Nhận diện thị trường bất động sản Việt Nam cuối năm 2021

Nền kinh tế Việt Nam vẫn có tăng trưởng tích cực trong bối cảnh thực tiễn 7 tháng đầu năm 2021. Vậy, thị trường bất động sản diễn biến ra sao. Thị trường bất động sản các tháng cuối năm (tết dương lịch 2022 và tết âm lịch Nhâm Dần) sẽ theo kịch bản nào? Nghiên cứu này tham gia một tiếng nói cho việc trả lời những câu hỏi trên. 

 10 ĐIỂM NỔI BẬT 

Từ đầu năm 2021 đến nay, thị trường bất động sản trải qua 2 giai đoạn: Tăng tưởng ổn định (tháng 1- giữa tháng 5); Điều chỉnh, nghe ngóng (giữa tháng 5 - tháng 8 do sự bùng phát của đại dịch Covid-19). Cùng với đó, thị trường bất động sản có một số biểu hiện:

Một là, xuất hiện bất động sản hàng hiệu, siêu sang tại trung tâm Hà Nội và TP.HCM. Đây là xu hướng mới, hội tụ bởi nhiều đặc điểm đặc biệt: Các dự án này tọa lạc tại các vị trí đắc địa bậc nhất, với Hà Nội là khu vực Hồ Gươm và TP.HCM là quận I. Đây là những dự án phát triển của các doanh nghiệp hàng đầu, với những lô đất đã có sẵn. Giá trị xây dựng và hoàn thành của dự án có giá rất cao, 600 - 700 triệu/m2, thậm chí 800 triệu/m2. Các công ty quản lý là những thương hiệu nổi tiếng toàn cầu. Chủ nhân mua và sử dụng các bất động sản hàng hiệu này sẽ thuộc nhóm siêu quyền lực, không chỉ trong nước mà còn cả chủ thể nước ngoài.

Hai là, giá cả trong các giao dịch 7 tháng đầu năm có xu hướng tăng. Gần 40% dự án sơ cấp tăng giá bán lên đến 15% trong quý 2/2021 và giá bán căn hộ hiện hữu cũng tăng 10% so với giai đoạn trước. Giá căn hộ chung cư bình quân tăng khoảng 5 - 10% so với quý IV/2020. Nguyên nhân cơ bản là cung giảm. Theo đó căn hộ sơ cấp còn gần 3.700 căn, giảm 25% so với quý I/2021 và 18% so với năm trước. Trong đó, nguồn cung giảm 28% và lượng tiêu thụ giảm 26%.

Ba là, ít dự án mới và phân khúc căn hộ dưới 30 triệu đồng vắng bóng. Chiếm gần 80% trên thị trường là căn hộ trung và cao cấp; căn hộ dưới 2 tỷ đồng (đáp ứng phần đông nhu cầu của người mua để ở) chỉ chiếm dưới 10% và có xu hướng giảm trong thời gian tới. Không chỉ lượng cung giảm, số lượng giao dịch và tỷ lệ hấp thụ cũng tuột dốc, thấp nhất trong 5 năm qua. Cụ thể, tổng lượng giao dịch là gần 1.400 căn, giảm 35% so với quý trước và giảm 36% so với năm trước.

Thứ tư là, có một xu hướng dịch chuyển đầu tư đến các địa bàn liền kề Hà Nội và TP.HCM. Cùng với việc dự án mới được phê duyệt ít đi tại Hà Nội và TP.HCM, các doanh nghiệp bất động sản có xu hướng dịch chuyển ra các tỉnh lân cận với bán kính dưới 100km, đặc biệt là 30 - 60km từ trung tâm Hà Nội. Hà Nam, Hưng Yên, Vĩnh Phúc, Thái Nguyên, Hải Dương, Đồng Nai, Bình Dương. Đặc biệt những địa bàn phát triển nhiều doanh nghiệp trong các khu công nghiệp, dưới tác động của dịch chuyển dòng vốn như Thái Nguyên, Bắc Giang, Vĩnh Phúc, Đồng Nai (Biên Hòa)…

Các doanh nghiệp BĐS có xu hướng dịch chuyển về các địa phương lân cận như Thái Nguyên, Hưng Yên...

