Theo tìm hiểu của phóng viên, trong khi tỉnh Quảng Nam đang yêu cầu chủ đầu tư phải liên hệ với các cơ quan chức năng thực hiện đủ nghĩa vụ pháp lý thì Golden Eleven được nhiều sàn giao dịch như Cty Cổ phần đầu tư Đất Biển Vàng, Cty Cổ phần Dịch vụ Bất động sản Trường Gia Phát… quảng bá rầm rộ, thậm chí còn nhận đặt chỗ của khách hàng.
Chưa được phê duyệt quy hoạch
Dự án Golden Eleven được quảng cáo có tổng diện tích dự án là 11,2ha, chia thành nhiều phân lô, mỗi lô có diện tích đa dạng từ 87,5m2 - 260m2, với khung giá bán khoảng 400 triệu đồng/lô.
Dự án được quảng cáo là đã có sổ đỏ và phê duyệt quy hoạch 1/500.
Mặc dù dự án chưa hoàn thiện các nghĩa vụ pháp lý về đất đai, quy hoạch, nhưng đơn vị phân phối Cty Cổ phần đầu tư Đất Biển Vàng đã khẳng định chắc chắn: Dự án đã có sổ đỏ + phê duyệt quy hoạch 1/500 và rao bán rầm rộ trên thị trường.
Tuy nhiên, theo tài liệu phóng viên thu thập được liên quan đến dự án này vào ngày 22/12/2017, Sở Xây dựng tỉnh Quảng Nam đã có công văn số 1455/SXD-PQH về việc điều chỉnh quy hoạch chi tiết (1/500) khu đô thị số 11 tại khu đô thị mới Điện Nam – Điện Ngọc, thị xã Điện Bàn, tỉnh Quảng Nam gửi công ty Chí Thành với nội dung: Sở Xây dựng nhận được tờ trình số 15/TTr-CTy ngày 13/12/2017 của Công ty TNHH Chí Thành về việc thẩm định, phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chi tiết 1/500 khu đô thị số 11. Qua kiểm tra hồ sơ, Sở Xây dựng xát thấy còn một số nội dung cần bổ sung, làm rõ trước khi trình UBND tỉnh.
Công văn của Sở Xây dựng tỉnh Quảng Nam nêu rõ: Đề nghị công ty rà soát các nội dung yêu cầu tại Điều 10 Thông tư số 12/2016/TT-BXD ngày 29/6/2016 của Bộ Xây dựng.
Trong đó, lưu ý Khảo sát cụ thể thực hiện việc sử dụng đất trong khu đô thị theo hồ sơ quy hoạch đã được phê duyệt: xác định ranh giới khu vực đã giao đất; xác định hạ tầng kỹ thuật đã đầu tư xây dựng; đánh giá khả năng đấu nối hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chung đô thị mới Điện Nam – Điện Ngọc; Quy hoạch chung đô thị Điện Bàn được phê duyệt; đánh giá sự phù hợp với các quy hoạch được phê duyệt và các dự án lân cận; rà soát, thông kê xác định nhu cầu tái định cư của các hộ dân bị ảnh hưởng trực tiếp trong khu quy hoạch; tổ chức lấy ý kiến thống nhất của nhân dân theo quy định;…
Văn bản của Sở Xây dựng tỉnh Quảng Nam.
Nhưng vẫn mở bán rầm rộ
Từ văn bản trên, có thể thấy rằng Sở Xây dựng tỉnh Quảng Nam vẫn đang hướng dẫn Cty Chí Thành xây dựng và hoàn thiện hồ sơ theo đúng quy định của pháp luật chứ không phải đã phê duyệt điều chỉnh quy hoạch.
Tuy nhiên, trong thời gian qua, dự án Golden Eleven đã được nhiều sàn giao dịch như đơn vị phân phối Công ty Cổ Phần Tư Vấn Đầu Tư BĐS Đất Biển Vàng, Công ty CP DV BĐS Trường Gia Phát tung ra thị trường, thậm chí còn nhận đặt chỗ của khách hàng.
Theo tài liệu mà phóng viên thu thập được, ngày 15/1/2018, Công ty CP DV BĐS Trường Gia Phát đã tiến hàng nhận đặt chỗ của một khách hàng mua 2 lô đất tại dự án nói trên với số tiền 30 triệu đồng/lô.
Công ty CP DV BĐS Trường Gia Phát nhận đặt chỗ của khách hàng.
Dưới góc nhìn pháp luật liên quan đến vấn đề này, Luật sư Phạm Văn Thanh – Đoàn Luật sư tỉnh Quảng Nam cho biết: “Theo quy định tại Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai 2013 (gọi tắt là Nghị định 43) thì dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền, phải đáp ứng được đủ 4 điều kiện sau:
1. Phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện;
2. Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải;
3. Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có);
4. Dự án thuộc khu vực, loại đô thị được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền quy định tại Khoản 2 Điều 41 Nghị định 43 này".
"Từ đó, có thể nói với quy định của pháp luật thì việc phân lô, bán nền trong dự án là hết sức chặt chẽ, chỉ có những doanh nghiệp hay chủ đầu tư có tiềm lực tài chính vững mạnh mới có thể thực hiện được” - Luật sư Phạm Văn Thanh khẳng định.
Quay lại với trường hợp của dự án Golden Eleven, luật sư Thanh cho rằng, việc đưa ra những thông tin không đúng sự thật khiến khách hàng tin tưởng và thực hiện giao dịch “đặt chỗ”, giao tiền (tài sản) cho các đơn vị phân phối thì những hoạt động này đã có dấu hiệu của tội “Lừa đảo chiếm đoạt tài sản” được quy định tại Điều 139 Bộ luật Hình sự.
Cũng theo Luật sư Thanh, khi quyết định tham gia giao dịch mua bán những bất động sản hình thành trong tương lai thì điều quan trọng là phải có sự tham vấn, tìm hiểu kỹ lưỡng quy định của pháp luật để tránh những rủi ro có thể xảy ra.
