Dòng tiền quốc tế "săn" tài sản thực tại Việt Nam: Uy tín, thương hiệu chủ đầu tư là tiêu chí sống còn

Theo đánh giá của nhiều chuyên gia, trong bối cảnh kinh tế toàn cầu nhiều biến động, dòng vốn quốc tế đang có xu hướng dịch chuyển mạnh về các thị trường tăng trưởng cao và ổn định. Việt Nam nổi lên như một điểm đến chiến lược khi duy trì được nền tảng vĩ mô vững chắc, lạm phát được kiểm soát, tỷ giá ổn định và tăng trưởng GDP liên tục nằm trong nhóm dẫn đầu khu vực, hướng tới mục tiêu hai con số trong dài hạn. Việt Nam cũng đang sở hữu lợi thế rõ rệt, đặc biệt khi mặt bằng lãi suất trong nước hấp dẫn hơn so với các nền kinh tế phát triển, đồng thời kết hợp với kỳ vọng tăng giá tài sản, tạo ra cơ hội sinh lời kép cho nhà đầu tư.

Dữ liệu từ Savills cho thấy, Việt Nam đang nổi lên là điểm đến hàng đầu của dòng vốn ngoại vào bất động sản tại Đông Nam Á. Những yếu tố như chi phí đầu tư cạnh tranh, đô thị hóa nhanh, hạ tầng được đẩy mạnh và thị trường vẫn ở giai đoạn đầu của chu kỳ phát triển đang giúp bất động sản Việt Nam trở thành "ưu tiên số 1" trong danh mục của nhiều nhà đầu tư quốc tế, đặc biệt từ Nhật Bản, Hàn Quốc, châu Âu và các quỹ đầu tư lớn.

Riêng tại TP.HCM, làn sóng đầu tư hạ tầng quy mô lớn nhất lịch sử, bao gồm metro, sân bay Long Thành, các tuyến vành đai đang tạo lực đẩy mạnh mẽ cho thị trường bất động sản. Hạ tầng phát triển không chỉ nâng chuẩn đô thị theo hướng quốc tế mà còn thu hút dòng vốn FDI đa ngành, kéo theo nhu cầu bất động sản gia tăng. Theo xu hướng này, dòng tiền sẽ đi theo hạ tầng, giúp các khu vực mới hưởng lợi trực tiếp.

Khác với trước đây, dòng vốn ngoại hiện nay có xu hướng dịch chuyển từ đầu cơ ngắn hạn sang đầu tư trực tiếp vào tài sản, với tiêu chí ngày càng khắt khe. Các dự án được ưu tiên thường có pháp lý minh bạch, vị trí chiến lược, gắn với hạ tầng lớn và đáp ứng tiêu chuẩn quốc tế. Đặc biệt, khối ngoại ưu tiên "chọn mặt gửi vàng" vào uy tín chủ đầu tư.

Theo ông Đỗ Chí Hiếu - Tổng Giám đốc Công ty VinaLiving (thành viên Tập đoàn VinaCapital), đơn vị quản lý nhiều quỹ đầu tư quốc tế và trong nước với danh mục tài sản gần 4 tỷ USD, đối với hầu hết các nhà đầu tư nước ngoài, yếu tố quan tâm nhất khi rót vốn vào Việt Nam là chủ đầu tư và đối tác phát triển dự án. Trước khi quan tâm đến vị trí hay loại hình bất động sản, họ đánh giá mức độ uy tín, năng lực triển khai cũng như khả năng thu hồi vốn và tạo lợi nhuận của dự án. Do đó, uy tín của chủ đầu tư, kế hoạch kinh doanh và năng lực triển khai là những yếu tố then chốt khi nhà đầu tư nước ngoài quyết định rót vốn.

Tổng Giám đốc Công ty VinaLiving cũng nói rằng, các nhà đầu tư nước ngoài không ưu tiên những thị trường tăng trưởng nóng. Họ mong muốn tìm đến các dự án đáp ứng nhu cầu thực của thị trường. Những dự án phục vụ nhu cầu thực luôn nhận được sự quan tâm và sẵn sàng hợp tác từ các nhà đầu tư quốc tế. Đây sẽ là lĩnh vực thu hút nguồn vốn khá tốt trong thời gian tới.

