Nhận diện yếu tố tác động tới thị trường và nhóm doanh nghiệp đầu tư bất động sản công nghiệp
Nhìn lại quá trình phát triển thị trường bất động sản công nghiệp trong thời gian qua, không khó để thấy, hầu hết dự án bất động sản công nghiệp phát triển thuận lợi đều nằm tại nơi có kinh tế - xã hội phát triển, hạ tầng giao thông thuận tiện, tập trung chủ yếu quanh hai khu vực chính là Đông Nam Bộ với trung tâm là TP.HCM và Đồng bằng sông Hồng với trung tâm là Thủ đô Hà Nội. Các địa bàn khác dù có nhiều chính sách ưu đãi, nhưng việc thu hút đầu tư vẫn gặp khó khăn, dẫn tới việc phát triển bất động sản công nghiệp diễn ra chậm và khó.
Trong bối cảnh hiện nay, dịch bệnh không chỉ là “một thách thức” riêng với Việt Nam mà còn là “thách thức” với cả thế giới thì việc Việt Nam quyết liệt trong thực hiện chính sách “Sống chung với Covid” thay vì “Zero Covid” là hoàn toàn phù hợp. Chính điều này đã tạo điều kiện cho bất động sản Việt Nam nói chung và bất động sản công nghiệp nói riêng khả quan hơn.
Tại hội thảo trực tuyến “Bất động sản công nghiệp - Thích ứng và cạnh tranh 2022 – 2025”, các chuyên gia đã chia sẻ các kiến thức khách quan, kịp thời nhất về xu hướng phát triển bất động sản công nghiệp trong thời kỳ mới. Từ đó, giúp các nhà đầu tư, chủ đầu tư và các cá nhân quan tâm nhìn nhận rõ tình hình cạnh tranh khốc liệt, những thách thức cùng những cơ hội đầu tư khả quan trong giai đoạn 2022 - 2025 sắp tới.
Tại Hội thảo, ông Phạm Văn Nam - Co-Founder Cổng thông tin Khu công nghiệp Việt Nam cho hay: Hiện Việt Nam đang có 5 mô hình khu công nghiệp khác nhau bao gồm: Khu công nghiệp đô thị dịch vụ, khu công nghiệp chuyên sâu, khu công nghiệp hỗ trợ, khu công nghiệp sinh thái, khu công nghiệp đa ngành. Mỗi một mô hình khu công nghiệp có đặc điểm riêng và mô hình hoạt động riêng.
“Bất động sản công nghiệp Việt Nam hiện có nhiều lợi thế cạnh tranh so với các quốc gia khác trong khu vực như lao động trẻ, giá thuê đất rẻ. Tuy nhiên, lợi thế này sẽ dần không còn nhiều. Trong khi đó, liên quan đến chuỗi dịch chuyển, sẽ đòi hỏi Việt Nam phải cạnh tranh rất gay gắt với các quốc gia khác trong khu vực như Thái Lan để có thể tiếp cận với các nhà đầu tư nước ngoài”, ông Nam nói.
Theo đó ông cho rằng, nếu trước đây, các khu công nghiệp của Việt Nam phát triển manh mún thì giờ đây trong bối cảnh mới các doanh nghiệp phát triển có quy hoạch bài bản, có hạ tầng xã hội và các tiện ích đi kèm khu công nghiệp…
Nói về xu hướng lựa chọn phát triển khu công nghiệp, ông Tuấn Nguyễn - Ban Nghiên cứu và Phát triển dự án Công ty CP Đầu tư phát triển bất động sản Bình Minh chia sẻ:
Đối với các chủ đầu tư của khu công nghiệp, khi lựa chọn xây dựng một khu công nghiệp, điều họ quan tâm đầu tiên chính là vị trí như ở gần đầu các khu vực kinh tế lớn, các khu vực có hạ tầng kết nối tốt.
Bên cạnh đó, là xu hướng chọn các khu vực có mật độ xây dựng chưa quá dày đặc, khu vực vẫn còn quỹ đất rộng để phát triển như Bắc Giang, Bắc Ninh, Hoà Bình…
Ngoài ra, theo ông Tuấn, các tỉnh, thành phố có chính sách thu hút đầu tư rất tốt, có những cách xử lý thủ tục hành chính thông thoáng và nhanh chóng cũng sẽ thu hút nhà đầu tư. Ví như Bắc Ninh, quỹ đất cũng bắt đầu khan hiếm nhưng các nhà đầu tư vẫn đổ về địa phương này xây dựng và phát triển khu công nghiệp, đó là bởi các doanh nghiệp đều đánh giá tỉnh Bắc Ninh có cơ chế chính sách thông thoáng. Đó cũng là lý do vì sao chỉ số năng lực cạnh tranh cấp tỉnh (PCI) của Bắc Ninh luôn đứng Top đầu.
Ông Phạm Đoàn Tùng, Giám đốc/Nhà sáng lập TOPLAND GLOBAL, đồng thời là Co-founder M&A VietNam cũng chia sẻ, các nhà đầu tư luôn luôn đặt hiệu quả dự án lên hàng đầu, do đó họ luôn tìm hiểu các thông tin rất kỹ là tỉnh nào, khu vực nào với ưu điểm, nhược điểm ra sao để đầu tư. Bên cạnh đó là chính sách thu hút của tỉnh ra sao cũng là điều họ quan tâm.
