Thị trường bất động sản có thể phải chờ giải cứu
Tại Tọa đàm: “Phát triển nguồn vốn cho bất động sản: Dư địa và gợi ý các giải pháp bền vững” được tổ chức mới đây, TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế trưởng BIDV, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ Quốc gia đã đưa ra nhiều nhận định về nguồn vốn vào bất động sản Việt Nam hiện nay, đặc biệt là vấn đề tín dụng.
Chuyên gia nhấn mạnh, nếu dòng vốn vào bất động sản bị nghẽn sẽ làm giảm nhiệt thị trường và thực tế thị trường đang trầm lắng. Bên cạnh đó, thị trường mất cân đối cung - cầu (cung không thể tăng, cầu không giảm…), dự án có thể bị dở dang, thanh khoản thị trường bất động sản giảm, nợ xấu theo đó tăng, chứng khoán giảm, giảm đà phục hồi kinh tế…
“Do đó, nếu chúng ta không cẩn thận sẽ giống Trung Quốc, vừa rồi họ siết chặt quá và phải giải cứu. Việc kiểm soát và ứng xử hợp lý là vô cùng quan trọng”, chuyên gia cho biết.
Nói về tín dụng vào bất động sản, TS. Cấn Văn Lực dẫn chứng số liệu từ Ngân hàng Nhà nước Việt Nam cho biết, tính đến hết tháng 6/2022, nguồn vốn tín dụng bất động sản tăng 14%. Tổng dư nợ tín dụng bất động sản khoảng 2,36 triệu tỷ đồng, chiếm 20,74% tổng dư nợ của nền kinh tế. Trong đó, cho vay nhà ở chiếm 67% (1,58 triệu tỷ đồng), còn lại là tín dụng kinh doanh bất động sản chiếm khoảng 33% (0,78 triệu tỷ đồng).
So sánh tỷ lệ tín dụng bất động sản trên tổng dư nợ của các ngành kinh tế 2021 của Việt Nam với các quốc gia trong khu vực và các thị trường bất động sản lớn như Mỹ, Trung Quốc..., TS. Cấn Văn Lực cho rằng hiện nay tỷ trọng tín dụng kinh doanh bất động sản Việt Nam còn nhiều dư địa để phát triển.
“Tín dụng bất động sản ở các nước khoảng 30% tổng dư nợ, trong khi tại Việt Nam chúng ta tỷ lệ còn ít. Việt Nam còn nhiều dư địa phát triển tín dụng, đặc biệt là tại các phân khúc còn thiếu cung, lĩnh vực xây dựng, thị trường cổ phiếu và trái phiếu doanh nghiệp…”, TS. Cấn Văn Lực nhận định.
Từ nay đến 2030, mỗi năm Việt Nam cần khoảng từ 700.000 đến một triệu tỷ đồng vốn trung dài hạn (ngoài phần vốn tín dụng ngân hàng). Chuyên gia kiến nghị, cần phát triển cân bằng, hài hòa hơn thị trường tài chính, kiến tạo phát triển song vẫn kiểm soát rủi ro, tận dụng được các cơ hội mới, nắn dòng vốn chứ không làm nghẽn. Đặc biệt, quan tâm rủi ro hệ thống tài chính, chú trọng điều tiết cung - cầu bất động sản.
Về tình hình dòng vốn vào bất động sản trong những tháng cuối năm, ông Lực cũng chia sẻ: “Theo thống kê của chúng tôi, tổng lượng vốn tung ra cho thị trường bất động sản trong 7 tháng đầu năm 2022 ước khoảng 420.000 tỷ đồng và nếu như từ nay đến cuối năm thuận lợi thì con số cả năm sẽ rơi vào khoảng 800.000 tỷ đồng. Đây là một con số không hề nhỏ so với toàn bộ lượng vốn đầu tư cho nền kinh tế”.
TS. Cấn Văn Lực cũng nhấn mạnh vai trò thu hút vốn của thị trường bất động sản rất quan trọng bởi nó liên quan đến khoảng 35 lĩnh vực, ngành nghề khác nhau. Trong đó, 4 ngành lớn có liên quan nhiều là xây dựng (5,94% GDP), du lịch (9,2% GDP), lưu trú (3,8% GDP), tài chính - ngân hàng 5,32%) - tổng 24,3% năm 2019. Và hệ số lan tỏa của bất động sản đối với những ngành nghề này 0,5 - 1,7 lần.
Do đó, lĩnh vực đóng góp của bất động sản đối với nền kinh tế là vô cùng quan trọng, ở đây là đóng góp về giá trị gia tăng chứ không phải doanh thu. Ngoài ra, bất động sản là lĩnh vực xếp thứ 2 về thu hút vốn nước ngoài, chiếm khoảng 10% FDI đăng ký mới hàng năm.
Đồng quan điểm, TS. Lê Xuân Nghĩa, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ Quốc gia cho rằng, cần phải nghiên cứu một cách nghiêm túc về thị trường bất động sản, đặc biệt là trong bối cảnh giá nhà cao hơn 30 lần tiền lương của người mua nhà.
Theo chuyên gia, Trung Quốc và Việt Nam đều đang gặp vấn đề là thừa nguồn cung và thiếu vốn. Việt Nam có tình trạng dư cung, thiếu cung ở một vài phân khúc bất động sản dẫn dến không có hàng để bán nên dòng tiền bị âm: Nhiều dự án đắp chiếu không có tiền triển khai, không có tiền giải phóng mặt bằng...
