Theo nghiên cứu của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, đóng góp của thị trường bất động sản trong GDP giai đoạn 2019 - 2021 khoảng 14%. Thị trường bất động sản có khả năng lan tỏa đến trên 40 ngành quan trọng khác của nền kinh tế và trở thành nhịp cầu nối cho các thị trường khác, góp phần phát triển đồng bộ các loại thị trường và đó là điều quan trọng để cơ chế thị trường phát huy tác dụng.
Ở các nước phát triển, yêu cầu và định hướng khơi thông những nguồn lực tiềm năng và bền vững của thị trường bất động sản là một ưu tiên chính sách. Chính vì vậy, tỷ trọng bất động sản trong tổng số của cải xã hội thường chiếm ít nhất trên 35% tổng tài sản vật chất của mỗi nước. Các hoạt động trên thị trường bất động sản chiếm gần 30% tổng hoạt động của nền kinh tế. Nguồn vốn cho thị trường bất động sản rất đa dạng như: Nguồn vốn từ tín dụng, thị trường chứng khoán, trái phiếu doanh nghiệp, FDI, quỹ đầu tư.
Ở Việt Nam, trong những năm gần đây, nguồn vốn thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển dần trở nên phong phú hơn. Tuy nhiên, còn nhiều hạn chế trong cơ chế, chính sách và phương thức quản lý, điều tiết dòng vốn cho thị trường này.
Doanh nghiệp vẫn phụ thuộc trước hết và chủ yếu vào vốn tín dụng ngân hàng. Do đó, việc tiếp tục duy trì và cải thiện dòng vốn cho thị trường bất động sản cần là một trong những ưu tiên chính sách trong giai đoạn tới.
Để thị trường bất động sản sớm phục hồi sau đại dịch, một mặt góp phần vào sự phục hồi chung của nền kinh tế, mặt khác, tạo tiền đề cho những ngành kinh tế liên quan tăng trưởng, bên cạnh việc cần tập trung đảm bảo nguồn vốn, ưu đãi tín dụng cho vay bất động sản, với điều kiện ít nhất không thấp hơn so với tín dụng cho các ngành, lĩnh vực khác; cần tạo điều kiện để phát triển trái phiếu doanh nghiệp bất động sản an toàn và lành mạnh.
Ở các nước phát triển trên thế giới, phát hành trái phiếu doanh nghiệp là một công cụ huy động vốn phổ biến, đặc biệt là của những doanh nghiệp lớn, có uy tín.
Nguồn vốn từ phát hành trái phiếu doanh nghiệp khắc phục được nhược điểm của nguồn vốn tín dụng ngân hàng là phù hợp hơn với tính chất trung và dài hạn của nguồn vốn tài trợ cho kinh doanh bất động sản. Nếu thị trường trái phiếu doanh nghiệp phát triển thì lãi suất huy động còn có thể thấp hơn nữa do tận dụng được ưu thế của tài chính trực tiếp so với tài chính gián tiếp.
Bên cạnh đó, cần nhận diện và có giải pháp nâng cao năng lực quản lý, điều tiết thị trường; hoàn thiện hệ thống chính sách pháp luật và mạnh dạn có cơ chế thí điểm trong việc phát triển các nguồn vốn cho thị trường bất động sản Việt Nam, nhất là với những loại hình mới còn nhiều tiềm năng, dư địa tăng trưởng.
Đặc biệt, trong thời gian gần đây, thị trường trái phiếu doanh nghiệp nói chung và trái phiếu doanh nghiệp bất động sản nói riêng phát sinh một số vấn đề và thông tin tiêu cực. Tuy chỉ là những hiện tượng cá biệt song đã ảnh hưởng nghiêm trọng đến thị trường, gây hoang mang cho các nhà đầu tư và công tác phát hành trái phiếu của các nhà phát triển bất động sản chân chính. Vấn đề này cần được kịp thời tháo gỡ, làm sáng tỏ tính chính đáng của thị trường trái phiếu doanh nghiệp để tạo ra niềm tin cho nhà đầu tư và sự ổn định cho thị trường.
