Dòng vốn tín dụng ngân hàng vào bất động sản sẽ không còn dồi dào như trước. Ảnh: Dũng Minh
Chuẩn bị tâm thế
Theo phân tích của các chuyên giá bất động sản, hiện nay, hầu hết các doanh nghiệp bất động sản Việt Nam đều phụ thuộc rất lớn vào nguồn vay tín dụng ngân hàng. Trong khi ở nước khác, các quỹ đầu tư và thị trường chứng khoán lại là nguồn cung cấp vốn chủ yếu cho thị trường địa ốc. Do vậy, việc nguồn vốn tín dụng ngân hàng với địa ốc bị siết ít nhiều sẽ tác động đến thị trường bất động sản.
Theo TS. Bùi Quang Tín, chuyên gia kinh tế tài chính, Trường đại học Ngân hàng TP.HCM, kể từ ngày 1/1/2019, theo Thông tư 36 sửa đổi, các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài được sử dụng tối đa 40% nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn và dài hạn, hệ số rủi ro của các khoản vay để kinh doanh bất động sản là 200%.
Chỉ thị 04 của Ngân hàng Nhà nước cũng khẳng định, chủ trương kiểm soát tín dụng chặt chẽ vào các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro như bất động sản, chứng khoán… Do vậy, có thể thấy rất rõ, các ngân hàng hiện nay khó còn “room” tín dụng để cho vay bất động sản và tỷ lệ tín dụng vào ngành địa ốc có khả năng giảm xuống trong năm 2019.
Theo ông Tín, việc giảm dần nguồn vốn tín dụng cho vay bất động sản là sự cần thiết nhằm hạn chế rủi ro. Bởi quy mô thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay vào khoảng 25 tỷ USD, trong khi tổng dư nợ đã lên đến gần 20 tỷ USD, tương đương hơn 450.000 tỷ đồng (tính đến cuối năm 2017), chiếm hơn 6,5% tổng dư nợ của nền kinh tế và chiếm khoảng 15,5% tổng dư nợ của toàn hệ thống ngân hàng và 80% nguồn vốn chảy vào bất động sản.
Trong khi đó, ở các nước khác, tỷ lệ này vào khoảng 35%. Điều này cho thấy, cơ cấu vốn đầu tư vào thị trường bất động sản còn bất cập, tiềm ẩn nhiều rủi ro, đặc biệt là khi Nhà nước đưa ra các chính sách hạn chế dòng tiền chảy vào bất động sản.
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), lộ trình giảm dần nguồn tín dụng của Ngân hàng Nhà nước có mặt tích cực là tạo áp lực buộc các doanh nghiệp bất động sản phải “trở mình” để tìm kiếm các nguồn vốn bổ sung khác, trong đó có việc tự nâng cao năng lực tài chính, tăng vốn chủ sở hữu để tăng cường nội lực, đảm bảo hiệu quả kinh doanh, minh bạch trong quản trị doanh nghiệp… để có thể tiếp cận các nguồn vốn khác thay thế.
Bắt tay với các đối tác ngoại để phát triển dự án đang là con đường được nhiều doanh nghiệp địa ốc nội hướng tới. Ảnh: Lê Toàn
“Các doanh nghiệp cần quan tâm phân khúc thị trường nhà ở vừa và nhỏ 1 - 2 phòng ngủ, có giá bán vừa túi tiền, khoảng trên dưới 1 tỷ đồng/căn, vì đây là phân khúc căn hộ chủ đạo trên thị trường, có tính thanh khoản cao và bền vững. Cùng với đó, các doanh nghiệp cũng cần coi trọng việc hợp tác, liên doanh, liên kết, sáp nhập để hình thành các tập đoàn bất động sản mạnh, chuyên nghiệp. Đồng thời, cũng cần xem xét chuyển đổi thành công ty cổ phần để có điều kiện gọi vốn xã hội và định hướng trở thành công ty đại chúng để đủ điều kiện niêm yết trên sàn chứng khoán, tạo kênh thu hút vốn hiệu quả”, ông Châu nói.
Ngoài ra, cũng theo ông Châu, các doanh nghiệp cũng phải chọn quỹ đầu tư nước ngoài có uy tín và năng lực tài chính để hợp tác đầu tư, kinh doanh, phát triển dự án, nhằm tăng cường nguồn lực. Hiện nay, thị trường bất động sản Việt Nam đang thu hút nguồn vốn đầu tư nước ngoài đến từ nhiều quốc gia và vùng lãnh thổ, trong đó đáng chú ý là các nhà đầu tư đến từ châu Á như Hàn Quốc, Nhật Bản, Singapore, Trung Quốc…
Đa dạng hóa kênh tạo vốn
Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, các chuyên gia cho rằng, trong bối cảnh thị trường bất động sản đang có sự lệch pha cung - cầu giữa các phân khúc tạo ra rủi ro khó đoán cho thị trường, thì việc thắt chặt tín dụng là cách để thanh lọc thị trường bất động sản và hầu hết các doanh nghiệp địa ốc dường như đã chuẩn bị tâm thế cho chiến lược kinh doanh của mình.
