Trả phí 100 - 200 triệu ngoài hợp đồng mua bán?
Thời gian qua, nhiều môi giới liên tục tung ra thị trường thông tin về một dự án căn hộ ở Bình Dương với tên thương mại là Opal Skyline. Dự án được giới thiệu là do Công ty Cổ phần Đầu tư Kinh doanh Bất động sản Hà An (công ty con của Tập đoàn Đất Xanh) làm chủ đầu tư. Theo thông tin từ các môi giới, dự án cung cấp 1.506 sản phẩm căn hộ từ 1-2-3 phòng ngủ và 24 Shophouse với diện tích đa dạng từ 40-82 m2.
Để thu hút khách hàng, môi giới đều khẳng định Opal Skyline đã hoàn thành đầy đủ thủ tục pháp lý theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên, khi được hỏi về “sổ đỏ” của dự án thì các môi giới lại tung ra một “sổ đỏ” do cá nhân (tên cá nhân này đã bị bôi xóa) đứng tên, thay vì chủ đầu tư của dự án.
Theo thông tin đã đăng tải trong bài “Chủ tịch Bình Dương ưu ái doanh nghiệp địa ốc, người dân chịu rủi ro?”, chủ đầu tư vẫn chưa có quyền sử dụng đất để làm dự án. Tại sao một doanh nghiệp chưa có quyền sử dụng đất đã được Chủ tịch UBND tỉnh Bình Dương ưu ái cho làm chủ đầu tư dự án? Quy định nào cho phép làm điều này?
Theo phân tích của các luật sư, việc làm tắt thủ tục này tiềm ẩn nhiều rủi ro. Đặc biệt khi xảy ra tình huống tranh chấp giữa chủ đất và Công ty Cổ phần Đầu tư Kinh doanh Bất động sản Hà An. Hiện tại, dự án này đã được chào bán, nếu khách hàng ký hợp đồng để mua căn hộ, nhưng chủ đầu tư không được giao đất mà lại tranh chấp với chủ đất thì khách hàng có thể “tiền mất tật mang”.
Bên cạnh đó, gần đây đã xuất hiện nhiều tranh luận về quy trình giao dịch tại dự án này, trên cộng đồng mạng. Đã có thông tin cho rằng, thay vì khách hàng và chủ đầu tư sẽ ký “Hợp đồng đặt cọc” như trước đây, thì Opal Skyline được thỏa thuận giao dịch trên một loại hợp đồng khác, nội dung thanh toán phí dịch vụ tư vấn, từ 100 - 200 triệu tùy vào loại căn hộ.
Nguồn tin này cũng cho hay, giá căn hộ Opal Skyline tính theo công thức: Giá tổng thể = Giá ghi trên Hợp đồng mua bán + Chiết khấu + Phí dịch vụ tư vấn. Khách mua căn hộ ngoài việc thanh toán tiền theo Hợp đồng mua bán phải thanh toán thêm khoản Phí dịch vụ tư vấn, thông qua một hợp đồng nữa.
Nhiều ý kiến cho rằng, việc tư vấn của môi giới xưa nay là chuyện đương nhiên, không tốn chi phí. Mua căn hộ mà phải trả thêm 100 - 200 triệu, thì việc tư vấn có hay hơn không? Đây là chi phí được nhiều khách hàng tiềm năng đánh giá là đắt “cắt cổ”. Mặt khác, khi người mua (F1) có nhu cầu bán lại, thì khách mua (F2) ngoài việc trả tiền theo giá trên hợp đồng mua bán, phải trả thêm tiền chênh lệch 100 - 200 triệu, cộng với lợi nhuận mong muốn của F1. Điều này khiến tổng giá trị chênh lệch đẩy lên cao, rất khó giao dịch.
Rủi ro mất trắng với hợp đồng giả cách
Việc giao dịch căn hộ thông qua hợp đồng dịch vụ tư vấn là chuyện xưa nay hiếm ở Việt Nam. Trao đổi về vấn đề này, Luật sư Lưu Trang - Đoàn Luật sư TP.HCM cho rằng, đây là một dạng lập hợp đồng giả cách và hoàn toàn không có giá trị theo Luật Kinh doanh Bất động sản. Nếu trên hợp đồng ghi rõ là Hợp đồng thanh toán phí môi giới thì rất rủi ro. Rủi ro đầu tiên là người mua sẽ không có cơ sở để đòi lại tiền trong trường hợp dự án không thể hoàn thành theo đúng tiến độ. Khi xảy ra tranh chấp với dạng hợp đồng giả cách như trên thì tòa án sẽ tuyên hợp đồng vô hiệu và “tiền ai về nhà nấy”. May mắn lắm thì khách hàng sẽ nhận lại tiền gốc nhưng cũng phụ thuộc rất nhiều vào uy tín của chủ đầu tư.
Cũng theo Luật sư Lưu Trang, có nhiều nguyên nhân để chủ đầu tư không ký hợp đồng đặt cọc mà ký hợp đồng giả cách như trên. Trong đó, một trong những nguyên nhân phổ biến nhất là pháp lý chưa đảm bảo (khu đất vẫn là của người khác, chủ đầu tư chưa có chủ quyền - PV). Ngoài ra, cũng có thể chủ đầu tư thay đổi hợp đồng để có thể huy động vốn khi dự án chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo Luật kinh doanh bất động sản.
Do đó, trong trường hợp giao dịch như trên thì vị luật sư khuyến cáo khách hàng cần phải cẩn trọng hết mức. Nếu đất chưa có chủ quyền thì càng phải xem xét kỹ hơn đến yếu tố dự án liệu có thể triển khai hay không? Với những dự án chưa có chủ quyền trên đất thì phải đặt giả thiết liệu có tranh chấp xảy ra đối với khu đất hay chủ đất đổi ý không bán nữa. Ngoài ra, khách hàng cũng cần phải xem xét kỹ lưỡng các điều khoản trong hợp đồng, vì nếu không có điều khoản nào ràng buộc chắc chắn, thì hình thức này sẽ bị biến tướng thành “nội dung thanh toán phí môi giới”. Như vậy, khoản tiền đã chi là để thanh toán dịch vụ tư vấn và không thể đòi lại.