Trên tinh thần nghiên cứu và phản biện, Reatimes triển khai tuyến bài: Khơi thông dòng vốn cho thị trường bất động sản Việt Nam.
Trân trọng giới thiệu tới độc giả!
Bất động sản là một phần của hệ thống kinh tế thị trường hoàn chỉnh
Thị trường bất động sản là cầu nối giữa sản xuất và tiêu dùng, giữa xây dựng bất động sản và mua bán bất động sản, là nơi để người bán và người mua gặp gỡ thỏa thuận với nhau, làm cho hoạt động giao dịch, mua bán bất động sản diễn ra một cách thuận lợi. Việc xây dựng thị trường bất động sản là sự tôn trọng và phát huy vai trò tự điều tiết của bàn tay vô hình, là sự tạo lập một cơ chế khách quan đảm bảo cho bất động sản có thể được sử dụng một cách hiệu quả nhất.
Ở các nước phát triển, yêu cầu và định hướng khơi thông những nguồn lực tiềm năng, bền vững của thị trường bất động sản là một ưu tiên chính sách. Chính vì vậy, tỷ trọng bất động sản trong tổng số của cải xã hội thường chiếm ít nhất trên 35% tổng tài sản vật chất của mỗi nước. Các hoạt động trên thị trường bất động sản chiếm gần 30% tổng hoạt động của nền kinh tế.
Tại Việt Nam, vai trò này cũng được phát huy rất tích cực. Cụ thể, thị trường bất động sản đóng góp không hề nhỏ vào phát triển kinh tế và gia tăng tài sản quốc gia. Năm 2019, đóng góp của thị trường này trong GDP cả nước là 7,62% (theo nhóm nghiên cứu tính toán theo nghĩa mở rộng và ISIC), cao hơn mức Tổng cục Thống kê công bố là 4,51%. Chưa kể, bất động sản gián tiếp trong ngành xây dựng thì phần trăm đóng góp của bất động sản cũng khoảng 10,49% GDP. Nếu tính thêm nhân tố vốn là đất, đóng góp của bất động sản sẽ chiếm tới 13,6% GDP.
Đến năm 2020, 2021, dù chịu nhiều ảnh hưởng và tác động bởi đại dịch Covid-19, lĩnh vực bất động sản vẫn là lĩnh vực quan trọng đóng góp trên 8% GDP cả nước. Có thể ước tính tỷ trọng bất động sản đóng góp vào tổng giá trị tăng thêm của khu vực doanh nghiệp giai đoạn 2016 – 2021 khoảng 14,88%.
Bên cạnh việc có những đóng góp trực tiếp vào sự phát triển kinh tế, theo kết quả nghiên cứu của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, bất động sản còn đóng góp thông qua khả năng lan tỏa đến trên 40 ngành kinh tế quan trọng khác, nhất là những ngành liên quan trực tiếp như xây dựng, công nghiệp chế biến chế tạo, du lịch, lưu trú – ăn uống và tài chính – ngân hàng…
Nghiên cứu cũng chỉ ra rằng, khi nhu cầu sử dụng cuối cùng của ngành bất động sản mở rộng tăng 1 tỷ đồng sẽ kích thích giá trị sản xuất của các ngành còn lại là 0,772 tỷ đồng và lan tỏa tới giá trị tăng thêm là 0,191 tỷ đồng; ngành kinh doanh bất động sản theo ISIC tăng 1 tỷ đồng cho nhu cầu cuối cùng sẽ kích thích lan tỏa đến giá trị sản xuất 0,402 tỷ đồng và 0,12 tỷ đồng đến giá trị tăng thêm. Đặc biệt, năng suất lao động của ngành bất động sản theo ISIC cao hơn năng suất lao động chung của nền kinh tế khoảng 10 lần, chỉ số lan tỏa về nhập khẩu thấp nhất trong 7 ngành. Có thể thấy, ngành bất động sản tăng trưởng không chỉ có lợi cho chính nó mà còn tạo ra hiệu ứng lan tỏa tới nền kinh tế quốc gia. Vì vậy mà nguyên tắc chọn ngành trọng điểm của nền kinh tế luôn có lĩnh vực bất động sản do có chỉ số lan tỏa đến giá trị tăng thêm cao và lan tỏa đến nhập khẩu thấp.