Năm là, các địa bàn được hưởng lợi từ các công trình hạ tầng có xu hướng tăng trưởng tích cực, thậm chí, một số địa bàn sốt đất nền. Các địa bàn được hưởng lợi hạ tầng như: Phan Thiết, Long Thành, Thái Nguyên, Hạ Long, Cam Ranh… có diễn biến tích cực về cả dự án và giao dịch. Một số địa bàn đã có hiện tượng sốt đất nền do có thông tin được mở sân bay. Tuy nhiên, đến tháng 8 năm 2021, tình trạng này đã được kiềm chế.

Sáu là, có một luồng tiền mới từ chứng khoán đạt đỉnh dịch chuyển sang thị trường bất động sản. Thị trường chứng khoán đạt ngưỡng lịch sử của Vn-index 1.404 (ngày 2/7/2021) và đã trụ vững ở mức 1.300 (ngày 8/8/2021). Nếu so với ngưỡng đáy tháng 4 năm 2020 thì VN-index đã tăng hơn gấp 2 lần. Hệ quả là một lượng vốn chốt lời đã vận hành sang thị trường bất động sản. Đây cũng là một yếu tố làm tăng giá bất động sản (nhất là bất động sản cao cấp).

Bảy là, xuất hiện loại hình sản phẩm mới: “Nhà đổi nhà”. Người mua nhà chỉ cần có bất động sản cũ để thế chấp được 30% giá trị bất động sản mới thì sẽ được đảm bảo mua nhà mới theo nguyên tắc trả dần. Đây thực chất là phương thức “quỹ tiết kiệm tương hỗ”. Với hình thức này, người mua bất động sản cần có thu nhập ổn định và cao đủ để thanh toán theo tiến độ. Đây là một giải pháp tài chính cho thị trường bất động sản cùng với quỹ đầu tư tín thác bất động sản; trái phiếu bất động sản; hệ thống tái thế chấp. Tiếp theo trái phiếu bất động sản và hình thức mua chung bất động sản (một dạng thức của quỹ đầu tư tín thác bất động sản), “nhà đổi nhà” chính là một dạng tiếp theo của công cụ tài chính phái sinh bất động sản. Thị trường chỉ còn thiếu hình thức tái thế chấp các khoản thế chấp tín dụng bất động sản.

Tám là, có một cơ chế mới về thu hồi đất hành lang công trình hạ tầng đưa vào đấu giá xây dựng theo quy hoạch để tạo vốn phát triển cơ sở hạ tầng. Trên thực tế, TP.HCM đã từng áp dụng thành công mô hình thu hồi thêm đất ở hai bên công trình hạ tầng để tái định cư và bán đấu giá khi mở tuyến đường Nguyễn Hữu Thọ dài khoảng 7,5km nối quận 7 và huyện Nhà Bè. Khi đó, UBND Thành phố đã quyết định thu hồi mỗi bên thêm 15m và ngay khi có đất sạch, Thành phố đã mang đấu giá phần đất này cho Công ty Địa ốc Phú Long và Công ty Tài Nguyên, thu về 436 tỷ đồng. Phần đất còn lại khoảng 20ha, Thành phố dùng để hoán đổi cho Công ty GS khi làm đường Tân Sơn Nhất - Bình Lợi - Vành đai ngoài và 15ha dành để tái định cư tại chỗ cho người dân.

Chín là, đẩy mạnh rà soát, thanh tra, kiểm tra, giám sát, chế tài các dự án chậm triển khai 12 tháng và chậm tiến độ 24 tháng . Hà Nội, và rất nhiều tỉnh đã rà soát và kiên quyết xử lý các dự án chậm triển khai, chậm tiến độ. Việc rà soát, đưa vào xem xét xử lý có tác động mạnh đến các dự án không triển khai hoặc triển khai rất chậm, đồng thời có tác dụng thúc đẩy thị trường và tăng cường kỉ cương pháp luật. 

