Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi tiếp tục quy định về Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia, Chương trình phát triển nhà ở cấp tỉnh, kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh; được kỳ vọng là công cụ cần thiết để các địa phương định hướng mục tiêu phát triển từng loại nhà ở cho từng đối tượng, đảm bảo cân đối cung - cầu nhà ở phù hợp với nhu cầu thực tế của người dân, hạn chế việc phát triển nhà ở tràn lan gây ra hiện tượng “dự án ma”, nhà ở bỏ hoang do không có nhu cầu.
Song theo chuyên gia, quy định này cũng dẫn đến việc hàng loạt dự án phát triển nhà ở bị “tắc nghẽn” bởi không có trong chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở vì nhiều lý do khác nhau. Trong hoàn cảnh đó, đề xuất bỏ toàn bộ quy định về chiến lược phát triển nhà ở quốc gia, chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở đã được đặt ra.
Quy hoạch “vô hình”
“Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia, Chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở mang bản chất là một công cụ quy hoạch nhưng nằm bên ngoài hệ thống quy hoạch. Đó như một loại quy hoạch “vô hình”, dẫn đến Chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở khó phản ánh đầy đủ, kịp thời nhu cầu thực tế để làm tròn vai trò công cụ điều tiết thị trường nhà ở”, ThS. Nguyễn Văn Đỉnh, chuyên gia Pháp lý Bất động sản nói với Reatimes.
Theo Luật Đầu tư năm 2020, khi thẩm định chủ trương đầu tư dự án nhà ở, khu đô thị phải đánh giá về sự phù hợp với chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương. Trong đó, chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở xác định số lượng, loại hình nhà ở, diện tích đất, diện tích sàn nhà ở, thời điểm xây dựng, bàn giao nhà ở trong từng giai đoạn (5 năm, 10 năm).
Chẳng hạn theo dự thảo Tờ trình đề nghị xây dựng Luật Nhà ở (sửa đổi), cơ quan chủ trì soạn thảo đánh giá Chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở giúp cơ quan nhà nước đưa ra các định hướng, hoạch định các cơ chế, chính sách pháp luật về nhà ở phù hợp với từng giai đoạn, đảm bảo cân đối cung - cầu; giúp doanh nghiệp đầu tư nhà ở có định hướng, xác định đúng về nhu cầu thị trường nhà ở, xác định đúng phân khúc nhà ở phù hợp với nhu cầu thực tế để lựa chọn hình thức, quy mô đầu tư…
Song, ông Đỉnh cho rằng, xuất phát từ việc Chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở do cơ quan nhà nước ban hành, trực tiếp ấn định số lượng, loại hình nhà ở, diện tích đất, diện tích sàn nhà ở, thời điểm xây dựng, bàn giao, về bản chất đây chính là một công cụ quy hoạch bởi đã thể hiện rõ sự sắp xếp, phân bố, điều tiết của Nhà nước.
“Khi xây dựng Luật Nhà ở (sửa đổi), cần nhìn nhận rằng Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia, Chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở là một loại quy hoạch. Bởi nếu thuộc hệ thống quy hoạch, thì việc lập, phê duyệt không chỉ thực hiện theo Luật Nhà ở mà còn được điều chỉnh bởi Luật Quy hoạch”, ông Đỉnh nói.
Cụ thể, Luật Quy hoạch quy định rất chặt chẽ trình tự, thủ tục lập quy hoạch, thẩm định quy hoạch, quyết định/phê duyệt quy hoạch, công bố quy hoạch và thực hiện quy hoạch. Sau Luật Quy hoạch năm 2017, Quốc hội đã ban hành các luật để sửa đổi tổng cộng 56 luật có liên quan đến quy hoạch, kéo theo hàng loạt quy hoạch ngành bị bãi bỏ, từ quy hoạch giao thông vận tải đường bộ, cảng biển cho đến báo chí...