Ở chiều ngược lại, xét trường hợp giá trị sản xuất của nhóm ngành bất động sản thay đổi giảm 10%, nhiều chỉ số quan trọng của nền kinh tế sẽ bị kéo xuống. Cụ thể, GDP sẽ giảm 1,247%; ngành công nghiệp chế biến, chế tạo chịu ảnh hưởng mạnh nhất, giảm tới 0,861%, tiếp theo đó là các ngành: Nông nghiệp, lâm nghiệp và thủy sản giảm 0,366%; Du lịch giảm 0,352%; Dịch vụ khác giảm 0,348%…
Nói vậy để thấy, vai trò của lĩnh vực bất động sản trong sự phát triển của kinh tế cũng như nhiều nhóm ngành, nghề khác là vô cùng quan trọng. Sự xuất hiện của nó là một tất yếu trong quy luật phát triển chung. Chưa kể, lĩnh vực này còn có vai trò đối với việc thu hút và gia tăng lao động. Nếu xét theo mức độ tăng của giá trị tăng thêm (VA) tương ứng với việc thu hút thêm được 1 lao động, thì đứng thứ nhất là ngành bất động sản xây nhà để bán, thứ hai là bất động sản công nghiệp, thứ ba là bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng và thứ tư là bất động sản.
Đánh giá về những vai trò nói trên của thị trường bất động sản, ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nhìn nhận, các hoạt động trên thị trường bất động sản chiếm gần 30% tổng hoạt động của nền kinh tế. Kinh nghiệm cho thấy, chỉ khi Chính phủ quan tâm đúng mức và có đánh giá chính xác về vai trò của thị trường bất động sản trong nền kinh tế thì thị trường bất động sản mới phát triển nhanh và bền vững, có đóng góp đáng kể cho sự phát triển của quốc gia, không chỉ dưới phương diện GDP và tài sản quốc gia, mà còn là tác động lan tỏa đến những ngành kinh tế chủ đạo khác và giải quyết vấn đề việc làm, an sinh xã hội… Và khi đó, thị trường bất động sản sẽ là một trong những bộ phận không thể tách rời của hệ thống kinh tế thị trường hoàn chỉnh.
Cùng quan điểm, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP.Invest, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Xây dựng Việt Nam cho rằng, sức đóng góp của ngành bất động sản đối với nền kinh tế hết sức quan trọng, khả năng lan toả và ảnh hưởng đến các ngành khác cũng vô cùng lớn. Đơn cử như lĩnh vực xây dựng.
Ông Hiệp cho rằng, đây là hai ngành có mối quan hệ mật thiết không thể tách rời. Bất động sản phát triển sẽ thúc đẩy xây dựng phát triển và ngược lại. “Bất động sản và xây dựng có mối quan hệ như ‘tay với chân’. Đó là mối quan hệ bổ trợ, tương hỗ nhau để cùng có những đóng góp quan trọng trong phát triển kinh tế”, ông Nguyễn Quốc Hiệp nhìn nhận.
Từ vị trí, vai trò của thị trường bất động sản đối với nền kinh tế, theo đánh giá của các chuyên gia, cần khơi thông các nguồn lực, tạo bệ đỡ cho các doanh nghiệp bất động sản phát triển một cách lành mạnh và bền vững. Trong đó, việc duy trì, cải thiện và khơi thông dòng vốn cho thị trường bất động sản cần là một trong những ưu tiên chính sách trong thời gian tới.