Ngoài ra, sự tăng trưởng mạnh mẽ của ngành du lịch Việt Nam, cùng với định hướng phát triển hạ tầng giao thông, sân bay và kết nối liên vùng của Chính phủ sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho bất động sản nghỉ dưỡng và các dự án ven biển. Việt Nam đang có vị thế cạnh tranh tốt trong khu vực về lượng khách quốc tế, tỷ suất sử dụng phòng và giá phòng đang dần tiệm cận các nước trong khu vực. Nhờ đó, tỷ suất sinh lời của các tài sản bất động sản nghỉ dưỡng đã cải thiện đáng kể sau Covid-19 và tiếp tục có triển vọng tích cực.

"Với các khu đô thị ven biển, không phải tất cả dự án trong cùng một khu vực đều có khả năng thu hồi vốn như nhau. Hiệu quả đầu tư phụ thuộc vào mức định giá, giá đất, uy tín thương hiệu cũng như chiến lược kinh doanh của từng chủ đầu tư. Do đó, nhà đầu tư nước ngoài sẽ ưu tiên những dự án có khả năng thu hồi vốn và tạo lợi nhuận rõ ràng, còn địa điểm cụ thể sẽ phụ thuộc vào chiến lược phát triển của từng chủ đầu tư", ông Hiếu nói.

Chuyên gia cũng đánh giá, bất động sản Việt Nam hoàn toàn có thể cạnh tranh với các thị trường đã phát triển như Thái Lan hay Indonesia. Hiện nay, Thái Lan bước vào giai đoạn phát triển tương đối bão hòa, trong khi đó Việt Nam sở hữu tiềm năng về điều kiện tự nhiên, văn hóa và xã hội không hề thua kém Thái Lan. Dù đi sau, Việt Nam đang tăng tốc với tốc độ rất nhanh.

"Tôi nghĩ rằng chỉ trong năm nay thôi, tổng số khách nước ngoài đến Việt Nam sẽ vượt Thái Lan. Hiện tại, tổng doanh thu du lịch chúng ta vẫn còn thấp hơn Thái Lan. Đây chính là cơ hội để Việt Nam đa dạng hóa chuỗi giá trị du lịch, khuyến khích du khách chi tiêu nhiều hơn thông qua các sản phẩm có giá trị gia tăng cao như ẩm thực, văn hóa và giải trí.

Bất động sản nghỉ dưỡng không chỉ đơn thuần là xây dựng khách sạn, mà cần phát triển một hệ sinh thái dịch vụ hoàn chỉnh nhằm tạo ra điểm đến hấp dẫn. Mục tiêu là kéo dài thời gian lưu trú và gia tăng mức chi tiêu của du khách tại điểm đến. Khi các yếu tố dịch vụ được cộng hưởng, chúng sẽ tạo ra giá trị bền vững cho bất động sản nghỉ dưỡng", Tổng Giám đốc Công ty VinaLiving nhận định.

Dưới góc nhìn của đơn vị đầu tư, quản lý tài sản, ông Ngô Thành Huấn, CEO Công ty CP Tư vấn Đầu tư và Quản lý Tài sản FIDT cho biết, những tháng đầu năm 2026, dòng tiền nước ngoài tiếp tục dịch chuyển vào khu vực Đông Nam Á. Trong đó, Việt Nam là điểm đến đáng chú ý nhờ tiềm năng tăng trưởng dài hạn và quá trình tái cấu trúc thị trường bất động sản theo hướng bền vững hơn.

Theo ông Huấn, khẩu vị đầu tư bất động sản của các nhà đầu tư quốc tế có thể chia thành 4 nhóm chính:

Nhóm thứ nhất, các nhà đầu tư Đông Bắc Á, bao gồm Hàn Quốc và Đài Loan với mức chấp nhận rủi ro trung bình và xu hướng khá thận trọng. Nhóm này thường đầu tư theo chiến lược mở rộng chuỗi cung ứng và quy mô sản xuất ra nước ngoài, kéo theo nhu cầu phát triển các khu công nghiệp và hệ thống logistics. Những khu vực được quan tâm có thể kể đến như Đức Hòa, Bình Phước và Phan Thiết, nơi phù hợp với định hướng phát triển công nghiệp gắn với hạ tầng vận chuyển và kho vận.

