Thời gian gần đây, một số môi giới bất động sản tại TP.HCM giới thiệu, quảng cáo về “dự án” Green Hill, toạ lạc tại xã Bàu Hàm 2, huyện Thống Nhất, Tỉnh Đồng Nai. “Dự án” này được giới thiệu có quy mô lên đến 30ha, với các sản phẩm villa đỉnh đồi siêu sang. Khi hỏi về pháp lý của những lô đất này, môi giới nói rằng, dự án đều có sổ riêng từng nền, đất trên sổ là đất trồng cây lâu năm.
Sổ đỏ môi giới gửi cho thấy, một khu đất được rao bán có vị trí là thửa số 41, tờ bản số 79, địa chỉ là xã Bàu Hàm 2, huyện Thống Nhất, tỉnh Đồng Nai.
“Chỉ từ 999.000 đồng/m2 đất vườn chính chủ tại Thống Nhất, Dầu Giây với nhiều diện tích khác nhau với các tiện ích thoả ước mơ bỏ phố về quê và còn hơn thế nữa. Vị trí vàng ở cửa ngõ của cao tốc TP.HCM-Dầu Giây, Dầu Giây - Phan Thiết, Dầu Giây - Đà Lạt; đúng chất quê; đúng khí hậu quê trong lành, mát lạnh, mù sương.
Nơi đây được mệnh danh là Đà Lạt của miền Đông. Chi phí thấp đúng giá đầu tư ở quê, tận hưởng khu sinh thái thiên nhiên ưu đãi, vườn có cây trái sẵn, có đội ngũ nông dân hỗ trợ để mảnh vườn nhà bạn như mong ước. Tham gia khai thác vườn để tăng thu nhập, ngủ vẫn có thu nhập. Đặc biệt, khách hàng làm việc chính chủ, công chứng, sang tên có sổ rõ ràng”, quảng cáo Green Hill cho biết.
Ngoài ra, các môi giới cũng rôm rả ca tụng về xu hướng bỏ phố về vườn đang thịnh hành trong năm 2022. Việc khởi động xây dựng cao tốc Dầu Giây – Lâm Đồng cũng sẽ khiến giá đất gia tăng nhiều lần.
Trong vai người có nhu cầu mua đất, PV liên hệ với số hotline của Green Hill và gặp môi giới tên L. Môi giới này giới thiệu những khu vườn của Green Hill có diện tích 3.000 – 4.000 m2 sẽ tiên phong về nông nghiệp sinh thái nghỉ dưỡng với điểm nhấn là vườn hoa và những tiện ích xây dựng cơ bản như rào xung quanh lô đất.
L. cho biết khu đất dự án này đang làm thủ tục tách thửa và khẳng định trong vòng 45 ngày sẽ tách sổ xong. “Khách chỉ cần cọc trước 50 triệu đồng để giữ chỗ. Tách sổ xong, khách hàng có thể chọn lô đất như mong muốn, không ưng ý thì có thể lấy lại tiền”, L. mời chào.
Tuy nhiên, không như những lời giới thiệu “có cánh” về dự án, khi trực tiếp đi xem khu đất được giới thiệu dự án Green Hill, PV không khỏi thất vọng khi đường vào là lối mòn tự mở, trên đất cũng chưa có cây trái hay vườn hoa như quảng cáo, xung quanh rất hoang vu.
Theo chân một môi giới tên T., PV được dẫn đến khu đất đầu tiên giới thiệu nằm cách nút cao tốc Long Thành Dầu Giây 2 km. Mỗi miếng đất tại đây được chào bán với giá 1,1 tỷ đồng/1.000 m2. Trên khu đất này chỉ có cỏ dại, cây rừng mọc chằng chịt.
Liên quan đến dự án này, đại diện chính quyền huyện Thống Nhất khẳng định trên địa bàn huyện này không có dự án nào có tên gọi là Green Hill được cơ quan chức năng cấp phép. Những quảng cáo trên mạng về dự án Green Hill hay những hứa hẹn về việc phân lô, tách thửa có thể có dấu hiệu lừa đảo.
Theo Luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư TP.HCM, đất do cá nhân, hộ gia đình được cấp sổ, chỉ được chuyển mục đích sử dụng đất (từ đất trồng cây lâu năm sang đất ở) khi UBND huyện chấp thuận và phải nộp tiền sử dụng đất. Những lô đất này chỉ được giao dịch hợp pháp khi được cấp sổ cho từng thửa và phải được công chứng hoặc chứng thực tại đơn vị công chứng, UBND huyện.
Điều hết sức lưu ý là có nhiều thửa đất nông nghiệp hiện nay được hứa hẹn sẽ chuyển mục đích được sang thổ cư, nhưng trên sổ đỏ không có mặt tiền đường, nên không đáp ứng điều kiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Những khu đất này được "xây lụi" đường bê tông trái phép, trên đất nông nghiệp, nếu không xem xét kỹ, người mua sẽ bị lừa.
“Nếu vì lợi nhuận trong việc lướt sóng mà bất chấp giao dịch không đúng pháp luật, thì khách hàng có nhiều nguy cơ bị mất trắng tiền như vụ việc Công ty Địa ốc Alibaba và nhiều vụ khởi tố cá nhân lừa đảo chiếm đoạt tài sản trong thời gian gần đây”, Luật sư Phượng nói.
Theo quy định của pháp luật đất đai, việc sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở phải được sự cho phép của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Căn cứ điều 9 Nghị định số 91/2019/NĐ-CP ngày 19/11/2019 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, hành vi tự ý chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở mà không được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép là trái luật và bị xử phạt vi phạm hành chính.
Nếu muốn xây nhà trên đất nông nghiệp thì việc trước tiên cần thực hiện xin chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở. Điểm d khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai 2013 quy định trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bao gồm việc “Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp.”
Như vậy, hộ gia đình, cá nhân chỉ được chuyển đất nông nghiệp sang đất ở nếu được UBND cấp huyện (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương) nơi có đất cho phép.
