Đề nghị rà soát 5 dự án đổi đất lấy hạ tầng
Theo Bộ Tài chính, trong thời gian vừa qua, trên các phương tiện thông tin đại chúng có phản ánh về việc UBND TP. Hà Nội quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư và cấp Giấy chứng nhận đầu tư cho 5 dự án về hạ tầng giao thông theo hình thức hợp đồng BT, thanh toán bằng quỹ đất hàng trăm ha cho các nhà đầu tư, gồm: Dự án đường từ đê sông Hồng đến khu đô thị mới C2 - Gamuda Gardens, dự án Xây dựng các tuyến đường giao thông đấu nối hạ tầng các khu đô thị, dân cư quận Hà Đông;... Trong các nhà đầu tư được giao có Công ty cổ phần Đầu tư Hải Phát.
Bộ này cho hay, tại Khoản 3, Điểm d Khoản 4 Điều 13 của Luật Quản lý, sử dụng tài sản công quy định nhiệm vụ, quyền hạn của Chính phủ: Quy định chi tiết về việc sử dụng tài sản công để tham gia dự án đầu tư theo hình thức đối tác công tư; quyết định hoặc phân cấp thẩm quyền quyết định sử dụng tài sản công để thanh toán cho nhà đầu tư khi thực hiện dự án đầu tư xây dựng công trình theo hình thức hợp đồng xây dựng - chuyển giao.
“Như vậy, kể từ ngày 01/01/2018, không áp dụng quy định tại Quyết định số 23/2015/QĐ-TTg ngày 26/6/2015 của Thủ tướng Chính phủ quy định cơ chế nhà nước thanh toán bằng quỹ đất cho nhà đầu tư khi thực hiện dự án đầu tư xây dựng theo hình thức xây dựng chuyển giao” – văn bản của Bộ Tài chính nêu.
Để xử lý các vấn đề chuyển tiếp trong thời gian một số văn bản quy định chi tiết chưa được ký ban hành, Bộ Tài chính đã có đề nghị Chính phủ tạm dừng việc xem xét, quyết định sử dụng tài sản công để thanh toán cho nhà đầu tư kể từ ngày 01/01/2018 cho đến khi nghị định trên có hiệu lực thi hành.
Hợp đồng BT: Quân cờ chiếm dụng đất vàng
Chẳng phải ngẫu nhiên mà 2 năm trở lại đây, hợp đồng BT chiếm ngôi vị “bá vương” trong sự lựa chọn của rất nhiều doanh nghiệp tư nhân khi muốn tham gia vào kiến thiết cơ sở hạ tầng. Trước đây, vướng mắc đặt ra cho hợp đồng BT là bài toán phải cân đối thu chi đầy chặt chẽ của doanh nghiệp khi muốn xây cơ sở hạ tầng đổi lấy đất. Bởi khách quan rằng, chỉ cần “sai một ly, đi một dặm” thì kết quả thua lỗ là điều khó tránh khỏi, nhất là trong trường hợp quỹ đất được Nhà nước bàn giao chưa được tính tới cơ hội sinh lời.
Nhưng, đó chỉ là trước kia. Bây giờ, hợp đồng BT có lẽ đã trở thành một nước đi chiến lược trong bàn cờ kinh doanh của nhiều doanh nghiệp bất động sản. Khi các chính sách pháp luật ngày càng trở nên thắt chặt, sự cạnh tranh trong lĩnh vực bất động sản ngày càng khó khăn thì cách tính toán để chiếm lĩnh miếng bánh béo bở phải thật tinh vi theo đúng nghĩa “hợp pháp hóa để chiếm dụng”.
Sẽ chẳng có gì đáng ngạc nhiên hay phải đặt dấu chấm hỏi cho cuộc thương lượng trong hợp đồng BT nếu không có những dấu hiệu “thần kỳ”. Đặt ở thời điểm, ngân sách Nhà nước đã eo hẹp, nhu cầu về kiến thiết cơ sở hạ tầng càng cao thì rất cần sự đóng góp hỗ trợ của doanh nghiệp tư nhân. Nếu như hợp đồng BOT đánh vào đúng túi tiền trực tiếp của người dân và gây ra nhiều sự vụ bất bình thì hợp đồng BT lại “khéo léo” hơn bởi bản chất, nó chỉ là cuộc giao thương giữa chính doanh nghiệp và cơ quan quản lý Nhà nước. Bản chất cuộc giao thương đó là Nhà nước ứng trước quỹ đất, thay vì khoản vốn cho nhà đầu tư.
