Doanh nghiệp phải nâng cao tín nhiệm
TS. Võ Thị Vân Khánh, Khoa Quản trị Kinh doanh (Học viện Tài chính) cho biết, thiếu vốn và lãi suất cao là hai vấn đề khó nhất đối với doanh nghiệp hoạt động trên thị trường bất động sản hiện nay. Thực tế những năm qua, tăng trưởng tín dụng vào lĩnh vực bất động sản thường cao hơn mức tăng trưởng chung của nền kinh tế, ngay cả trong quý I/2023 khi tín dụng tăng trưởng chậm.
TS. Võ Thị Vân Khánh phân tích, quy mô dư nợ tín dụng bất động sản trong 4 tháng đầu năm 2023 đã tăng thêm khoảng hơn 90.000 tỉ đồng (gần bằng một nửa mức tăng thêm hơn 200.000 tỉ đồng trong 4 tháng đầu năm 2022).
Tuy nhiên, 70% vướng mắc trong lĩnh vực bất động sản liên quan đến pháp lý. Nguyên nhân chủ yếu do yếu tố pháp lý của các dự án, trong đó có vấn đề liên quan đến nội dung về quy hoạch, sự không phù hợp giữa quy hoạch chung, quy hoạch phân khu và quy hoạch chi tiết và các dự án, khiến doanh nghiệp không chứng minh được có dòng tiền trả nợ theo kỳ hạn mới, do đó không tiếp cận được các chính sách cơ cấu lại thời hạn trả nợ và giữ nguyên nhóm nợ mới...
Chia sẻ về giải pháp gỡ vốn cho doanh nghiệp bất động sản, TS. Võ Thị Vân Khánh cho biết, một mặt, các doanh nghiệp phải chủ động tự tháo gỡ khó khăn, cơ cấu lại các khoản nợ và nâng cao tín nhiệm để nâng cao tỉ lệ huy động vốn từ phát hành trái phiếu.
Mặt khác, Chính phủ và các cơ quan chức năng đẩy nhanh xây dựng các quy hoạch, điều chỉnh các dự án phù hợp điều kiện, tình hình địa phương. Bên cạnh đó, làm rõ thời gian, trách nhiệm và kết quả cụ thể, tập trung xử lý các vấn đề chồng chéo quy định pháp luật hoặc hiểu không đúng, vượt quyền, hiểu và áp dụng của các cơ quan nhà nước khác nhau. Tăng minh bạch, công khai hóa việc phân cấp, phân quyền quản lý nhà nước về bất động sản.
Về phía Ngân hàng Nhà nước chỉ đạo các ngân hàng thương mại tiếp tục cho các doanh nghiệp bất động sản lành mạnh, có uy tín tín dụng được vay tiếp theo quy định, nhất là các dự án có đủ uy tín, điều kiện vay, với mức lãi suất hợp lý. Mặt khác, hạn chế các doanh nghiệp của ngân hàng tham gia đầu tư bất động sản hoặc hạn chế các doanh nghiệp mua cổ phần chi phối ngân hàng. Đồng thời, cần chủ động phối hợp với Bộ Tài chính và các cơ quan chức năng nghiên cứu cập nhật, phòng ngừa, ngăn chặn các thủ đoạn lũng đoạn và đầu cơ.
Các Bộ chức năng và chính quyền các tỉnh, thành cần sớm chủ động xây dựng các quy hoạch chi tiết và chính sách hỗ trợ liên quan (về thủ tục hành chính, thuế, tín dụng và giá cả…) thích hợp với địa phương và thị trường cụ thể để sớm triển khai chương trình 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho công nhân, người thu nhập thấp trong giai đoạn từ nay tới năm 2030.
“Phải nhấn mạnh rằng - để tháo gỡ khó khăn và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững cần quán triệt và bám sát nguyên tắc “không ai giải cứu cho ai”. Việc này bảo đảm hài hòa các lợi ích, lưu ý xử lý nợ tư mà không làm tăng nợ công và giảm thiểu tác động trái chiều trong công tác kiểm soát, chống đầu cơ, lũng đoạn thị trường”, vị chuyên gia chia sẻ.
Cần chuẩn bị đầy đủ cho thị trường trái phiếu doanh nghiệp
Theo Thứ trưởng Bộ Tài Chính Nguyễn Đức Chi, các doanh nghiệp bất động sản, xây dựng phát hành trái phiếu có mức vốn chủ sở hữu từ 100 đến 10.000 tỷ đồng. Bên cạnh những doanh nghiệp niêm yết đầu ngành có tỷ lệ dư nợ trái phiếu doanh nghiệp trên vốn chủ sở hữu dưới 5%, còn một số doanh nghiệp là công ty chưa đại chúng, quy mô nhỏ nhưng có có hệ số nợ vay cao. Một số doanh nghiệp huy động vốn với lãi suất cao trong khi kỳ hạn trái phiếu phát hành chỉ khoảng 2 - 4 năm đặt ra vấn đề về khả năng cân đối vốn trong thời gian tới nếu tình hình thị trường gặp khó khăn.
TS. Trịnh Đoàn Tuấn Linh, chuyên gia tài chính ngân hàng cũng chia sẻ, lợi ích của việc phát hành trái phiếu là không bị những tiêu chuẩn thẩm định khắt khe của ngân hàng về vay vốn đầu tư.
Đồng thời, không bắt buộc phải có tài sản thế chấp, sử dụng nguồn vốn chủ động và linh hoạt hơn. Từ đó giúp doanh nghiệp giảm áp lực trả vốn trong các năm chưa đến hạn thanh toán. Đặc biệt là lãi suất vay có thể thấp hơn lãi suất ngân hàng.
Theo TS Trịnh Đoàn Tuấn Linh, cơ cấu phát hành trái phiếu theo nhóm ngành thì chủ yếu là tổ chức tín dụng và bất động sản. Trong năm 2021, ngành bất động sản chiếm 37%, tổ chức tín dụng chiếm 32%. Trong 10 tháng 2022, cơ cấu ngành có sự thay đổi lớn khi tổ chức tín dụng chiếm 56%, bất động sản chiếm 21%, còn lại các ngành khác là xây dựng và thương mại dịch vụ, sản xuất…
Tuy nhiên vị chuyên gia lưu ý, trái phiếu doanh nghiệp hiện nay chưa thực sự là nguồn vốn cung cấp quan trọng cho nền kinh tế. Đặc biệt là các công ty sản xuất kinh doanh. Do đó, cần có thời gian để chuẩn bị đầy đủ cho thị trường trái phiếu doanh nghiệp.
“Cần tách trái phiếu ngân hàng và các định chế tài chính với trái phiếu doanh nghiệp sản xuất kinh doanh. Đồng thời, hoàn thiện hành lang pháp lý để đảm bảo quyền lợi cho nhà đầu tư”, TS Trịnh Đoàn Tuấn Linh bày tỏ.