Ông Nguyễn Văn Đỉnh đánh giá, Chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở vẫn tồn tại những hạn chế nhất định:
Thứ nhất, quy trình lập Chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở không có bước lấy ý kiến cơ quan, tổ chức, cá nhân, cộng đồng dân cư có liên quan, do Luật Nhà ở không quy định việc này.
Theo ông Đỉnh, nhân dân là người thụ hưởng trực tiếp sản phẩm nhà ở, các doanh nghiệp đầu tư, kinh doanh bất động sản là chủ thể trực tiếp đầu tư, cung ứng nhà ở nhưng không được lấy ý kiến, do đó, mặc dù định hướng là một công cụ điều tiết quan trọng của Nhà nước nhưng Chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở đã thiếu đi cơ chế phản biện.
“Điều gì xảy ra nếu đơn vị tư vấn lập Chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở không đủ năng lực? Nếu Chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở không bám sát nhu cầu thực tế hoặc thiếu tính dự báo, thiếu tầm nhìn, gây vướng mắc, cản trở quá trình triển khai?”, ông Đỉnh đặt câu hỏi.
Thứ hai, nếu như các quy hoạch khác sau khi được phê duyệt phải công khai theo trình tự luật định, gồm niêm yết công khai tại trụ sở cơ quan, UBND các cấp... thì Luật Nhà ở chỉ quy định về đăng tải lên cổng thông tin điện tử của UBND cấp tỉnh.
Do đó, theo ông Đỉnh, nhiều trường hợp doanh nghiệp không được tiếp cận thông tin, dẫn đến khi trình thẩm định chủ trương đầu tư dự án mới “ngã ngửa” vì dự án không có trong Chương trình, kế hoạch.
Vấn đề đặt ra là, Luật Đầu tư quy định thẩm định dự án nhà ở, khu đô thị bắt buộc phải phù hợp với Chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở, nếu không sẽ không được chấp thuận chủ trương đầu tư là quy định không còn phù hợp, gây ách tắc cho nhiều dự án và cần có phương án giải quyết triệt để.
Bãi bỏ chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở cần phải là ưu tiên hàng đầu
Theo Luật Quy hoạch, nội dung quy hoạch tỉnh thể hiện định hướng phát triển, sắp xếp không gian và phân bổ nguồn lực cho các hoạt động kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, phương hướng phát triển ngành quan trọng, tổ chức hoạt động kinh tế - xã hội, phương án quy hoạch hệ thống đô thị, khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu du lịch...
Trong đó, quy hoạch tỉnh có sự gắn kết với quy hoạch tổng thể quốc gia, quy hoạch không gian biển quốc gia, quy hoạch sử dụng đất quốc gia, các quy hoạch ngành quốc gia và được xác định trên cùng thời kỳ quy hoạch (đều là 10 năm, hiện nay là thời kỳ 2021-2030). Các quy hoạch này có mối liên hệ tương hỗ với nhau bởi phương thức lập, thẩm định, phê duyệt đều thực hiện thống nhất theo Luật Quy hoạch.
Tuy nhiên, theo chuyên gia Pháp lý Bất động sản Nguyễn Văn Đỉnh, chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở dù mang bản chất là công cụ quy hoạch nhưng không nằm trong hệ thống quy hoạch. Sự “xung đột” sẽ xuất hiện trong trường hợp chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của tỉnh được lập cho giai đoạn khác với thời kỳ của quy hoạch tỉnh.
Trường hợp này, chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở không được lập trên nền tảng các định hướng lớn về phát triển kinh tế - xã hội của quy hoạch tỉnh thì căn cứ vào đâu để dự báo nhu cầu nhà ở cần đầu tư? Chỉ tiêu nhu cầu nhà ở của chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở trong trường hợp này liệu có phù hợp với thực tiễn?
Cụ thể hơn, ông Đỉnh nêu ví dụ, chẳng hạn nếu năm 2022, UBND tỉnh X phê duyệt Chương trình phát triển nhà ở giai đoạn 2022-2032 nhưng đến năm 2023 quy hoạch tỉnh X thời kỳ 2021-2030 mới được phê duyệt, trong đó xác định thêm nhiều khu công nghiệp, khu đô thị mới sẽ kéo theo gia tăng dân số cơ học và nhu cầu nhà ở tăng cao.
