Mới đây, khách hàng Trương Phú Hưng tại dự án Khu dân cư theo quy hoạch, thị trấn Long Thành, huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai (tên thương mại là ID Junction) đã có đơn thư khiếu nại gửi đến Sở Xây dựng tỉnh Đồng Nai về việc dự án huy động vốn không đúng quy định của pháp luật.
Tiếp đó, Sở Xây dựng Đồng Nai đã có phản hồi đến khách hàng với nội dung từ chối tiếp nhận khiếu nại của người dân. Theo đó, văn bản của Sở Xây dựng cho biết, ngày 18/3/2024, Sở nhận được đơn khiếu nại của ông Trương Phú Hưng, khiếu nại Văn bản số 2638/SXD-QLN-TTBĐS ngày 22/8/2022 của Sở Xây dựng về việc điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai để được đưa vào kinh doanh đối với 235 căn nhà tại Khu 1 (khoảng 10,44ha) thuộc dự án Khu dân cư theo quy hoạch, thị trấn Long Thành, huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai.
Sau khi xem xét nội dung đơn khiếu nại, căn cứ khoản 2, điều 11 của Luật Khiếu nại ngày 11/11/2011, Sở Xây dựng nhận thấy, đơn khiếu nại của ông Trương Phủ Hưng không đủ điều kiện thụ lý giải quyết vì lý do văn bản số 2638/SXD-QLN-TTBĐS ngày 22/8/2022 của Sở Xây dựng không liên quan trực tiếp đến quyền, lợi ích hợp pháp của người khiếu nại.
Tuy nhiên, theo phân tích của Luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư TP.HCM, tại khoản 8 Điều 2 Luật Khiếu nại năm 211 quy định: "Quyết định hành chính là văn bản do cơ quan hành chính nhà nước hoặc người có thẩm quyền trong cơ quan hành chính nhà nước ban hành để quyết định về một vấn đề cụ thể trong hoạt động quản lý hành chính nhà nước được áp dụng một lần đối với một hoặc một số đối tượng cụ thể". Công dân có quyền khiếu nại đề nghị cơ quan có thẩm quyền xem xét lại quyết định hành chính của cơ quan hành chính nhà nước khi có căn cứ cho rằng quyết định hoặc hành vi đó là trái pháp luật, xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp của mình.
Đối chiếu với Thông báo số 89/TB-SXD ngày 22/03/2024 của Sở Xây dựng tỉnh Đồng Nai có nhận định về văn bản 2638/SXD-QLN-TTBĐS ngày 22/8/20222 không liên quan trực tiếp đến quyền, lợi ích hợp pháp của người khiếu nại (ông Hưng). Như vậy, nếu theo nhận định của Sở Xây dựng tỉnh Đồng Nai thì đối tượng bị khiếu kiếu nại là văn bản 2638/SXD-QLN-TTBĐS dù không đúng pháp luật, dù nhà ở hình thành trong tương lai không đủ điều kiện nhưng được Sở Xây dựng thực hiện sai thì người tiêu dùng không bị ảnh hưởng là hoàn toàn sai, đặc biệt tại Cơ quan quản lý về nhà ở.
Điều 55 Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014 quy định rõ Sở Xây dựng là cơ quan có thẩm quyền xác nhận về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua, trên cơ sở đó để người tiêu dùng tham gia vào các giao dịch đúng quy định pháp luật, được pháp luật bảo vệ thì nay Sở Xây dựng phủ nhận giá trị pháp lý đó. Vụ việc này, có thể vì việc Sở Xây dựng tỉnh Đồng Nai coi Giấy tiếp nhận hồ sơ số 000.00.08.H19-220519-0055 ngày 19/5/2022 của Trung tâm hành chính công tỉnh Đồng Nai là "giấy tờ về quyền sử dụng đất trái với quy định Luật Đất đai 2013 nên đã tiếp tục giấu, né việc vi phạm này của mình.
Luật sư cho rằng, việc Sở Xây dựng Đồng Nai từ chối tiếp nhận khiếu nại thì khách hàng hoàn toàn có thể phản ánh tiếp lên cấp trên
Trong trường hợp này, luật sư cho rằng, ông Hưng có thể tiếp tục gửi đơn khiếu nại đến UBND tỉnh Đồng Nai về việc Sở Xây dựng tỉnh từ chối giải quyết khại với lý do không xâm phạm đến quyền, lợi ích hợp pháp của người khiếu nại (ông Hưng). Ngoài ra, theo Luật Tố cáo thì những trường hợp có vi phạm dù không xâm phạm đến quyền, lợi ích hợp pháp của mình thì họ vẫn có quyền nộp đơn để Cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết theo Luật Tố cáo năm 2018.