Mười là, công tác hoàn thiện thể chế đất đai bất động sản được đẩy mạnh, tạo thuận lợi cho thị trường. Hiện Đề án kinh tế đô thị, đô thị hóa; Đề án tổng kết Nghị quyết số 26-NQ/TW ngày 12/3/2003 về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước và việc sửa đổi Luật Đất đai 2013 đang được thúc đẩy mạnh có tác động hoàn thiện thể chế và thúc đẩy hệ thống quản lý đất đai, nhà, thị trường bất động sản chuyển động theo hướng tích cực. Bên cạnh đó, các loại quy hoạch mà đặc biệt quy hoạch cấp tỉnh, trong đó có quy hoạch sử dụng đát cấp tỉnh – cơ sở nền tảng cho việc phê duyệt các dự án đất đai bất động sản cũng đang được đẩy mạnh nghiên cứu, trình phê duyệt.

"BẮT MẠCH" NHỮNG THÁNG CUỐI NĂM 2021

Thị trường bất động sản từ tháng 8 đến tết dương lịch 2022 và tết âm lịch Nhâm Ngọ sẽ có những triển vọng khá tích cực. Có một số thể hiện khác nhau trên các thị trường nhánh và các địa bàn.

Một là, đối với các thị trường bộ phận sẽ có các xu hướng khác nhau: Thị trường đất nông nghiệp, đất nền sẽ có chuyển biến cùng với việc hoàn thiện thể chế, tăng cường công khai minh bạch quy hoạch sử dụng đất. Bên cạnh đó, các cơ chế về hạn điền, tích tụ ruộng đất cũng được kỳ vọng có thay đổi theo hướng thúc đẩy thị trường quyền sử dụng đất đai, bất động sản. 

Về thị trường nhà ở: Được kỳ vọng sẽ có chuyển biến tích cực dựa trên các yếu tố: Dự án được tăng cường phê duyệt mới; kinh tế được phục hồi do vượt qua được đại dịch Covid-19 và vấn đề kinh tế đô thị, đô thị hóa có chính sách mới tích cực thúc đẩy. 

Thị trường bất động sản công nghiệp tiếp tục được kỳ vọng diễn biến tích cực cùng lúc 3 yếu tố: Vốn vận hành đến; kinh tế phục hồi và chính sách đô thị hóa có yếu tố mới, tích cực.

Thị trường bất động sản du lịch, dịch vụ được kỳ vọng dần phục hồi. Nguồn ảnh: Internet

Thị trường bất động sản du lịch, dịch vụ được kỳ vọng sẽ dần phục hồi, trước tiên ở những địa bàn được áp dụng cơ chế hộ chiếu vắc-xin. Tiếp theo đó là các địa bàn có thể khu biệt được và đến diện rộng. Đồng thời, văn bản về condotel - officetel - hometel sẽ được ban hành để thể chế hóa nghị quyết về kinh tế đô thị, đô thị hóa.

Thị trường bất động sản tài chính tiếp tục có những chuyển biến với sự phục hồi kinh tế; với thị trường chứng khoán tăng trưởng và vốn nước ngoài vận hành vào. Hơn nữa, các công cụ tài chính phái sinh được chính thức hình thành và đi vào vận hành: quỹ đầu tư tín thác bất đống sản; quỹ tiết kiệm tương hỗ bất động sản; trái phiếu bất động sản; hệ thống tái thế chấp các khoản thế chấp bất động sản…

Hai là, đối với các địa bàn thị trường sẽ có sự chu chuyển phù hợp: Địa bàn trung tâm Hà Nội và TP.HCM tiếp tục xuất hiện các dự án hàng hiệu siêu sang. Địa bàn vùng ven Hà Nội và TP.HCM với các khu đô thị quy mô lớn, đồng bộ… Địa bàn vùng giáp ranh Hà Nội, TP.HCM và các tỉnh lân cận, trong cung độ 30 - 60km với những đầu tư thay thế địa bàn Hà Nội và TP.HCM. Địa bàn các địa điểm có ưu thế du lịch, dịch vụ tiếp tục được khơi thông và đi vào vận hành. Các địa bàn này không chỉ còn là các địa bàn có bãi biển mà còn ca những địa bàn vùng núi có khí hậu tốt và các mỏ khoáng nóng, các danh thắng… Địa bàn các tỉnh sẽ tiếp tục đi vào giai đoạn đầu tư khai thác các sản phẩm bất động sản. Đây là những địa bàn đã và đang được hướng đến. Trong bối cảnh Hà Nội và TP.HCM gặp hạn chế, các chủ đầu tư hạng trung sẽ tìm đến các địa bàn các tỉnh.

