Như Reatimes đã đưa tin, cách đây khoảng 5 năm, phong trào làm dự án BT (đổi đất lấy hạ tầng) bắt đầu nở rộ. Tại Hà Nội và TP.HCM không ít doanh nghiệp nhờ đầu tư dự án theo hình thức này đã phất lên thành “đại gia” trong giới BĐS.
Theo đánh giá của một số chuyên gia BĐS, về cơ bản, làm các dự án BT là hình thức đầu tư ít rủi ro, vì nhà đầu tư triển khai xong là bàn giao ngay cho Nhà nước. Hơn nữa, nhà đầu tư được thanh toán bằng quyền sử dụng đất sạch.
Thông thường, nhà đầu tư muốn có được quyền sử dụng đất thì cũng phải trải qua nhiều quy trình phức tạp khó khăn, nhất là khi phải đấu giá cạnh tranh. Tuy nhiên, bằng cách đề xuất làm dự án theo hình thức BT, nhà đầu tư không phải đấu giá, mà giá đất được hai bên thỏa thuận, nhiều khi giá chưa được tính sát với giá thị trường.
Đây cũng chính là “miếng bánh vẽ” mà chủ đầu tư các dự án BT thỏa sức đưa ra đàm phán với chính quyền khi được giao thực hiện các dự án và chính việc được “tự do vẽ ra” các khoản chi phí cho dự án đã giúp không ít doanh nghiệp bỗng “lớn nhanh như thổi” chỉ sau một vài năm bước chân vào lĩnh vực BĐS.
Trở lại trường hợp của Bitexco. Khởi nghiệp từ một công ty dệt nhỏ ở tỉnh Thái Bình, năm 2000, Bitexco bất ngờ nhảy sang lĩnh vực BĐS, với công trình đầu tiên ghi dấu ấn là tòa nhà văn phòng Bitexco ở TP. HCM.
Những năm sau đó, Bitexco tiếp tục triển khai các dự án khác, như The Manor tại Hà Nội, The Manor I & II tại TP. HCM, Tháp tài chính Bitexco Hồ Chí Minh, The Garden và khách sạn JW Marriott tại Hà Nội.
Sau khi khẳng định vị thế trong làng BĐS với những dự án tên tuổi, thời gian gần đây Bitexco đã dấn thêm một bước khi tham gia vào những dự án đổi đất lấy hạ tầng nhằm dành “miếng bánh” tại các thương vụ BT. Chính nhờ việc tham gia vào các dự án này, Bitexco đã để dành được khá nhiều quỹ đất “vàng” dồi dào ở các thành phố lớn như Hà Nội, Vĩnh Phúc...
Khu đô thị The Manor Central Park Hà Nội. Ảnh: Kháng Trần
The Manor Central Park ở Hà Nội do Bitexco đang triển khai là một ví dụ. Dự án được thành hình với Quyết định số 946/QĐ-UBND (ngày 25/2/2010) chấp thuận thông qua hồ sơ đề xuất và chỉ định nhà đầu tư đàm phán hợp đồng Dự án đường giao thông quanh khu tưởng niệm danh nhân Chu Văn An, huyện Thanh Trì theo hình thức hợp đồng xây dựng, chuyển giao (BT). Qua việc đề xuất dự án này, Bitexco ngắm đến khu “đất vàng” sạch cuối cùng tại đường vành đai 3.
Sau khi được phê duyệt dự án vào cuối năm 2011, tháng 12/2012, UBND TP. Hà Nội đã phê duyệt điều chỉnh tổng thể quy hoạch chi tiết Khu chức năng đô thị Nam vành đai 3 (tỷ lệ 1/500) và đến tháng 2/2014, Sở Xây dựng Hà Nội có tờ trình số 1058/TTr-SXD báo cáo UBND TP. Hà Nội về việc chấp thuận đầu tư dự án Nam đường vành đai 3 là Tập đoàn Bitexco. Đổi lại, Bitexco nhận được dự án đối ứng là Khu đô thị Nam đường vành đai 3.
Điều đáng nói là, khi để mắt tới dự án này, Bitexco không chỉ nhằm vào khu “đất vàng” cuối cùng trên đường vành đai 3 Hà Nội để xây Khu đô thị The Manor Central Park mà còn có toan tính khác, đó là “biến” Công viên Chu Văn An thành không gian xanh mang tính “sân nhà” của The Manor Central Park.
Vì vậy, sau một thời gian được giao đất để thực hiện dự án The Manor Central Park, đơn vị này đã đề xuất với lãnh đạo TP. Hà Nội tiếp tục cho phép triển khai xây dựng Công viên Chu Văn An theo hợp đồng BT. Tuy nhiên, lãnh đạo TP. Hà Nội chưa đồng ý với đề xuất của Bitexco về việc đầu tư xây dựng dự án trên.
