Dòng tiền phía Bắc đổ bộ, bất động sản phía Nam tăng nhiệt

Từ cuối năm ngoái đến nay, theo các đơn vị nghiên cứu thị trường, lượng tìm kiếm, khảo sát và giao dịch của nhà đầu tư phía Bắc tại các tỉnh phía Nam tăng mạnh. Nhà đầu tư phía Bắc đổ vốn vào các dự án lớn, từ chung cư đến nhà phố thương mại, tạo nên sức nóng rõ nét.

Báo cáo của Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (Dat Xanh Services - FERI) cho thấy, làn sóng "Nam tiến" của dòng tiền đầu tư từ khu vực phía Bắc đang trở thành một trong những động lực quan trọng, thúc đẩy đà phục hồi và gia tăng sức nóng cho thị trường bất động sản phía Nam. Dòng vốn của khách hàng phía Bắc hiện chiếm khoảng 30 - 35% tổng lượng giao dịch bất động sản tại khu vực phía Nam trong năm 2025. Đáng chú ý, không chỉ tập trung vào phân khúc cao cấp, ngày càng nhiều nhà đầu tư trẻ tại Hà Nội chuyển hướng quan tâm đến các sản phẩm giá vừa túi tiền tại những khu vực mới sáp nhập như Bình Dương và Bà Rịa -Vũng Tàu.

Báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cũng cho thấy, thị trường bất động sản đang chứng kiến làn sóng dịch chuyển vốn đầu tư mạnh mẽ từ khu vực phía Bắc vào các thị trường trọng điểm phía Nam, đặc biệt là TP.HCM và các tỉnh lân cận. Theo VARS, dù nguồn cung mới gia tăng, giá nhà đất tại Hà Nội vẫn liên tục lập đỉnh trong suốt thời gian qua. Chỉ số giá chung cư hiện tại so với quý 1/2019 đã tăng hơn 96% và gấp 1,7 lần mức tăng của TP.HCM cũ cùng giai đoạn. 

Giá nhà "neo" cao khiến biên độ tăng giá thu hẹp, giảm sức hấp dẫn với dòng vốn đầu tư. Đồng thời, giá trị vốn cũng vượt xa khả năng tài chính của nhiều nhà đầu tư, khiến dòng tiền bắt đầu dịch chuyển ra khỏi Hà Nội để tìm kiếm cơ hội mới tại các thị trường có mức giá hợp lý và dư địa tăng trưởng cao hơn. Ngoài việc tập trung tại các tỉnh vùng ven Hà Nội có hạ tầng kết nối hoàn thiện, dòng tiền đang dịch chuyển mạnh mẽ vào khu vực miền Nam.

Bà Lê Thị Hằng, nhà sáng lập Công ty cổ phần Bất động sản Indochine cho biết, chỉ trong 6 tháng cuối năm 2025, đơn vị của bà đã đưa khoảng 500 khách hàng miền Bắc vào miền Nam để tìm kiếm và mua bất động sản. Con số này phản ánh rõ đặc điểm nổi bật của nhà đầu tư miền Bắc là tư duy "tiền không để ngủ", mà phải được đưa vào đầu tư để sinh lời. Chính quan điểm này tạo nên động lực tăng trưởng quan trọng cho thị trường.

Trong năm 2025, thị trường miền Bắc được thúc đẩy mạnh mẽ bởi sự phát triển của hạ tầng đô thị, với nhiều dự án trọng điểm đang được triển khai như Vành đai 4, cùng hàng loạt cây cầu lớn dự kiến hoàn thiện trong giai đoạn 2027 - 2028. Song song đó, dòng vốn đầu tư, đặc biệt là vốn FDI, tiếp tục đổ mạnh vào các địa phương như Bắc Giang, Bắc Ninh, Thái Nguyên, Hải Phòng, Quảng Ninh, Hưng Yên... tạo nền tảng cho sự phát triển dài hạn của thị trường bất động sản khu vực.

Trong quá trình triển khai sản phẩm tại miền Bắc, bà Hằng cho biết thị trường có nhiều khác biệt so với miền Nam. Nhiều dự án ghi nhận mức tăng giá rất mạnh trong thời gian ngắn, có sản phẩm từ cuối năm 2023 đến nay đã tăng giá khoảng 200%.