Một điều khiến nhiều người phải đặt dấu chấm hỏi rằng, tại sao những hợp đồng BT đầy hấp dẫn như vậy nhưng kết quả cuối cùng trong thông báo kết quả đấu thầu lại chỉ có duy nhất một doanh nghiệp tham gia. Thành ra, thay vì đấu thầu công khai, minh bạch, những dự án BT “đành phải” chỉ định thầu.
Theo số liệu từ Cục Đăng ký quản lý kinh doanh, Bộ Kế hoạch và Đầu tư được công bố mới đây, năm 2017, có hơn 5.000 doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thành lập mới với tổng số vốn trên 388.000 tỷ đồng. Bình quân một ngày có 14 doanh nghiệp bất động sản ra đời. Đấy là còn chưa kể những doanh nghiệp bất động sản đã có kinh nghiệm lâu năm trong thương trường và cũng không ít doanh nghiệp đầy tài năng với nhiều dự án bất động sản có tiếng.
Miếng bánh ngon từ hương vị đến màu sắc
Bản chất của hợp đồng BT được hình thành là sự tự thương thảo giữa nhà đầu tư và cơ quan quản lý. Không phủ nhận được rằng, bắt tay vào ký hợp đồng BT, nhà đầu tư sẽ dễ dàng lựa chọn và nhắm được những quỹ đất sạch nằm trong quy hoạch của địa phương và nếu có con mắt “nhìn xa trông rộng” hơn, quỹ đất đó sẽ thuộc vị trí đắc địa.
Nghị định 15 về đầu tư theo hình thức đối tác công tư còn quy định, việc giám sát chất lượng công trình BT được thực hiện theo thủ tục áp dụng đối với dự án đầu tư công vì thực chất, Nhà nước “mua” dự án BT bằng tiền ngân sách bỏ ra dưới hình thức khác.
Theo Nghị định 15, nhà đầu tư chịu trách nhiệm về chất lượng công trình, dịch vụ dự án, tự giám sát, quản lý, thuê tư vấn quản lý, giám sát thi công, nghiệm thu…Trách nhiệm của cơ quan quản lý chỉ giám sát việc tuân thủ và nghĩa vụ của nhà đầu tư theo hợp đồng. Điều này có khác nào, nhà đầu tư “vừa đá bóng, vừa thổi còi”.
Liên quan đến giá trị “hàng đổi hàng”, từ tổng mức đầu tư ban đầu, cơ quan quản lý và nhà đầu tư sẽ tự thương thảo với nhau về vị trí quỹ đất cùng diện tích đối ứng. Tuy nhiên, giá trị quỹ đất đối ứng lại được xác định giá tại thời điểm ký kết hợp đồng BT. Trong trường hợp, dự án bị kéo dài so với thời gian ban đầu thì, chỉ tính mức lãi suất của vốn đầu tư và sự trượt giá cũng đủ cho thấy thất thoát tiền sẽ thực sự như thế nào.
Chưa kể, việc xác định và bàn giao quỹ đất sẽ căn cứ vào khối lượng nghiệm thu dự án. Nhưng theo Nghị định 15, chính nhà đầu tư lại là người đi nghiệm thu khối lượng. Không chỉ vậy, nhà đầu tư có thể nhận những quỹ đất và tiến hành kinh doanh nhưng dự án hạ tầng… có thể chậm lại. Rõ ràng, về bản chất, Nhà nước không bỏ tiền ra đối ứng ban đầu nhưng lại mất đi quyền khai thác sử dụng quỹ đất sạch, kèm theo lãi suất của vốn đầu tư và sự trượt giá.
Dễ dàng hợp pháp hóa quyền sở hữu và khai thác của mình trên mảnh đất đắc địa được lựa chọn, các nhà đầu tư không chỉ "chọn" được miếng bánh đẹp và bắt mắt mà còn được "hưởng" trọn vẹn hương vị béo bở của miếng bánh. Một cuộc trao đổi lời kép mà phần hơn thuộc về nhà đầu tư còn sự thất thoát đôi đường sẽ thuộc về phía Nhà nước và sâu xa hơn là thuộc về nhân dân.
