Mở bán trái phép, dự án nào cũng vậy?
Chung cư Dragon Castle là giai đoạn 2 của dự án Khu đô thị Dragon Hill City, sau giai đoạn 1 là khu đô thị Kings Town với 64 căn shophouse và 83 căn Town House. Dragon Castle được chủ đầu tư là Công ty TNHH Tổ chức Nhà Quốc gia Quảng Ninh (thành viên của Công ty TNHH Tổ chức Nhà Quốc gia Việt Nam - Công ty N.H.O) quảng cáo là Chung cư thương mại cao cấp với 1.288 căn hộ được hình thành theo phong cách resort hiện đại cùng hệ thống compound khép kín mang tiêu chuẩn 5 sao.
Mặc dù vậy, theo Quyết định số 2994/QĐ-UBND ra ngày 02/8/2017 thì Công ty TNHH Tổ chức nhà quốc gia Quảng Ninh được UBND tỉnh Quảng Ninh giao đất để thực hiện dự án Chung cư thương mại giá rẻ và nhà ở liền kề thấp tầng khu dịch vụ hậu cần cảng Cái Lân tại phường Bãi Cháy, thành phố Hạ Long. Có thể hiểu rằng, N.H.O đang quảng cáo sản phẩm sai tính chất, biến từ “Chung cư thương mại giá rẻ” thành “Chung cư thương mại cao cấp” - chính là chung cư Dragon Castle này.
Bên cạnh đó, dù chưa hoàn thiện móng nhưng dự án Dragon Castle đã được mở bán rầm rộ trên nhiều sàn giao dịch và một số trang web quảng cáo cho dự án như halongdragoncastle.info, duan-dragoncastle.com, dragoncastlehalong.com, batdongsan.com.vn, bdsvanhoang.com... Theo các website này, các căn hộ của dự án Dragon Castle đang được chào bán, nhận cọc với giá trị chỉ từ 900 triệu - 1 tỷ đồng/căn, tiến độ thanh toán chia làm 14 đợt (đặt chỗ 50 triệu đồng) và việc mở bán đã bắt đầu từ ngày 01/7/2020.
Liên quan đến vấn đề này, PV đã làm việc ông Trương Xuân Hòa - Phó Tổng Giám đốc Công ty TNHH MTV Đầu tử và Phát triển Bất động sản Toàn Cầu (Global Property). Theo ông Hòa, do chủ đầu tư N.H.O là người nước ngoài và chỉ có một chi nhánh tại Hồ Chí Minh nên không tiện trao đổi thông tin, làm rõ vụ việc mà đã cử Global Property làm đại diện.
Trao đổi với PV, ông Hòa cho rằng đối với các sản phẩm bất động sản ở Việt Nam thì chủ đầu tư nào khi mới ra sản phẩm ban đầu cũng vướng mắc vấn đề pháp lý như N.H.O. Ông Hòa cũng thẳng thắn cho hay chủ đầu tư N.H.O đang có sẵn những tuyến bài để quảng bá cho dự án Dragon Castle, tuy nhiên do có bài phản ánh về tính pháp lý của sản phẩm nên hiện đang tạm ngừng.
Như vậy, có thể thấy rằng chủ đầu tư N.H.O biết rõ về việc các căn hộ Dragon Castle đang được các sàn môi giới bất động sản mở bán trái phép, thế nhưng lại không có biện pháp ngăn chặn, thậm chí còn lên kế hoạch để đẩy mạnh việc bán sản phẩm được nhiều và nhanh chóng hơn.
Vi phạm nghiêm trọng quy định pháp luật Việt Nam
Theo quy định pháp luật, nhà chung cư được xây dựng với mục đích cụ thể với hai loại hình đó là thứ nhất là để ở, thứ hai là hỗn hợp vừa để ở và để kinh doanh. Đối với những dự án nhà chung cư thì khi chủ đầu tư tiến hành mở bán căn hộ trong dự án chung cư đó thì cần đáp ứng những điều kiện cụ thể đối với Sở xây dựng.
Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 thì Chủ đầu tư phải đạt đủ các điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai mới được đưa vào kinh doanh (mở bán):
1. Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.
2. Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.
Quy định pháp luật cũng nêu rõ chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng mua bán nhà ở với khách hàng sau khi đã đáp ứng được điều kiện là có đầy đủ về bản thiết kế kỹ thuật nhà ở được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, công trình này đã được phía bên chủ đầu tư tiến hành khởi công xây dựng xong phần móng của nhà ở, đã hoàn thành đầy đủ các vấn đề liên quan đến thủ tục mua bán nhà ở thông qua sàn giao dịch bất động sản theo đúng quy định của pháp luật về vấn đề thực hiện kinh doanh bất động sản và cũng phải đảm bảo đối với việc rằng đã thông báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án phát triển nhà ở được xây dựng theo quy định của pháp luật.
Trường hợp nếu việc tiến hành ký hợp đồng thực hiện công tác huy động vốn (đặt cọc/thỏa thuận đặt cọc căn hộ) mà không thực hiện đúng với các quy định pháp luật thì các hợp đồng huy động vốn này sẽ bị vô hiệu và không được pháp luật công nhận. Nếu phía chủ đầu tư vi phạm về vấn đề ký kết nêu trên thì chủ đầu tư nào tiến hành việc ký hợp đồng huy động vốn đó sẽ bị tiến hành xử phạt theo đúng quy định của pháp luật cũng như phải tiến hành bồi thường những thiệt hại đã gây ra cho bên phía những khách hàng đã tham gia góp vốn cho dự án nhà ở thương mại đó.
Liên quan đến việc chủ đầu tư tiến hành huy động vốn trái phép, Luật sư Vũ Văn Biên cho biết:
“Đối với những hợp đồng mang tính chất “lách luật” như thế này, khi xảy ra vấn đề tranh chấp, người chịu thiệt chắc chắn sẽ là người mua nhà vì đây là một hợp đồng giả cách, các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác, trong đó cả chủ đầu tư và người mua nhà đều biết rõ mục đích thật sự của giao dịch không phải là góp vốn hay vay vốn mà là nhằm mục đích mua bán nhà. Theo quy định của Bộ luật dân sự, khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Như vậy, người mua nhà cuối cùng không mua được nhà, số tiền đã giao cho chủ đầu tư cũng không thể ngay lập tức lấy lại được. Ngược lại, chủ đầu tư lại có thể xoay vốn tại thời điểm đó.
Nếu nhà đầu tư đã thiếu năng lực tài chính, phải huy động vốn khi chưa đủ điều kiện mở bán thì liệu có đảm bảo được tiến độ dự án? Việc đảm bảo các quy chuẩn thiết kế có được thực hiện, chất lượng công trình như thế nào? Đây là những vấn đề rất rủi ro cho người mua nhà của dự án vì thực tế đã có rất nhiều công trình bị “treo” do chủ đầu tư không có năng lực thực hiện.”
Có thể thấy, hành vi mở bán chung cư Dragon Castle khi chưa đủ điều kiện của Công ty N.H.O là vi phạm pháp luật, đồng thời lợi ích của khách hàng cũng không được đảm bảo nếu có vấn đề pháp lý xảy ra. Đáng chú ý là việc mở bán trái phép này đã diễn ra được hơn một tháng, thế nhưng đến nay vẫn chưa bị cơ quan chức năng vào cuộc xử lý.