Tại thị trường miền Bắc, giá bất động sản tại khu vực nội đô Hà Nội đang tăng nhanh. Những khu vực từng không được xem là trung tâm, vào năm 2023 chỉ có mức giá khoảng 50 triệu đồng/m2, đến nay đã tăng lên khoảng 100 triệu đồng/m2. Thậm chí, một số dự án mới tại quận Hoàng Mai đã ghi nhận mức giá khởi điểm khoảng 130 triệu đồng/m2, dù thời gian bàn giao dự kiến kéo dài đến năm 2029.

Bà Lê Thị Hằng, nhà sáng lập Công ty cổ phần Bất động sản Indochine

Hạ tầng và yếu tố pháp lý đang trở thành lực hút quan trọng, thúc đẩy làn sóng nhà đầu tư miền Bắc "Nam tiến". Dòng tiền hiện tập trung mạnh vào TP.HCM và các thị trường vệ tinh như Đồng Nai và Tây Ninh (Long An cũ). Đây là những khu vực vẫn sở hữu mặt bằng giá thấp hơn đáng kể so với Hà Nội, tạo dư địa hấp dẫn cho nhà đầu tư.

Tuy nhiên, yếu tố then chốt đối với nhà đầu tư miền Bắc không chỉ nằm ở mức tăng giá, mà quan trọng hơn là khả năng thanh khoản. Việc bán được hàng, thu hồi vốn, tạo lợi nhuận và nhanh chóng tái đầu tư mới chính là động lực lớn nhất thúc đẩy thị trường. So với miền Bắc, nhiều sản phẩm tại thị trường miền Nam hiện có tỷ lệ thanh khoản thấp hơn.

Theo bà Hằng, hạ tầng và yếu tố pháp lý đang trở thành lực hút quan trọng, thúc đẩy làn sóng nhà đầu tư miền Bắc "Nam tiến". Dòng tiền hiện tập trung mạnh vào TP.HCM và các thị trường vệ tinh như Đồng Nai và Tây Ninh (Long An cũ). Đây là những khu vực vẫn sở hữu mặt bằng giá thấp hơn đáng kể so với Hà Nội, tạo dư địa hấp dẫn cho nhà đầu tư.

Bà Phạm Thị Nguyên Thanh, Phó Chủ tịch Dat Xanh Services chia sẻ, hiện nay, động lực mua nhà của người miền Bắc hiện vẫn duy trì ở mức mạnh, bất chấp giá bán cao. Điều này cho thấy sức cầu và niềm tin vào bất động sản tại khu vực miền Bắc vẫn rất bền vững. Mặc dù thị trường miền Bắc ghi nhận mặt bằng giá ở mức rất cao, song không xảy ra tình trạng gãy giá, thậm chí mức độ cạnh tranh còn rất lớn với tỷ lệ chọi cao.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Thái Bình, Tổng Giám đốc Đông Tây Land cho rằng, khi theo sát thị trường cả hai miền, có thể dễ dàng cảm nhận được sức nóng của thị trường phía Bắc. Năm ngoái, nhiều ý kiến cho rằng giá bất động sản tại khu vực này đã ở mức rất cao và sắp gãy đến nơi. Tuy nhiên, thực tế cho thấy suốt một năm qua, giá không những không giảm mà còn tiếp tục tăng. Đến nay, dù vẫn xuất hiện những lo ngại về mặt bằng giá, nhưng nguồn cung lại khan hiếm, nhiều dự án rơi vào tình trạng "không có hàng để bán".

Ngược lại, tại thị trường phía Nam, tâm lý của người mua trong thời gian qua thận trọng hơn đáng kể. Mục tiêu mua cũng có sự thay đổi rõ ràng. Theo các thống kê về nhu cầu, khách hàng phía Nam chủ yếu mua bất động sản để ở, sử dụng thực tế, cho thuê hoặc tích sản dài hạn. Hoạt động mua với mục tiêu lướt sóng, đầu cơ chờ tăng giá gần như không còn phổ biến trong giai đoạn này. Ngay cả việc sử dụng đòn bẩy tài chính cũng được cân nhắc kỹ lưỡng hơn trong năm 2025.

"Gu và hành vi của khách hàng mua bất động sản tại Việt Nam có sự khác biệt rất lớn giữa các vùng miền, đặc biệt là giữa thị trường phía Bắc và phía Nam. Chính sự khác biệt này khiến hai thị trường có nhịp tăng trưởng và động lực phát triển hoàn toàn khác nhau trong khoảng hai năm trở lại đây", ông Bình nhận định.

