Phụ thuộc quá nhiều vào vốn vay ngân hàng
Đầu tư triển khai dự án bất động sản thường là phải có kế hoạch sử dụng những khoản đầu tư lớn và dài hạn, trên thế giới, ngoài vốn của doanh nghiệp, kênh dẫn vốn chủ yếu cho thị trường bất động sản đến từ thị trường tài chính.
Tại Việt Nam, còn có thêm một kênh dẫn vốn cho các doanh nghiệp bất động sản đó là tiền trả trước của người mua. Tức doanh nghiệp bán sản phẩm hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, không phải ngay từ khi bắt tay vào dự án, doanh nghiệp bất động sản đã có thể thu về khoản tiền trả trước. Muốn bán được sản phẩm hình thành trong tương lai, doanh nghiệp buộc triển khai dự án cơ bản và phải thỏa mãn nhiều điều kiện được quy định rất cụ thể tại Luật Kinh doanh Bất động sản và Luật Đất đai. Đơn cử như phải hoàn thiện xong phần móng đối với nhà chung cư; phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật đối với nhà ở riêng lẻ…
Chính vì vậy, doanh nghiệp bất động sản tại Việt Nam vẫn phải đi tìm nguồn vốn sẵn có trên thị trường tài chính - vốn tín dụng ngân hàng, giống như các nước trên thế giới.
Chia sẻ tại Toạ đàm “Dự báo thông tin thị trường bất động sản 2023”, TS. Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính tiền tệ quốc gia, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV cho biết, vốn tín dụng ngân hàng là dòng vốn quan trọng đối với thị trường bất động sản cũng như doanh nghiệp bất động sản. Hiện nay, dòng vốn này đang chiếm phần lớn cấu trúc vốn của các doanh nghiệp. Theo tính toán trong 10 tháng đầu năm 2022, tín dụng ngân hàng chiếm khoảng 71%, trong khi đó cổ phiếu chỉ chiếm khoảng 2%, vốn tự có khoảng 10%, TPDN 10%, vốn FDI 7%.
“Không thể phủ nhận vai trò của dòng vốn tín dụng, tuy nhiên khi phụ thuộc quá nhiều vào dòng vốn này thì không phản ánh được khả năng phát triển bền vững của doanh nghiệp cũng như thị trường bất động sản”, ông Lực nói.
Vì vậy, vị chuyên gia cho rằng, cấu trúc vốn các doanh nghiệp bất động sản phải thay đổi. Cụ thể, hệ thống vốn vay ngân hàng chỉ nên chiếm 50%, thay vào đó là đẩy mạnh vốn từ kênh trái phiếu, dòng vốn FDI. Có như vậy, doanh nghiệp bất động sản mới không nghĩ nhiều đến vốn ngân hàng, không phụ thuộc quá nhiều vào dòng vốn này.
Có cùng quan điểm, GS. TS. Hoàng Văn Cường, Đại biểu Quốc Hội, Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế Quốc dân nhìn nhận, không chỉ riêng doanh nghiệp bất động sản mà tất cả các doanh nghiệp nói chung của nền kinh tế đều phải huy động vốn chủ yếu dựa vào hệ thống ngân hàng. Bởi lẽ, sự phát triển của hệ thống ngân hàng đã có từ rất lâu, đồng thời người dân cũng quen gửi tiền vào ngân hàng hơn so với các kênh khác.
Thế nhưng, tiền cư dân gửi vào ngân hàng lại đa số là ngắn hạn. Điều này trái ngược với nhu cầu vốn dài hạn của doanh nghiệp bất động sản.
“Ngân hàng có một nguyên tắc, để đảm bảo thanh khoản, tránh sự đổ vỡ dây chuyền, họ chỉ được dùng một tỷ lệ nhất định vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn. Tỷ lệ này ngày càng bị Ngân hàng Nhà nước hạ xuống thấp. Do đó, việc ngân hàng tài trợ vốn cho dự án bất động sản ngày càng khó khăn”, ông Cường nói.
Những chính sách kiểm soát tín dụng vào lĩnh vực bất động sản từ đầu năm 2022 đã minh chứng cho điều này. Một phần để hướng dòng vốn tín dụng vào lĩnh vực ưu tiên, tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp và người dân tiếp cận vốn tín dụng ngân hàng, hạn chế tín dụng đen. Một phần để tránh sự phụ thuộc quá lớn của các doanh nghiệp bất động sản vào vốn tín dụng. Bởi nếu phụ thuộc quá nhiều, chỉ cần hệ thống các ngân hàng gặp khó khăn hay đưa ra các chính sách giật cục sẽ ảnh hưởng nguy hiểm đến hệ thống các doanh nghiệp bất động sản, khả năng đổ vỡ dây chuyền là rất lớn.
Vì vậy, GS. Cường cho rằng, các doanh nghiệp bất động sản nên cơ cấu lại dòng vốn, thay vì chú tâm quá nhiều vào vốn vay ngân hàng thì nên đa dạng hoá các dòng vốn để có nhiều sự lựa chọn, cũng như đảm bảo sự phát triển bền vững. Đây cũng chính là giải pháp quan trọng trong bối cảnh thị trường bất động sản khó khăn, room tín dụng hạn hẹp.
