Khốn khổ vì hai chữ “đất ở”
Mới đây, phản hồi thắc mắc về việc doanh nghiệp bất động sản có quỹ đất không hoàn toàn là đất ở xin đầu tư dự án, Bộ Xây dựng cho hay, pháp luật về nhà ở không quy định về trình tự, thủ tục đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư (CĐT), mà Luật Nhà ở năm 2014 chỉ quy định việc lựa chọn CĐT dự án xây dựng nhà ở thương mại được thực hiện thông qua các hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất. Chỉ định chủ đầu tư trong trường hợp nhà đầu tư có đủ điều kiện theo quy định tại Luật Nhà ở, đồng thời phải có quyền sử dụng đất ở hợp pháp.
Cũng theo luật này, việc chuyển từ đất nông nghiệp sang đất ở sẽ được thực hiện sau khi hoàn tất thủ tục công nhận chủ đầu tư, hoàn tất thủ tục chấp thuận đầu tư dự án...
Tuy nhiên, cũng tại Luật Nhà ở, một trong những điều kiện để được công nhận chủ đầu tư dự án là doanh nghiệp phải có đất ở hợp pháp. Hai quy định chồng chéo này đang gây khó khăn cho các doanh nghiệp bởi rất khó để có 100% đất ở hợp pháp.
Ảnh minh họa
Theo nhiều công ty bất động sản, thực tế đất ở luôn hình thành sau các loại đất khác như đất lúa, đất rừng, đất kho xưởng do được chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Do đó, rất khó để có đất ở trong giai đoạn đầu để được chấp thuận dự án. Vậy nên, quy định nói trên của Luật Nhà ở có thể khiến thị trường có nguy cơ bị “đứng bánh”, tắc nghẽn nguồn cung. Trong khi đó, theo quy định trước đây, đất ở hợp pháp là đất của doanh nghiệp được nhà nước cho thuê, đất nông nghiệp được doanh nghiệp mua lại nằm trong quy hoạch, khi đó doanh nghiệp sẽ được công nhận là chủ đầu tư. Còn hiện tại, quy định đất ở hợp pháp là đất phải “sạch” 100%, đã ra sổ đỏ đứng tên doanh nghiệp, có như vậy doannh nghiệp mới được công nhận là chủ đầu tư dự án.
“Hiện nay quỹ đất sổ đỏ, đất dự án đã hoàn thiện pháp lý đếm trên đầu ngón tay. Quy định này sẽ gây khó khăn cho doanh nghiệp bởi nếu không được công nhận là chủ đầu tư dự án thì xem như tắc vĩnh viễn. Khi nguồn cung hạn chế, tất yếu giá nhà đất sẽ tăng, người dân sẽ phải mua bất động sản với giá cao còn nhà nước cũng thất thu vì không thu được tiền sử dụng đất, thuế, phí các loại”, chủ một doanh nghiệp bất động sản chia sẻ.
Bên cạnh đó, nhiều doanh nghiệp bức xúc cho biết, để hoàn tất một hồ sơ pháp lý cho dự án cũng phải mất 2 - 3 năm với rất nhiều thủ tục nhiêu khê, vất vả, tốn tiền, tốn thời gian. Quy định để được chấp thuận là chủ đầu tư phải sở hữu 100% đất ở hợp pháp còn “mạnh tay” hơn, “chặn” ngay đường đi của dự án.
Kiến nghị sửa đổi, tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp
Theo Sở Xây dựng TP.HCM, qua rà soát từ ngày 1/7/2015 (thời điểm luật Nhà ở có hiệu lực) đến nay, sở này đã nhận hồ sơ đề nghị công nhận chủ đầu tư của 170 dự án, trong đó chỉ có 44 dự án có quyền sử dụng đất ở hợp pháp (chiếm tỷ lệ khoảng 26%), 126 dự án còn lại có nguồn gốc do bồi thường đất nông nghiệp hoặc đất chuyên dùng (khoảng 74%).
Tờ Thanh niên dẫn lời luật sư Bùi Quang Nghiêm, những con số trên cho thấy, không thể có doanh nghiệp nào trong giai đoạn đầu có được 100% đất ở để làm dự án. Ngay như khu vực trung tâm TP.HCM hiện nay, nếu áp dụng quy định này, tối đa chỉ có được 2.000m2, xây được 50 tầng chung cư. Điều này ảnh hưởng rất lớn đến việc phát triển khu dân cư, đặc biệt tại các thành phố lớn như TP.HCM, Hà Nội, Đà Nẵng, Hải Phòng... Do vậy, doanh nghiệp muốn tham gia đầu tư vào cũng cực kỳ khó, nếu không muốn nói là không thể được. Chưa kể điều này còn đi ngược lại với chủ trương xây dựng, phát triển các khu đô thị mới bởi ở vùng ven, ngoài rìa các thành phố lớn càng khó để kiếm được 100% đất ở.
Cùng quan điểm này, đại diện HoREA khẳng định, việc cơ quan nhà nước không giải quyết chấp thuận chủ trương đầu tư đối với các trường hợp doanh nghiệp đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm đất ở, đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp để thực hiện dự án bất động sản đang là một trong nhiều nguyên nhân dẫn đến sự sụt giảm nguồn cung dự án, sụt giảm sản phẩm nhà ở. Nhiều doanh nghiệp đang lâm vào hoàn cảnh rất khó khăn, bị đọng vốn kéo dài, chịu lãi vay cao, bị rơi vào nhóm nợ xấu, thậm chí có nguy cơ phá sản. Đây là vấn đề cấp bách phải giải quyết để tháo gỡ một điểm ách tắc của thị trường bất động sản và để đảm bảo tính thống nhất của hệ thống pháp luật. Đây cũng là một trong các nguyên nhân dẫn đến sự sụt giảm nguồn cung của thị trường trong những năm gần đây, mà rõ nét nhất là trong 10 tháng đầu năm 2018 và còn tiếp diễn trong thời gian tới.
Trước thực tế này, mới đây, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM đã tiếp tục có công văn kiến nghị về các vấn đề đang gây ách tắc, khó khăn cho doanh nghiệp bất động sản liên quan đến quy định “phải có đất ở 100% mới được chỉ định là chủ đầu tư”.