Nhóm thứ hai là các nhà đầu tư đến từ Singapore, nổi bật với cách tiếp cận có cấu trúc, khẩu vị cân bằng và mức độ thận trọng cao. Điển hình là các quỹ đầu tư thuộc Chính phủ Singapore, không chỉ tập trung vào bất động sản mà còn mở rộng sang các lĩnh vực tiêu dùng và công nghệ. Đây là nhóm đầu tư dài hạn, đang gia tăng hiện diện tại Việt Nam trong bối cảnh thị trường ngày càng định hình rõ cấu trúc phát triển bền vững, thay vì mang tính đầu cơ như giai đoạn trước.

Nhóm thứ ba là nhà đầu tư Âu – Mỹ có xu hướng tìm kiếm "alpha" nhiều hơn "beta". Trong đó, "beta" là chiến lược đầu tư theo đà tăng chung của thị trường, còn "alpha" hướng đến việc lựa chọn những tài sản có khả năng vượt trội so với mặt bằng chung. Nhóm này chấp nhận khẩu vị rủi ro cao hơn, tập trung tìm kiếm cơ hội ngay cả khi thị trường biến động, nhằm đạt mức lợi nhuận vượt trội.

Nhóm thứ tư là các quỹ private capital (quỹ đầu tư tín dụng tư nhân) thường đầu tư theo trạng thái thị trường và yêu cầu quyền tham gia phát triển dự án, đồng thời chú trọng các yếu tố đảm bảo về hạ tầng và logistics. Đây là nhóm sở hữu nhiều tên tuổi lớn, có khả năng tạo dấu ấn mạnh mẽ trong các dự án quy mô lớn.

Ông Huấn nhận định, dòng vốn ngoại vào Việt Nam hiện vẫn duy trì sự hiện diện đáng kể, tuy nhiên không còn mang tính ồ ạt thu gom tài sản giá rẻ như giai đoạn 2013 - 2014. Trong bối cảnh vị thế của Việt Nam đã thay đổi, dòng vốn quốc tế có xu hướng chọn lọc hơn, tập trung vào việc kiến tạo giá trị dài hạn và thúc đẩy sự phát triển của các đô thị lớn. Cụ thể, các nhà đầu tư Singapore thường hướng đến các dự án đại đô thị; nhà đầu tư Đông Bắc Á tập trung vào hạ tầng và khu công nghiệp; trong khi nhà đầu tư Âu - Mỹ và private capital tìm kiếm cơ hội vượt trội để đảm bảo hiệu quả đầu tư.

Từ năm 2025, thị trường xoay quanh các phân khúc bất động sản phục vụ nhu cầu thực thay vì đầu cơ. Mô hình phân lô bán nền được đánh giá không còn nhiều dư địa phát triển, thay vào đó là sự lên ngôi của các dự án đại đô thị, mô hình TOD (phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng) và bất động sản nghỉ dưỡng có quy hoạch bài bản.

Ông Stephen Higgins - Giám đốc Bộ phận Thị trường Vốn Cushman & Wakefield Nhật Bản nhận định, tại Việt Nam, các nhà đầu tư nước ngoài ngày càng ưu tiên tìm kiếm những dự án đáp ứng tiêu chí phát triển bền vững (ESG). Nhu cầu này không chỉ đến từ phía nhà đầu tư mà còn từ khách thuê, đặc biệt trong phân khúc văn phòng và khu công nghiệp, khi nhiều doanh nghiệp có xu hướng lựa chọn các dự án xanh nhằm đáp ứng chiến lược phát triển dài hạn và tiêu chuẩn vận hành quốc tế. Điều này góp phần gia tăng giá trị và khả năng cạnh tranh cho các dự án bất động sản tại Việt Nam.

Theo ông Higgins, Việt Nam đang sở hữu cơ hội lớn để phát triển ESG, nhất là với các dự án quy mô lớn được triển khai bởi những chủ đầu tư uy tín. Đây không chỉ là xu hướng mà còn là trách nhiệm trong việc thúc đẩy quá trình phát triển bền vững cho toàn thị trường. Trong bối cảnh tốc độ đô thị hóa của Việt Nam diễn ra nhanh chóng, ESG được xem là yếu tố mở ra cơ hội bứt phá, đồng thời tạo lợi thế tiên phong cho các chủ đầu tư biết nắm bắt xu hướng và tích hợp tiêu chuẩn bền vững ngay từ giai đoạn phát triển dự án.