Đẩy mạnh huy động vốn từ trái phiếu doanh nghiệp và FDI
Trong 2 năm vừa qua, mặc dù nền kinh tế chịu ảnh hưởng lớn của dịch bệnh, các doanh nghiệp, bao gồm cả các doanh nghiệp bất động sản đã lựa chọn kênh phát hành trái phiếu để huy động vốn phục vụ hoạt động kinh doanh.
Hiện nay, đã có trên 280 doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu doanh nghiệp để huy động vốn; riêng trong năm 2021, có 174 doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu, chiếm 33,6% tổng khối lượng trái phiếu doanh nghiệp phát hành toàn thị trường. Quy mô huy động vốn của các doanh nghiệp bất động sản trên thị trường trái phiếu doanh nghiệp ngày càng tăng, tổng khối lượng phát hành trái phiếu doanh nghiệp của nhóm bất động sản từ năm 2019 đến nay khoảng 500 nghìn tỷ đồng.
Trong 6 tháng đầu năm 2022, các doanh nghiệp bất động sản cũng đã huy động được gần 90 nghìn tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp. Một số doanh nghiệp lớn, tình hình hoạt động tốt cũng đã mở rộng phát hành ra thị trường quốc tế với tổng khối lượng phát hành đạt 1.305 triệu USD trong giai đoạn 2019 - 2021.
Tuy nhiên, giới chuyên gia cho rằng, trái phiếu doanh nghiệp vẫn đang chiếm tỷ lệ rất ít trong cơ cấu dòng vốn của các doanh nghiệp bất động sản. Vì vậy, dư địa và tiềm năng phát triển của kênh vốn này còn nhiều và cần được khai thác. Mặt khác, nguồn vốn từ phát hành trái phiếu doanh nghiệp khắc phục được nhược điểm của nguồn vốn tín dụng ngân hàng là phù hợp hơn với tính chất trung và dài hạn của kinh doanh bất động sản. Nếu thị trường trái phiếu doanh nghiệp phát triển thì lãi suất huy động còn có thể thấp hơn nữa do tận dụng được ưu thế của tài chính trực tiếp so với tài chính gián tiếp.
“Trái phiếu doanh nghiệp có vai trò rất lớn đối với thị trường bất động sản trong việc huy động vốn trung và dài hạn. Kênh vốn này cũng không hề xấu. Một số trường hợp cá biệt gần đây về phát hành trái phiếu cũng không nói lên bản chất của thị trường vốn này.
Do vậy, cần phải phát triển cân bằng, hài hoà hơn thị trường tài chính, song song với đó là kiểm soát tốt rủi ro, nắn dòng vốn chứ không làm nghẽn để tránh đổ vỡ niềm tin của các nhà đầu tư”, TS. Cấn Văn Lực bày tỏ.
Bên cạnh kênh trái phiếu doanh nghiệp, dòng vốn FDI cũng là một kênh vốn cần được đẩy mạnh khai thác, thu hút. Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV cho rằng, trong bối cảnh các kênh huy động vốn cho doanh nghiệp địa ốc đang gặp khó, các chủ đầu tư cần linh hoạt và chủ động trong việc tìm kiếm nguồn vốn thay thế thì FDI là một giải pháp phù hợp. Bởi thị trường bất động sản Việt Nam vẫn được đánh giá hấp dẫn trong mắt các nhà đầu tư nước ngoài.
Trên thực tế, theo báo cáo của Cục Đầu tư nước ngoài, tính tới ngày 20/11, tổng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) đăng ký cấp mới, điều chỉnh, góp vốn cổ phần hơn 25,1 tỷ USD, tăng lên 0,4 điểm phần trăm so với 10 tháng đầu năm và tăng 10,3 điểm phần trăm so với tháng trước đó.
Điểm tích cực là vốn đầu tư giải ngân thực hiện các dự án đầu tư nước ngoài đã cho một kết quả tích cực. Con số sau 11 tháng đầu năm là 19,68 tỷ USD, tăng 15,1% so với cùng kỳ năm ngoái.
Cục Đầu tư nước ngoài cho biết, tuy vốn đầu tư đăng ký mới trong 11 tháng đã giảm so với cùng kỳ nhưng đã cải thiện hơn so với những tháng trước. Những nhà đầu tư ngoại quốc đã rót vốn vào 19 ngành trong tổng 21 ngành kinh tế quốc dân Việt Nam. Dẫn đầu là ngành công nghiệp chế biến, chế tạo với tổng số vốn đầu tư hơn 14,96 tỷ USD. Ngành kinh doanh bất động sản tiếp tục đứng thứ hai với tổng số vốn đầu tư nhận được gần 4,19 tỷ USD, tăng hơn 74% so với cùng kỳ năm 2021 (đạt 2,4 tỷ USD vốn ngoại rót vào ngành). Điều này chứng minh, bất động sản Việt Nam vẫn là mảng rất hấp dẫn đối với các nhà đầu tư nước ngoài.
“Dòng vốn ngoại cũng là dòng vốn quan trọng đối với thị trường bất động sản. Hơn hết, Việt Nam lại có nhiều lợi thế so với các nước trong khu vực trong việc thu hút đầu tư nước ngoài. Vì vậy, Việt Nam cần đẩy mạnh hơn nữa việc thu hút FDI. Tất nhiên, để làm được điều đó đòi hỏi hành lang pháp lý phải hoàn thiện, thủ tục cần nhanh gọn, tạo mọi điều kiện cho các doanh nghiệp nước ngoài”, ông Lực nói./.