"Sự sống" của doanh nghiệp bất động sản phụ thuộc vào dòng vốn
Cùng với vai trò của mình, trong những năm gần đây, thị trường bất động sản đã phát triển không ngừng cả về số lượng và chất lượng ở tất cả các phân khúc, đồng thời tiệm cận các chuẩn mực và thông lệ quốc tế. Song, đại dịch Covid-19 hơn 2 năm vừa qua đã tác động rất lớn tới sự phát triển của thị trường này. Thị trường bất động sản bắt đầu bộc lộ những hạn chế như chênh lệch cung cầu, giá bất động sản không ngừng tăng nóng, sốt đất trên diện rộng, nhiều doanh nghiệp rút khỏi thị trường…
Tuy nhiên, các chuyên gia cho rằng, phép thử Covid-19 và việc bộc lộ những thực tế nêu trên đang cho thấy dòng vốn có vai trò rất quan trọng đối với các doanh nghiệp bất động sản nói riêng và thị trường bất động sản nói chung ở những giai đoạn khó khăn.
Bởi hầu hết, chỉ có những doanh nghiệp vừa và nhỏ với năng lực tài chính yếu kém mới là bộ phận chịu ảnh hưởng nặng nề nhất, thậm chí là “rơi bên bờ vực” khi các đợt giãn cách xã hội liên tục kéo dài; nhiều hoạt động sản xuất, giao dịch bất động sản bị trì hoãn; nguồn thu không có trong khi nguồn chi vẫn không giảm. Vì vậy, sau 4 đợt tái bùng phát Covid-19, thị trường bất động sản đã có cuộc thanh lọc, loại bỏ hoàng loạt doanh nghiệp yếu kém. Đó cũng là lý do nhiều doanh nghiệp rút khỏi thị trường trong hai năm vừa qua.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM nhận xét, dòng vốn là “mạch máu”, là nguồn sống đối với các doanh nghiệp, đặc biệt là doanh nghiệp bất động sản. Để thực hiện các dự án, đảm bảo nguồn cung bất động sản đưa ra thị trường, góp phần tăng trưởng kinh tế, các doanh nghiệp này rất cần đến nguồn vốn lớn và được huy động từ nhiều kênh để đảm bảo có dòng tiền bền vững. Thực tế, các kênh huy động vốn cho lĩnh vực bất động sản cũng được hưởng rất nhiều lợi ích.
“Cho vay bất động sản vẫn là khoản cho vay lãi nhất của các ngân hàng. Các ngân hàng cho vay sáu lĩnh vực ưu tiên với lãi suất không quá 6%/năm. Trong khi đó, lãi suất cho vay bất động sản lên đến 11 - 12%/năm, chưa tính đến các khoản khác. Do đó, các ngân hàng không dễ gì bỏ qua mảng cho vay đem lại lợi nhuận cao nhất.
Đó cũng là lý do, với các dự án bất động sản phát triển bởi chủ đầu tư uy tín, quỹ đất sạch, pháp lý đầy đủ... các ngân hàng rất muốn liên kết để cho khách hàng vay. Đây cũng là loại hình bất động sản mà người mua an tâm bởi có sự liên kết giữa chủ đầu tư dự án với hệ thống ngân hàng để cho vay”, ông Châu nêu dẫn chứng.
Đại diện một doanh nghiệp uy tín trong lĩnh vực phát triển bất động sản, ông Nguyễn Quốc Hiệp cũng khẳng định, không phải doanh nghiệp nào “sinh ra” cũng có một nguồn vốn lớn và không cần đến việc huy động vốn từ các kênh khác nhau. Chưa kể, để doanh nghiệp không ngừng lớn mạnh, tham gia vào nhiều dự án, vai trò của dòng vốn rất quan trọng.
“Thời gian chịu tác động của đại dịch Covid-19 là minh chứng rõ nhất cho doanh nghiệp nào có nguồn vốn lớn, dồi dào sẽ có “sức đề kháng” tốt hơn so với các doanh nghiệp vốn ít, mỏng và khó huy động vốn”, Chủ tịch GP.Invest chia sẻ.
Có thể thấy, đi cùng sự tồn tại và phát triển của một doanh nghiệp bất động sản là sự đồng hành của dòng vốn. Bất cứ giai đoạn nào, để là một doanh nghiệp vững mạnh, cần thiết phải đảm bảo được nguồn vốn cơ bản và huy động vốn một cách hiệu quả.