Tổng Giám đốc Đông Tây Land cũng đánh giá, chính sự khác biệt về động lực mua đã dẫn đến sự khác nhau trong cách tiếp cận khách hàng. Với thị trường phía Nam, chu kỳ bán hàng thường kéo dài, đòi hỏi đội ngũ bán hàng và marketing phải tư vấn kỹ lưỡng, chăm sóc dài hơi, có thể từ hai đến ba tháng trước khi khách hàng ra quyết định. Trong khi đó, tại thị trường phía Bắc, tốc độ ra quyết định nhanh hơn rất nhiều, thậm chí có những giao dịch được chốt chỉ sau một ngày với giá trị gần 10 tỷ đồng.

Từ thực tế này, ông Bình nói rằng người làm kinh doanh bất động sản trong giai đoạn hiện nay cần hiểu rõ đặc tính vùng miền để có chiến lược tiếp cận phù hợp. Việc dồn ép hay áp dụng một công thức bán hàng chung cho mọi thị trường sẽ khó mang lại hiệu quả.

Nhận định về xu hướng thị trường giai đoạn 2025 - 2026, Tổng Giám đốc Đông Tây Land đánh giá năm 2025 là năm bản lề, khi thị trường đang trong quá trình phục hồi và tăng trưởng tương đối ổn định. Bước sang năm 2026, bất động sản được kỳ vọng tiếp tục tăng trưởng nhưng theo hướng từ tốn, bền vững, thay vì tăng nóng như giai đoạn 2016 – 2019. Trong giai đoạn 2025 – 2030, xu hướng chung sẽ là tăng trưởng chậm hơn, có chọn lọc và mang tính dài hạn.

Theo đó, thị trường sẽ không tăng đồng loạt mà phân hóa mạnh theo từng phân khúc, từng khu vực và từng chủ đầu tư. Dòng tiền sẽ không "mưa đều" mà chỉ tập trung vào những sản phẩm có giá trị thực, khả năng khai thác rõ ràng, hạ tầng đồng bộ và pháp lý minh bạch.

Dù mặt bằng giá có thể cao nhưng nếu sản phẩm đáp ứng được các yếu tố trên, người mua vẫn sẵn sàng chấp nhận. Điều này khác với giai đoạn trước, khi nhiều quyết định mua dựa trên kỳ vọng tăng giá theo "sóng" thị trường.

Xét theo phân khúc, căn hộ được dự báo tiếp tục giữ vai trò chủ đạo trong năm 2026. Tại TP.HCM, hai khu vực được đánh giá nổi bật là khu trung tâm - nơi các dự án có giá bán cao nhưng vẫn được thị trường đón nhận nhờ vị trí và giá trị bền vững và khu vực Bình Dương, nơi đang ghi nhận nguồn cung căn hộ lớn cùng sức hấp thụ tích cực.

Bên cạnh đó, phân khúc nhà thấp tầng, vừa phục vụ nhu cầu ở vừa có yếu tố đầu tư, chủ yếu tập trung tại khu vực phía Nam và phía Tây như Long An, với sự tham gia của các chủ đầu tư lớn. Tuy nhiên, những dự án quy mô nhỏ, dù đầy đủ pháp lý nhưng thiếu hệ sinh thái sống hoàn chỉnh, vẫn gặp khó trong việc thu hút người mua.

Đối với bất động sản nghỉ dưỡng, năm 2026 được dự báo vẫn có một tỷ lệ hấp thụ nhất định. Tuy nhiên, điều kiện tiên quyết là dự án phải nằm gần các đô thị lớn, thuộc các chủ đầu tư uy tín, có khả năng hoàn thiện tiện ích và vận hành hiệu quả. Thực tế cho thấy nhiều dự án dù nằm gần TP.HCM nhưng không thể mở bán do khách hàng thiếu niềm tin vào chủ đầu tư.

"Thị trường bất động sản giai đoạn tới sẽ chứng kiến sự dịch chuyển mạnh mẽ về hành vi của nhà đầu tư và người mua, với xu hướng phân hóa ngày càng rõ nét. Những sản phẩm mang tính đầu cơ thuần túy, chỉ chờ tăng giá mà không tạo ra giá trị sử dụng hoặc dòng tiền thực, sẽ tiếp tục đối mặt với nhiều thách thức", ông Bình nhận định./.