Đảm bảo tính thống nhất, tính đồng bộ của hệ thống pháp luật nói chung và hệ thống pháp luật về kinh doanh bất động sản nói riêng là yêu cầu quan trọng và là điều kiện tiên quyết để phát triển thị trường bất động sản trong nền kinh tế thị trường và hội nhập quốc tế.
Thị trường bất động sản chịu sự điều chỉnh, quy chiếu của nhiều đạo luật mà trước hết và trực tiếp là Luật Đất đai năm 2013, Luật Nhà ở năm 2014, Luật Kinh doanh BĐS năm 2014.
Tuy nhiên, theo PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến, Phó Chủ tịch hội đồng trường, Trưởng khoa Pháp luật kinh tế, Trường Đại học Luật Hà Nội cho biết, thực tiễn áp dụng pháp luật để điều chỉnh hoạt động của thị trường bất động sản cho thấy bộc lộ một số điểm không thống nhất, đồng bộ về nội dung giữa các Đạo luật này gây khó khăn, cản trở cho sự vận hành thông suốt, lành mạnh của thị trường bất động sản.
Mẫu thuẫn trong quy định luật đất đai năm 2013, luật nhà ở năm 2014
PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến cho rằng, Luật Đất đai năm 2013 không có bất cứ quy định nào về đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư. Trong khi đó, theo Luật Nhà ở năm 2014, việc lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án nhà ở phải thông qua đấu giá hoặc đấu thầu...
Về những bất cập trong quy định này, PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến phân tích, theo Luật Đấu thầu năm 2013 và Nghị định số 30/2015/NĐ-CP ngày 17/03/2015 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đấu thầu về lựa chọn nhà đầu tư (Nghị định số 30/2015/NĐ-CP ngày 17/03/2015) thì việc lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất tại các khu đất có giá trị lợi thế thương mại cao phải thực hiện theo hình thức đấu thầu.
“Như vậy, theo quy định của pháp luật hiện hành, thực tiễn triển khai các dự án bất động sản đang phải đối mặt với những vướng mắc như: Trường hợp khu đất để thực hiện dự án bất động sản chưa thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng nhưng thuộc trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai 2013.
Trong trường hợp này, nếu xét theo quy định tại Luật Đấu thầu năm 2013 và Nghị định số 30/2015/NĐ-CP ngày 17/03/2015 thì “cơ chế” đấu thầu để thực hiện dự án được áp dụng. Thế nhưng, sau khi các nhà đầu tư đầu tư rất nhiều kinh phí tham gia đấu thầu để được lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án, với những cam kết đóng góp cho ngân sách nhà nước “nhiều tỷ đồng”, thì theo Luật Đất đai năm 2013, nhà đầu tư trúng đấu thầu dự án không thuộc trường hợp “Nhà nước giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá”.
Theo đó, cơ quan nhà nước có thẩm quyền có thể giao đất cho chủ đầu tư trúng đấu thầu thực hiện dự án luôn không hay tiếp tục thực hiện đấu giá thì chưa có quy định, hướng dẫn cụ thể, gây lúng túng cho cơ quan nhà nước và chủ đầu tư dự án”, ông Tuyến nói.
Bên cạnh đó, PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến cũng nhấn mạnh, pháp luật hiện hành chỉ quy định về việc đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất tại các khu đất có giá trị lợi thế thương mại cao. Với những khu đất không có giá trị lợi thế thương mại cao có phải thực hiện thủ tục đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư hay không thì đến nay, vẫn chưa có quy định rõ ràng. Điều này làm giảm sức hút đầu tư của địa phương và mất đi cơ hội nâng cao giá trị sử dụng đất, dẫn đến năng lực cạnh trạnh quốc gia bị hạn chế.
Chưa có sự đồng bộ giữa Luật Đất đai năm 2013, Luật Nhà ở năm 2014, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014
Về thời điểm có hiệu lực đối với giao dịch quyền sử dụng đất, giao dịch về nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Về thời điểm có hiệu lực của giao dịch dân sự nói chung và giao dịch về quyền sử dụng đất, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất nói riêng là cơ sở để xác định việc phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên. Kể từ thời điểm giao dịch có hiệu lực, bên nhận quyền sử dụng đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được pháp luật bảo hộ với tư cách là người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp.