Hiện nay, dòng vốn trên thị trường bất động sản đang chủ yếu dựa vào vốn vay ngân hàng. Đó là nhờ chủ trương chung của Ngân hàng Nhà nước tiếp tục ổn định lãi suất huy động và cho vay thấp; thực hiện cơ cấu lại thời hạn trả nợ, miễn, giảm lãi vay, tạm thời giữ nguyên nhóm nợ đối với các khoản vay phù hợp quy định và xem xét cho khách hàng vay vốn để duy trì hoạt động sản xuất kinh doanh…
Theo Ngân hàng Nhà nước, tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản vẫn chiếm tỷ trọng lớn trong tổng dư nợ tín dụng, tốc độ tăng trưởng tín dụng bất động sản cao, dù 3 năm nay có xu hướng giảm dần. Dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản tính đến 30/11/2021 đạt 690.075 tỷ đồng. Tỷ lệ dư nợ tín dụng của hoạt động kinh doanh bất động sản ở khoảng 7% trên tổng dư nợ tín dụng.
Bên cạnh vốn vay ngân hàng, các chuyên gia cho rằng, thị trường bất động sản vẫn đang huy động dòng tiền thông qua nhiều kênh khác nhau. Nổi bật là trái phiếu doanh nghiệp, dòng vốn tự thân doanh nghiệp, vốn đầu tư công và vốn FDI.
Theo chuyên gia kinh tế, TS. Nguyễn Minh Phong, tất cả những dòng vốn này đều đóng góp rất lớn đến sự duy trì các hoạt động của một doanh nghiệp bất động sản.
Đơn cử như thị trường trái phiếu doanh nghiệp, theo TS. Nguyễn Minh Phong, đây là kênh giúp các doanh nghiệp dễ dàng huy động vốn trung, dài hạn, qua đó giúp giảm dần sự phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng; định hướng nhà đầu tư tập trung vào các khoản đầu tư trung, dài hạn thay vì gửi tiền tiết kiệm ngắn hạn… Trong đó năm 2021, quy mô huy động qua kênh trái phiếu doanh nghiệp trong nước đã đạt 682.000 tỷ đồng.
Về vốn đầu tư công, đây là dòng vốn tạo xung lực tích cực trực tiếp và gián tiếp làm tăng quy mô và định hướng dòng tiền đổ vào thị trường bất động sản. Năm 2022, Chính phủ và chính quyền địa phương các cấp sẽ có thêm nhiều áp lực và quyết tâm chính trị trong triển khai các dạng đề án, dự án xây dựng hạ tầng cơ bản, tạo điều kiện cho thị trường bất động sản phát triển mạnh mẽ.
Về dòng vốn FDI, TS. Nguyễn Minh Phong đánh giá, đây là dòng vốn chảy vào thị trường bất động sản tiếp tục đứng thứ hai về quy mô trong tổng vốn thu hút được của cả năm. Thậm chí, có thể năm 2022 sẽ có sự gia tăng đột biến dòng FDI đổ vào thị trường này gắn với sự phục hồi của du lịch, gia tăng xu hướng tái cơ cấu các chuỗi cung ứng công nghiệp trong khu vực với kế hoạch triển khai các dự án xây dựng các thành phố thông minh và các dự án lớn khác trên phạm vi cả nước.
Sự đa dạng về nguồn vốn giúp các doanh nghiệp bất động sản có thêm nhiều lựa chọn về các kênh huy động vốn để đầu tư phát triển phù hợp với từng giai đoạn và nhu cầu vốn của doanh nghiệp mình. Và theo các chuyên gia, tất cả các dòng vốn nói trên đều quan trọng với thị trường bất động sản. Tuy nhiên, trong bối cảnh ngân hàng thắt chặt tín dụng vào lĩnh vực này, trái phiếu chính là kênh dẫn vốn trung và dài hạn hiệu quả mà nhiều doanh nghiệp bất động sản đang đẩy mạnh phát hành, đặc biệt là trong giai đoạn phục hồi sau tác động của đại dịch.
Reatimes sẽ tiếp tục thông tin!
