Hầu như dự án nhà ở hình thành trong tương lai nào cũng thế chấp ngân hàng. Ảnh: Dũng Minh.
Khách hàng giật mình
Câu chuyện thế chấp dự án bắt đầu nhận được sự quan tâm của dư luận từ cách đây hơn 1 năm (tháng 6/2016), khi nhiều khách hàng tại Chung cư The Harmona (TP.HCM) tá hỏa khi nhận được thông báo siết nợ của ngân hàng. Trong thông báo, ngân hàng yêu cầu Công ty Vật tư xuất nhập khẩu Tân Bình và Ban quản lý Chung cư Harmona phải thực hiện nghĩa vụ bàn giao tài sản đảm bảo như trước khi chưa có người sử dụng, cư trú cho ngân hàng. Điều này đồng nghĩa, toàn bộ cư dân của The Harmona sẽ phải ra đường, bởi lẽ, toàn bộ cư dân đều chưa được cấp sổ hồng (giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà).
Sau đó, tại Hà Nội, vụ việc liên quan đến thế chấp dự án, căn hộ cũng gây xôn xao dư luận khi một số cư dân Chung cư Dolphin Plaza (Hà Nội), khi mang sổ hồng đi thế chấp vay vốn ngân hàng, thì được thông báo, căn hộ đã được chủ đầu tư thế chấp từ trước. Sau khi chủ căn hộ có liên hệ phản ánh với Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội, thì tối cùng ngày, căn hộ đã được giải chấp.
Trước những lo ngại của nhiều khách hàng và dư luận, Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM và Hà Nội đã lần lượt công bố hơn 100 dự án ở 2 thành phố này đang thế chấp ngân hàng. Điều này đã nhận được nhiều ý kiến trái chiều của thị trường.
Nhiều chuyên gia cho rằng, dụng ý của việc công bố danh sách dự án bị thế chấp là tốt, nhưng lại thiếu và chưa hợp lý về cách công bố.
Chẳng hạn, khách hàng của chủ đầu tư có tên trong danh sách thế chấp, nhưng doanh nghiệp đó không thế chấp. Hay danh sách không cập nhật theo thời gian thực, như ngày hôm nay công bố, nhưng trước đó đã có đơn vị đã rút thế chấp. Hoặc có những doanh nghiệp thế chấp là giữ tại sản đó lại, chứ không phải dự án bị thế chấp…
Theo các chuyên gia, không chỉ hơn 100 dự án có tên trong danh sách, mà hầu hết các dự án bất động sản đều thế chấp ngân hàng. Do vậy, việc công bố như vậy khiên người mua nhà nhầm lẫn và gây thiệt hại đối với các dự án nằm trong danh sách.
Đến thời gian gần đây, câu chuyện về thế chấp dự án lại một lần nữa được nhắc lại khi một số dự án tại Hà Nội bị khách hàng phản ánh, thế chấp dự án và không công khai khi giới thiệu cho các khách hàng quan tâm đến các dự án. Vì vậy, nhiều câu hỏi đặt ra, liệu dự án này có gặp khó khăn gì về tài chính hay không, liệu quyền lợi của khách hàng có được đảm bảo khi mua phải dự án rơi vào dạng thế chấp này hay không?
Nhiều người chưa hiểu rõ bản chất thế chấp
Dù đã có rất nhiều cuộc tọa đàm, hội thảo được tổ chức, nhưng thực tế, câu chuyện về các dự án thế chấp vẫn chưa thực sự được làm rõ, công khai, minh bạch để tạo niềm tin cho người mua nhà. Đồng thời, cũng khiến cho cả chủ đầu tư và các môi giới lúng túng khi gặp phải trường hợp khách hàng yêu cầu thông tin về việc dự án có thế chấp ngân hàng hay không.
Trao đổi với Đầu tư Bất động sản, luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLaw cho rằng, do đặc điểm hoạt động của thị trường bất động sản nước ta, các chủ đầu tư dự án phụ thuộc rất lớn vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng và nguồn vốn huy động của khách hàng. Đối với nguồn vốn tín dụng, các chủ đầu tư thường vay vốn để phát triển dự án, xây dựng công trình, nhà ở, thực hiện quy định về bảo lãnh ngân hàng khi bán nhà ở hình thành trong tương lai... Vì thế, các chủ đầu tư thường lấy dự án, công trình đó để thế chấp ngân hàng. Đó cũng là nghiệp vụ thông thường của các ngân hàng nhằm đảm bảo tính an toàn cho các khoản vay của mình.
Nếu như chủ đầu tư vay vốn ngân hàng dưới hình thức thế chấp tài sản nhà và đất và có đăng ký thông tin thế chấp tại Sở Tài nguyên và Môi trường, thì khách hàng yên tâm hoàn toàn, vì dự án đó chắc chắn đã được Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đồng thời tính pháp lý dự án đã được Nhà nước đảm bảo.
Cũng theo quy định của Luật Nhà ở 2014, dự án đã thế chấp tại ngân hàng phải được giải chấp trước khi bán cho khách hàng. Hiện nay, hầu hết các dự án đều giải chấp từng phần như vậy và thực tế, sau khi nhiều vụ việc thế chấp "chui" bị phanh phui, thì gần như không chủ đầu tư nào dại dột không thực hiện việc giải chấp trước khi bán. Khách hàng đều có thể dễ dàng kiểm tra thông tin này tại Sở Tài Nguyên và Môi trường.
"Việc này là hoàn toàn bình thường, được pháp luật cho phép. Khi chủ đầu tư và ngân hàng ký kết hợp đồng cũng cam kết rõ là sẽ giải chấp từng phần các căn hộ và chủ đầu tư cũng phải đăng ký tiến độ giải chấp với ngân hàng", ông Hà nói, nhưng cho biết, vẫn có thể xảy ra một số trường hợp chủ đầu tư không thể giải chấp mà đã bán cho khách hàng.
Cụ thể, đối với những dự án đang bắt đầu xây dựng, chủ đầu tư chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng lại mang dự án đi thế chấp ngân hàng dưới hình thức thế chấp quyền thực hiện dự án, khách hàng sẽ gặp rủi ro. Tuy nhiên, điều này thường chỉ xảy ra với những dự án dưới hình thức liên danh, đồng chủ đầu tư triển khai dự án. Trong đó, chủ đất do không có nguồn vốn sẽ góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất, còn bên còn lại sẽ tiến hành thế chấp quyền triển khai dự án để huy động vốn triển khai dự án. Còn với dự án một chủ đầu tư, thì phương án thường được áp dụng là thế chấp tài sản nhà và đất, đồng thời có đăng ký thông tin thế chấp tại Sở Tài nguyên và Môi trường.
Dẫu vậy, sự khác biệt rất rõ giữa thế chấp tài sản và thế chấp quyền triển khai dự án lại không được nhìn nhận và phân tích một cách rõ ràng. Trong khi đó, người mua nhà hiện nay chỉ cần nghĩ tới thế chấp ngân hàng là đã tỏ ra lo lắng, nhưng ít biết rằng, từ trước đến nay, gần như dự án nào cũng phải thế chấp mới có đủ nguồn vốn để triển khai dự án và đây là nghiệp vụ thông thường.
Do đó, theo luật sư Hà, người mua nhà cần phải nhìn nhận đúng về việc các dự án thế chấp ngân hàng. Nếu cần thiết, có thể hỏi trực tiếp chủ đầu tư về việc dự án thế chấp như thế nào. Trong khi đó, chủ đầu tư cũng cần phải có nhìn nhận đúng đắn về vấn đề này và có cách tư vấn phù hợp để giúp người mua nhà yên tâm hơn.