Trước đó, khách hàng Trương Phú Hưng đã có văn bản khiếu nại gửi đến Sở Xây dựng tỉnh Đồng Nai, phản ánh về các lo ngại liên quan đến hoạt động giao dịch kinh doanh bất động sản tại dự án Khu dân cư theo quy hoạch, thị trấn Long Thành, huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai (tên thương mại là ID Junction) do Công ty Cổ phần Bất động sản Long Thành Riverside làm chủ đầu tư.
Theo đó, khách hàng cho biết, ông có ký hợp đồng tư vấn đầu tư bất động sản số P1.8/HĐTV/2021/Z1-IDJ ngày 27/12/2021 với Công ty Cổ phần Bất động sản Long Thành Riverside (Mã DN: 0316825913, trụ sở: L17-11, Tầng 17, Tòa nhà Vincom Center, 72 Lê Thánh Tôn, phường Bến Nghé, Quận 1, TP.HCM) có tên tương tự và gây hiểu nhầm với chủ đầu tư dự án là Công ty Cổ phần Long Thành Riverside (Mã DN: 362669386, trụ sở: Tổ 18, Khu Cầu Xéo, Thị trấn Long Thành, huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai), giá bán nhà là: 10.560.000.000 VND.
Theo khách hàng, nội dung hợp đồng tư vấn đầu tư bất động sản là không đúng và trái quy định pháp luật. Vì tin tưởng và nhầm lẫn tên giữa đơn vị ký hợp đồng tư vấn và chủ đầu tư của dự án, ông Hưng đã chuyển cho Công ty Cổ phần Bất động sản Long Thành Riverside số tiền 3.168.000.000 VND (ngày 20/12/2021: 100.000.000 VND: Đợt 1 ngày 04/1/2022: 956.000.000 VND: Đợt 2 ngày 25/3/2022: 1.056.000.000 VND: Đợt 3 ngày 04/7/2022: 1.056.000.000 VND).
Tháng 8/2022, Sở Xây dựng tỉnh Đồng Nai có Thông báo số 2638/SXD-QLN-TTBĐS ngày 22/8/2022 về điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai để đưa vào kinh doanh đổi với 235 căn nhà tại Khu 1 (khoảng 19,44 ha) thuộc dự án Khu dân cư theo quy hoạch, thị trấn Long Thành, huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai.
Sau đó, ông Hưng có ký Hợp đồng mua bán nhà ở số P1.8/HĐMBNO/2021/Z1-IDJ ngày 20/10/2022 với Công ty Cổ phần Long Thành Riverside (Mã DN: 362669386) với giá bán nhà là: 10.560.000.000 VND. Vị khách đã chuyển cho Công ty Cổ phần Bất động sản Long Thành Riverside số tiền 3.168.000.000 VND (ngày 20/12/2021: 100.000.000 VND: Đợt 1 ngày 04/1/2022: 956.000.000 VND; Đợt 2 ngày 25/3/2022: 1.056.000.000 VND; Đợt 3 ngày 04/7/2022: 1.056.000.000 VND).
Tiếp đó, ông Hưng có ký Hợp đồng cho vay số 001.23.101.392278.TD ngày 20/4/2023 với Ngân hàng TMCP Quân Đội – Chi nhánh TP.HCM (18B Cộng Hòa, P.4, Q. Tân Bình, TP.HCM) và Ngân hàng đã giải ngân số tiền vay 4.224.000.000 VND vào ngày 27/4/2023 cho Công ty Cổ phần Long Thành Riverside (Mã DN: 362669386).
Tuy nhiên, ông Hưng đề nghị Sở Xây dựng tỉnh Đồng Nai: thu hồi Thông báo số 2638/SXD-QLN-TTBĐS ngày 22/8/2022 về điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai để đưa vào kinh doanh đối với 235 căn nhà tại Khu 1 (khoảng 19,44 ha) thuộc dự án Khu dân cư theo quy hoạch, thị trấn Long Thành, huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai.
Bởi theo khách hàng, có các căn cứ của việc phải thu hồi như sau:
"Về quyền sử dụng đất:
Căn cứ khoản 1 Điều 55 Luật KD BĐS năm 2014 quy định về “Điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh": "1. Có giấy tờ về quyền sử dụng đất".
Tại khoản 7, 8, 9, 16 Điều 3 của Luật Đất đai năm 2013 quy định:
17. Nhà nước giao quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước giao đất) là việc Nhà nước ban hành quyết định giao đất để trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất. 8. Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước cho thuê đất) là việc Nhà nước quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất.
9. Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng đất ổn định mà không có nguồn gốc được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu đối với thửa đất xác định.
16. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất".
Theo Công văn 2797/BXD-QLN ngày 30/6/2023 của Bộ Xây dựng hướng dẫn về giấy tờ về quyền sử dụng đất khi bán nhà ở hình thành trong tương lai tại dự án Đầu tư xây dựng nhà ở.
Như vậy, tại thời điểm Sở Xây dựng tỉnh Đồng Nai ban hành Thông báo số 2638/SXD- QLN-TTBĐS ngày 22/8/222 thì Công ty Cổ phần Long Thành Riverside không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất thuộc dự án. Mặt khác, Giấy tiếp nhận hồ sơ số 000.00.08.H19-220519-0055 ngày 19/5/2022 của Trung tâm hành chính công tỉnh Đồng Nai không phải là “giấy tờ về quyền sử dụng đất" theo quy định Luật Đất đai 2013".
Khách cũng cũng cho rằng, nội dung trong Thông báo số 2638/SXD-QLN-TTBĐS của Sở Xây dựng không đầy đủ và gây hiểu nhầm theo Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014: “những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản”.
Cụ thể, tại trang 5 Thông báo số 2638/SXD-QLN-TTBĐS: "- Chủ đầu tư chỉ được nhận ứng trước tiền của khách hàng mua nhà ở hình thành trong tương lai của 235 căn nhà ở hình thành trong tương lai (phụ lục đính kèm) thuộc dự án Khu dân cư theo quy hoạch, thị trấn Long Thành, huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai với số tiền tối đa bằng tổng số tiền theo quy định tại khoản 1 Điều 57 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014."
Tuy nhiên, trên thực tế, ông Hưng đã phải thanh toán cho Công ty Cổ phần Long Thành Riverside (Mã DN: 362669386) 70% giá bán là 7.392.000.000 đồng nhưng việc thu tiền không theo: "những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản".
Do đó, vị khách hàng đã đề nghị Sở Xây dựng tỉnh Đồng Nai xem xét các yêu cầu trên, nhằm đảm bảo các quyền lợi cho chính bản thân ông, cũng như trường hợp của hàng trăm khách hàng khác đã thực hiện ký Hợp đồng tư vấn và Hợp đồng mua bán tại dự án ID Junction.
Sai phạm giao gần 20ha đất không qua đấu giá
Đây là một trong những thông tin được Bộ Tài nguyên và Môi trường đề cập tại Thông báo kết luận thanh tra số 804/TB-BTNMT, ngày 25/12/2023, về việc chấp hành pháp luật trong lĩnh vực tài nguyên và môi trường trên địa bàn tỉnh Đồng Nai.
Cụ thể, kết luận thanh chỉ rõ những tồn tại đối với công tác quản lý nhà nước về quản lý đất đai, trong đó UBND tỉnh Đồng Nai chỉ định chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng khu dân cư theo quy hoạch để thực hiện giao đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, không đúng quy định của pháp luật đất đai; xác định tên người sử dụng đất khi thu hồi đất chưa đúng với thực tế; nội dung của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chưa thống nhất với quy hoạch đô thị.
Trước các tồn tại trên, Bộ Tài nguyên và Môi trường kiến nghị UBND tỉnh Đồng Nai chấn chỉnh công tác quản lý Nhà nước về tài nguyên và môi trường, đưa công tác này vào nề nếp, nâng cao hiệu lực và hiệu quả quản lý, đảm bảo đúng quy định của pháp luật.
Đồng thời, tổ chức kiểm điểm và chỉ đạo các Sở, ngành, đơn vị, địa phương có liên quan kiểm điểm, làm rõ trách nhiệm của tập thể, cá nhân để xảy ra các tồn tại đã nêu tại kết luận thanh tra; trên cơ sở đó có hình thức xử lý phù hợp với quy định của pháp luật đối với các tập thể, cá nhân liên quan; có biện pháp khắc phục có hiệu quả những tồn tại nêu trên.
Đồng Nai cần chấn chỉnh và hoàn thiện công tác giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất, đấu giá quyền sử dụng đất, tách hợp thửa đất nhằm đưa công tác quản lý Nhà nước về đất đai đi vào nề nếp, nâng cao hiệu lực trong quản lý và hiệu quả trong sử dụng đất.
Đồng Nai chỉ đạo xử lý việc giao đất cho Công ty Cổ phần Long Thành Riverside thực hiện dự án đầu tư xây dựng khu dân cư theo quy hoạch không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, không đúng quy định tại Điều 118 Luật Đất đai.