Ông Nguyễn Vĩnh Trân, Chủ tịch kiêm Tổng giám đốc Tập đoàn MIKGroup cho rằng, khi vốn tín dụng từ ngân hàng thu hẹp lại, các doanh nghiệp bất động sản khi triển khai dự án buộc phải có phương án và kế hoạch rõ ràng.
Phải hành động như một nhà bán hàng chuyên nghiệp: huy động dòng tiền ra sao, quản lý vốn như thế nào và đâu là kế hoạch để tăng lợi nhuận, tập trung vào các dự án có giá trị gia tăng cao, chứ không đầu tư dàn trải. Khi các ngân hàng không còn là “mỏ tiền” để khai thác, các doanh nghiệp phải tính đến giải pháp tài chính dài hạn hoặc tìm những nhà đầu tư để cùng triển khai dự án.
“Với dòng vốn đầu tư nước ngoài đã và đang đổ mạnh vào lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam, các thương vụ mua bán, sáp nhập (M&A) giữa các nhà đầu tư trong nước và nước ngoài sẽ tiếp tục là một hướng đi hiệu quả cho doanh nghiệp bất động sản Việt Nam trong thời gian tới”, ông Trân nhận định.
Còn theo ông Nguyễn Minh Khang, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư LDG, năm 2019, việc tiếp cận nguồn vốn ngân hàng chắc chắn sẽ gặp khó khăn, do vậy chiến lược của LDG là sử dụng nguồn dòng tiền tự do (gối đầu các dự án thanh khoản nhanh), kết hợp với tín dụng (các dự án thanh khoản từng phần). Trong giai đoạn sau, phát triển thêm các nguồn huy động khác (trái phiếu, tăng vốn), bên cạnh dòng tiền tự do và tín dụng dự báo sẽ dồi dào hơn….
Theo phân tích của giới chuyên môn, mặc dù thời gian tới vốn tín dụng ngân hàng bị kiểm soát, các doanh nghiệp bất động sản vẫn còn nhiều kênh huy động vốn khác. Tuy nhiên, để huy động được vốn hiệu quả, doanh nghiệp cũng cần phải trang bị sẵn cho mình những lợi thế khác biệt về mục tiêu chiến lược phát triển trong dài hạn, về bộ máy nhân sự, cũng như phải xây dựng các cơ chế riêng dành cho các nhà đầu tư.
Ông Tín cho biết, thị trường chứng khoán được xem là kênh tìm vốn hợp lý hiệu quả cho các doanh nghiệp bất động sản, bởi nguồn vốn cung cấp cho các dự án đòi hỏi lớn và dài hạn. Hiện nay, có khoảng 60 doanh nghiệp bất động sản đã chính thức niêm yết trên sàn chứng khoán và nhiều doanh nghiệp huy động vốn từ kênh này khá hiệu quả.
Mặt khác, với sự sôi động trở lại của thị trường bất động sản, trong 3 năm gần đây, nhiều nhà đầu tư nước ngoài bày tỏ sự quan tâm đến việc đầu tư vào các công ty bất động sản đã niêm yết hoặc công ty đại chúng chuẩn bị niêm yết có quy mô vốn hóa lớn, quỹ đất nhiều và sản phẩm nhà ở đa dạng.
Nhiều nhà đầu tư nước ngoài có xu hướng đầu tư gián tiếp, tức là mua cổ phần hoặc trái phiếu chuyển đổi của doanh nghiệp, bởi hình thức đầu tư này giúp họ dễ thoái vốn hơn so với đầu tư trực tiếp vào dự án, nhất là trong bối cảnh thị trường chứng khoán trong đà hồi phục như hiện nay.
Ngoài ra, phát hành trái phiếu cũng là một kênh huy động vốn đáng chú ý. Trong khi thị trường vốn ở Việt Nam còn nhiều hạn chế, thì ở nước ngoài lại rất dồi dào, sôi động và giá cả hợp lý. Đây là cơ hội để các doanh nghiệp có năng lực tốt chủ động phát hành trái phiếu ra nước ngoài để huy động vốn đầu tư.