Tuy nhiên, quy định về thời điểm có hiệu lực đối với các giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất có sự không thống nhất, đồng bộ giữa Luật Đất đai năm 2013, Luật Nhà ở năm 2014, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014.
PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến đã đưa ra những điểm không thống nhất giữa các đạo luật này, cụ thể:
Một là theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, các giao dịch về quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính (khoản 7 Điều 95, khoản 3 Điều 188).
Hai là theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, thời điểm có hiệu lực của hợp đồng kinh doanh bất động sản (quyền sử dụng đất, nhà ở và công trình xây dựng là một trong những đối tượng thuộc phạm vi điều chỉnh của hoạt động kinh doanh bất động sản) là thời điểm các bên thoả thuận và ghi trong hợp đồng, công chứng, chứng thực hoặc ký hợp đồng.
Về nguyên tắc chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất thuộc hoạt động kinh doanh bất động sản, Điều 37 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định phải đáp ứng các điều kiện quy định tại khoản 2 Điều 9 Luật này (khoản 1) và tuân thủ các quy định của pháp luật đất đai về mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất và đăng ký đất đai (khoản 2).
Như vậy, mặc dù khoản 2 Điều 37 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 có quy định về yêu cầu đăng ký đất đai, nhưng không đề cập đến thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất trong hoạt động kinh doanh bất động sản. Do vậy, có thể nhận thấy vướng mắc về xác định thời điểm có hiệu lực hợp đồng trong trường hợp này chưa được giải quyết triệt để, vì khoản 3 Điều 17 Luật này không đề cập đến các hợp đồng phải đăng ký theo quy định của pháp luật đất đai.
Ba là theo quy định tại khoản 1, 2 Điều 122 của Luật Nhà ở năm 2014, thời điểm của hợp đồng về nhà ở là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng hoặc thời điểm do các bên thoả thuận hoặc thời điểm ký kết hợp đồng. Tuy nhiên, tại điểm a khoản 1 Điều 118 của Luật Nhà ở năm 2014 lại quy định nhà ở là đối tượng của các hợp đồng thì phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu; trên thực tế, nhà ở, công trình xây dựng và quyền sử dụng đất luôn gắn liền với nhau về quyền cũng như sự tồn tại ở trạng thái vật chất của chúng. Do đó, pháp luật nên cho chúng hưởng chung một quy chế pháp lý thống nhất, không nên quy định thời điểm có hiệu lực ở các văn bản là khác nhau như hiện nay.
Về thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng về nhà ở và thời điểm có hiệu lực của giao dịch về quyền sử dụng đất
Theo PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến, quy định về thời điểm công chứng hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng về nhà ở với thời điểm có hiệu lực của giao dịch về quyền sử dụng đất giữa Luật Nhà ở năm 2014, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, Luật Đất đai năm 2013 không có sự thống nhất, đồng bộ; cụ thể:
Một là về yêu cầu công chứng, chứng thực các giao dịch đối với quyền sử dụng đất, nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất.
Điều 167 của Luật Đất đai năm 2013, Điều 17 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định giao dịch chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng, chứng thực; hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên.
Ngoài ra, văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự.
Như vậy, Luật Đất đai năm 2013 và Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 có phân biệt cụ thể, giao dịch nào bắt buộc phải công chứng, chứng thực; giao dịch nào không phải công chứng, chứng thực nhưng để phát sinh hiệu lực thì cả hai đạo Luật này đều quy định phải đăng ký vào sổ địa chính.
Bên cạnh đó, đối với nhà ở, tại Điều 112 của Luật Nhà ở năm 2014 quy định trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng.
Còn đối với trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.
