất động sản công nghiệp tiếp theo ra đời.
PV: Vậy theo ông, cần phải tháo gỡ “nút thắt” nào tạo động lực cho các doanh nghiệp phát triển dự án cũng như thúc đẩy thị trường bất động sản công nghiệp phát triển hơn nữa?
Ông Paul Tonkes: Tôi cho rằng, chúng ta cần tiếp tục tháo gỡ nút thắt cho các nhà đầu tư trong lĩnh vực chế biến, chế tạo, bằng cách đưa ra khung pháp lý và danh mục rõ ràng về ngành, công nghệ hoặc quy trình giải trình công nghệ. Trong quá trình xây dựng, các quy định về phòng cháy chữa cháy là vấn đề đau đầu nhất, sau đó là các quy định về thị thực, giấy phép lao động và hải quan. Điều này không xảy ra ở tất cả mọi nơi, nhưng cũng khá phổ biến.
Theo tôi, Việt Nam nên có hệ thống xếp hạng và chứng nhận các khu công nghiệp, tương tự như khung Eco-Industrial Parks (EIP) hoặc chứng nhận LEED. Nhờ đó, khách thuê có thể biết được chính xác chất lượng sản phẩm và họ có thể góp phần giảm thiểu carbon trong chuỗi cung ứng ở mức độ nào. Đồng thời, việc xếp hạng và chứng nhận này cũng sẽ giúp những nhà phát triển bất động sản công nghiệp có nhiều động lực và trách nhiệm để xây dựng một hệ sinh thái chuỗi cung ứng lành mạnh và không gặp trở ngại trong việc cộng sinh công nghiệp. Điều này sẽ giúp tạo dựng và duy trì sự hấp dẫn cho thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam.
Bên cạnh đó, tôi cho rằng nếu các địa phương tiếp tục xây dựng cơ sở hạ tầng thông minh, nâng cao kỹ năng của người lao động, bảo vệ môi trường và đảm bảo nguồn tài nguyên thì vị thế trung tâm khu vực của Việt Nam sẽ trở nên rõ nét hơn, đồng thời làm gia tăng nhu cầu về bất động sản công nghiệp. Cụ thể, các địa phương cần chú trọng quy hoạch phát triển điện, các chương trình khai thác nguồn nước, đào tạo nguồn lao động có tay nghề cao.
Ngoài ra, chúng ta cũng cần tiếp tục phát triển cơ sở hạ tầng, đặc biệt tại các vùng trọng điểm phía Nam để bắt kịp với phía Bắc, kết nối nội địa bằng tàu hỏa, xà lan, máy bay, ô tô, đồng thời phát triển cơ sở hạ tầng kết nối trong nước với khu vực bao gồm các cảng biển nước sâu hướng ra biển thay vì hướng vào trong đất liền.
Việt Nam cần nhiều doanh nghiệp sản xuất gia nhập thị trường
PV: Ông đánh giá thế nào về tiềm năng thị trường bất động sản công nghiệp tại Việt Nam trong thời gian tới?
Ông Paul Tonkes: Sự dịch chuyển sẽ vẫn tiếp diễn, nhiều doanh nghiệp lớn, đầu ngành (Queen Bee) sẽ dịch chuyển sản xuất sang Việt Nam, kéo theo sự dịch chuyển của các nhà cung ứng cho những doanh nghiệp này. Chúng ta cần lưu ý phục vụ cả các doanh nghiệp nằm ở vị trí đầu của chuỗi cung ứng, để tạo nên và duy trì sự cạnh tranh so với các quốc gia khác bao gồm cả Trung Quốc.
Tôi kỳ vọng Việt Nam sẽ ngày càng tham gia sâu rộng hơn vào chuỗi giá trị toàn cầu, với nhiều nhà cung cấp trong nước trở thành nhà cung ứng cấp 1, 2, 3 trong chuỗi giá trị. Nhìn chung, vẫn còn một khoảng cách khá lớn cần lấp đầy trong hệ sinh thái sản xuất tại Việt Nam so với các quốc gia khác. Điều đó có nghĩa là sẽ cần nhiều doanh nghiệp sản xuất gia nhập thị trường hơn, cũng như cần xây dựng nhiều không gian công nghiệp hơn.
Tuy nhiên, chúng ta có thể thấy có những sản phẩm bất động sản công nghiệp hầu như chưa được phát triển tại Việt Nam, chẳng hạn như nhà kho 4 - 5 tầng, nhà máy thông minh, nhà xưởng xây sẵn 5.0, khu sản xuất, trung tâm dữ liệu, khoa học và công nghệ bao gồm khu công nghệ nông nghiệp, công nghệ sinh học và các khu công nghiệp hỗn hợp bao gồm siêu cửa hàng bán lẻ, kho tự quản cũng như các chức năng tích hợp khác. Mặt khác, tôi cho rằng, trong tương lai, các dự án bất động sản công nghiệp phục vụ nhà cung ứng cấp 2 và 3 sẽ thu hút được nhiều sự quan tâm của thị trường.