Các vấn đề nảy sinh như là trường hợp này có phải điều chỉnh chương trình phát triển nhà ở không hay chương trình phát triển nhà ở trường hợp này có theo kịp sự phát triển và phản ánh được nhu cầu nhà ở trong thực tế?
Khi chương trình phát triển nhà ở chưa điều chỉnh, nếu doanh nghiệp đề xuất các khu nhà ở phục vụ công nhân trong các khu công nghiệp mới xác định trong quy hoạch tỉnh sẽ không được chấp thuận. Vậy chương trình phát triển nhà ở là công cụ điều tiết hợp lý hay cản trở sự phát triển của thị trường?
Ngoài ra, còn phải xét đến thực trạng hiện nay có bao nhiêu đơn vị tư vấn đủ điều kiện, năng lực lập Chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở. Đa số các chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của các địa phương hiện nay vẫn do một đơn vị sự nghiệp thuộc cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở lập.
“Tôi cho rằng chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở là một loại quy hoạch ngành nhưng nằm ngoài hệ thống quy hoạch, dẫn đến thiếu quy định về trình tự, thủ tục lập, về lấy ý kiến cơ quan, tổ chức, cá nhân, cộng đồng dân cư có liên quan hay phương thức công khai để các doanh nghiệp tiếp cận”, ông Đỉnh nói.
Mặt khác, theo ông Đỉnh, Điều 59 Luật Quy hoạch đã yêu cầu phải bãi bỏ các quy hoạch về đầu tư phát triển hàng hóa, dịch vụ, sản phẩm cụ thể, ấn định khối lượng, số lượng hàng hóa, dịch vụ, sản phẩm được sản xuất, tiêu thụ. Chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở về bản chất là loại quy hoạch ấn định khối lượng, số lượng sản phẩm (ở đây là ấn định số lượng, diện tích nhà ở được xây dựng) nên cần phải bãi bỏ.
"Tôi cho rằng việc ban hành chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở để ấn định, giới hạn số lượng nhà ở được xây dựng trong một giai đoạn là không cần thiết và đi ngược lại các quy luật khách quan của thị trường, đặc biệt là quy luật cung - cầu.
Về nguyên tắc, doanh nghiệp bỏ vốn đầu tư phải tìm hiểu thị trường và phải hiểu nhu cầu thị trường hơn cơ quan nhà nước. Việc can thiệp, giới hạn phát triển nhà ở hay bất kỳ loại “hàng hóa phổ thông” nào khác là giải pháp phi thị trường”, ông Đỉnh khẳng định.
Bên cạnh đó, nếu một doanh nghiệp điều tra và nhận thấy nhu cầu nhà ở lớn của người dân tại một khu vực, doanh nghiệp phải thực hiện rất nhiều thủ tục hành chính bao gồm cả xin cập nhật dự án vào chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở để đủ điều kiện chấp thuận chủ trương đầu tư. Việc này làm tăng thủ tục hành chính, tạo cơ chế xin - cho, làm chậm quá trình phát triển.
“Giống như dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã mạnh dạn bãi bỏ khung giá đất để khơi thông nguồn lực đất đai, việc bãi bỏ Chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở cần phải là ưu tiên hàng đầu trong xây dựng dự án Luật Nhà ở (sửa đổi). Nhà nước đã và đang quản lý hoạt động xây dựng thông qua công cụ quy hoạch. Trong quy hoạch xây dựng đã xác định rõ vị trí các khu đô thị, các khu nhà ở. Việc phát sinh thêm Chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở là không cần thiết và lãng phí chi phí lập”, ông Nguyễn Văn Đỉnh phân tích.
Sau giai đoạn lấy ý kiến rộng rãi, dự kiến dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) sẽ được báo cáo tại kỳ họp thứ 5, Quốc hội khóa XV và thông qua tại kỳ họp thứ 6.