“Đối với một địa phương, khi có nhà đầu tư lớn tới đầu tư thì tất yếu kéo theo đó sẽ có rất nhiều các nhà đầu tư khác cùng vào. Tôi cho rằng, thái độ và chiến lược phát triển của địa phương rất quan trọng. Địa phương nào có chính sách tiếp cận tốt thì doanh nghiệp cũng sẽ hướng tới”, ông Tùng nhận định.
“Đối với một khu công nghiệp nhỏ và vừa, tối thiểu cũng phải có diện tích trên dưới 150ha. Tuy nhiên, việc xây dựng và phát triển một khu công nghiệp sẽ không phụ thuộc quá vào quy mô. Vấn đề trọng điểm là chủ đầu tư phải xác định được tâm huyết theo khu công nghiệp từ đầu đến cuối chứ không nên đầu tư để chuyển nhượng hoặc là nhằm mục tiêu đa dạng hoá sản phẩm của họ. Thực tế, có không ít nhà đầu tư, thế mạnh của họ là nhà ở, thương mại nhưng vì theo “trend” bất động sản công nghiệp mà họ đã chuyển sang lĩnh vực này nhằm mục tiêu đa dạng hoá sản phẩm”, ông Tuấn nói thêm.
Vướng mắc và xu hướng mới của bất động sản công nghiệp
Tại hội thảo, các chuyên gia cũng chia sẻ một vấn đề pháp lý, chính sách liên quan đến thị trường bất động sản công nghiệp. Đáng chú ý trong đó có câu chuyện vướng mắc, hạn chế khi xây dựng khu công nghiệp sinh thái.
Ông Trần Đại Nghĩa - Chuyên gia pháp lý dự án cho hay: “Đầu tiên phải xem xét khái niệm khu công nghiệp sinh thái. Nhà nước vận động về làm khu công nghiệp sinh thái nhưng lại chưa có khái niệm rõ ràng về khu công nghiệp sinh thái. Do đó, phải định nghĩa rõ ràng khu công nghiệp sinh thái là gì? Bao gồm các tiêu chí tỷ lệ cây xanh bao nhiêu? Thu hút các ngành nghề sinh thái như thế nào và các vấn đề khí thải khác…
Tiếp theo, nếu làm khu công nghiệp sinh thái thì nhà đầu tư phải nhận được ưu đãi gì? So sánh với các quy định đã ban hành hiện nay, tôi nhận thấy, chủ đầu tư khu công nghiệp sinh thái với khu công nghiệp thường vẫn giống nhau. Trong khi, một số đơn vị nghiên cứu khảo sát đã chỉ ra rằng, doanh nghiệp làm khu công nghiệp sinh thái tăng chi phí lên tới 20 - 30%, cũng không thu lợi nhuận gì ngoài tên của khu công nghiệp. Do đó, trong tương lai, Nhà nước cần phải có các chính sách ưu đãi đất, thuế hay mật độ xây dựng… Đặc biệt, tôi cho rằng phải sửa Nghị định 82 với hướng ưu đãi hơn cho doanh nghiệp làm khu công nghiệp sinh thái thì mới có thể tạo ra sự đột phá”.
Ông Phạm Văn Nam cũng chia sẻ thêm: “Vốn dĩ doanh nghiệp đầu tư vào khu công nghiệp đã ít, nay xây dựng khu công nghiệp sinh thái đòi hỏi phải lựa chọn nhóm nhà đầu tư có liên quan để tạo thành hệ thống tuần hoàn trong khu công nghiệp. Do đó thu hút doanh nghiệp vào lĩnh vực công nghiệp sẽ kém đi nếu không có cơ chế và các chính sách ưu đãi để thu hút họ”.
Chia sẻ về xu hướng của bất động sản công nghiệp trong bối cảnh mới, ông Phạm Đoàn Tùng nói: “Tôi đã tư vấn cho nhiều doanh nghiệp xây dựng nhà xưởng không kho, kho thông minh, và đây cũng là xu hướng mà doanh nghiệp đang hướng tới trong bối cảnh mới. Thực tế thời điểm Covid-19 xảy ra, rất nhiều doanh nghiệp đã gặp khó khăn và nhiều cơ sở nhà kho của họ “mất” vào tay ngân hàng. Tuy nhiên, các doanh nghiệp này vẫn còn ý chí sản xuất, còn tệp khách hàng, còn thương hiệu. Như vậy, khi dịch Covid-19 được kiểm soát, nhu cầu cho thuê nhà xưởng hiện tại và tương lai đều rất cao. Lúc này, thị trường sẽ xuất hiện xu hướng xây dựng khu nhà xưởng thông minh, linh hoạt để có thể đáp ứng yêu cầu của mỗi doanh nghiệp. Các kho này không nằm trong nhà xưởng mà sẽ nằm ở khu riêng biệt để có thể cung ứng cho từng doanh nghiệp và thích ứng theo mùa vụ của doanh nghiệp.
Ngoài ra, các chuyên gia cũng cho biết, trong thời gian vừa qua, nhiều đơn vị triển khai hệ thống online để nhà đầu tư có thể nhìn thấy hiện trạng khu công nghiệp và ra quyết định tốt hơn. Tuy nhiên, môi trường online sẽ cần đẩy mạnh hơn nữa, để khách hàng có thể tiếp nhận thông tin nhanh và sớm trong bối cảnh sống chung với Covid-19.