Đặc biệt, các doanh nghiệp bất động sản đang gặp vướng mắc về vốn đối với kênh trái phiếu doanh nghiệp. Để xây dựng cơ sở pháp lý vững chắc, dài hạn cho thị trường này, cần sớm xây dựng đạo luật về trái phiếu doanh nghiệp, điều mà các nước trên thế giới đã làm.
Trái phiếu - kênh gia tăng nguồn vốn cho bất động sản
Theo giới chuyên gia, dòng vốn trung - dài hạn lâu nay phục vụ đắc lực cho thị trường bất động sản là trái phiếu đang bị đình trệ sau một số sai phạm của doanh nghiệp. Trong hai tháng 5 và 6, giá trị trái phiếu phát hành tăng nhẹ nhưng chủ yếu vẫn là trái phiếu của ngân hàng thương mại, còn trái phiếu bất động sản chiếm tỷ trọng rất nhỏ. Tuy nhiên, về lâu dài trái phiếu vẫn là một kênh huy động vốn quan trọng và là lựa chọn phù hợp của các nhà phát triển bất động sản.
TS. Lê Xuân Nghĩa nhìn nhận, tình trạng vỡ nợ trái phiếu có thể xảy ra khi các doanh nghiệp không phát hành mới được để đảo nợ đến hạn. Điều này không xảy ra ở tất cả các doanh nghiệp nhưng có thể xảy ra ở bộ phận khá lớn, gây tác động trực tiếp trước hết đến hệ thống ngân hàng bởi phần lớn tài sản thế chấp đều là bất động sản, tiếp đến là thị trường chứng khoán.
Mặt khác, nhìn toàn bộ thị trường tài chính hiện tại, do thiếu vắng hai chữ minh bạch trong thời gian dài dẫn đến nhiều hệ lụy. Ở một số quốc gia trên thế giới có thị trường vốn phát triển mạnh, không thể thiếu các công ty kiểm toán và đơn vị xếp hạng tín nhiệm uy tín.
Để giải quyết vấn đề vốn cho doanh nghiệp bất động sản, chuyên gia Lê Xuân Nghĩa nêu ra một số kiến nghị: “Từ nay đến cuối năm phải ra được Nghị định 153 sửa đổi về phát hành trái phiếu doanh nghiệp cũng như khuyến khích các doanh nghiệp lớn phát hành trái phiếu. Các doanh nghiệp bất động sản có dư nợ trái phiếu lớn, thời gian đáo hạn trong kỳ tới cần nhanh chóng xây dựng kế hoạch chi trả, bao gồm mạnh dạn phát hành trái phiếu mới hoặc bán các dự án, tài sản dở dang”.
Bên cạnh đó, phải có một kế hoạch xếp hạng tín nhiệm doanh nghiệp để có được nguồn vốn trung dài hạn lâu dài. Cuối cùng là các doanh nghiệp không nên phát hành chịu lãi suất cao, không được bán các dự án đang có để giải quyết nợ trái phiếu, tránh để mất uy tín và nhanh chóng đăng ký xếp hạng, bảo mật thông tin.
Ông Phùng Xuân Minh, Chủ tịch HĐQT Saigon Ratings cũng đưa ra 5 giải pháp nâng cao chất lượng trái phiếu doanh nghiệp:
Thứ nhất, thông tin giao dịch thị trường phải được quản lý, giám sát chặt chẽ, tăng tính công khai minh bạch và bảo vệ các quyền lợi hợp pháp của các nhà đầu tư.
Thứ hai, các tổ chức phát hành và trái phiếu cần phải được quy định bắt buộc xếp hạng tín nhiệm. Trên cơ sở đó, có thể phân định rõ chất lượng tín nhiệm của từng loại hình tổ chức phát hành và các trái phiếu theo chuẩn mực và tiêu chí đánh giá ở các mức đầu tư hay là đầu cơ để các nhà đầu tư trên thị trường tham khảo, quyết định đầu tư phù hợp với khẩu vị rủi ro đầu tư.
Thứ ba, từng bước tạo lập và hình thành tập quán văn hoá xếp hạng tín nhiệm của hệ thống doanh nghiệp Việt Nam trong thời gian tới, phù hợp với các khuyến nghị của các tổ chức định chế tài chính quốc tế có uy tín như Ngân hàng thế giới (IMF), Ngân hàng phát triển Châu Á (ADB); đồng thời phù hợp với thông lệ quản lý và kinh nghiệm phát triển thị trường ở các quốc gia tiên tiến.
Thứ tư, Nhà nước cần có chính sách khuyến khích các doanh nghiệp phát hành trái phiếu ra công chúng. Đối với các hoạt động giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ cần phải được quản lý thành thị trường giao dịch có tổ chức.
Đồng thời, phải phát triển thị trường trái phiếu sơ cấp và thứ cấp nhằm tăng tính thanh khoản cho việc giao dịch chuyển đổi trái phiếu. Bộ Tài chính đang thực hiện các chính sách thúc đẩy thị trường trái phiếu doanh nghiệp thứ cấp tập trung.
Thứ năm, Nhà nước khuyến khích và tiến tới có các chính sách quy định bắt buộc các doanh nghiệp áp dụng chế độ kế toán, theo chuẩn mực của quốc tế (IFRS). Các tổ chức phát hành trái phiếu doanh nghiệp phải cung cấp các bản cáo bạch hoặc là cam kết sử dụng các nguồn vốn huy động đúng mục đích theo phương án phát hành trái phiếu và tuân thủ tuyệt đối việc công bố thông tin đầy đủ, rõ ràng và kịp thời theo quy định của pháp luật./.