Được biết, hiện lãnh đạo Hà Nội mới chỉ đồng ý về mặt chủ trương sẽ giao cho chủ đầu tư dự án The Manor Central Park thi công 2 hồ điều hòa trong Công viên Chủ Văn An và hiện đơn vị này mới đang lập đồ án xây dựng 2 hồ điều hòa, trình lãnh đạo Hà Nội quyết định.
Thế nhưng, bất chấp đề xuất của mình chưa được chấp thuận, khi bắt tay vào xây dựng biệt thự, nhà liền kề tại The Manor Central Park, Bitexco đã không ngần ngại “quảng cáo” Công viên Chu Văn An như một hợp phần của dự án. Điều này đang gây ra những nhầm lẫn cho khách hàng về “giá trị” thật của The Manor Central Park.
Quảng cáo 100ha Công viên Chu Văn An tại tường bao dự án The Manor Central Park Hà Nội. Ảnh: Kháng Trần
Một dự án khác cũng được cho là đầy toan tính của đơn vị này khi thực hiện các dự án BT, đó là Dự án Khu đô thị điều hòa đầm Sáu Võ – Yên Lạc – Bình Xuyên, tỉnh Vĩnh Phúc.
Theo tìm hiểu của Reatimes, đây là dự án có quy mô sử dụng đất lên tới 3.000ha, trong đó có gần 1.000ha đất mặt nước là hai hồ điều hòa có nhiệm vụ thoát lũ cho thành phố Vĩnh Yên. Dự án nằm trong quy hoạch chung đô thị Vĩnh Phúc đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2050 và được định hướng là khu du lịch sinh thái.
Để tham gia vào dự án này, Bitexco đã hỗ trợ tỉnh Vĩnh Phúc trong công tác ứng vốn lập quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 và đã hoàn thành xin ý kiến Bộ Xây dựng và ngày 16/5/2016, UBND tỉnh Vĩnh Phúc đã ký quyết định phê duyệt quy hoạch của dự án này. Hiện UBND tỉnh Vĩnh Phúc tiếp tục giao Bitexco lập quy hoạch 1/500 của toàn bộ dự án (3.000ha).
Tại Hội nghị xúc tiến đầu tư tỉnh Vĩnh Phúc ngày 27/12/2016, UBND tỉnh Vĩnh Phúc và Bitexco đã ký biên bản ghi nhớ về việc thực hiện dự án đường giao thông theo hình thức BT, theo đó sẽ giao Bitexco thực hiện đầu tư khoảng 380ha đất để đối ứng hoàn vốn dự án đường giao thông.
Hiện Bitexco đang lập hồ sơ đề xuất dự án đường giao thông theo hình thức BT và đang lựa chọn đơn vị lập quy hoạch 1/500 cho toàn bộ 3.000ha dự án khu đô thị.
Xung quanh việc thực hiện các dự án BT, trao đổi với Reatimes, TS. Phạm Sỹ Liêm, Phó chủ tịch Tổng hội Xây dựng, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng cho biết, ông luôn luôn không đồng tình biện pháp làm BT vì thiếu sự minh bạch.
Theo ông Liêm, B là xây dựng. Trong xây dựng, hình thức phổ biến là người ta thường tổ chức đấu thầu để chọn một nhà thầu nào đưa ra giá thấp nhất, nhưng trong khi thực hiện hình thức BT thì không có việc đó. Còn T là chuyển giao để đổi lấy đất. Đất phụ thuộc vào nhiều yếu tố trong đó có vị trí của nó, nếu dùng để xây dựng. Yếu tố này chỉ được đánh giá thông qua đấu giá.
“Thông thường, trong đấu giá ai trả cao nhất thì người đó được. Tuy nhiên, giá ở dự án BT này cũng không có đấu giá đất, đấu thầu dự án cho nên nó không tuân thủ các quy tắc giá cả của thị trường, vì thế rất dễ bị lợi dụng.
Chẳng hạn, nếu hai bên thông đồng nhau, tức là chính quyền và nhà đầu tư thông đồng với nhau, họ nâng giá công trình lên rất cao và hạ giá đất xuống rất nhiều. Trong khi thông đồng đấy họ phải chuyển một phần tiền đó cho anh ký quyết định. Như vậy, với một việc không minh bạch như thế có thể sẽ tạo điều kiện cho tham nhũng, cho nên tôi rất phản đối”, ông Liêm nói.