PV: Xin ông hãy nhận định về cơ hội phát triển của công ty khi chọn gia nhập thị trường Việt Nam?
Ông Paul Tonkes: Từ góc nhìn toàn cầu, Việt Nam là một trong những nền kinh tế phát triển nhanh nhất thế giới và được củng cố hơn nữa bởi các yếu tố như dân số đông, trẻ và ngày một phát triển. Chìa khóa cho sự phát triển kinh tế của Việt Nam chính là lĩnh vực sản xuất có tỷ trọng chiếm hơn một phần ba tổng GDP của Việt Nam. Triển vọng trong lĩnh vực sản xuất sẽ tiếp tục hấp dẫn nhờ sự chuyển dịch chuỗi cung ứng từ Trung Quốc, thể hiện qua việc một số nhà sản xuất nổi tiếng dịch chuyển đến Việt Nam.
Gần đây, Apple đã quyết định chuyển dây chuyền sản xuất máy tính bảng iPad sang Việt Nam, được xem là một xu hướng mà chúng tôi cho rằng sẽ tiếp tục diễn ra với những gã khổng lồ công nghệ khác. Ngành công nghiệp sản xuất kết hợp với lĩnh vực thương mại điện tử đang tăng trưởng nhanh chóng tạo điều kiện thị trường thuận lợi cho thương hiệu Core5 mở rộng phát triển tại Việt Nam.
Với tinh thần cam kết luôn sáng tạo đổi mới, đảm bảo tính bền vững và tạo ra giá trị mà chúng tôi đã áp dụng cho các dự án trước đây, Core5 Việt Nam có kế hoạch triển khai các dự án bất động sản công nghiệp chất lượng cao trên khắp các địa điểm sản xuất trọng điểm của Việt Nam. Niềm tin vào tiềm năng của thị trường được củng cố bởi tầm nhìn dài hạn của chúng tôi trong việc đầu tư 1 tỷ USD vào lĩnh vực bất động sản công nghiệp trong vòng 5 - 7 năm tới.
PV: Xin ông chia sẻ thêm về kế hoạch phát triển của Core5 Việt Nam tại thị trường Việt Nam trong thời gian tới?
Ông Paul Tonkes: Chúng tôi có kế hoạch phát triển 8 dự án, cung cấp ra thị trường gần 700.000m2 diện tích cho thuê, trong đó 7 dự án nằm tại các trung tâm sản xuất và logistics ở phía Bắc Việt Nam.
Dự án đầu tiên của chúng tôi tọa lạc tại Khu công nghiệp Deep C 2 thuộc Khu kinh tế Đình Vũ - Cát Hải, Hải Phòng, cung cấp 87.000m2 nhà xưởng cho thuê đẳng cấp quốc tế, trong đó 45.000m2 đầu tiên sẽ được bàn giao vào tháng 6/2023 và 42.000m2 còn lại sẽ được bàn giao vào tháng 12/2023. Chúng tôi nhận thấy đầu tư vào kiến trúc trong bất động sản công nghiệp là hoàn toàn khả thi và thực sự cần thiết nhằm góp phần xây dựng môi trường làm việc lành mạnh, tạo sự đa dạng sinh học và giúp tiết kiệm chi phí.
Đồng thời, chúng tôi chuẩn bị khởi công xây dựng thêm hai dự án nữa trong năm 2023, những dự án này sẽ cung cấp gần 141.000m2 nhà xưởng và nhà kho cho thuê trong năm 2024, tất cả đều nằm ở phía Bắc Việt Nam.
Dự án thứ 2 chúng tôi sẽ khởi công cuối tháng 3/2023 tọa lạc tại Deep C Quảng Ninh 2 - khu công nghiệp Bắc Tiền Phong, thuộc khu kinh tế Quảng Yên, tỉnh Quảng Ninh. Đây là tỉnh nhiều năm liền đứng đầu bảng xếp hạng Chỉ số năng lực cạnh tranh cấp tỉnh PCI, có vị trí gần cảng biển nước sâu và chỉ cách biên giới Trung Quốc 2 giờ lái xe, cũng như có những ưu đãi hấp dẫn riêng dành cho khu kinh tế.
Dự án thứ 3 của chúng tôi dự kiến bắt đầu xây dựng từ tháng 5/2023 toạ lạc tại khu công nghiệp Minh Đức, tỉnh Hưng Yên, dọc theo Quốc lộ 5, nối liền với hai thành phố phát triển nhanh của Việt Nam là Hà Nội và Hải Phòng. Minh Đức là một trong những mảnh ghép nhỏ cuối cùng kết nối và hoàn thiện hệ sinh thái công nghiệp dọc Quốc lộ 5.
Trong nửa cuối năm nay, chúng tôi sẽ tiếp tục tìm kiếm các quỹ đất để phát triển dự án với kế hoạch hoàn thiện tất cả các dự án này trước năm 2026, trong khi tiếp tục là đối tác cung cấp dịch vụ chất lượng cao cho các khách thuê trong khu công nghiệp của chúng tôi./.
Trân trọng cảm ơn ông!