Mặc dù Luật Nhà ở năm 2014 không quy định thời điểm có hiệu lực là thời điểm đăng ký vào sổ địa chính thì có cần thiết đặt ra yêu cầu về hình thức của một số giao dịch về nhà ở phải công chứng, chứng thực hay không?
Hai là, Luật Đất đai năm 2013 chưa quy định cụ thể tách bạch giữa thời điểm giao kết hợp đồng/công chứng, chứng thực; thời điểm có hiệu lực của hợp đồng. Ngoài ra, các quy định của pháp luật đất đai mặc dù đề cập đến việc đăng ký giao dịch quyền sử dụng đất, nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất nhưng không đưa ra hệ quả của việc đăng ký. Về phía Bộ luật dân sự năm 2015 (BLDS năm 2015), đối với giao dịch chuyển quyền sử dụng đất, Điều 503 quy định về hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất cũng rất chung chung “Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký theo quy định của Luật về đất đai”.
Tuy nhiên, trong phần các biện pháp bảo đáp thực hiện nghĩa vụ dân sự, BLDS năm 2015 có nhấn mạnh về hệ quả của việc đăng ký tại khoản 2 Điều 298: “Trường hợp được đăng ký thì biện pháp bảo đảm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký”.
Quy định này cũng được áp dụng cho biện pháp thế chấp bằng quyền sử dụng đất, nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất và khi giao dịch này được đăng ký hợp pháp, giao dịch bảo đảm có giá trị pháp lý với người thứ ba. Đây là hướng giải quyết hoàn toàn thuyết phục và cần được mở rộng ra cho các giao dịch khác .
Về phạm vi quyền chuyển nhượng dự án bất động sản
Theo PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến, Điều 25 của Luật Nhà ở năm 2014, Điều 45 của Luật Đầu tư năm 2020, Điều 51 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định quyền chuyển nhượng dự án được thực hiện đối với tất cả các loại dự án. Trong khi đó, Luật Đất đai năm 2013 lại quy định phạm vi chuyển nhượng dự án theo từng loại dự án đầu tư cụ thể.
“Luật Đất đai năm 2013 chỉ cho phép chuyển nhượng các dự án gắn liền với chuyển quyền sử dụng đất đối với các dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở và các dự án xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê. Đối với các dự án khác thì Luật Đất đai năm 2013 chưa quy định cụ thể. Như vậy, giữa các đạo luật này có sự không thống nhất trong các quy định về phạm vi quyền chuyển nhượng dự án bất động sản nhà, đất....”, ông Tuyến chia sẻ.
Giải pháp tăng tính đồng bộ giữa các đạo luật
Nhằm góp phần đảm bảo tính thống nhất, tính đồng bộ giữa các đạo luật PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến cũng đã đưa ra một số giải pháp, cụ thể:
Một là, rà soát sửa đổi, bổ sung quy định của Luật Đất đai năm 2013 về việc đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014 nhằm đảm bảo tính thống nhất, tính đồng bộ giữa các Đạo luật này về đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư.
Hai là, bổ sung quy định thống nhất thời điểm có hiệu lực đối với giao dịch về quyền sử dụng đất và tài sản, quyền tài sản gắn liền với đất giữa Luật Đất đai năm 2013, Luật Nhà ở năm 2014, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 là thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
Ba là, Luật Đất đai năm 2013 cần bổ sung quy định: “Trường hợp giao dịch về quyền sử dụng đất và các tài sản, quyền tài sản gắn liền với đất được đăng ký theo quy định của pháp luật thì giao dịch đó có giá trị pháp lý đối với người thứ ba, kể từ thời điểm đăng ký” và “từ thời điểm hợp đồng có hiệu lực, các bên phải thực hiện quyền và nghĩa vụ đối với nhau theo cam kết”.
Bốn là, rà soát, sửa đổi bổ sung quy định về phạm vi quyền chuyển nhượng dự án bất động sản nhà, đất đảm bảo tính thống nhất, tính đồng bộ giữa Luật Đất đai năm 2013, Luật Đấu thầu năm 2013 (sửa đổi, bổ sung một số điều năm 2020, năm 2022), Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014.
