Cách đây không lâu chúng ta đã biết đến câu chuyện 600 hộ dân sống tại chung cư The Harmona (Q.Tân Bình) bỗng nhiên đứng trước nguy cơ bị ngân hàng phát mãi nhà do căn hộ đã bị chủ đầu tư mang đi thế chấp khiến người dân vô cùng hoang mang lo lắng, trong khi đó cơ quan chức năng cũng “tá hỏa” vì từ trước đến nay chưa xảy ra trường hợp này. Điều đáng nói, sự việc ở The Harmona không phải là cá biệt mà là tình trạng này khá phổ biến tại nhiều Dự án hiện nay.
Để đảm bảo quyền lợi của người mua nhà tại các dự án phát triển nhà ở, đồng thời tháo gỡ ngay các khó khăn vướng mắc trong việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất cho người mua nhà. UBND TP. Hồ Chí Minh đã ghi nhận những ý kiến đóng góp tích cực trên tinh thần bảo đảm quyền và lợi ích chính đáng của người mua căn hộ tại các dự án phát triển nhà ở.
Vừa qua Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố Hồ Chí Minh đã công bố danh sách các dự án bất động sản trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh đang thế chấp quyền sử dụng đất tại các ngân hàng cho các đơn vị, cá nhân được biết. Theo công văn số 7067/TNMT-VPDKB của Sở Tài nguyên - Môi trường TP.HCM, 77 dự án bất động sản thế chấp tài sản hình thành trong tương lai trên địa bàn thành phố tính đến ngày 08/06/2016.
Việc công bố 77 dự án bất động sản thế chấp ngân hàng đang gây hoang mang cho không ít người mua nhà. Ảnh minh họa.
Được biết, đây là đợt đầu tiên Sở Tài nguyên và Môi trường công khai các dự án thế chấp ngân hàng. Trước đó, UBND thành phố đã yêu cầu các cơ quan, ban ngành liên quan nghiên cứu, thực hiện việc đăng tải công khai, minh bạch thông tin về các dự án bất động sản đang thế chấp tại các tổ chức tín dụng trên các phương tiện thông tin đại chúng, các website của đơn vị, nơi công cộng… Trong thời gian tới, Sở Tài nguyên và Môi trường sẽ tiếp tục cập nhật các dự án đang được cầm cố, thế chấp ngân hàng để đảm bảo quyền lợi của người mua nhà.
Tuy nhiên, để đảm bảo quyền lợi của người mua nhà, cần phải xem xét các khía cạnh pháp lý như sau:
Hiện nay theo quy định tại Điều 69 Luật Nhà ở 2014, vốn đầu tư thực hiện Dự án phát triển Nhà ở bao gồm các loại hình như vốn thuộc sở hữu của chủ đầu tư; vốn huy động thông qua hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân; tiền mua, tiền thuê mua, tiền thuê, nhà ở trả trước theo hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai; vốn vay từ tổ chức tín dụng, tổ chức tài chính đang hoạt động tại Việt Nam.
Để tránh trường hợp Chủ đầu tư thực hiện Dự án từ một nguồn tài sản mà huy động vốn đầu tư từ nhiều đối tượng khác nhau, pháp luật về Nhà ở quy định rõ Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở được thế chấp dự án hoặc nhà ở xây dựng trong dự án tại tổ chức tín dụng để vay vốn cho việc đầu tư dự án hoặc xây dựng nhà ở đó; trường hợp chủ đầu tư đã thế chấp nhà ở mà có nhu cầu huy động vốn góp để phân chia nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở hoặc có nhu cầu bán, cho thuê mua nhà ở đó thì phải giải chấp nhà ở này trước khi ký hợp đồng huy động vốn góp, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở với khách hàng, trừ trường hợp được bên góp vốn, bên mua, thuê mua nhà ở và bên nhận thế chấp đồng ý.Việc xác định nhà ở đã được giải chấp trước khi ký hợp đồng huy động vốn góp, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở với khách hàng theo quy định tại khoản này được nêu rõ trong văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà ở. (Điều 147 Luật nhà ở 2014)
Đồng thời,theo Thông tư liên tịch 01/2014 của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, Bộ Xây dựng, Bộ Tư pháp, Bộ TN&MT thì trước khi ký kết hợp đồng mua bán nhà ở, Chủ đầu tư phải thực hiện thủ tục rút bớt tài sản bảo đảm là nhà ở hình thành trong tương lai, và không được chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai đó cho bất cứ tổ chức, cá nhân nào nếu chưa có văn bản đồng ý của bên nhận thế chấp.
Đối với trường hợp Chủ đầu tư vừa thế chấp Dự án phát triển nhà ở vừa huy động vốn theo hình thức huy động tiền mua, tiền thuê mua, tiền thuê, nhà ở trả trước theo hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai với cùng một đối tượng; theo quy định trên, nếu bên mua, thuê mua nhà ở và bên nhận thế chấp cùng đồng ý có nghĩa là Người mua nhà đã xác định được rủi ro cũng như quyền lợi không đảm bảo nếu chủ đầu tư không có khả năng hoàn trả nghĩa vụ thế chấp.
