Ông Nguyễn Viết Hải – Tổng Giám đốc Công ty Nam Thăng Long thừa nhận ưu điểm của quy định là bảo vệ tuyệt đối cho doanh nghiệp và khách hàng. Tuy nhiên, chính điều này lại làm phát sinh chi phí trong cơ cấu giá thành căn hộ mà người tiêu dùng phải gánh chịu khiến các doanh nghiệp không mặn mà tham gia.
Tăng gánh nặng cho doanh nghiệp
Ông Hải đưa ra dẫn chứng, dự án có tổng mức đầu tư 1.000 tỷ đồng, trong đó vốn tự có chiếm 40%. Chủ đầu tư phải thế chấp chính dự án trên để vay ngân hàng thêm 60%, tương ứng 600 tỷ đồng. Giả sử với mức lợi nhuận đạt 20% tổng vốn đầu tư, như vậy tổng giá trị dự án sẽ là 1.200 tỷ đồng.
Để được ngân hàng phát hành chứng thư bảo lãnh, chủ đầu tư phải ký quỹ bằng tiền mặt hoặc phải có tài sản bảo đảm. “Điều này làm gia tăng gánh nặng tài chính cho doanh nghiệp. Qua đó sẽ khiến giá thành đội lên 2-3%, giảm tính cạnh tranh của dự án trên thị trường” – ông Hải khẳng định.
Dự án The Emerald Mỹ Đình chủ đầu tư Vimefulland không đứng ra bảo lãnh căn hộ cho khách hàng.
Là doanh nghiệp đầu tiên trên địa bàn Hà Nội trao chứng thư bảo lãnh đến từng khách hàng, ông Nguyễn Anh Tuấn – Phó Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Địa ốc Hải Đăng thừa nhận, việc có được bảo lãnh cũng tạo nhiều thuận lợi cho chủ đầu tư trong việc bán sản phẩm nhà ở. Tuy nhiên để có được chứng thư bảo lãnh là quá trình rất dài giữa doanh nghiệp với ngân hàng. Ngân hàng sẽ phải tìm hiểu hồ sơ pháp lý, thủ tục, tính khả thi của dự án, năng lực của chủ đầu tư nên mất rất nhiều thời gian.
“Chưa kể, để có được chứng thư bảo lãnh doanh nghiệp gần như phải đứng ra chịu phí thay cho khách hàng trong một thời gian dài nên lãi thu được rất ít. Nếu doanh nghiệp nhỏ chắc chắn sẽ không thể làm được” – ông Tuấn cho biết.
Ông Nguyễn Mạnh Hà – Nguyên Cục trưởng Quản lý Nhà và Thị trường Bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết lý do ban hành quy định này bởi thực tế trước đây, người góp tiền mua nhà ở bằng hợp đồng trên giấy rất dễ gặp rủi ro, vì chủ đầu tư là người nắm đằng “chuôi”. Không ít chủ đầu tư “ôm” tiền của khách hàng bỏ trốn, khiến dự án “đắp chiếu” nhiều năm.
“Luật Kinh doanh BĐS mới sẽ hạn chế được những chủ đầu tư không có năng lực và đảm bảo về nguồn tiền của khách hàng khi đóng vào dự án. Đồng thời đây là một trong yếu tố tạo niềm tin cho khách hàng và khách hàng không phải băn khoăn góp tiền cho chủ đầu tư. Quy định mới cũng sẽ tạo điều kiện để người dân quay trở lại thị trường” – ông Hà cho biết.
Bổ sung chế tài xử phạt
Trao đổi với DĐDN, ông Đỗ Viết Chiến – Tổng Thư ký Hiệp hội BĐS Việt Nam cho rằng, bảo vệ người tiêu dùng là cần thiết. Tuy nhiên, quy định này chỉ nên thực hiện với các doanh nghiệp đã từng bị mất uy tín trên thị trường, hoặc có vi phạm pháp luật, nay đã khắc phục và làm lại dự án mới; doanh nghiệp mới thành lập. Đây là những trường hợp cần được bảo lãnh của ngân hàng để tạo lòng tin cho người tiêu dùng
“Do vậy, để bảo vệ người mua căn hộ hình thành trong tương lai, Nhà nước có thể đưa ra quy định về thủ tục mua bán. Đó là người mua nhà, thay vì đóng tiền trực tiếp cho chủ đầu tư như trước đây thì có thể đóng tiền cho ngân hàng, và ngân hàng sẽ giải ngân cho dự án theo đúng tiến độ thi công. Điều này bảo đảm dòng tiền được sử dụng đúng mục đích, bảo vệ được người mua nhà mà không làm tăng chi phí hình thành sản phẩm BĐS” – ông Chiến đề xuất.
Ở góc độ pháp lý, Luật sư Bùi Quang Hưng cho rằng, lý do các doanh nghiệp không mặn mà tham gia cấp bảo lãnh cho khách hàng một phần bởi chưa có chế tài xử phạt nếu các bên không thực hiện. Trong trường hợp cơm lành canh ngọt không sao, còn trong trường hợp dự án dừng triển khai, chậm tiến độ, người mua nhà sẽ không thể đòi được tiền ngân hàng.
“Trong bối cảnh quy định bắt buộc phải có bảo lãnh, ngân hàng vẫn chưa được thực hiện nghiêm trong thực tiễn thì người mua nhà cần rất cẩn trọng, tìm kiếm các thông tin pháp lý và kiểm tra dự án nhà ở đã có bảo lãnh ngân hàng hay chưa để tránh những rủi ro. Về phía luật pháp cũng nên bổ sung hình thức phạt tiền hoặc không được tiếp tục thực hiện dự án nếu chủ đầu tư không thực hiện bảo lãnh căn hộ” – LS Hưng đề xuất.
Thông tư số 13/2017 của Ngân hàng nhà nước quy định về bảo lãnh ngân hàng có hiệu lực từ ngày 15/11/2017 đã yêu cầu chủ đầu tư phải gửi cho ngân hàng hợp đồng mua, thuê mua nhà ở trong vòng 10 ngày làm việc kể từ ngày ký sau đó ngân hàng sẽ phát hành chứng thư bảo lãnh cho từng căn hộ.