Ba là, các kịch bản cơ bản. Tựu chung lại, có 3 phương án có thể thấy trong bối cảnh hiện nay cho thị trường bất động sản những tháng cuối năm 2021:

Kịch bản tích cực: Thị trường bất động sản tăng trưởng tích cực với nền giả thiết là chương trình vắc-xin triển khai quyết liệt và thành công; nền kinh tế trở lại với trạng thái bình thường mới và không có bất cứ một hạn chế nào; quan hệ kinh tế thế giới tiếp tục như 6 tháng đầu năm và vốn tiếp tục vận hành vào nền kinh tế Việt Nam, thêm vào đó là không xuất hiện bất cứ biến động tiêu cực nào. Thị trường bất động sản công nghiệp sẽ tiếp tục phát triển tốt. Nhóm thị trường bất động sản tài chính tiếp tục tăng trưởng tốt. Nhóm thị trường bất động sản du lịch, dịch vụ sẽ dần phục hồi và sẽ tốt lên vào dịp từ tết dương lịch đến tết âm lịch Nhâm Dần. Nhóm thị trường bất động sản nông nghiệp sẽ chuyển biến tích cực. Phương án này có khả năng xảy ra, tuy đòi hỏi sự hội tụ của rất nhiều yếu tố tích cực cùng lúc nên không lớn.

Kịch bản trung bình: Mọi diễn biến vẫn tiếp tục như 7 tháng đầu năm; không có những biến động đặc biệt nào. Thị trường bất động sản đi ngang. Nhóm thị trường du lịch, dịch vụ có thể đi xuống nhưng được bù lại bởi sự đi lên của nhóm bất động sản tài chính và bất động sản công nghiệp. Tuy nhiên, nhóm thị trường bất động sản tài chính vẫn có thể tốt lên. Đây là phương án có nhiều khả năng xảy ra nhất.

Kịch bản tiêu cực: Có một (một vài) yếu tố nằm ngoài dự kiến theo hướng tiêu cực. Thị trường bất động sản sẽ đi xuống, đặc biệt là nhóm bất động sản du lịch dịch vụ và nhà ở. Phương án này khả năng xảy ra thấp và nếu có xảy ra, mức độ nghiêm trọng cũng không lớn.

Thứ tư là, các rủi ro cần tính đến: Rủi ro về tình hình dịch bệnh. Vấn đề miễn dịch cộng đồng có đạt được theo dự định không; có theo kịp tình hình các quốc gia khác hay không? Đây là rủi ro lớn nhất trong giai đoạn ngắn hạn trước mắt, không chỉ với thị trường bất động sản mà đối với cả nền kinh tế. Vấn đề miễn dịch cộng đồng và mở cửa trở lại dần trở thành một yếu tố then chốt trong vấn đề về năng lực cạnh tranh của quốc gia nói chung và thị trường bất động sản nói riêng.

Rủi ro về chu chuyển vốn: Việt Nam đang là quốc gia được vốn vận hành đến trong bối cảnh vốn rời khỏi các thị trường truyền thống (trong đó có Trung Quốc) nhưng hiện nay, tình hình kinh tế nói chung và tình hình vận hành vốn nói riêng đã có thay đổi mạnh. Thương chiến Mỹ - Trung đã thay đổi so với thời kỳ Tổng thống Donal Trump. Nếu tình hình thay đổi, cục diễn sẽ thay đổi. Vốn sẽ có xu hướng mới. Việt Nam có còn là điểm đến hay không?