Như vậy, vấn đề đặt ra là nếu trong cùng Dự án phát triển nhà ở, chủ đầu tư thế chấp một phần Dự án phát triển nhà ở và huy động vốn theo hình thức huy động tiền mua, tiền thuê mua, tiền thuê, nhà ở trả trước theo hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai với không cùng một đối tượng, khi Dự án bị phát mãi một phần Dự án phát triển nhà ở thì quyền và nghĩa vụ của các bên sẽ thực hiện theo Hợp đồng thế chấp đã được đăng ký và công chứng theo quy định. Tuy nhiên, quyền và nghĩa vụ của người mua nhà trong trường hợp này cũng không hoàn toàn được đảm bảo bởi dự án bị thế chấp sẽ không đảm bảo điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu cho Người mua nhà.
Nhận định rằng đây cũng không phải vấn đề mới nhưng xưa nay người mua nhà thường thiếu thông tin cần thiết để mua nhà, không kiểm tra pháp lý dự án nhà ở đủ điều kiện trước khi giao dịch; không yêu cầu doanh nghiệp cung cấp hồ sơ, thông tin về bất động sản, Giấy chứng nhận QSDĐ kèm theo hồ sơ về nhà, công trình xây dựng dẫn đến những sai lầm đáng tiếc và không đảm bảo quyền lợi khi phát sinh tranh chấp. Việc công bố danh sách các dự án bất động sản trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh đang thế chấp quyền sử dụng đất tại các ngân hàng cho các đơn vị, cá nhân được biết cũng là nhằm để giúp người mua nhà nắm bắt thông tin, hạn chế rủi ro khi mua nhà thuộc các dự án đang có thế chấp vay vốn tại ngân hàng và ràng buộc trách nhiệm đảm bảo nghĩa vụ thanh toán của Chủ đầu tư để không bị rơi vào tình trạng không khả năng thanh toán nghĩa vụ dẫn đến phát mãi tài sản.
Về phía cơ quan Nhà nước cũng có những chỉ đạo tích cực để giải quyết quyền lợi cho người mua nhà. Cụ thể, vừa qua, Bộ Tư pháp đã có văn bản số 1184/BTP-ĐKGDBĐ ngày 14/4/2016 liên quan đến việc cấp GCN cho người mua nhà ở các dự án mà chủ đầu tư đã thế chấp: UBND TP.HCM yêu cầu chủ đầu tư đăng ký thay đổi nội dung thế chấp, thỏa thuận về thay đổi rút bớt tài sản thế chấp với tổ chức tín dụng.
Sau khi chủ đầu tư đăng ký thay đổi nội dung thế chấp (rút bớt tài sản) sẽ giải quyết cấp GCN cho người mua nhà ở.
Trường hợp chủ đầu tư không thực hiện, UBND TP.HCM căn cứ vào mức độ vi phạm của chủ đầu tư để xem xét, xử lý theo quy định.
Trường hợp phát sinh tranh chấp do người mua nhà không được cấp GCN thì kịp thời hướng dẫn người mua nhà thực hiện khởi kiện chủ đầu tư theo quy định của pháp luật tố tụng dân sự, yêu cầu bồi thường thiệt hại hoặc hủy hợp đồng.
Trường hợp chủ đầu tư còn tài sản riêng chưa được chứng nhận sở hữu trên GCN đã cấp thì xem xét cấp GCN cho chủ đầu tư, tài sản này sẽ trở thành tài sản thế chấp thay cho tài sản thế chấp là căn hộ mà chủ đầu tư đã bán.
Ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM cho biết, đến nay Sở đã giải quyết 7.800 căn, chiếm khoảng 50% các dự án, số còn lại Sở TN-MT đang tiếp tục giải quyết trong thời gian sớm nhất.
Ông Thắng khẳng định, xử lý tài sản chủ đầu tư đã thế chấp thì TP.HCM rất chủ động trong việc này, không phải đợi đến lúc xảy ra sự việc tại dự án The Harmona mới xử lý.
Hiện nay, Sở TN-MT đang rà soát lại toàn bộ dự án được thế chấp ở ngân hàng dẫn đến tình trạng chưa cấp chủ quyền cho người mua nhà để yêu cầu các chủ đầu tư nghiêm túc thực hiện đăng ký thay đổi nội dung thế chấp (rút bớt tài sản là các căn hộ đã bán cho người mua).
Trường hợp chủ đầu tư không thực hiện, sở sẽ xử phạt đối với hành vi không đăng ký biến động đất đai...
Ngoài ra, sở sẽ thực hiện công khai tình trạng vi phạm trên trang thông tin điện tử của sở, Bộ TN-MT, Tổng cục Quản lý đất đai.
Theo đó, các chủ đầu tư vi phạm sẽ không đủ điều kiện để được xem xét giao đất đối với những dự án tiếp theo.
Bàn về giải pháp cho vấn đề này, Luật sư Nguyễn Đăng Tư cho biết: Theo quy định tại Khoản 4 Điều 7 Thông tư số 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT về hướng dẫn thủ tục thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai thì trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở đã được doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thế chấp để thực hiện nghĩa vụ dân sự khác thì doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải thực hiện thủ tục đăng ký thay đổi nội dung thế chấp đã đăng ký (rút bớt tài sản thế chấp) trước khi bán nhà ở trong dự án đó cho khách hàng.
Do đó, để hạn chế rủi ro trong việc cấp giấy chủ quyền khi mua bán nhà ở từ chủ đầu tư, người mua cần yêu cầu chủ đầu tư cung cấp các thông tin, tài liệu liên quan đến vấn đề này trước khi ký kết hợp đồng./.