"Câu chuyện ESG trên thế giới đã được hình thành từ những năm 2000, nhưng thực sự tăng tốc từ năm 2020 khi nhiều quốc gia đưa ra cam kết đạt phát thải ròng bằng 0 vào năm 2050. Những cam kết này đã góp phần nâng cao vai trò của ESG trong thị trường bất động sản toàn cầu, đồng thời tác động rõ rệt đến định hướng dòng vốn đầu tư quốc tế", ông Stephen Higgins chia sẻ.

Ông Nguyễn Thanh Tâm, Giám đốc Kinh doanh miền Nam, phụ trách dự án Vinhomes Green Paradise Cần Giờ cũng cho biết, ở góc độ dòng vốn quốc tế, Việt Nam tiếp tục được đánh giá là điểm đến hấp dẫn. Nguồn vốn từ châu Mỹ, châu Âu, Trung Đông và Đông Nam Á vẫn duy trì sự quan tâm tích cực đối với thị trường Việt Nam, nhờ triển vọng tăng trưởng và tiềm năng phát triển đô thị trong dài hạn.

Đối với nhà đầu tư trong nước, đặc biệt là nhóm khách hàng đang nắm giữ lượng tiền mặt lớn, thị trường hiện nay mang đến nhiều lựa chọn dự án với quy mô và định hướng phát triển rõ ràng. Nhiều mô hình đô thị mới đang được triển khai, tiêu biểu như Vinhomes Grand Park hay Vinhomes Green City tại Long An, cùng với các dự án quy mô hàng nghìn hecta dự kiến phát triển tại khu vực Hóc Môn trong tương lai.

Bên cạnh đó, các dự án sở hữu lợi thế về vị trí tự nhiên, đặc biệt tại khu vực cửa ngõ hướng biển phía Nam TP.HCM với hệ sinh thái rừng ngập mặn, đang thu hút sự quan tâm của thị trường. Thông điệp phát triển được nhấn mạnh là "tái sinh", hướng đến việc kiến tạo đô thị trên nền tảng phát triển bền vững và hài hòa với tự nhiên ngay từ giai đoạn đầu quy hoạch.

Theo ông Tâm, trong thời gian tới thị trường sẽ tiếp tục xuất hiện nhiều dự án để khách hàng lựa chọn. Trong đó, Vinhomes Green Paradise Cần Giờ được kỳ vọng trở thành một trong những dự án tiềm năng nhờ định hướng phát triển đô thị lấn biển quy mô lớn. Trên thế giới, mô hình đô thị lấn biển đã tạo dấu ấn tại nhiều điểm đến nổi bật như Palm Jumeirah (Dubai) hay các khu đô thị ven biển tại Singapore… cho thấy tiềm năng gia tăng giá trị của loại hình phát triển này.

Với diện tích 2.870 ha, Vinhomes Green Paradise được phát triển theo chuẩn BREEAM Communities và ISO 37122 về đô thị thông minh, hướng tới ESG thực chất thông qua các giải pháp giảm phát thải carbon, tối ưu năng lượng, quản lý nước, sử dụng vật liệu thân thiện môi trường và phát triển 100% năng lượng tái tạo, bao gồm hệ thống điện gió ngoài khơi Cần Giờ. Điều này giúp dự án trở thành một trong những bất động sản hiếm hoi tại Việt Nam vừa đáp ứng tiêu chuẩn quốc tế, vừa phù hợp với xu hướng dòng vốn ngoại.

"Nhà đầu tư, đặc biệt là khối ngoại, không còn tìm kiếm những sản phẩm mang tính đầu cơ mà tập trung vào các dự án có giá trị sử dụng thực, khả năng khai thác lâu dài và tạo dòng tiền ổn định. Điều này buộc các chủ đầu tư phải phát triển dự án quy mô lớn, quy hoạch bài bản và tích hợp đa chức năng. Chính vì vậy, những đại đô thị 'all-in-one' đang trở thành tâm điểm thu hút cả nhà đầu tư trong và ngoài nước", ông Tâm nói thêm./.