Rủi ro về năng lực hấp thụ vốn và khả năng tăng cường thị trường bất động sản trên mọi khía cạnh có đáp ứng được yêu cầu biến động mới hay không? Cơ sở hạ tầng; Tiếp cận đất đai; Chính sách ưu đãi… Có đáp ứng được yêu cầu cạnh tranh thu hút nguồn vốn đầu tư hay không? Trong bối cảnh hiện nay, mặc dù đã có những chuyển biến, hạ tầng cơ sở, nhất là giao thông, vẫn là một thách thức đối với sự phát triển của nền kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng.

Rủi ro về việc các công cụ tài chính phái sinh có được nghiên cứu, vận hành trong thực tiễn không? Văn bản về condotel - officetel có được ban hành làm hậu thuẫn cho nhóm sản phẩm này tái phục hồi hay không? Quỹ đầu tư tín thác (mua chung nhà) có được xử lý tạo điều kiện vận hành trong thực tiễn hay không? Quỹ tiết kiệm tương hỗ (nhà đổi nhà) có được vận hành một cách lành mạnh hay không? Trái phiếu có được vận hành đúng hay không? Thị trường chứng khoán có ổn định không? Kiều hối có vận hành về ổn định không? Rủi ro về rà soát các văn bản để thông qua các dự án mới có đáp ứng được yêu cầu thị trường hay không. Nếu các dự án tiếp tục được thông qua chậm, trong trung hạn, thị trường sẽ khó khăn, từ đó gây áp lực lên cầu ngắn hạn về nhu cầu mua mới của các nhà đầu tư tiềm năng.

Năm là, các chính sách cần tập trung xử lý: Có chế tài mạnh với các dự án vi phạm. Đây là trọng tâm cần triển khai để tăng cường đưa đất đai - nguồn lực quan trọng - vào vận hành. Tăng cường rà soát để cấp phép mới cho các dự án đang chờ cấp phép. Đây là giải pháp căn cơ nhất trong bối cảnh hiện nay. Đẩy mạnh thông qua các quy hoạch tỉnh. Đây là vấn đề cốt lõi trong đẩy mạnh thị trường bất động sản đồng hành với việc công khai, minh bạch, chống tiêu cực, thất thoát, lãng phí.

Đẩy nhanh cơ chế áp dụng hộ chiếu vắc-xin đối với khách nước ngoài đến du lịch và đẩy nhanh tiêm chủng vắc-xin cho người dân trong nước. Chỉ đạo thực hiện quyết liệt cơ chế thu hồi đất hành lang công trình hạ tầng đưa vào đấu giá xây dựng theo quy hoạch để tạo vốn phát triển hạ tầng đối với TP.HCM và tích cực mở rộng ra các địa phương khác. Kiên quyết giao đất theo phương thức đấu thầu. Quyết liệt tổng kết Nghị quyết 19 của Ban Chấp hành Trung ương khóa XI về đất đai và đẩy nhanh việc thể chế hóa nghị quyết của Trung ương về kinh tế đô thị và đô thị hóa, đồng hành với nhanh chóng sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai 2013 theo hướng vốn hóa đất đai và phân bổ đúng lợi ích từ việc gia tăng giá trị đất đai trong quá trình chuyển địch đất đai đến chủ thể tạo ra sự gia tăng giá trị đất đai.

*****

Thị trường bất động sản từ đầu năm 2021 đến nay có những diễn biến khác nhau đối với các phân khúc, các địa bàn. Mặc dù có một số yếu tố khó khăn, nhưng cơ bản vẫn thuận lợi. Giai đoạn từ tháng 8 đến tết dương lịch và tết âm lịch, thực chất là giai đoạn quan trọng nhất của thị trường bất động sản, nhất là bất động sản nhà ở phụ thuộc rất nhiều vào việc phê duyệt các dự án mới, đồng hành với việc kiên định chế tài các dự án chậm triển khai, chậm tiến độ. Tuy nhiên, thị trường bất động sản công nghiệp, dịch vụ và tài chính lại cần có sự tái lập trạng thái bình thường của nền kinh tế.